Občané, kteří prodali byt/dům/pokoj/pozemek, který vlastnili déle než minimální dobu, jsou podle daňového řádu Ruské federace zcela osvobozeni od daně z příjmu a povinnosti podat daňové přiznání. V souladu s tím je relevantní otázka: od kterého okamžiku by se měla doba držby počítat? V tomto článku se pokusíme porozumět tomuto problému samostatně pro všechny hlavní případy nákupu domu.

Poznámka: minimální doba je tři roky nebo pět let podle toho, kdy a jak byl majetek nabyt. Této problematice se podrobně věnuje náš článek: Jak dlouho potřebujete byt, abyste jej prodali bez daně?

Obsah

  1. Bydlení zakoupené na základě kupní a prodejní smlouvy
  2. Bydlení zakoupené na základě smlouvy o majetkové účasti (investice, postoupení pohledávek)
  3. Bydlení koupené na základě smlouvy s bytovým družstvem (smlouva o sčítání podílů)
  4. Bydlení získané v důsledku privatizace
  5. Bydlení bylo zděděno
  6. Byt byl přijat darem
  7. V různých časech byly zakoupeny různé podíly bytu
  8. Byt byl přijat jako náhrada zdemolovaného/zchátralého bydlení
  9. Dům byl postaven samostatně
  10. Vlastnictví uznané soudem
  11. Co je vlastnictví nemovitosti?
  12. Získání bytu, který nahradí zchátralé bydlení
  13. Koupě bytu pod DDU
  14. Dědictví nemovitostí
  15. Akviziční předpis
  16. Vlastnictví nepovolených staveb
  17. Vlastnictví privatizovaného bytu
  18. Byt byl předán darovací smlouvou
  19. Další způsoby, jak získat nemovitost

Bydlení zakoupené na základě kupní a prodejní smlouvy

Pokud jste zakoupili bydlení na základě kupní a prodejní smlouvy, doba vlastnictví se počítá ode dne registrace vlastnictví nemovitosti k bydlení (články 131, 223 občanského zákoníku Ruské federace, odstavec 1 článku 14 zákona ze dne 21.07.1997. července 122 N XNUMX-FZ „O státních registračních právech k nemovitostem a transakcích s nimi“).

Příklad: V únoru 2015, Kiselev A.A. koupili byt na základě kupní smlouvy. Smlouva byla uzavřena 20. února a zápis vlastnictví byl proveden o dva měsíce později (ze dne 25. dubna 2015). Dne 15 Kiselev byt prodal. Doba vlastnictví bytu v době prodeje byla kratší než 2018 roky (jelikož se počítá ode dne zápisu do vlastnictví bytu).

Bydlení zakoupené na základě smlouvy o majetkové účasti (investice, postoupení pohledávek)

Pokud jste koupili byt na základě smluv o společné účasti, investici nebo postoupení práva pohledávky, pak se doba vlastnictví počítá ode dne zápisu vlastnictví bytu.

Je důležité si uvědomit, že v tomto případě (na rozdíl od okamžiku vzniku nároku na odpočet nemovitosti při koupi domu) nezáleží na datu podpisu kolaudačního souhlasu bytu s developerem (Dopisy Ministerstva financí ze dne Rusko ze dne 14.02.2013 N 03-04-05/ 9-103, ze dne 15.11.2012. listopadu 03 N 04-05-9/1315-XNUMX).

Příklad: V roce 2013 Petrov A.L. uzavřela smlouvu o podílu na výstavbě bytu, v roce 2014 byl byt pronajat a Petrov podepsal kolaudaci bytu. Petrov zapsal nemovitost až v roce 2016. V roce 2018 Petrov byt prodal. Doba vlastnictví bytu v době prodeje byla kratší než 3 roky (jelikož se počítá ode dne zápisu do vlastnictví bytu).

Bydlení koupené na základě smlouvy s bytovým družstvem (smlouva o sčítání podílů)

Pokud byl byt koupen od bytového družstva (smlouvou o akumulaci podílu), počítá se doba vlastnictví bytu od okamžiku splnění dvou podmínek: úplného splacení podílového vkladu a podpisu akceptačního listu byt (článek 4 článku 218 občanského zákoníku Ruské federace, dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 04.07.2012. 03 N 04-05-7/837-22.03.2011, Federální daňová služba Ruska pro Moskvu ze dne 20. /14 N 4-026727/XNUMX/XNUMX).

ČTĚTE VÍCE
Kolik wattů poskytuje podlaha vyhřívaná vodou na metr čtvereční?

