Jakákoli nemovitost na sekundárním trhu s sebou nese historii, která je někdy velmi, velmi těžko pochopitelná. Aby se však dále vyhnulo riziku prohlášení transakce za neplatnou, případným finančním ztrátám a dlouhému vyčerpávajícímu soudnímu řízení, musí si být kupující jist její právní čistotou ještě před koupí nemovitosti.
Řekneme vám, jak toho dosáhnout.
Jaká jsou nejčastější rizika při koupi nemovitosti?
- Ztráta vlastnictví
- Soudní spory s třetími osobami, jejichž práva k nemovitostem byla porušena
- Dostupnost osob s doživotním právem k pobytu v bytě
- Ostatní dědicové, kteří se na majetek ze zákona hlásí
- Soudy ohledně finančních závazků prodávajícího a následného konkurzu s uvedením Vaší nemovitosti do dražby
- Osoby, které se privatizace nezúčastnily – např. privatizace mohla proběhnout bez účasti dětí
- Demolice nebo rekonstrukce – můžete být nuceně přemístěni, pokud je dům podroben demolici nebo je prohlášen za nebezpečný
- Manželské zájmy – například manžel prodávajícího si nárokuje vlastnictví věci, protože byla zakoupena za trvání manželství
Proč potřebujeme další odborné znalosti, když objekt kontroluje banka?
Klient má jistotu, že při čerpání hypotéky banka kontroluje jeho nemovitost, ale banka kontroluje, zda je možné zapsat převod práv a zástavy k nemovitosti.
Kromě toho je zapotřebí důkladná a hloubková analýza dokumentů, historie převodů práv a samotných stran transakce.
Služba “Právní kontrola” pomáhá identifikovat nezřejmá, ale významná rizika pro kupujícího nemovitosti a učinit správné rozhodnutí. Transakce s nemovitostmi, které prošly „Právním přezkumem“ a byly doporučeny ke koupi specialisty Domkliku, nebyly nikdy zpochybněny.
Specialisté pečlivě posuzují rizika pro kupujícího a dávají doporučení, jak je minimalizovat pro co nejbezpečnější transakci.
Co získá klient po provedení due diligence nemovitosti?
Právní názor na kupovanou nemovitost
Po provedení podrobné analýzy vystaví specialisté na nemovitost znalecký posudek. Mohou být dva:
- Nemovitost je doporučena ke koupi za předpokladu realizace doporučení uvedených v právním posudku k minimalizaci rizik.
- Nemovitost není doporučena ke koupi – odborníci objevili závažná rizika, která by následně mohla vést k problémům, včetně prohlášení transakce za neplatnou a ztrátu vlastnictví nemovitosti.
Právníci také klientovi vysvětlí všechny důvody přijatého rozhodnutí, poskytnou podrobná doporučení pro snížení rizik a dodatky ke smlouvě o koupi a prodeji.
Po obdržení právního posudku může klient klást specialistovi jakékoli dotazy prostřednictvím chatu.
Podívejte se na příklad právního názoru
Potvrzení o proplacení ceny nemovitosti*
Domklik garantuje náhradu za katastrální hodnotu nemovitosti, pokud kupující ztratí vlastnictví k nemovitosti doporučené ke koupi. Maximální výše platby je až 25 milionů rublů.
* Pro žádosti o hypotéku, které byly schváleny po 27.01.2021
Jak objednat právní prohlídku nemovitosti
- Klient předloží žádost k právnímu přezkumu
- Platí se za službu
- Domklik připravuje právní přezkum
- Klient obdrží hotový právní posudek v Osobní účet Domklik
Jaké doklady jsou od klienta vyžadovány pro právní ověření nemovitosti?
K žádosti o právní posouzení nemovitosti bude klient potřebovat pouze dva doklady
- Osvědčení o registraci práv a/nebo výpis z USRN osvědčující právo – vydává se na MFC při registraci práva/převodu práva. Obsahuje informace o dokumentu, který poskytuje základ pro vznik práva
- Dokument poskytující základ pro vznik vlastnických práv
Důležité! K privatizaci a pronájmu jsou potřeba další dokumenty
Každá transakce koupě a prodeje nemovitosti je jedinečná. Není možné vytvořit jediný akční plán, který bude fungovat ve všech případech. Ve vztahu k jednotlivé vlastnosti vždy existují nuance a rizika. Podívejme se na nejběžnější možnosti.
