Kolik podlaží nemůže mít nízkopodlažní budova?

V současné době většina ruských developerů záměrně opouští vícepodlažní budovy ve prospěch středněpodlažního bydlení. V tomto ohledu přirozeně vyvstávají otázky: jaký je maximální počet podlaží stanovený standardy urbanismu pro středněpodlažní budovy, jaké požadavky jsou kladeny na jeho realizaci, jaké vlastnosti konstrukčních řešení jsou charakteristické pro tento typ budovy a ostatní. I když vývojáři ještě úplně „nevyzkoušeli“ středněpodlažní stavbu, kupující si ji už zamilovali.

Problém poskytování dostupných rezidenčních nemovitostí obyvatelům Ruské federace je starý jako svět a dodnes je v naší zemi obzvláště akutní. Spolu s tím je v ruském státě v plném proudu středněpodlažní zástavba, která postupně vytlačuje výškové budovy, a to i přesto, že mezi celkovou městskou zástavbou vždy dominuje výšková budova bez ohledu na architektonické řešení. Zkušenosti však ukazují, že právě střední zástavba umožňuje spojit vysokou kvalitu humánního životního prostředí s ekonomickou efektivitou stavebního projektu.

Nízká hustota zástavby a v důsledku toho malý počet bytů vytváří pohodlnější životní podmínky. Území, kde se nachází střední zástavba, spojuje vybavenost metropole s příměstskou vybaveností. Obyvatelé mají navíc možnost efektivně využívat zdejší areál, tzn. zlepšovat a upravovat krajinu, stavět stavby a prostory tak, aby vyhovovaly jejich potřebám.

Obsah

1. Co je to vlastně střední budova?
2. Orgány státní správy pověřené úpravou PZZ
3. Schválení pravidel
4. Postup při provádění změn pravidel
5. Složení a typ územních zón, jejich hranice
6. Městský řád
7. Limitní hodnoty pro povolenou výstavbu a rekonstrukci investičních celků, max-min velikosti přídělů
8. Ale kdo určuje, jak vysoký má být dům?
9. Proč má bytový dům konkrétně 9 podlaží?

Co je to vlastně střední budova?

V roce 2014 byl nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska schválen Klasifikátor typů povoleného využití pozemků, který je povinný používat v celé zemi. Umožnil sjednotit a zefektivnit druhy činností na pozemku, které musí odpovídat ve vztahu k němu zřízenému VÚVeL, tzn. účely jejího vytvoření. Jedním z těchto typů povoleného použití, které poskytuje klasifikátor VRI, je střední zástavba.

Zahrnuje budovy do 8 nadzemních podlaží, rozdělené na 2 a více bytů, vhodné k celoročnímu užívání.

V rozvojové zóně se středněpodlažními obytnými budovami je povoleno:

• umístit garáže, parkoviště, parkoviště, parkoviště nad/pod úrovní terénu;
• vybavit sportovní a dětská hřiště, místa pro rekreaci a procházky, jako jsou náměstí, parky, bulváry;
• umísťovat zařízení služeb pro bytové domy v připojených, vestavěných a vestavěných nástavbách bytového domu, pokud celková plocha těchto prostor v bytovém domě nezabírá více než 20 % celkové plochy prostor budovy.

Ve středněpodlažních budovách můžete instalovat autonomní inženýrské systémy a komunikace, například plynové kotle a oběhová čerpadla pro vytápění a další.

Na základě počtu podlaží existuje 5 hlavních skupin budov:

• nízkopodlažní – (budovy o 1-3 podlažích);
• střední výška – (3-5 podlaží);
• vysoký počet podlaží – (6 -10 podlaží);
• vícepodlažní s ohledem na hromadnou zástavbu největších měst – (10-25 pater);
• i unikátní (přes 25 pater).

Vícepodlažní budovy jsou zase rozděleny do kategorií:

• I – do 50 m;
• II – do 75 m;
• I – do 100 m.

Budovy vyšší než 100 m (to je více než 17 pater) jsou klasifikovány jako výškové (mrakodrapy).

