Kdo je povinen opravit střechu v bytovém domě, pokud je tento pod přímou kontrolou vlastníků prostor v tomto domě?
Majitelé při volbě přímého způsobu správy odmítají provádět cizí správu na profesionální bázi a berou tak na sebe řešení mnoha otázek, které v souvislosti se správou domu vyvstávají. Vyloučení nutnosti uzavření smlouvy o správě vyplývá i z ustanovení části 8 článku 155 bytového zákoníku Ruské federace, podle kterého vlastníci prostor v bytovém domě, kteří takový dům přímo spravují, platí za bytové náklady. prostory a inženýrské sítě v souladu s dohodami uzavřenými s osobami vykonávajícími příslušné činnosti.
Jak je uvedeno v ustanovení 2.1, část 2, článek 161 bytového zákoníku Ruské federace, při přímé správě bytového domu vlastníky prostor v tomto domě osoby provádějící práce na údržbě a opravách společného majetku v bytovém domě odpovídají vlastníkům prostor v této budově za plnění jejich závazků v souladu s uzavřenými smlouvami.
Podle článku 189 bytového zákoníku Ruské federace se velké opravy společného majetku v bytovém domě provádějí na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě.
Vlastníci prostor v bytovém domě mají kdykoliv právo rozhodnout o provedení větších oprav společného majetku v bytovém domě z vlastního podnětu.
Nejméně šest měsíců před začátkem roku, ve kterém musí být provedeny velké opravy společného majetku v bytovém domě v souladu s programem oprav krajského města, provozovatel kraje (pokud vlastníci prostor v bytovém domě tvoří hl. fondu oprav na účtu provozovatele kraje) předkládá těmto vlastníkům návrhy na termín zahájení velkých oprav, požadovaný seznam a rozsah služeb a (nebo) prací, jejich cenu, postup a zdroje financování velkých oprav společný majetek v bytovém domě a další návrhy související s takto zásadními opravami.
V souladu s článkem 4.6.1.22 Pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu, schválených výnosem Státního stavebního výboru Ruské federace ze dne 27.09.2003. září 170 č. XNUMX, přítomnost osob na střeše není související s technickým provozem a opravami budovy je zakázáno.
Při přímé správě bytového domu tak břemeno uzavírání smluv na opravu střešní krytiny dopadá pouze na vlastníky prostor tohoto domu a oprava střešní krytiny na organizaci, se kterou vlastníci uzavřeli odpovídající smlouvu.
Státní zastupitelství
Uljanovská oblast
Státní zastupitelství Uljanovské oblasti
16. června 2020, 12:30
Kdo je povinen opravit střechu v bytovém domě, pokud je tento pod přímou kontrolou vlastníků prostor v tomto domě?
Majitelé při volbě přímého způsobu správy odmítají provádět cizí správu na profesionální bázi a berou tak na sebe řešení mnoha otázek, které v souvislosti se správou domu vyvstávají. Vyloučení nutnosti uzavření smlouvy o správě vyplývá i z ustanovení části 8 článku 155 bytového zákoníku Ruské federace, podle kterého vlastníci prostor v bytovém domě, kteří takový dům přímo spravují, platí za bytové náklady. prostory a inženýrské sítě v souladu s dohodami uzavřenými s osobami vykonávajícími příslušné činnosti.
Jak je uvedeno v ustanovení 2.1, část 2, článek 161 bytového zákoníku Ruské federace, při přímé správě bytového domu vlastníky prostor v tomto domě osoby provádějící práce na údržbě a opravách společného majetku v bytovém domě odpovídají vlastníkům prostor v této budově za plnění jejich závazků v souladu s uzavřenými smlouvami.
Podle článku 189 bytového zákoníku Ruské federace se velké opravy společného majetku v bytovém domě provádějí na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě.
Vlastníci prostor v bytovém domě mají kdykoliv právo rozhodnout o provedení větších oprav společného majetku v bytovém domě z vlastního podnětu.
Nejméně šest měsíců před začátkem roku, ve kterém musí být provedeny velké opravy společného majetku v bytovém domě v souladu s programem oprav krajského města, provozovatel kraje (pokud vlastníci prostor v bytovém domě tvoří hl. fondu oprav na účtu provozovatele kraje) předkládá těmto vlastníkům návrhy na termín zahájení velkých oprav, požadovaný seznam a rozsah služeb a (nebo) prací, jejich cenu, postup a zdroje financování velkých oprav společný majetek v bytovém domě a další návrhy související s takto zásadními opravami.
V souladu s článkem 4.6.1.22 Pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu, schválených výnosem Státního stavebního výboru Ruské federace ze dne 27.09.2003. září 170 č. XNUMX, přítomnost osob na střeše není související s technickým provozem a opravami budovy je zakázáno.
Při přímé správě bytového domu tak břemeno uzavírání smluv na opravu střešní krytiny dopadá pouze na vlastníky prostor tohoto domu a oprava střešní krytiny na organizaci, se kterou vlastníci uzavřeli odpovídající smlouvu.