Hlavní rizika při koupi bytu
Při transakci na koupi a prodej bytu hrozí kupujícímu nejen ztráta peněz, ale také ztráta domova. Jde o to, že musí dělat kompromisy. Nejprve musí kupující převést zálohu, která je součástí ceny bytu. Zpravidla není potřeba počítat s tím, že v případě nepředvídatelných okolností se finanční prostředky vrátí. Například záloha se kupujícímu nevrací, pokud to není stanoveno v podmínkách smlouvy podepsané stranami.
Aby se kupující nestal obětí podvodu, měl by si předem ověřit čistotu transakce a seznámit se s doklady k nemovitosti, zjistit, kdo je vlastníkem a zda mezi nimi nejsou nezletilí nebo nemohoucí občané.
Seznam dokumentů
Určitě byste se měli zeptat prodejce:
- výpis z Jednotného státního rejstříku nebo osvědčení o vlastnictví;
- základní dokument (kupní a kupní smlouva, dar, potvrzení o dědictví apod.);
- technický pas nemovitosti nebo katastrální pas;
- pasy všech vlastníků;
- notářsky ověřené povolení k prodeji od manžela;
- potvrzení o nepřítomnosti dluhů na účtech za energie;
- osvědčení z kliniky pro drogy a duševní zdraví;
- výpis z domovní knihy.
Připomeňme, že od 15. července 2016 se účastníkům transakcí s nemovitostmi nevydává osvědčení o vlastnictví (ustanovení 1, článek 14 federálního zákona ze dne 21. července 1997 č. 122-FZ „O státní registraci práv na nemovitosti a transakce s nimi“). Novým platným dokladem je výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí. Může být jednoduchý nebo prodloužený. Objednávat online může kdokoli jednoduchým formulářem. Na internetu je tedy mnoho reklam společností poskytujících taková prohlášení za 70 rublů, v průměru je jeho cena 200-300 rublů.
Doporučuji si takový extrakt objednat sami, než ho brát od druhé strany. Uvádí:
- Celé jméno vlastníka čtverečních metrů;
- počet vlastníků;
- přítomnost nebo nepřítomnost věcných břemen (zabavení nemovitosti nebo zajištění);
- technické informace o bytě.
Úplnější informace pro budoucího vlastníka poskytne rozšířený výpis z Jednotného státního rejstříku, který si však od Jednotného státního rejstříku může vyžádat pouze vlastník. Uvádí jména všech majitelů prostor za dlouhou dobu. A to je asi 20 let, protože do roku 1998 byly všechny transakce s nemovitostmi registrovány notáři a ZISZ. Bude tak známo, jak často se měnili majitelé bytu a na základě jakého dokumentu. Stojí za to věnovat pozornost osobám zapojeným do tohoto dokumentu. Mohou existovat registrující, kteří se objevují od transakce k transakci.
Pro zjištění podrobnějších informací o bytě a všech jeho majitelích však budete potřebovat samotného majitele a jeho chuť svou nemovitost prodat.
Prodávající je v úpadku
Majitel metrů čtverečních může prodat nemovitost kvůli úpadku. Zdálo by se, že důvod je zcela logický a pochopitelný. Nicméně, podle Čl. 61.2 federálního zákona ze dne 26. října 2002 č. 127-FZ „O insolvenci (konkursu)“ bude taková transakce považována za neplatnou a soudně zrušena.
Sepsáním kupní a prodejní smlouvy se kupující může pojistit. K tomu by měla být do dokumentu doplněna doložka o tom, že prodávající není v současné době v úpadku a neplánuje jej vyhlásit v následujících 3 letech.
Dochází k porušení práv dědiců
Nejobtížnější situace při transakcích s nemovitostmi nastávají, když se po nějaké době na prahu domu nových majitelů objeví dědicové od prodávajícího, kteří dříve nebyli zohledněni. Nezvaní hosté určitě nahlásí, že o smrti zůstavitele ani o jeho majetku neměli tušení. Takoví dědicové se mohou obrátit na soud, aby prokázali porušení svých práv a prohlásili transakci za neplatnou. V tomto případě bude muset kupující také řešit problém soudní cestou. Chcete-li to provést, měli byste se obrátit na právníka. Pomůže i v jiných kontroverzních situacích.