Orgány státní správy pověřené úpravou PZZ

Výkonný a správní orgán obce – místní správa – rozhoduje o změně pravidel využívání a úpravy území, podle kterých se stanoví druhy povoleného využití pozemků.

• Připravují se projektové materiály PZZ;
• je vytvořena komise pro přípravu tohoto dokumentu a schváleno její složení;
• je stanovena posloupnost urbanistického zónování každého území subjektu;
• je stanoven postup a harmonogram přípravy návrhu PZZ;
• je upraven postup zasílání připomínek a návrhů zainteresovaných stran k přípravě projektu Komisi.

Poté, co vedoucí městské správy rozhodne o vytvoření projektu, musí to do 10 dnů oznámit na internetu nebo v médiích.

Projekt vypracovaný Komisí je zaslán k posouzení oprávněnému orgánu. Dokument je kontrolován z hlediska souladu s technickými předpisy a legislativou, jakož i z hlediska nepřítomnosti rozporů a sémantických / gramatických chyb.

Když vedoucí správy obdrží projekt, je povinen oznámit termín veřejného projednání PZZ, a to nejpozději 10 dnů předem, což může trvat 2 dny až 4 měsíce. Bez dodržení tohoto postupu nebude mít dokument právní sílu.

Na konci slyšení začne Komise provádět změny v dokumentu, který poté zašle vedoucímu správy. Ten ji zase předá zastupitelstvu místní samosprávy.

Schválení pravidel

V případě přijetí termínu stanoveného místními zákony musí být PZZ vyvěšeno na webových stránkách obce a zveřejněno v médiích. Zákonodárce zároveň dává fyzickým a právnickým osobám možnost napadnout ustanovení dokumentu u soudu. Navíc, pokud jsou pravidla v rozporu s předpisy, jakož i s plány územního plánování pro území Ruské federace, schválenými před přijetím pravidel, oprávněné státní orgány Ruské federace a zakládající subjekty Ruské federace mají právo napadnout rozhodnutí o jejich přijetí na federální úrovni.

Postup při provádění změn pravidel

Změny PZZ se provádějí způsobem stanoveným čl. 31 a 32 Kodexu územního plánování Ruské federace (GrK RF).

Důvody pro to, aby místní správa zvážila změny pravidel, jsou:

• zjevný rozpor mezi návrhem pravidel a územním plánem města;
• přijetí žádosti o změnu městských regulativů nebo hranic územních zón.

Návrhy na změnu PPL předkládají tito úředníci:

• federální výkonné orgány, když pravidla brání umístění nebo provozování investičních projektů výstavby federálního významu;
• výkonné orgány ustavujících subjektů Ruské federace, pokud pravidla brání umístění nebo provozování projektů investiční výstavby regionálního významu;
• orgány územní samosprávy městské části, pokud pravidla znesnadňují umístění nebo provoz investiční výstavby místního významu nebo je-li třeba zlepšit postup při regulaci využití území a zástavby na území městské části, mezisídelní oblasti , odpovídající městské oblasti;
• občané a organizace z vlastní iniciativy, pokud při uplatňování pravidel dochází k neúčelnému využívání pozemků nebo kapitálových objektů, vzniká škoda jejich vlastníkům, nejsou realizována práva a zájmy fyzických osob a jejich sdružení, katastrální hodnota pozemků a realitních objektů se snižuje.

Ode dne obdržení návrhu na změnu PPL vypracuje Komise do 30 dnů závěr a doporučení o přijetí návrhu na změnu příslušného návrhu PPL nebo jeho zamítnutí s odůvodněným vysvětlením důvodů nemožnosti. přijetí takového návrhu.

Vedoucí místní správy s přihlédnutím k doporučením Komise v jejím závěru rozhodne o vypracování projektu změny PZZ nebo návrh na změnu těchto pravidel zamítne s uvedením důvodů zamítnutí a zašle kopii takového návrhu. rozhodnutí žadateli.

