Existuje několik možností dokončení. Je provedena hrubá povrchová úprava, která zahrnuje montáž vstupních dveří a oken s dvojitým zasklením. Podlahové potěry a stěny v takových bytech mohou v závislosti na konkrétním objektu chybět. Takže v bytech s otevřeným plánem nejsou žádné stěny, jsou označeny jednou řadou cihel. Pokud jde o konečnou úpravu, v takovém bydlení jsou podlahy potěrem, elektřina je instalována, stěny a strop jsou vyrovnány. Finální úprava již zahrnuje základní dokončovací materiály – keramické obklady v koupelnách, linoleum nebo laminát, tapety. Nejdražším typem dokončení je byt na klíč, který zahrnuje individuální designový projekt a vybavení. Mnoho kupujících bytů může čelit dilematu – byt s hrubým povrchem může stát méně, ale opravy, které bude třeba provést, za prvé zaberou čas a za druhé si vyžádají značné množství peněz. Ano, takový, že byt s hotovou rekonstrukcí, který by se dal pořídit jako alternativa, nakonec vyjde téměř levněji.
AiF.ru se zeptalo odborníků na trh s nemovitostmi, co je výhodnější, koupit byt s konečnou úpravou nebo provést renovaci sami.
Je lepší to koupit s opravami
Konstantin Barsukov, expert na trh s nemovitostmi, člen ruského spolku realitních kanceláří:
– Vše záleží na situaci. Z hlediska peněžního přínosu je levnější pořídit si zrekonstruovaný byt, protože náklady na opravy je obtížné započítat při koupi. Dnes je na trhu skutečně velmi málo nabídek, které mají nově zrekonstruované byty. Renovace se zpravidla prodávají, člověk na tom šetří, a proto, pokud mluvíme o zrekonstruovaném bytě, byla tato rekonstrukce provedena před několika lety.
Pokud se bavíme o novostavbách, pak je situace poněkud jiná. Opravy jsou tam levnější, otázkou je, jak opravy provedl developer. Ve většině případů jsou opravy dokončeny na slušné úrovni. Nyní je mezi vývojáři dokonce takový trend – nabízet výběr z několika možností povrchové úpravy, podle vkusu a peněz. Opravy v takovém bytě jsou levnější, protože je dělali stavebníci při stavbě domu. Postavili dům a následně ho zrekonstruovali. Zároveň odvedou maximum práce, nakoupí maximum materiálů, což je nakonec levnější, než kdybyste začali opravovat od nuly. Zde však musíte vzít v úvahu situaci, že stále neznáte náklady na tuto opravu a nevíte, jak to bylo provedeno, jak dobře byla práce provedena. Vývojář vám dává záruku, ale ani nechápete, čemu budete muset čelit později, protože jste neviděli všechny fáze práce. Co se ale týče finanční části, zrekonstruovaný byt vyjde vždy levněji. A to je pro kupujícího výhodnější.
S rekonstrukcí – výhodnější pro držitele hypoték
Valery Kochetkov, vedoucí obchodního oddělení oddělení novostaveb “INCOM-Real Estate”:
— 100% výhoda koupě bytu zrekonstruovaného na klíč — pro kupující využívající hypoteční úvěr. Tato varianta by mohla zajímat i ty, kteří si pronajímají bydlení a jsou připraveni si pořídit vlastní: po zprovoznění domu se mohou nastěhovat do kompletně hotového bytu – není třeba nadále utrácet peníze za nájem (jako by museli dělat, pokud se po uvedení domu do provozu provádějí individuální rekonstrukce), není třeba platit za dodání nábytku z prodejny a montáž. Další kategorií kupujících zařízených bytů jsou ti, kteří plánují nový byt pronajmout.
Pokud provádíte opravy sami, pak kromě časových a materiálových nákladů stojí za to vzít v úvahu takzvané emoční náklady. Opravy vyžadují neustálé sledování ze strany zákazníka, ale ani v tomto případě není zaručeno, že tým udělá to, co zákazník napoprvé zamýšlel. Nakonec mohou pracovníci jednoduše „zmizet“.
Mezi nevýhody patří pravděpodobnost, že nová budova s dokončením může vyžadovat prodloužení doby uvedení do provozu – o dva až tři měsíce.
Náklady na dokončení mohou záviset na velikosti bytu, třídě a cenové kategorii dokončovacích materiálů, kategorii opravy („pro jemné dokončení“, „na klíč“) atd. V průměru je rozdíl v ceně bytu s a bez povrchové úpravy 10 000 rublů na 1 mXNUMX. m. Toto je cena za konečnou úpravu v ekonomické třídě: linoleum/laminát na podlaze v pokojích a chodbě, levná dlažba v kuchyni a koupelně; na stěnách jsou papírové tapety; Domácí instalatérství.
