Blížící se chladné období často odhalí všechny nedostatky topného systému přeplněného domu. Venkovní zařízení se obvykle opravuje a mění na základě společného stanoviska valné hromady. Co s havarijním potrubím a na čí náklady se vyměňují radiátory topení v bytech nájemníků a majitelů, si budou muset promyslet sami obyvatelé. Vše se ale tak snadno nevyřeší, pokud se spoléháte na ruskou legislativu. Každopádně na čí náklady se v bytě vyměňují radiátory topení?
Obsah
- Jaká je tepelná bilance domu?
- Kdo by měl vyměnit baterii v bytě?
- Má nájemce povinnost platit za výměnu radiátorů?
- Mohu si baterie vyměnit sám?
- Jsou nová topná zařízení součástí osvědčení o registraci objektu?
- Správcovská společnost výměnu baterií odmítá. Co bych měl dělat?
- Kam se mám obrátit se žádostí o výměnu baterie?
- Populární články
- Když je byt ve vlastnictví obce (nezprivatizován)
- Když je byt v osobním vlastnictví
Jaká je tepelná bilance domu?
Často je topná sezóna, zejména ve starším bytovém fondu, provázena četnými stížnostmi občanů na špatné nebo nadměrné vytápění bytů. Takové nepříjemnosti vznikají z různých důvodů, ale hlavním bodem je zde změněná tepelná bilance domu, která se objevila i v důsledku nekontrolované instalace a výměny topných baterií ze strany obyvatel.
Výměna topných těles
Jaká je tato bilance a jak ovlivňuje celý tepelný systém domu? Tento koncept se používá při vývoji projektu tepelné sítě budovy. Nemá konkrétní definici, ale souvisí s poměrem dodaného tepla do domu a jeho ztrátami, to znamená, že v ideálním případě by druhý faktor neměl převyšovat první. Při vhodné rovnováze, při rovnosti zisků a ztrát, se v objektu nastaví požadovaná teplota, nezbytná pro pohodlné bydlení obyvatel.
Nerovnováha topného systému může nastat z různých důvodů, mimo jiné v důsledku otevřených topných vedení v důsledku dlouhodobých oprav městských tepelných sítí a instalace nelegálních radiátorů vytápění v bytech.
Kdo by měl vyměnit baterii v bytě?
Když si občan zaregistroval bydlení jako své, někdy ani netuší, že ne všechno v jeho bytě patří jemu osobně. Ustanovení bytového zákoníku Ruské federace vysvětlují, co platí pro společný majetek. V srpnu 2006 navíc známé nařízení vlády Ruské federace č. 491 zavedlo pravidla definující složení společného majetku ve vlastnictví všech obyvatel kondominií. Součástí je i vnitřní otopná soustava se stoupačkami, armatury, zařízení na vytápění bytů, komunální měřiče pro měření tepelné energie a další zařízení.
Měřiče tepla pro domácnost
Existují dvě situace:
- Pokud se majitel domu rozhodne vyměnit funkční radiátor za pokročilejší model, pak si tuto práci zaplatí sám.
- Vadný radiátor, který je v havarijním stavu (což je nutné oznámit správcovské společnosti), je bezplatně vyměněn prostřednictvím bytového úřadu v rámci společného majetku. Tento typ práce platí měsíčně všichni obyvatelé budovy, majitelé i nájemci, podle článku „údržba a opravy budovy“.
Při demontáži otopného tělesa bez následné obnovy je nutné tento úkon koordinovat s místní správcovskou společností, protože jak je uvedeno, baterie jsou součástí společného majetku domu a zásahy do uzavřeného tepelného systému mohou ovlivnit teplotní poměry jednotlivých bytů .
Výměna topných baterií vlastníma rukama
Ideální schéma pro výměnu topných baterií v bytě prostřednictvím bytového úřadu: nehoda, volání opraváře, rychlá a bezplatná instalace – ve skutečnosti to funguje jen zřídka. Častěji dochází k situacím, kdy jsou obyvatelé nuceni na vlastní náklady demontovat a vyměnit starý netěsnící radiátor za nový, který si pořizují sami majitelé bytů. Naděje na následnou kompenzaci za vynaložené peníze správcovskou společností je neopodstatněná. Praxe posuzování takových občanskoprávních nároků naznačuje, že správcovská společnost není povinna vrátit vynaložené peníze.