Vzhledem k tomu, že pozemková legislativa prošla změnami, jsou orgány místní samosprávy povinny do roku 2020 přijmout určitá opatření, aby typ povoleného využití lokality byl v souladu s klasifikátorem VRI.

Pro změnu VRI pozemku zašle vlastník nebo nájemce pozemku žádost místním úřadům o poskytnutí této služby s odůvodněním proveditelnosti takové akce spolu s potřebným balíkem dokumentů. Orgány veřejné moci rozhodnou do 2 měsíců o vydání povolení nebo o jeho zamítnutí. Kladné rozhodnutí se stává základem pro provedení změn ve státním daňovém řádu.

Občané a podniky dostávají s pomocí specialistů ze společnosti Grad Development stavební povolení a středně podlažní rezidenční zástavba, jejíž typ povoleného využití má číselné označení 2.5, je legálně realizována. Pokud se chcete vyhnout potížím a administrativním překážkám na cestě k získání dokumentu a projít všemi potřebnými schváleními hned napoprvé, jsme vám k dispozici.

Složení a typ územních zón, jejich hranice

Pravidla rozvoje a využití území upravují jak využití, tak úpravu projektů investiční výstavby. Jedná se o dokument městského zónování, vyvinutý za účelem provedení obecného plánu Moskvy k určení hranic územních zón a stanovení pravidel územního plánování ve vztahu k nim.

Stanovení hranic územních zón se provádí s ohledem na:

• možnost kombinace různých typů stávajícího a plánovaného využití území v rámci jedné územní zóny;
• územní zóny, které jsou určeny současným kodexem;
• funkční zóny a ukazatele jejich budoucího rozvoje, stanovené v souladu s generelem sídla;
• hranice pozemků různých kategorií podléhají změnám;
• skutečné využití území a stávající uspořádání území;
• nemožnost způsobit škodu na kapitálových zařízeních umístěných na sousedních pozemcích;
• historický a kulturní plán historického sídla spolkového a regionálního významu.

Hranice mohou jít podél:

• linie ulic, příjezdové cesty, dálnice dopravních toků pohybujících se v opačném směru;
• červené čáry;
• hranice měst a obcí, jakož i samotné pozemky;
• přirozené obrysy památek, přírodních objektů;
• jiné předměty.

Hranice zón stanovených v souladu s právními předpisy Ruské federace, pro které jsou stanoveny zvláštní podmínky pro využívání území, se mohou lišit od hranic zón území.

Při územním plánování mohou být stanoveny zóny pro veřejné a obchodní, výrobní, průmyslové, zemědělské účely, obytné zóny, zóny inženýrské infrastruktury, zóny vojenských instalací, speciální zóny atd.

Jakákoli zóna může zahrnovat podzóny, například obytné zóny zahrnují oblasti určené pro:

• umístění jednotlivých objektů bytové výstavby;
• výstavba nízko, středně a výškových budov;
• výstavba jiných typů obytných budov.

Potřebujete stavební povolení, střední obytná zástavba plánované v hlavním městě? Jsme připraveni se aktivně podílet na návrhu, výstavbě a registraci zařízení, takže pokud nevíte, kde začít a jak úspěšně dokončit celou cestu, od obdržení dokumentu až po uvedení hotové stavby do provozu, doporučujeme zavolat nám.

Městský řád

Ve vztahu ke každému pozemku a k tomu, co se nachází nad a pod jeho povrchem a používá se při stavebních pracích, platí právní režim, který je stanoven občanským zákoníkem Ruské federace a podle zemského zákoníku Ruské federace: se určuje z příslušnosti pozemku k té či oné kategorii a přípustného využití na základě zónování území a zákonných požadavků.

Pravidla města jsou stanovena s ohledem na:

• skutečné využívání pozemků a kapitálových zařízení umístěných v hranicích územních zón;
• kompatibilita různých typů stávajícího a plánovaného využití pozemků a investičních budov;
• funkční zóny a indikátory jejich budoucího rozvoje, specifikované územně plánovacími dokumenty obcí;
• požadavky na ochranu, zachování a využití míst kulturního a historického dědictví, jakož i zvláště chráněných přírodních území;
• typy zón území.