Příklady cen
Dmitrij Taganov, vedoucí analytického centra “INCOM-Real Estate”:
— Pokud to porovnáme se segmentem sekundárního bydlení, zde renovace bytu obvykle stojí od 15 tisíc rublů do 25 tisíc rublů za mXNUMX. m. Rád bych zdůraznil, že náklady na opravy nezávisí řekněme na umístění objektu – například uvnitř Zahradního okruhu nebo od Zahradního okruhu ke Třetímu dopravnímu okruhu. Ovlivňuje ho především velikost obytné plochy, použité dokončovací materiály (zda jsou levnější nebo dražší), a také míra opotřebení předmětu. Nejvíce peněz budete muset utratit při obnově bytu po požáru nebo povodni. V tomto případě budou náklady na restaurátorské práce mnohem vyšší než při rekonstrukci nového domova zakoupeného bez dokončení.
Srovnáme-li s předměty s nižší mírou opotřebení, tzn. nepoškodí požár nebo povodeň, pak jsou opravy v novém bytě obvykle dražší, protože bydlení v novostavbách se často pronajímá bez hrubé úpravy a kupující následně musí utrácet peníze například za potěr a vyrovnání podlahy stropy a stěny. Pokud jde o nemovitosti na sekundárním trhu s nemovitostmi, i když jsou ve špatném stavu, s největší pravděpodobností nebudou muset provádět některé z těchto prací – například vyrovnání zdí.
Porovnejme – po prozkoumání několika čtvrtí hlavního města – náklady na nedokončené pozemky na primárním trhu s nemovitostmi a hotové sekundární bydlení ve stejné lokalitě a s přibližně stejnými vlastnostmi.
- V okrese Khoroshevsky (SAO) je tedy k dispozici k prodeji dvoupokojový nedokončený byt o celkové ploše 50 m8,97 v novém rezidenčním komplexu na ulici Chodynsky. ma stálo 10 milionu rublů. Za předpokladu, že náklady na dokončení v ekonomické třídě jsou 000 9,47 rublů na m50. m, pokud budou provedeny opravy, náklady na tuto dávku by se pravděpodobně mohly zvýšit na nejméně 5 milionu rublů. Jeho cena by navíc byla nižší než náklady na hotový byt s podobnými vlastnostmi na sekundárním trhu s bydlením – jedná se také o dvoupokojovou nemovitost o celkové ploše 11,3 metrů čtverečních. m, nachází se v nejvyšším patře XNUMXpatrové panelové budovy v Chapaevsky Lane. Nabídková cena je XNUMX milionu rublů.
Ceny bydlení na primárním trhu se mohou zvýšit o 12-15 %, předpovídají odborníci. Byty na sekundárním trhu nezdraží tolik: jen o 7 %.
Ve kterých domech se lépe žije? AiF.ru se zeptal čtenářů, kteří koupili byty v novostavbách a na sekundárním trhu.
Maria, bydlí na vedlejší koleji
„Bydlení jsme koupili na sekundárním trhu už v roce 2012, ale myslím, že až se budeme stěhovat, opět bych dal přednost prodeji nemovitosti před novostavbou. Mám docela dost přátel, kteří si koupili bydlení v nových domech, a jak se říká, v prvních letech po vydání klíčů je lepší tam nebydlet! Za prvé, nepřetržitý hukot příklepových vrtaček. Zadruhé neustále něco dokončují, protože dům chtěli co nejrychleji pronajmout a moc toho nestihli. Kamarád dostal klíče, ale nebyl dokončen ani dvůr, ani podzemní parkoviště. Není známo, kdy se to všechno uskuteční, zejména s ohledem na pandemii a dlouhé jarní výpadky.
Developeři také často rezidentům vnucují svou správcovskou společnost, která nastavuje přemrštěné ceny a chová se jako monopolista, kterého se snažíte zbavit (to se ve skutečnosti ukazuje jako obtížné).
Co je dobrého na sekundárním? Pro život tam už bylo uděláno všechno. Můžete se rychle zastavit. Někdy na sekundárním trhu můžete koupit byty s nádhernou a čerstvou rekonstrukcí, někdy dokonce rozdají kuchyň, lednici, myčku a vše je vynikající kvality.
Můžete si koupit s nedůležitými. Koupili jsme byt po „babiččině“ rekonstrukci, vše předělali, ale utratili stejné peníze jako kamarádi, kteří kupovali v novostavbě (protože například měnili i okna, protože ta instalovaná developerem byla extrémně nekvalitní , a renovaci museli od developera předělat o rok později).
