Údržba společného majetku vlastníků zahrnuje mnoho aspektů, z nichž žádný by správcovské společnosti neměl chybět, aby se vyhnula pokutám a žalobám vlastníků. Dnes se bavíme o odpovědnosti řídícího orgánu sledovat osvětlení a osvětlení místního prostoru a o tom, co není povinen dělat.
Obsah
- Za údržbu pozemku jako součásti společného majetku odpovídá správní orgán
- Stav objektů na pozemku musí zaručovat bezpečnost občanů
- Za osvětlení objektů v místní oblasti odpovídá řídící orgán
- Standardní úroveň osvětlení závisí na předmětu osvětlení
- Správcovská společnost je povinna udržovat pouze úrovně osvětlení plánované v technické dokumentaci
- Udělat si poznámku
Za údržbu pozemku jako součásti společného majetku odpovídá správní orgán
Správcovská organizace na základě smlouvy o správě uzavřené s vlastníky prostor v bytovém domě odpovídá za řádnou údržbu a opravy společného majetku těchto vlastníků v domě. Kvalita poskytovaných služeb musí být v souladu s požadavky a pravidly stanovenými vládou Ruské federace.
Obecným majetkem bytového domu, za jehož stav odpovídá správcovská organizace, kromě všech nosných a nenosných konstrukcí domu, inženýrských zařízení sloužících více prostorám, je pozemek na ve kterém se dům nachází se všemi prvky terénní úpravy a terénní úpravy (ustanovení 3, 4 část 1 článku 36 zákona o bydlení Ruské federace).
Pozemek je přitom zahrnut do společného majetku pouze tehdy, je-li zapsán v katastru nemovitostí a je společným majetkem vlastníků prostor v bytovém domě.
Na pozemku, který je součástí společného majetku vlastníků objektů, lze instalovat hromadná parkoviště, garáže, dětská a sportoviště, jakož i elektrozařízení (ustanovení „e“, odst. 2 RF PP č. 491). Součástí společného majetku jsou i trafostanice, které obsluhují tento bytový dům.
Správcovská organizace následně odpovídá i za řádný stav elektrického zařízení umístěného v místní části, které je součástí společného majetku bytového domu.
Stav objektů na pozemku musí zaručovat bezpečnost občanů
Společný majetek vlastníků, který zahrnuje osvětlovací prvky pro místní část bytového domu, musí správa udržovat v souladu s požadavky legislativy Ruské federace. Mezi takové právní akty patří mimo jiné normy pro hygienickou a epidemiologickou pohodu obyvatelstva, dodržování práv spotřebitelů a technický předpis (bod 10 RF PP č. 491). Tím je zajištěna bezpečnost občanů žijících v domě.
- péče o prvky terénní úpravy, jakož i objekty určené k údržbě, provozu a zvelebování domu včetně elektrozařízení na dvoře;
- aktuální a velké opravy, jakož i příprava na provoz v období podzim-zima;
- provádění opatření na úsporu energie a zlepšení energetické účinnosti.
Za osvětlení objektů v místní oblasti odpovídá řídící orgán
V místní části mohou být instalovány lampové sloupy, trafostanice a rozvaděče, rozdělovače, vchodová světla nad vchody, osvětlovací prvky pro parkoviště, dětská a sportoviště. Provoz těchto zařízení musí splňovat požadavky SanPiN a vyhlášky Státního stavebního výboru Ruské federace č. 170, které se vztahují na úroveň osvětlení místní oblasti.
Podle paragrafů. 2.12, 5.6 SanPiN 2.1.2.2645-10 „Hygienické a epidemiologické požadavky na životní podmínky v obytných budovách a prostorách“, místní oblast obytných budov musí být večer osvětlena. Nad každým vchodem/vchodem jsou instalovány lampy, které poskytují standardní horizontální a vertikální povrchy. Osvětleny by měly být i chodníky u vchodů.
Organizace spravující bytové domy jsou dále povinny zajistit osvětlení prostor s kontejnery na pevný odpad a odpadkové koše a udržovat úroveň osvětlení (odstavce 3.7.1, 5.6.6 Pravidel č. 170).
Zároveň je důležité upozornit, že stavební úřady jsou povinny zajistit úrovně osvětlení společných stavebních prostor a území navržené v technické dokumentaci MKD (bod 5.6.6 Řádu č. 170).