Předpisy města se vztahují na všechny pozemky a hlavní zařízení nacházející se v hranicích zóny vyznačené na mapě městského zónování.

Městský řád se nevztahuje na pozemky:

• na územích souborů a památek;
• v hranicích území určených pro veřejné použití;
• obsazené lineárními objekty nebo připravené k jejich umístění;
• zajišťovala těžbu nerostných surovin.

Osoby, v jejichž vlastnictví se pozemky nacházejí, jsou povinny řídit se stanovenými předpisy, bez ohledu na to, jaké právo k pozemku je jim zapsáno: vlastnictví, doživotní dědičná držba, trvalé užívání (trvalé), omezené užívání cizího pozemku atd.

Limitní hodnoty pro povolenou výstavbu a rekonstrukci investičních celků, max-min velikosti přídělů

Územní řád stanoví maximální parametry pro přípustnou výstavbu nebo rekonstrukci nemovitostí, které zahrnují požadavky na architektonické řešení investičních projektů. Obsahují:

• plocha pozemku, jeho maximální a minimální rozměry;
• minimální vzdálenosti od hranic vlastnictví pozemku k určení přípustného umístění staveb, mimo něž je zakázáno stavět nemovitosti;
• přípustná výška a počet podlaží domu, které nelze překročit;
• % zástavby v rámci pozemku, určené poměrem celkové plochy pozemku navrženého k zástavbě k celkové ploše pozemku.

V rámci územních zón lze zřizovat podzóny se stejnými VRI pozemků a investičních celků, ale s různými max-min velikostmi pozemků a limitními hodnotami pro investiční výstavbu, rekonstrukci investičních celků a kombinace takových parametrů a velikostí. Stanovené parametry a rozměry lze stanovit pouze přijetím příslušného zákona na obecní nebo krajské úrovni.

Na území Krasnojarska je tedy minimální velikost pozemku, na kterém je plánována střední zástavba, 0.6 hektaru, odstup od červené čáry není menší než 3 m, maximální % rozvoje není větší než 0.4.

Vlastník pozemku nebo investičního majetku se může obrátit na příslušný úřad s vyjádřením odchylky od limitních parametrů, pokud se mu požadavky městských předpisů zdají nevyhovující. Důvodem žádosti o takovou službu může být jedna z následujících okolností:

• velikost paměti je menší než minimální velikosti stanovené městskými předpisy;
• geotechnické charakteristiky nebo konfigurace staveniště jsou pro výstavbu nepříznivé.

Stanovené maximální výměry pozemků a parametry povolené výstavby nebo rekonstrukce investičních celků umožňují výkon ústavního práva na svobodu podnikání. Developer má právo samostatně bez dohody s úřady rozhodovat o tom, jak stavbu postaví, obnoví nebo přemění na základě městských regulativů stanovených pro dané území.

Zároveň maximální možné procento zástavby a hranice, za které nelze umístit kapitálové objekty, jsou jakousi zárukou ochrany práv vlastníků nemovitostí umístěných na sousedních pozemcích.

Pozemky a záměry investiční výstavby, jejichž limitní parametry neodpovídají územním předpisům, lze využít před uplynutím lhůty pro jejich uvedení do souladu s územními předpisy, pokud využití těchto pozemků nebo investičních celků neodpovídá územnímu plánu. ohrožují lidský život a zdraví a nepoškozují životní prostředí a předměty kulturního dědictví.

Budete mít stavební povolení, střední obytná výstavba je možná, pokud ho získáme. Náš tým má solidní zkušenosti s koordinací s jakýmikoli veřejnými a soukromými odděleními v Moskvě a Moskevské oblasti, stejně jako zkušenosti s interakcí s místními úřady ohledně kontroverzních otázek a konfliktních situací. V našich klientech vzbuzujeme důvěru, proto s námi neváhají spolupracovat. Mnozí z nich se již přesvědčili, že my jsme specialisté, na které se mohou spolehnout.