Příklad: V roce 2011 Volkov M.M. uzavřela s bytovým družstvem smlouvu o výstavbě bytu. Byt byl postaven v roce 2014. V témže roce Volkov splatil podílový vklad v plné výši a podepsal potvrzení o převzetí bytu. Volkov zaregistroval vlastnictví tohoto bytu až v roce 2016. V roce 2018 Volkov tento byt prodal. Doba vlastnictví bytu v době prodeje bude delší než 3 roky (jelikož v tomto případě se nepočítá ode dne zápisu vlastnictví bytu, ale od okamžiku úplného splacení podílového vkladu a podpis potvrzení o přijetí převodu).

Bydlení získané v důsledku privatizace

Pokud jste získali vlastnictví bydlení v důsledku privatizace, doba vlastnictví závisí na roce, ve kterém privatizace proběhla:

    Pokud bylo bydlení privatizováno po 1. lednu 1998, počítá se doba držby od okamžiku zápisu do vlastnictví bytu.

Příklad: Sacharov I.T. od roku 1997 bydlel v bytě pronajatém od obce. V roce 2016 jej zprivatizoval a vydal list vlastnictví bytu. V roce 2017 jej Sacharov prodal, doba vlastnictví bytu v době prodeje byla kratší než 3 roky (protože se počítá až od okamžiku registrace vlastnictví).

Příklad: Platonov L.O. privatizoval byt v roce 1995. V roce 2018 vystavil potvrzení o zápisu vlastnictví bytu a prodal jej. V době prodeje byla doba vlastnictví bytu více než 3 roky (protože se nepočítá od data registrace nemovitosti, ale od okamžiku privatizace).

Bydlení bylo zděděno

Pokud byl majetek zděděn, počítá se doba vlastnictví ode dne smrti zůstavitele (otevření dědictví) (čl. 1114 odst. 4 čl. 1152 občanského zákoníku Ruské federace, dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 20.02.2015. února 03 č. 04-05-8357/XNUMX).

Příklad: V roce 2010 Sokolov A.P. Po smrti svého dědečka zdědil byt, do vlastnictví jej zapsal až v roce 2017. V roce 2018 Sokolov A.P. prodal tento byt. V době prodeje bytu byla doba držby delší než tři roky (jelikož se počítá ode dne úmrtí dědečka).

V tomto případě existují dvě výjimky:

    Pokud jeden z manželů zdědí byt nabytý za manželství po smrti druhého, počítá se doba vlastnictví bytu ode dne nabytí bytu do vlastnictví manželů (Dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 30.05.2016. května 03 č. 04-05-30938/02.04.2013, ze dne 03. dubna 04 N 05-9 -326/XNUMX-XNUMX).

Příklad: V roce 2010 manželé koupili byt a zapsali jej na jméno manželky. V roce 2017 manželka zemřela, byt zdědil manžel. Téhož roku se rozhodl byt prodat. V době prodeje byla doba vlastnictví více než 3 roky, jelikož tento byt, ačkoliv byl dříve zapsán na jméno manželky, byl koupen za manželství, tudíž se jednalo o společné společné jmění.

Příklad: V důsledku privatizace provedené v únoru 2010 byl byt zapsán do podílového vlastnictví babičky a vnuka, každý ½ podílu. V roce 2016 po smrti babičky její podíl zdědil vnuk a stal se jediným vlastníkem bytu. V roce 2018 byt prodal. Přestože vnuk zdědil ½ bytu až v roce 2016, doba vlastnictví celého bytu bude v době prodeje delší než 3 roky (jelikož se bude počítat ode dne zápisu vlastnictví prvního bytu). podíl).

ČTĚTE VÍCE
Jakou barvou lze natřít dřevěné schodiště?

Byt byl přijat darem

Pokud byl byt přijat darem, počítá se doba vlastnictví bytu ode dne zápisu do vlastnictví bytu, čl. 131, čl. 223 Občanský zákoník Ruské federace, odstavec 1, čl. 14 zákona ze dne 21.07.1997. července 122 N XNUMX-FZ „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi“).

Příklad: v březnu 2017 Matveevovi A.N. byt darovali rodiče, nemovitost zapsal v červenci 2017. V roce 2018 Matveev A.N. rozhodl byt prodat, doba držby bude kratší než 3 roky (bude se počítat ode dne zápisu do vlastnictví bytu).

V různých časech byly zakoupeny různé podíly bytu

Pokud bylo zakoupeno několik akcií bytu v různých časech, ale byly sloučeny do jedné nemovitosti, pak se doba držby počítá ode dne, kdy vlastník získal vlastnictví prvního podílu na prodané nemovitosti (dopisy Federální daňové služby Ruska ze dne 26.07.2016. července 4 č. BS-11-13524 /23.08.2016@, Ministerstvo financí Ruska ze dne 03. srpna 04 č. 07-49241-13.01.2015/03, ze dne 04. ledna 05 č. 69528-XNUMX-XNUMX /XNUMX).

