Jsem vlastníkem nebytového prostoru v nebytovém domě. Vlastním 1. patro. 2. – 4. patro patří jinému majiteli. Budova je podsklepená, kde probíhají komunikace. (snad je zapsaná na 2. vlastníka).
Přišel za mnou mladý muž a řekl, že mu 2. majitel prodal celý sklep a požaduje, abychom sundali náš reklamní poutač, který visí nad jeho vchodem.
1) měl 2. vlastník právo bez mého souhlasu prodat sklep, ve kterém se nachází společné komunikace?
2) mám jako spoluvlastník prostor předkupní právo na koupi?
3) Jak mohu určit, komu patří území umístěné pod mým výkladem, ale nad vchodem do suterénu? (zde visí náš prapor, věřím, že toto je moje území (pod mou výlohou). Nový majitel je jeho (jednou nad jeho vchodem).
A ještě bych upřesnil, zda je vůbec možné zapsat vlastnictví sklepa s komunikacemi?
a mohl by druhý majitel pronajmout sklep bez mého souhlasu?
Ahoj Světlano! Vaše otázka byla přijata. Příprava vaší odpovědi bude nějakou dobu trvat.
- Vzhledem k tomu, že suterén má sloužit celému objektu, patří do společného majetku a náleží na právo spoluvlastnictví VŠEM vlastníkům prostor v domě a nelze jej v zásadě nikomu prodat.
Ohledně toho existuje:
PLENÁUM VYSOKÉHO ROZHODČÍHO SOUDU RUSKÉ FEDERACE
ROZHODNUTÍ ze dne 23. července 2009 N 64
O NĚKTERÝCH PRAKTICKÝCH OTÁZKÁCH PŘI ŘEŠENÍ SPORŮ O PRÁVA VLASTNÍKŮ PROSTOR KE SPOLEČNÉMU VLASTNICTVÍ BUDOVY
Při projednávání sporů by soudy měly vycházet z toho, že do společného jmění budovy patří zejména prostory určené k obsluze více místností v budově, jakož i podesty, schodiště, haly, výtahy, výtahové a jiné šachty, chodby, technická podlaží, podkroví, sklepy, ve kterých jsou inženýrské sítě, ostatní služby obsluhující více místností zařízení daného objektu (technické sklepy), střechy, uzavírající nosné a nenosné konstrukce tohoto objektu, mechanické, elektrické, sanitární a jiné zařízení umístěné vně nebo uvnitř areálu a obsluhující více místností.
Spory o uznání práva společného spoluvlastnictví ke společnému majetku budovy se projednávají u soudu, a to i v případech, kdy je do rejstříku proveden zápis o právu individuálního vlastnictví k uvedené nemovitosti. Je-li společný majetek ve vlastnictví vlastníků prostor v domě (například vlastnictví společných schodišť, chodeb, sálů, jejichž užívání mají vlastníci prostor v domě), ale individuální vlastnické právo k je zapsán společný majetekv registru pro jednu osobu, vlastníci prostor v daném domě mají právo domáhat se uznání svého práva společného sdíleného vlastnictví společné věci. Soud považuje tento požadavek za podobný požadavku vlastníka na odstranění jakýchkoli porušení jeho práv, která nejsou spojena se zbavením držby (článek 304 občanského zákoníku Ruské federace).
V případě, že osoba, jejímž jménem je do rejstříku zapsán zápis o vlastnickém právu k prostorám náležejícím do společného jmění, vlastní tyto prostory a zbavuje ostatní vlastníky přístupu do těchto prostor, vlastníci ostatních prostor v tomto prostoru budovy mají právo obrátit se na soud s nárokem nab navrácení majetku z nezákonné držby někoho jiného (článek 301 občanského zákoníku Ruské federace) v kombinaci s požadavkem na uznání práva společného sdíleného vlastnictví. Takové nároky podléhají obecné promlčecí lhůtě (článek 196 občanského zákoníku Ruské federace).
Pokud se tedy skutečně prodá, pak je třeba u soudu uznat právo na společné vlastnictví.
- Do společného majetku patří i zdi domu. Vzhledem k tomu, že banner visí na zdi, jedná se v podstatě o užívání společného majetku.
Článek 247. Držení a užívání majetku ve společném vlastnictví
1. Držba a užívání věcí v podílovém vlastnictví se uskutečňuje dohodou všech jejích účastníků, a nedojde-li k dohodě, způsobem stanoveným soudem.
To znamená, že předmětná nemovitost (zeď) je společným majetkem a musí být užívána po dohodě všech účastníků
Podobná otázka byla:
Ne, suterén ze zákona patří VŠEM vlastníkům a ze zákona nelze podíly v něm zcizit
Ahoj Světlano! Odpověď na vaši otázku se již připravuje a brzy bude předložena.
Nejprve je třeba pochopit, zda je suterén společným majetkem a samostatným objektem.