Standardní úroveň osvětlení závisí na předmětu osvětlení
- vstupy do domu – ne méně než 6 luxů pro vodorovnou plochu a ne méně než 10 luxů pro svislou plochu ve výšce 2,0 m od podlahy;
- uličky a silnice, cyklostezky s průměrným horizontálním osvětlením na úrovni terénu – 4 luxy;
- vnitřní obslužné a požární průchody, chodníky a vchody s průměrným horizontálním osvětlením na úrovni terénu – 2 luxy;
- parkoviště, technické plochy a plochy pro likvidaci odpadu – 2 lux;
- pěší cesty – 1 lux;
- tělovýchovná hřiště a hřiště pro děti – 10 lux.
Nedodržování standardů osvětlení pro místní území a zejména jeho absence porušuje práva občanů na osobní bezpečnost a komplikuje dopravu.
Správcovská společnost je povinna udržovat pouze úrovně osvětlení plánované v technické dokumentaci
Analýza norem RF Housing Code, RF PP č. 491, Pravidla č. 170 a SanPiN prokazuje, že řídící organizace je povinna sledovat stav elektrických zařízení umístěných v určeném místním prostoru bytového domu a zajistit standardní úrovně osvětlení různých prvků dvora. Tyto práce zajišťují řádnou údržbu společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě.
Zastavme se samostatně u závěrů Altajského krajského soudu učiněných v odvolacím rozhodnutí ve věci č. 33-6134/2017. Majitel prostor v domě podal žalobu na správcovskou společnost, která nezajistila osvětlení v místní části bytového domu včetně uliček a hřišť.
Soud prvního stupně, po něm i soud odvolací, dospěl k závěru, že řídící orgán byl povinen osadit pět osvětlovacích stožárů, namontovat na ně svítidla a připojit je kabelovým vedením k novému rozvaděči venkovního osvětlení.
Kancelář vedení se snažila apelovat na to, že organizace nemá finanční prostředky na provedení takové práce, a v době soudního procesu se na osobních účtech majitelů nahromadily mnohatisícové dluhy za bydlení a komunální služby. Majitelé OSS se navíc k provedení takových prací v místní části nerozhodli.
Soudce poznamenal, že dluh vlastníků na zaplacení bydlení a komunálních služeb nemá žádnou souvislost s případem a že konkrétní práce na obnovení úrovně osvětlení místní oblasti jsou nezbytné pro řádnou údržbu společného majetku vlastníků , za kterou je podle smlouvy o správě odpovědná správcovská společnost.
V tomto rozhodnutí se však soud částečně přiklonil na stranu správcovské organizace s tím, že pouhá existence hygienických norem upravujících úroveň osvětlení dvora nezavazuje správcovskou společnost k vybudování staveb, které původně nebyly na místním území podle technickou dokumentaci domu (bod 5.6.6 Pravidel č. 170). Zákon nepočítá s možností navyšování společného jmění vlastníků na náklady správcovské společnosti.
Udělat si poznámku
Pokud je přilehlé území bytového domu zahrnuto do společného majetku vlastníků, je správcovská organizace povinna udržovat elektrická zařízení ve dvoře v provozuschopném stavu a zajistit stanovené minimální úrovně osvětlení.
Zároveň by měl řídící orgán vzít v úvahu, že není povinen bez rozhodnutí OSS stavět nová osvětlovací zařízení, která původně nebyla zahrnuta v technickém pasportu bytového domu. Mezi její povinnosti patří pouze údržba stávajících elektrických zařízení v provozuschopném stavu.
Pokud se tedy majitelé rozhodnou instalovat dětské hřiště nebo zorganizovat parkoviště na OSS, mělo by je vedení informovat o nutnosti naplánovat v odhadu práce na organizaci osvětlení pro dětskou oblast. Jejich financování také leží na bedrech majitelů.
Po instalaci staveniště a nového elektrického zařízení jsou tyto objekty zahrnuty do obecného majetku domu a finanční prostředky potřebné na jejich udržování v řádném stavu a opravy jsou zahrnuty do výše platby za údržbu bytových prostor. Tyto záležitosti se rovněž předkládají valné hromadě vlastníků.