Příklad: v roce 2011 bratři Morozovové A.K. a N.K. koupil byt do podílového vlastnictví (½ podílu). V roce 2016 Morozov A.K. prodal svůj podíl (1/2) svému bratru N. K. Morozovovi, čímž se tento stal jediným vlastníkem celého bytu. V roce 2018 Morozov N.K. prodal byt. Doba vlastnictví bytu v době prodeje byla více než 3 roky (jelikož se počítá od okamžiku nabytí původního podílu – od roku 2011.

Poznámka: Pokud bylo koupeno více podílů bytu v různou dobu, ale každý podíl je evidován jako samostatná nemovitost, pak se každý podíl považuje za samostatný majetek a pro každý podíl se počítá jeho vlastní držba (dopis Ministerstva Finance of Russia ze dne 20.05.2014. května 03 N 04-05-23772/XNUMX).

Byt byl přijat jako náhrada zdemolovaného/zchátralého bydlení

Pokud byl byt přijat jako náhrada zbouraného/zchátralého bydlení od obecních úřadů, doba vlastnictví bytu se počítá ode dne registrace vlastnictví nového obdrženého bydlení (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 17.10.2012. 03 N 04-05-10/1199-XNUMX).

Příklad: V roce 2017 Sokolova M.I. obdržela byt od kanceláře moskevského starosty, aby nahradila zdemolované zchátralé bydlení, které vlastnila (které vlastnila od roku 1995). V roce 2018 Sokolova M.I. prodala byt, který dostala. V době prodeje byla doba vlastnictví bytu kratší než 3 roky (jelikož se počítá až od okamžiku zápisu vlastnictví nového bydlení, doba vlastnictví starého/zbouraného bydlení se nezapočítává účet).

Dům byl postaven samostatně

Pokud je dům postaven samostatně, doba vlastnictví domu se počítá ode dne registrace vlastnictví tohoto majetku (články 131, 219 občanského zákoníku Ruské federace, odstavec 1 článku 14 zákona č. 122 -FZ).

Příklad: v roce 2012 Pavlov A.T. koupil pozemek a začal na něm stavět dům, stavba byla dokončena v roce 2015. Registrován dům postavený Pavlovem A.T. v roce 2016. V roce 2018 se rozhodl ji prodat. V době prodeje byla doba vlastnictví domu kratší než 3 roky (jelikož se počítá až od okamžiku zápisu vlastnictví).

ČTĚTE VÍCE
Která společnost je lepší koupit hliníkové radiátory?

Vlastnictví uznané soudem

Je-li vlastnictví bytu uznáno soudem, počítá se doba vlastnictví bytu ode dne nabytí právní moci rozhodnutí soudu (po měsíci od přijetí tohoto rozhodnutí) (čl. 1 čl. 209, čl. 210 občanského soudního řádu Ruské federace, dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 14.08.2013 N 03-04-05/32983).

Příklad: v roce 2008 Markov A.N. koupila byt v rozestavěném domě od společnosti StroyInvet OJSC. Po předání domu se developer začal vyhýbat registraci majetku A.N. Markova. za dokončený byt. V roce 2010 Markov podal žalobu na uznání vlastnictví bytu. V roce 2012 soud rozhodl o uznání vlastnictví bytu A. N. Markovovi. Zápis vlastnických práv na A.N. Markov došlo až v roce 2016. V roce 2018 Markov A.N. prodal tento byt. V době prodeje byla doba vlastnictví bytu více než 3 roky (jelikož se počítá ode dne nabytí právní moci soudního rozhodnutí, nikoli ode dne zápisu vlastnictví).

Vlastnické právo znamená, že osoba může nakládat s bytem, ​​dachou, soukromým domem, včetně prodeje, darování, dědictví. Kdy takové právo vznikne a od kterého okamžiku je byt považován za majetek, zvážíme v materiálu.

Co je vlastnictví nemovitosti?

Zákon chápe vlastnické právo jako způsobilost vlastnit, užívat a nakládat s majetkem. Užívání znamená schopnost těžit z bytu: můžete ho pronajímat nebo v něm bydlet. Dispoziční právo se vykládá jako možnost změny vlastníka: byt lze darovat nebo prodat.