Pokud má suterén status společného jmění domu, pak na základě čl. 37 bytového zákoníku Ruské federace, nelze jej převést do vlastnictví na nikoho.
Pokud je suterén samostatný objekt, lze jej převést do individuálního vlastnictví. Vlastníci sklepních prostor vyčleněných jako samostatné objekty a využívaných pro obchody, kavárny, kanceláře apod. jsou zároveň povinni nést náklady na údržbu společného majetku stejně jako ostatní vlastníci prostor v domě. bez ohledu na to, zda takový majetek užívají.
Můžete zjistit, zda je suterén nezávislým objektem od organizace, která spravuje vaši budovu
Podle pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace bylo v usnesení č. 23 ze dne 2009. července 64 podáno následující vysvětlení:
„Vztahy mezi vlastníky prostor nacházejících se v nebytovém domě, které vznikají ke společnému majetku v takovém domě, nejsou přímo upraveny zákonem. V souladu s čl. 1 odst. 6 občanského zákoníku Ruské federace se proto na tyto vztahy vztahují normy právních předpisů upravujících obdobné vztahy, zejména články 249, 289, 290 občanského zákoníku Ruské federace. .“
Vlastníci prostor v nebytovém domě nesou břemeno nákladů na jeho údržbu + náklady na údržbu společných prostor.
U ZISZ si můžete objednat i půdorys vaší budovy, bude v něm uvedeno, zda se jedná o technickou místnost (společný majetek) nebo zda jde o samostatnou místnost.
A pokud je tedy suterén technickou místností
1) měl 2. vlastník právo bez mého souhlasu prodat sklep, ve kterém se nachází společné komunikace?
Svetlana
Nemohl být vůbec prodán, protože se jedná o společný majetek a lze s ním nakládat pouze se souhlasem všech vlastníků
Článek 247. Držení a užívání majetku ve společném vlastnictví [Občanský zákoník Ruské federace] [Kapitola 16] [článek 247]
1. Držba a užívání věcí v podílovém vlastnictví se uskutečňuje dohodou všech jejích účastníků, a nedojde-li k dohodě, způsobem stanoveným soudem.
2. Účastník podílového spoluvlastnictví má právo, aby mu byla vydána do držby a užívání část společného jmění přiměřená jeho podílu, a není-li to možné, má právo požadovat přiměřenou náhradu od ostatních účastníků, kteří vlastní a užívat majetek připadající na jeho podíl.
2) mám jako spoluvlastník prostor předkupní právo na koupi?
Svetlana
Pokud je to společný majetek, tak ho máte.
Článek 250. Předkupní právo [Občanský zákoník Ruské federace] [Kapitola 16] [článek 250]
1. Při prodeji podílu na společném vlastnictví cizí osobě mají zbývající účastníci podílového spoluvlastnictví předkupní právo na odkoupení prodávaného podílu za cenu, za kterou se prodává, a za jiných rovných podmínek, s výjimkou případu prodej ve veřejné dražbě.
Veřejné dražby na prodej podílu na společném vlastnickém právu bez souhlasu všech účastníků podílového spoluvlastnictví lze konat v případech uvedených v části druhé článku 255 tohoto zákoníku a v jiných případech stanovených zákon.
2. Prodejce akcie je povinen písemně oznámit ostatním účastníkům podílového spoluvlastnictví svůj úmysl prodat svůj podíl cizí osobě s uvedením ceny a dalších podmínek, za kterých je prodává. Odmítnou-li zbývající účastníci podílového spoluvlastnictví koupit nebo nenabudou prodaný podíl na vlastnickém právu k nemovitosti do měsíce a na vlastnickém právu k movité věci do deseti dnů ode dne oznámení, má prodávající právo právo prodat svůj podíl jakékoli osobě.
3. Při prodeji podílu v rozporu s přednostním právem má každý další účastník podílového spoluvlastnictví právo domáhat se ve lhůtě tří měsíců u soudu převodu práv a povinností kupujícího na něj.
4. Postoupení přednostního práva na nákup akcie není povoleno.
5. Pravidla tohoto článku platí i při zcizení podílu na základě směnné smlouvy.
3) Jak mohu určit, komu patří území umístěné pod mým výkladem, ale nad vchodem do suterénu? (zde visí náš prapor, věřím, že toto je moje území (pod mou výlohou). Nový majitel je jeho (jednou nad jeho vchodem).
Svetlana
Dne 23. července 2009 přijalo plénum Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace usnesení č. 64 „K některým otázkám praxe projednávání sporů o právech vlastníků prostor ke společnému majetku budovy“, v souladu s. s ním jsou vlastníkům prostor umístěných v nebytovém domě přiznána práva společného sdíleného vlastnictví tohoto společného majetku, jakož i ve vztahu k užívání jeho fasád pro reklamu. Tito. K umístění tabulek na fasádu je nutný souhlas všech vlastníků.