Existuje objasnění, které řeší spory o tom, na čí náklady změnit zařízení topného systému, nikoli ve prospěch majitelů domů. Radiátor umístěný v bytě přestává být součástí společného majetku, pokud má uzavírací zařízení – propojku – a lze jej oddělit od stoupačky. Absence takového mechanismu promění baterii v jeden celek s obecným systémem vytápění budovy a poté může nájemce kontaktovat bytový úřad a požádat o bezplatnou výměnu nouzových radiátorů.
Nezapomeňte! Před zakoupením nové baterie věnujte pozornost odbočce stoupacího potrubí ve vašem bytě. Pokud na něm není žádné blokovací zařízení, můžete se bezpečně obrátit na správcovskou společnost s žádostí o výměnu nouzového radiátoru.
Majitelé domů mohou na hromadné schůzi rozhodnout, že se jim v domě vymění topná tělesa bytu pouze za příplatek. Toto ustanovení musí být zohledněno ve smlouvě o správě.
Má nájemce povinnost platit za výměnu radiátorů?
Výše uvedená „Pravidla pro údržbu společného majetku“ platí nejen pro vlastníky, ale i pro občany žijící v neprivatizovaných bytech, kteří nemají právní základ pro jeho vlastnictví a nakládání s ním.
Tento dokument obsahuje výčet společného majetku: zahrnuje i společnou tepelnou síť, sestávající ze stoupaček, otopných těles, uzavíracích armatur a dalších zařízení. Navíc obsahuje i údaj, že potřebné úkony se společným majetkem hradí správcovská společnost z plateb inkasovaných v rámci běžných oprav. Nepatří sem práce prováděné v rámci generální opravy celého topného systému objektu. Pokud tedy na radiátoru není uzavírací zařízení, nájemníci nemusí nést náklady na nákup a výměnu takové baterie.
Správná instalace uzavíracího ventilu
U stávajícího ventilu je problém „na čí náklady se vyměňují radiátory v bytě“ řešen tak, že si obyvatel zaplatí sám. Smlouva tedy stanoví, že občan – nájemce bydlení je povinen sledovat provozní stav a neporušenost zařízení v bytě a provádět pravidelnou údržbu „na vlastní náklady“. Mezi určenými pracemi je i oprava tepelné sítě.
Mohu si baterie vyměnit sám?
Bytový zákon, který zařazuje radiátory do společného vlastnictví bytového domu, zužuje obyvatelům bytů možnosti demontáže a instalace nových radiátorů. Když se nájemce rozhodl demontovat tak staré zařízení a nainstalovat nové bez pomoci bytového úřadu, riskuje, že se setká s mnoha překážkami.
Stejný dokument uvádí, že odstranění nebo instalaci zařízení pro vytápění bytu lze provést pouze rozhodnutím přijatým většinou hlasů všech vlastníků domů. Pokud nedojde k dohodě, bude samostatná činnost na změně konfigurace topných zařízení ve vašem bytě považována za výlučnou správu a nakládání s majetkem kondominia. A za případné poruchy na topném systému nebude odpovědný bytový úřad, ale osobně obyvatel bytu.
Setkání obyvatel domu
V reálu je těžké si představit, že se bude konat valná hromada obyvatel, která odsouhlasí výměnu každé baterie v domě. Mezi povinnosti předsedy HOA patří monitorování obecného systému vytápění budovy. Samostatnou instalací nových baterií navíc často dochází k narušení tepelné bilance objektu, v důsledku čehož může dojít k narušení teplotního režimu v některých bytech. Předseda HOA, jehož teplotní bilance domu byla změněna, musí identifikovat byty s nelegální instalací a výměnou radiátorů, aby bylo možné organizovat normální vytápění celého domu.
V pravidlech užívání bytového fondu je kontrola nad neoprávněnými změnami topných zařízení v bytech přiřazena servisní organizaci. Společenství vlastníků domů se může obrátit na bytový úřad a demontovat nadbytečné radiátory nelegálně nainstalované na náklady obyvatel.
Často je ale velmi obtížné donutit majitele domu, aby odstranil přídavnou a nelegálně nainstalovanou baterii nebo vrátil topnou konstrukci do předchozí podoby. Východiskem ze situace může být podání žaloby na vynucení žaloby na demontáž radiátoru.
Jsou nová topná zařízení součástí osvědčení o registraci objektu?
Chcete-li nainstalovat další topný článek nebo upravit stávající radiátor, musíte koordinovat své kroky s HOA. Často považuje takový proces za opětovné vybavení, které by mělo být uvedeno v technickém pasu areálu.