Okamžik, kdy se člověk stane majitelem bytu, je ve většině případů jasně definovaný a srozumitelný. Koupili jste byt, uzavřeli kupní a prodejní smlouvu (SPA), zaregistrovali smlouvu u Federální služby pro státní registraci, katastr a kartografii. V tomto případě se doba vlastnictví nemovitosti podle DCT počítá ode dne registrace dokumentu. Ale v některých situacích není výchozí bod, od kterého začíná doba držby podle smlouvy, tak zřejmý. Zvažme různé možnosti.

Získání bytu, který nahradí zchátralé bydlení

Doba vlastnictví bytu se bude počítat ode dne zápisu vlastnického práva a v případě, že místo zchátralého bydlení dostane osoba nový byt. Zchátralé bydlení je z rozhodnutí obecních úřadů zbouráno. Výměnou dostávají obyvatelé jiné byty. Informace o převodu vlastnictví na nového vlastníka se zapíše do registru a je mu vydán odpovídající výpis.

Koupě bytu pod DDU

Smlouva o majetkové účasti (EPA) se uzavírá mezi developerem a kupujícím (akcionářem) v době, kdy ještě není byt a dům se teprve staví. Je zřejmé, že doba vlastnictví bytu pod DDU neuplyne. Developer postaví nemovitost, tedy bytový dům, a klient po uvedení domu do provozu byt zaplatí a převezme.

Doba vlastnictví bytu zakoupeného v rámci DDU se bude počítat od okamžiku, kdy strany splní své povinnosti a podepíší potvrzení o převzetí bytu. Akcionář má právo vyplatit celou částku najednou nebo ve splátkách podle schématu popsaného ve smlouvě. Doba držby se však počítá od okamžiku podpisu převodního a akceptačního listu nemovitosti, nikoli od okamžiku zaplacení DDU.

S dosud neexistujícím bytem nemůže podílník disponovat – prodat jej nebo darovat. Svá práva na něj ale může prodat. Dokument, který strany podepisují, se nazývá smlouva o postoupení, převod vlastnických práv. Prvním vlastníkem bytu bude kupující, kterému akcionář postoupil své právo. Zaregistruje smlouvu o postoupení u Rosreestra a po uvedení domu do provozu dostane byt plně k dispozici. Od tohoto data je byt považován za majetek akcionáře.

ČTĚTE VÍCE
Jakou teplotu vydrží zvonice?

Dědictví nemovitostí

Pokud je byt zděděn, počítá se okamžik vzniku vlastnictví bytu ode dne otevření dědictví. V případě, že žadatel vstoupí do dědického práva.

Schéma se bude skládat ze 3 bodů:

Občan se obrací na notáře se dvěma žádostmi. První je o otevření dědictví, druhá je o vstupu do dědictví. Mohou být napsány současně. K žádosti je třeba přiložit doklady potvrzující dědické právo.

Notář případ otevírá. Pokud je dědic registrován u zesnulého v různých městech, musí se k otevření případu obrátit na notáře v místě bydliště zůstavitele. Trvání: šest měsíců po datu úmrtí.

Do šesti měsíců probíhá kontrola dokladů a hledání dalších dědiců. Pokud nenastanou žádné problémy, notář vydá potvrzení o vlastnictví nového vlastníka domu. Ale doba vlastnictví bytu se bude počítat od okamžiku kontaktování notáře. To je důležité, protože od okamžiku, kdy notář případ zahájí, vzniká dědici povinnost platit poplatky za energie za zděděný byt. Může byt i prodat, ale nový majitel bude moci zapsat koupi až poté, co se jeho práv ujme dědic.

Někdy jsou příbuzní zesnulého oznámeni poté, co žadatel vstoupil do dědictví a prodal byt. Poté se nový dědic bude moci domáhat svého podílu u soudu.

Podle ruských zákonů má dědic právo vstoupit do dědického práva, ale ne zaregistrovat vlastnictví bytu. Zákon nestanoví lhůtu, do kdy musí občan přihlásit vlastnická práva ke zděděným nemovitostem. Můžete tedy vlastnit byt nebo jej odkázat, aniž byste po zbytek svého života kontaktovali Federální státní registrační službu. Doba vlastnictví bytu se bude i nadále počítat ode dne zahájení dědického řízení.

Akviziční předpis

Ruská legislativa má takový koncept jako „akviziční předpis“. Rádi s ním straší čtenáře internetových publikací. Píšou, že nájemník bude moci byt vlastníkovi odebrat, pokud v něm bude bydlet déle.

Nabytí předpis vzniká na základě čl. 234 Občanský zákoník Ruské federace. Osoba užívá nemovitost 15 a více let. Neskrývám se. Platí účty za energie. Po 15 letech podá žalobu na převzetí vlastnictví.