Pokud byl byt a jeho zařízení poškozeno zatékáním střechy, hradí škodu organizace spravující bytový dům, a to i v případě, že střecha vyžaduje větší opravy a majitelé prostor v bytovém domě nerozhodli. o tom. Upozornil na to Nejvyšší soud Ruské federace, posuzující spor mezi „zatopeným“ obyvatelem a trestním zákoníkem MKD (Ustanovení soudního kolegia pro civilní věci ozbrojených sil Ruské federace z 20. listopadu), 2018 č. 48-KG18-22).
Už před incidentem si majitel bytu v posledním patře stěžoval na mokrý strop, ale jednoho dne se během tání kapky změnily ve skutečný déšť. Ukázalo se, že během chladného počasí na střeše zůstal led – koneckonců není možné jej odstranit ze srolované střechy (článek 11.4 Kodexu praxe SP 255.1325800.2016 „Budovy a stavby. Provozní řád. Základní ustanovení“ ), to je nebezpečné pro samotnou střechu. Když se slunce zahřálo, roztálo a zároveň zkazilo interiér spodního bytu o více než 25 tisíc rublů.
Správcovská společnost kategoricky odmítla nahradit poškozenému obyvateli náklady na opravy: zvláštní komise (její zjištění později potvrdila i forenzní expertíza) zjistila, že zatékání střechy je způsobeno jejím zcela nepoužitelným stavem. Tak nevhodné, že současné opravy střechy by zde byly bezmocné, ale je nutná zásadní, s kompletní výměnou střešní krytiny a izolace. Valná hromada vlastníků bytových domů (dále též OSS) se nevyslovila pro větší opravy a nedala na ně peníze, což znamená, že správcovská společnost nikomu nic nedluží – ani provádět větší opravy na vlastní náklady, ani náhradu škod z roztavené vody.
Pozice soudů byly rozděleny:
- okres – podpořil vlastníka mokrého bytu (správcovská společnost neprokázala, že dokončila minimální seznam prací a služeb pro řádnou údržbu bytového domu a že povodeň byla způsobena právě kapitálovými nedostatky, a také správcovská společnost byla povinna provádět alespoň běžné opravy),
- a krajský naopak podpořil správcovskou společnost (zatékání bylo způsobeno chybějícími zásadními opravami střechy, které správcovská společnost neměla provádět z vlastní iniciativy, a obyvatelé bytového domu – komu správcovská společnost řekla o děravé střeše – netroufla si ji opravit).
Soudní kolegium pro civilní věci ozbrojených sil RF však znovu podpořilo oběť vodních procedur:
- střecha je součástí společného majetku bytového domu, který musí být udržován tak, aby byl bytový dům spolehlivý a bezpečný, včetně bezpečného pro život a zdraví občanů a bezpečnost jejich majetku (písm. „a“, odst. 10 písm. Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 č. 491 (dále jen Pravidla);
- Údržba společného majetku dále zahrnuje jeho kontrolu pro rychlou identifikaci závad a ohrožení, jakož i běžné a větší opravy, přípravu na sezónní provoz (bod „h“ čl. 11 Pravidel);
- „střešní“ minimum (bod 7 Minimálního seznamu služeb a prací nezbytných k zajištění řádné údržby společného majetku v bytovém domě, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 3. dubna 2013 č. 290), které Vláda Ruské federace vyžaduje od správcovské společnosti kontrolu střech, zda nedochází k únikům; identifikace deformací a poškození nosných střešních konstrukcí; kontrola a čištění střechy od nečistot, nečistot a ledu, které brání proudění deště a tající vody; Pokud jsou zjištěna porušení vedoucí k únikům, musí být okamžitě odstraněna. V ostatních případech – vypracování plánu restaurátorských prací (v případě potřeby), jejich realizace;
- Z materiálů případu však vyplývá, že „manažer“ se s tímto minimem nevyrovnal. Všechny stížnosti na zatékání střechy byly ignorovány a poslední běžné opravy střechy byly provedeny tři roky před dramatickými povodněmi;
- Pokud jde o generální opravu, pak skutečně podle ustanovení 1, části 2, čl. Podle § 44 bytového zákoníku může o větších opravách rozhodnout pouze valná hromada vlastníků prostor. Z toho ale vůbec nevyplývá, že pokud k této otázce nebyla provedena OSS (nebo byla provedena, ale opravu odmítla), tak nyní lze dům nějak udržovat. Naopak: současná právní úprava neukládá povinnost udržovat bytový fond ve stavu způsobilém k bydlení na přijetí či nepřijetí rozhodnutí o provedení některých oprav vlastníky nemovitostí v bytovém domě. Nerozhodnutí proto není překážkou provádění neodkladných, průběžných prací směřujících k naplnění povinných požadavků k zajištění normativně stanovené úrovně údržby společného majetku bytových domů, kterou musí správcovská organizace plnit bez ohledu na rozhodnutí valné hromady;
- a pokud ano, pak je na vině správcovská společnost, která neprovedla běžné opravy a umožnila možnost úniku vody z taveniny do bytu v posledním patře.
V důsledku toho bylo rozhodnutí první instance prohlášeno za nejsprávnější: trestní zákoník uhradí oběti náklady na opravy, právní výlohy, morální újmu a „spotřebitelskou“ pokutu.