Mnoho předsedů HOA se domnívá, že nové topné zařízení nebo jeho úprava je důvodem pro zapsání údajů o tomto do technického pasu. Opatření k výměně nebo zkomplikování radiátorů klasifikují jako postup při rekonstrukci prostor, který vyžaduje koordinaci s příslušnými orgány. Toto hledisko je však chybné, protože technický pas nevyžaduje označení topných zařízení, neobsahuje informace o umístění a dostupnosti jejich množství. Předepsaný je pouze zdroj tepla, například tepelná elektrárna. Majitelé domů tak nemohou být nuceni uvést prostory do původního stavu, jako je tomu v případě rekonstrukce. Své jednání ale musíte oznámit trestnímu zákoníku.
Nezapomeňte! Nezávislá výměna radiátorů v bytě na vlastní náklady vyžaduje povinné oznámení servisní společnosti.
Při výměně radiátorů upozornit servisní společnost
Za nejjednodušší se považuje situace, kdy jsou staré radiátory nahrazeny novými stejného typu. Zbytek práce ale musí projít zkouškou. Ta potvrdí, že instalace radiátorů neovlivní negativně celkovou tepelnou bilanci. Po obdržení doporučení můžete začít pracovat. Odbornost je vyžadována pro následující akce:
- přesunutí baterie na jiné místo;
- instalace nového typu radiátoru;
- Změny konfigurace baterie.
Kontrola vadných radiátorů
Správcovská společnost výměnu baterií odmítá. Co bych měl dělat?
Navzdory stávající legislativě a překážkám při výměně baterií sami, aniž byste se obrátili na bytový úřad, je demontáž starých radiátorů a instalace nových radiátorů vlastními silami mnohem snazší, než čekat na tyto akce od řídící organizace. Při odmítnutí výměny topných zařízení se zástupci bytových úřadů opírají o koncept „bilančního vymezení“ majetku vlastníků a celého domu. Podle ní si nájemník sám opravuje a udržuje topná zařízení ve svém osobním bytě. Nikdo ale nemůže libovolně měnit skladbu majetku patřícího ke společnému domu.
Nezapomeňte! Dosavadní protichůdné body zákona neruší hlavní ustanovení, které klasifikuje radiátory v bytech jako společné vlastnictví domu.
A pokud nouzové radiátory ve vašem domě vyžadují výměnu a nemají uzavírací zařízení, musíte se s žádostí obrátit na Bytový úřad a správcovskou společnost. Pokud odmítnete výše uvedené akce, můžete napsat oficiální dopis organizaci obsluhující dům, kde nastíníte situaci a požadujete výměnu baterií. A poté, co jste si prostudovali bytovou legislativu, podejte k soudu žádost o vynucení výměny baterie.
Kam se mám obrátit se žádostí o výměnu baterie?
Ne všichni občané vědí, co dělat, když potřebují vyměnit baterie ve svém domě, na kterou organizaci se obrátit a na čí náklady by měla být práce provedena. Demontáž a následná instalace nového topného zařízení majitelem může mít za následek tepelnou nerovnováhu domu, konflikty se sousedy z důvodu narušených teplotních poměrů v jejich bytech a vznik havarijní situace, za kterou bude odpovědná HOA.
Oblast odpovědnosti HOA
Stávající pravidla pro provoz bytového fondu dávají právo dohlížet na instalaci baterií servisní organizaci, ať už se jedná o zvýšení segmentů jednoho radiátoru nebo počtu topných zařízení. A majitel domu nemá právo měnit jejich konfiguraci bez zvláštního povolení. Pokud například baterie zakoupené majitelem neodpovídají běžným zařízením pro vytápění domu, může HOA zakázat jejich instalaci.
Obyvatel bytu musí tyto práce provést prostřednictvím bytového úřadu a koordinovat se svou servisní organizací výměnu baterií. Pokud zřídí podobné těm, které byly stanoveny při projektování a výstavbě domu, stačí to oznámit správcovské společnosti bez čekání na zvláštní povolení.
Koordinace práce s HOA
Při výměně radiátorů za topná zařízení jiného typu (jiných než předpokládali architekti), zvětšení jejich plochy nebo výběru nového místa instalace je vyžadován zkušený odborník, který pomůže vypočítat možnost instalace topných zařízení, protože zatížení může se změnit celá topná síť domu. Zavolání specialistovi a provedení technického vyšetření vám umožní v budoucnu vyřešit problémy, aniž byste se museli obrátit na soud.