Znamená to, že Rusovi, který pronajal byt před 15 lety, hrozí, že o něj přijde? Ukázalo se, že ne. Na tuto situaci nelze použít článek 234 občanského zákoníku Ruské federace. Nájemce nemá právo odkázat ani prodat byt, který pronajímá. „Vlastnictví nemovitosti jako vlastní“ nastane, pokud neexistují žádné smlouvy a je obsazen byt bez vlastníka.

Ty se vyskytují v malých městech. Majitelé jsou po smrti a nemají žádné příbuzné. Pokud žadatel bydlel v takovém bytě a nikdo se k němu nedomáhal práv, pak má právo obrátit se na soud, aby mu uznal jeho vlastnické právo. Byt bude považován za vlastnictví od okamžiku nabytí právní moci soudního rozhodnutí. Poté občan předloží dokumenty USRA k registraci svých vlastnických práv.

ČTĚTE VÍCE
Proč se pračka zastaví současně?

Pokud existují vlastníci bytových prostor, mají právo napadnout rozhodnutí soudu. Poté bude muset nájemce předložit důkaz o otevřeném, nepřetržitém a bona fide vlastnictví nemovitosti.

Vlastnictví nepovolených staveb

Když Rusové vlastní soukromý dům, obvykle přestavují území, staví garáže a přístavby a také staví chaty na opuštěných pozemcích zahradnických sdružení.

Pokud jsou budovy postaveny na vašem vlastním místě, pak je třeba je legalizovat. Chcete-li to provést, kontaktujte místní úřady s žádostí.

Pokud pozemek, na kterém je stavba postavena, nepatří žadateli, ale má všechna povolení ke stavbě, pak může vlastník pozemku i vlastník stavby požádat o uznání vlastnictví. Pokud soud uzná vlastnické právo vlastníka pozemku, pak ten, kdo daču postavil, má právo požadovat po vlastníkovi náhradu nákladů stavby. Od kterého okamžiku se taková nemovitost stává majetkem? Od okamžiku nabytí právní moci soudního rozhodnutí.

Ale soud může také požadovat demolici nepovolených staveb, pokud:

  • pozemek není využíván k určenému účelu, např. na pozemku byla vybudována pneuservis pro individuální bytovou výstavbu;
  • budova se nachází vedle památkové rezervace;
  • Konstrukce porušuje bezpečnostní normy.

Co se týče neregistrovaných sovětských dač, v Rusku je dača amnestie. Majitel chaty nabyté před 15. dubnem 1998 může požádat místní úřady o registraci vlastnictví. Doba vlastnictví nemovitosti se bude počítat od okamžiku obdržení podkladů. Pak bude moci majitel daču prodat, darovat nebo odkázat svým dětem. Vlastnictví se rozšíří jak na pozemky, tak na budovy na nich.

Vlastnictví privatizovaného bytu

Od 1. ledna 1998 přecházejí byty, které si občané koupí v novostavbách, do jejich vlastnictví. Doba vlastnictví bytu se počítá od okamžiku jeho registrace.

Kromě soukromého bydlení se v Rusku staví i sociální bydlení. Od obecních úřadů si jej pronajímají sociálně slabé kategorie občanů a příjemců. Ze zákona mají právo privatizovat bydlení. Doba vlastnictví privatizovaného bytu pro nového vlastníka se bude počítat od okamžiku registrace smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti.

Je možné prodat obecní byt novému majiteli? Je to nemožné, pokud ten, kdo v něm bydlí, předtím nezprivatizoval životní prostor. Neprivatizovaný obecní byt je ze zákona považován za majetek státu. Nepočítá se pro ni doba vlastnictví nemovitosti.

Byt byl předán darovací smlouvou

Převod bytu darovací smlouvou podléhá povinné registraci. Samotná smlouva vstupuje v platnost okamžikem podpisu. A pak musí příjemce kontaktovat Rosreestr, aby zaregistroval převod vlastnictví. Vlastnické právo k darovanému bytu začíná okamžikem podpisu smlouvy. Po registraci bude občanovi předán potvrzující výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.

Další způsoby, jak získat nemovitost

Kromě výše uvedených typů transakcí lze vlastnictví bytu převést po:

  • převod nemovitostí do operativní správy;
  • vklad do základního kapitálu podniku ve formě nemovitosti;
  • přijímání zajištění.

Obecní majetek může být převeden do provozní správy. Doba vlastnictví začíná dnem registrace transakce. Totéž platí pro vlastnictví nemovitosti přijaté jako součást základního kapitálu nebo pro přijetí bytu jako zajištění.