Bytový dům je dům, ve kterém se nacházejí bytové (byty) a nebytové prostory (schodiště, chodby).

1. nízkopodlažní – od 1 do 4 podlaží;
2. střední výška – od 5 do 8 pater;
3. vícepodlažní – od 9 pater a výše.

Ale kdo určuje, jak vysoký má být dům?

Ve většině případů si výšku domu určuje developer sám. Posuzuje své finanční možnosti i potřeby obyvatel a vyvozuje závěry na základě stavebních předpisů a předpisů (SNiP).

Podle SNiPs tedy budova do výšky 5 pater nemusí mít výtah. Ale v domě od 6 do 9 pater musí být alespoň 1 výtah.

Čím vyšší je budova, tím více lidí v ní žije, a tím větší jsou požadavky na ni. Tedy domy, jejichž výška přesahuje 9 pater, musí být vybaveny 1 osobním a 1 nákladním výtahem.

Proč má bytový dům konkrétně 9 podlaží?

Kromě požadavků na vybavení výtahy existuje mnoho dalších norem, které musí developer při stavbě domu dodržovat.

Například do roku 2019 bylo zakázáno instalovat plynové sporáky do kuchyně nad 11. patrem. A developer musel přemýšlet, co dělat: nainstalovat elektrická kamna nebo snížit budovu?

Dalším zajímavým faktorem, který značně ovlivňuje stavbu domů, je délka hasičského žebříku.

Ano, právě kvůli ní byla většina domů na konci minulého století postavena o 9 podlažích. Jde o to, že délka tohoto schodiště je 28 metrů, což se přibližně rovná výšce devítipatrové budovy.

To je třeba vzít v úvahu při zajišťování požární bezpečnosti v domě. Pokud dojde k požáru, záchranáři nebudou moci pomoci lidem ve 12., 15. ani 17. patře.

Aby toho bylo dosaženo, SNiP stanovil, že všechny budovy nad 28 metrů musí být vybaveny systémy pro odvod kouře a evakuačními schody.

Stavební firma k tomu potřebuje odborníka, který je proškolený v požární bezpečnosti a zná všechny spleti legislativy v této oblasti.

Instalace dalšího výtahu, elektrických kamen, hasicích systémů nebo jiných požadovaných prvků stojí pěkný cent, čímž se zvýší průměrné náklady na metr čtvereční budoucího bytového domu.

Pokud je developer na takové výdaje připraven a je si jistý, že i při zvýšené ceně budou jeho byty vyprodané, začne stavět výškovou budovu.

Postupem času se stavební předpisy a předpisy několikrát změnily. Objevily se například 10patrové budovy s 1 výtahem, který zastavuje ve všech podlažích kromě druhého.

Na hasičských vozech se objevily 40metrové žebříky, ale jejich použití, bohužel, není k dispozici ve všech městech naší země.

Dalším faktorem je lokalita: stále více lidí se snaží stěhovat do regionálních center nebo hlavního města. Jak ale vyjít vstříc všem? Postavte vyšší dům. 17patrová budova zabírá stejný prostor jako pětipatrová, ale pojme 1,5krát více obyvatel.

Výška domu tedy závisí na záměrech developera a jeho ochotě investovat. V moderním světě jsou domy s individuálním designem a uspořádáním, které se liší od standardních sovětských devítipatrových budov, stále aktuálnější.

V té době bylo hlavním cílem výstavby vytvořit velké množství levného bydlení dostupného pro každého člověka. Nyní technologie pokročila mnohem dále a kupující touží po jedinečnosti, což tlačí stavební firmy k výstavbě vyšších, pohodlnějších a bezpečnějších budov.

S přidáním podlah v domě se zvýšil i počet specialistů potřebných pro jeho stavbu.

Naše školicí středisko Prof-Resource poskytuje školení pro stavitele online, tedy bez přerušení jejich práce. V případě jakýchkoli dotazů nás prosím kontaktujte telefonicky, online chatem nebo zanechte své údaje ve formuláři zpětné vazby.