Dalším plusem je, že na sekundárním trhu je spousta dobrého bytového fondu. Někdy je dům postavený před 30 lety kvalitnější než ten, který byl postaven loni. Protože značné procento novostaveb stále tvoří bydlení ekonomické třídy s lepenkovými stěnami. Pro ty, kteří nechtějí couvnout před každým kýchnutím svých sousedů, je lepší podívat se na silné a solidní domy na sekundárním trhu nebo zaplatit více peněz za komfort a prémiovou třídu. Pokud je však rozpočet omezený, lze na sekundárním trhu nalézt dobrou zvukovou izolaci za přijatelnou cenu.
Na sekundárním trhu můžete vyzpovídat své sousedy a zjistit všechna pro a proti bydlení v tomto domě. Novostavba je prase v žitě.
Blíže k centru je samozřejmě na sekundárním trhu mnoho dobrých možností. Nová budova je často možností blíže k moskevskému okruhu nebo v regionu.
Starší čtvrti mají obvykle lepší zahrady, školy a kliniky, protože jsou již dávno zavedené, s tradicemi a pečlivěji vybraným personálem. A dopravní dostupnost je často vyšší: vlak, metro, MCC, MCD, autobusy.
Sekundární má také nevýhody. Likvidace odpadu v mém domě mě opravdu štve. Kde je shoz na odpadky, tam je zápach, krysy. V nových domech jsou shozy na odpadky často zavařeny na základě společného rozhodnutí obyvatel. Také se v nových domech více chatuje mezi domem a vchodem, lidé se aktivněji zapojují do života novostavby, a to je podle mého názoru velmi užitečné. Ve starším bytovém fondu je to vzácné. Na sekundárním trhu je snazší potkat alkoholické sousedy, kteří zdědili byt. Takoví lidé si byty v novostavbách nekupují.
Další nevýhodou přeprodejního bydlení je nutnost důkladné prohlídky bytu. Na dobrém realitním makléři je lepší nešetřit, aby se později neobjevil někdo, kdo by měl byt zdědit, nebo v horším případě skutečný majitel nemovitosti. Existuje mnoho podvodníků, takže musíte být při nákupu opatrnější.
A další mínus je, že v tomto bytě většinou bydlí někdo před vámi. Stěhování je proto potřeba zkoordinovat tak, aby už byt vyklidili, a vy ještě měli kde bydlet. Mnoho známých si na dobu stěhování pronajímá bydlení: prodat byt, koupit nový, nastěhovat se.“
Naděžda, bydlí v nové budově
„Před šesti lety jsme s manželem koupili byt. Bylo pro nás důležité bydlet blízko rodičů, ceny za bydlení na sekundárním trhu v jejich okolí byly vyšší než v rozestavěném domě, takže jsme brali novostavbu v počáteční fázi výstavby. Na klíče jsme čekali rok a půl, byli jsme trochu nervózní, že dům nebude dokončen, ale byl doručen včas. Nyní náš jednopokojový byt stojí stejně jako dvoupokojový byt na sekundárním trhu v této oblasti.
Začnu pozitivy. V první řadě je to dispozice a plocha, velká kuchyň a pokoj, je zde šatna. Naši sousedé dokonce dokázali předělat stejný jednopokojový byt na dvoupokojový. Naprosto nová komunikace, nic neuniká, nic se nerozbije, ve srovnání s chruščovskou érou – nebe a země. Renovaci jsme dělali od nuly a to je dobře, protože vím jistě, že pod tapetou mám čisté stěny a ne plísně, jako v některých bytech ve starých domech. Jak řekl náš mistr, oprava od začátku je levnější a rychlejší, protože nemusíte trhat staré tapety, dlaždice a parkety. A některé stavební obchody nabízejí obyvatelům novostaveb slevy.
Prvních pár let jsme neplatili poplatky za velké opravy, čímž jsme také ušetřili. A protože je dům nový, daň z nemovitosti je velmi malá, za první rok jsem zaplatil 600 rublů.
Máme novou čtvrť, žijí tu převážně slušní pracující lidé, prakticky zde nejsou žádné asociální živly. U našeho vchodu je chatovací místnost, kde můžete kdykoli během dne nebo v noci požádat sousedy o teploměr, vývrtku, štafle atd. Je to opravdu velmi pohodlné. Jednoho dne se mi odmagnetizoval klíč od domovních dveří, napsal jsem do chatu, okamžitě se ozvala sousedka, které jsem zavolal na interkom a ona mi otevřela (náš dům nemá vstupní kódy).
Nyní je zde výborná infrastruktura: jsou zde supermarkety, kavárny, multifunkční centrum, fitness centrum, zdravotní středisko, školky a škola. To vše se ale postupně otevíralo, ale první rok nám pod nosem stavěly další domy, a to byl hluk a špína.