Stojí za zmínku, bez ohledu na to, na čí náklady je zařízení instalováno, je nejlepší vyjmout a vyměnit topné baterie v teplé sezóně, před začátkem topné sezóny. V opačném případě hrozí obyvatelům domu, že budou týdny bez tepla kvůli neopatrným výměnám radiátorů.
Populární články
Geolokace podle telefonního čísla – jak zjistit zdarma. Jak najít mobilní polohu podle čísla
Letní dny jsou pryč a venku se ochlazuje. Hlavním předmětem všech rozhovorů mezi majiteli bytů je proto baterie. Zejména jeho teplotní režim. Koneckonců, teplota v obývacím pokoji závisí na vytápění.
Praxe ukazuje, že v mnoha domech je topná sezóna vždy zpožděna z banálního důvodu – baterie majitelů vytékají, proto je nutná okamžitá výměna.
Správcovská společnost vyžaduje, aby vlastník nemovitosti vyřešil problémy s radiátorem, ale nechcete, aby vznikly neočekávané náklady na opravy. A pokud zabrousíte hlouběji do tématu, kdo by měl opravovat a instalovat nové radiátory topení, můžete dojít k velmi zajímavému závěru.
Pojďme společně přijít na to, kdo je zodpovědný za správný stav baterií v bytě, kdo je ze zákona povinen vyměnit? A odpověď na tuto otázku určuje především stav obytného prostoru.
Když je byt ve vlastnictví obce (nezprivatizován)
Byt je ve vlastnictví obecního úřadu, proto jsou veškeré záležitosti týkající se oprav a výměny topných zařízení v jejich kompetenci.
Nájemci bytu stačí poslat žádost do správy a počkat na její vyřízení. Management by měl kontaktovat správcovskou společnost jako zástupce nájemce.
Když je byt v osobním vlastnictví
Obecným pravidlem je, že veškeré náklady na údržbu bytových prostor jsou v kompetenci vlastníka. Tuto argumentaci odůvodňuje vždy trestní zákoník, když požaduje, aby si majitel bytu platil nové radiátory sám.
Pokud ale srovnáte byt ve vícepodlažním domě a svůj vlastní (soukromý), jsou zde značné rozdíly. V bytě totiž majitel vlastní jen to, co je uvnitř, a mimo něj je již společný majetek.
Pokud je zařízení umístěno v bytě, ale neexistuje technická možnost autonomního užívání, aniž by byly dotčeny zájmy sousedů, je takový majetek uznán jako společný. To znamená, že i přes přítomnost majetku v bytě jej vlastní všichni majitelé domu. V souladu s tím je za řádný stav odpovědná správcovská společnost, nikoli pouze vlastník těchto prostor.
Obecná odpovědnost vlastníků bytů za společný majetek přechází na správcovskou společnost, která na základě dohody s vlastníky nese povinnosti údržby a včasných oprav.
Je tedy baterie společným majetkem nebo ne? Ostatně právě odpověď na otázku rozhoduje o tom, kdo zařízení opraví nebo vymění.
V současné době využívá pozici Nejvyššího soudu:
„Všechna otopná tělesa, která jsou instalována bez odpojovacího zařízení na jednotlivé větve od stoupaček topení, se zdají být společným majetkem domu (protože je nelze autonomně vypnout a demontovat, protože společná stoupačka musí být odpojena).
Z tohoto důvodu údržbu takového majetku zajišťuje správcovská společnost. Je však třeba zdůraznit, že správcovská společnost není povinna měnit radiátor z rozmaru vlastníka bytu. Výměna musí být založena na oprávněném důvodu, například na havarijním stavu topného zařízení.
Když majitel vidí, že baterie je ve špatném stavu, musí zaslat správcovské společnosti odpovídající žádost. Na druhé straně musí posoudit stav topného systému a v případě potřeby provést opravy.
V případě nouze se topné zařízení okamžitě vymění. V ostatních případech představenstvo předkládá otázku výměny na valnou hromadu, protože oprava společného zařízení domu se provádí po dohodě se všemi vlastníky.
Pokud je v posudku správcovské společnosti uvedeno, že stav topného zařízení je vyhovující, má vlastník právo na výměnu radiátoru, ale pouze na své náklady. V tomto případě musí být výměna předem dohodnuta se správcovskou společností, protože pro tento úkon platí určitá omezení.