Jeden byt – mnoho majitelů
Některé nemovitosti mění majitele tak často, že budoucí kupující by měl být obezřetný a zeptat se, co se děje: byt není bezpečný nebo pracují podvodníci. Abyste pochopili realitu toho, co se děje, měli byste kontaktovat realitní kanceláře nebo si alespoň objednat jednoduchý výpis z Jednotného státního rejstříku, který je dostupný všem. K tomu potřebujete znát pouze adresu nemovitosti.
Zneplatnění transakce podle kupní a prodejní smlouvy
Ve skutečnosti je každá transakce neplatná, pokud je tímto způsobem porušen zákon. Je důležité pochopit, jakou pravomoc má prodejce. Pokud je majitel ženatý a byt byl zakoupen během této doby, bude vyžadován souhlas s prodejem od manžela. Je ověřeno notářem. Dále budete muset doložit prohlášení, podle kterého naopak nemovitost nebyla nabyta v letech manželství. Kupující se může dostat do situace, kdy je majitel podle dokumentů rozvedený, ale nikdo nepodal žádost o rozdělení majetku. Když se takové informace dozvíte, je lepší transakci úplně odmítnout. I když je tu ještě jedna možnost. Získejte souhlas s prodejem od svého bývalého manžela.
Pokud je prodávající právnickou osobou, stojí za to se ujistit, že má pro transakci připravený kompletní balíček dokumentů, konkrétně:
- výpis z Jednotného státního rejstříku právnických osob;
- rozvaha;
- dokumenty pro oprávněného zástupce společnosti, který má právo smlouvu podepsat;
- osvědčení o účetní hodnotě nemovitosti;
- ustavující a registrační dokumenty.
V některých případech musí být transakce s právnickou osobou zaznamenána a schválena oprávněným orgánem společnosti.
Neschopní majitelé
Před koupí bytu byste si rozhodně měli dát pozor na psychický stav prodávajícího a ještě lépe se o tom pro jistotu přesvědčit. Musíte vědět, zda je osoba registrována v takových zdravotnických zařízeních, jako je klinika pro léky a duševní zdraví, protože podle odstavce 1 čl. 171 občanského zákoníku je obchod s takovými osobami sporný. V poslední době je takové lékařské vyšetření k identifikaci duševních poruch nabízeno všem nad 60 let. Vše však závisí na důvěřivosti kupujícího.
Prodej prostřednictvím proxy
V některých případech jsou byty prodávány prostřednictvím plné moci. Často se to stává proto, že majitel čtverečních metrů nemůže být u transakce přítomen, protože bydlí v jiném městě nebo nemůže prodat kvůli zhoršenému zdravotnímu stavu. Není na tom nic nezákonného, pokud je plná moc pravá a ne falešná. Musí být ověřeno notářem.
Každý, kdo si chce koupit dům, by měl tomuto dokumentu věnovat pozornost. Blíže je potřeba se podívat zejména v případech, kdy zmocnitel a jeho zákonný zástupce bydlí ve stejném městě.
Byt s věcným břemenem
O existenci věcného břemene na nemovitosti se dozvíte z prostého výpisu z Jednotného státního rejstříku. Obsahuje informace o tom, zda je byt zastaven. Nesplacená výše úvěru neumožňuje prodej bytu bez předchozího odstranění věcného břemene v podobě bankovní hypotéky. V případě malého platebního zůstatku se to dělá jednoduše. Kupující může splatit hypotéku prodávajícího tak, že s touto platbou bude nakládat jako s seriózním vkladem peněz, který je mezi stranami zdokumentován.
Obyvatelé neúčastnící se privatizace
Problémy pro kupujícího mohou nastat u osob, které ač nejsou vlastníky, mohou v kupovaném obytném prostoru oficiálně a legálně bydlet. K tomu dochází, pokud člověk nestihl uplatnit své právo v době privatizace bytu, například byl v armádě nebo pracoval v jiném městě. Takové osoby nelze vystěhovat ani soudem.
Kupující by si měl objednat archivní výpis z domovní knihy a zjistit, zda se na privatizaci podíleli všichni vlastníci. Pokud ne, proč ne a kde teď žijí?
Kontrola právní čistoty bytu ochrání kupujícího před nespolehlivými majiteli a nedovolí jim stát se obětí podvodníků.