Ano, o hluku a špíně. Čekají na obyvatele novostaveb nejen na ulici od rozestavěných budov, ale i uvnitř domu: ve vchodu se opravovaly více než tři roky po našem přestěhování. Někteří sousedé provedli „jednoduché“ opravy, které nebyla škoda, s očekáváním, že se dům bude zmenšovat. Obávám se, že za pár let se u nás ve vchodu opět ozvou vrtačky a příklepové vrtačky. Mimochodem s mojí rekonstrukcí se kvůli smrštění domu nic nestalo.
Moje hlavní výtka k novostavbě je špatná zvuková izolace. Bydlel jsem v panelových a panelových domech. A neslyšel jsem své sousedy tak, jak je slyším v novém monolitickém cihlovém domě. Je děsivé si představit, že hluková izolace v budovách je jednodušší.
Další nevýhodou je, že obyvatelé nové budovy nezískají vlastnická práva ve fázi podpisu DDU, ale šest měsíců (nebo i déle) po obdržení klíčů. Klíče jsme dostali v únoru, ale vlastnický list až v srpnu. To znamená, že nezdanitelné období prodeje mého bytu se posunulo.
Obecně se mi líbí bydlení v novostavbě, ale podíval bych se na další byt na sekundárním trhu, v domě s dobrou zvukovou izolací.“
Carolina, bydlí na vedlejší koleji
„Rozhodl jsem se koupit byt na sekundárním trhu, protože jsem si pronajímal dům a nemohl si dovolit novou budovu: počkat, až se dům postaví, a pak provést opravy. Čtyři měsíce jsem hledala byt a pomohla mi i moje realitka. Je tu spousta bydlení, jehož kvalita neodpovídá ceně: na fotce a v popisu je to jedna věc, ale v životě druhá. Potřeboval jsem byt s běžnou rekonstrukcí, ne variantou „po babičce“, abych se mohl hned nastěhovat a bydlet.
Slyšel jsem, že na sekundárním trhu jsou podvody s byty, ale nikdy jsem se s ničím takovým nesetkal. Jediný okamžik byl, když se ukázalo, že realitní makléř je sestra majitele: transakce se měla uskutečnit prostřednictvím plné moci, ale odmítl jsem.
S každým majitelem jsem se snažil smlouvat, tlačit na kvalitu, argumentovat tím, že stejně budu muset investovat do oprav (jakkoli dobrý byt, všude byla potřeba nějaká investice). Majitele, od kterého jsem dům nakonec koupil, jsem navštívil třikrát. Dal mi 200 tisíc. Pokud vím, slevu na novostavbu jen tak nedostanete.
Tři dny po transakci jsem se přestěhoval. Strávila jsem měsíc rekonstrukcí koupelny, lehkými kosmetickými opravami a pomalu jsem kupovala nový nábytek.
Hlavní nevýhodou byli obyvatelé mého domu. Snažil jsem se poznat sousedy, zjistit, jací lidé tu žijí. O několik měsíců později jsem zjistil, že v mém domě žije mnoho alkoholiků a migrantů. Upřímně řečeno, na první pohled nelze pochopit, jací lidé zde žijí. Pravděpodobně, abyste se vyhnuli takovému problému, měli byste si vybrat byt ve známé oblasti, ale pro mě byla prvořadá otázka ceny a oprav.“
Taťána, bydlí v nové budově
„Vydrželi jsme s manželem v novém bytě tři měsíce bydlet: začal režim sebeizolace a odjeli jsme na venkov. Ale některé klady a zápory bydlení v novostavbě jsem již vyzdvihl. Náš byt byl zrekonstruován developerem, jak se říká „nastěhujte se a žijte“. Ale nemohli jsme se hned nastěhovat a bydlet, protože se ukázalo, že rekonstrukce byla nekvalitní: nešly zavřít jedny dveře, tapety byly pověšené křivě a o oknech obecně mlčím. Dveře se nám upravily, ale novou tapetu jsme si pověsili sami, okna vyměnili na vlastní náklady. Později se na stropě v chodbě objevila prasklina, developer rozhodil rukama: dům se zmenšoval. Pak budete muset utrácet peníze za zavěšené stropy.
Areál, kam jsme se přestěhovali, je nový, je zde pouze jedna správcovská společnost a její ceny za bydlení a komunální služby nejsou, mírně řečeno, dětinské. Je zde také pouze jeden poskytovatel internetu, platíme mu dvakrát tolik než poskytovateli v našem starém bydlišti.
Na druhou stranu máme novou oblast s velmi příjemnými obyvateli. Kolem jsou parky a lesy, v blízkosti domu jsou dva supermarkety a lékárna, metro je jen dvě zastávky autobusem. Své sousedy přes zeď trochu slyšíte, ale jsou tam malé děti, v noci spí a neobtěžují nás.”
