Poplatky realitním kancelářím v posledních letech klesly. V hlavním městě v průměru zprostředkovatelé žádají za své služby 100–250 tisíc rublů. Ve většině regionů se platba stále počítá jako procento z částky transakce a v průměru 2 % z ceny bytu.
Obsah
- Nejjednodušší s novou budovou
- Apartmány s historií
- Co riskuje kupující bez realitní kanceláře?
- Jak mohou banky pomoci
- Všechno je to o detailech
- Bezpečný transakční algoritmus
- Bezpečnostní problémy: velké částky přitahují podvodníky
- Zjišťování potřeb, příležitostí a hledání možností
- Hledáme možnosti: všechny kanály jsou dobré
- Prohlídka bytu: když pečlivost šetří náklady
- Rizika a otázky pro majitele
- Vklad před uzavřením smlouvy: čas na přehodnocení rozhodnutí
- Příprava na dohodu: důležité nuance
- Převod peněz a dokončení transakce
- Závěr
Nejjednodušší s novou budovou
Kupující primární nemovitosti má nejmenší interakci se zprostředkovateli. Veškeré dokumenty připravuje prostřednictvím developera a je také zodpovědný za registraci smlouvy o kapitálové účasti (EPA). Ale nedostatek plateb zprostředkovatelům je jen zdání.
„Developeři zahrnují služby realitních kanceláří v ceně bytu. Provize za zprostředkování je 1–2 % z ceny primárního domu, bez ohledu na to, jak developer svůj projekt realizuje: prostřednictvím realitní kanceláře nebo vlastního obchodního oddělení,“ říká Nadezhda Korkka, jednatelka společnosti Metrium. Kupující navíc platí za služby rezervace bytu, registrace bytového domu v Rosreestru a registrace vlastnických práv po uvedení nemovitosti do provozu.
Bez placení si můžete ústně rezervovat ubytování na dobu jednoho až pěti dnů. Rezervace na dlouhé období, například měsíc, se počítají na základě ceny bytu, v průměru 1-2%. Služby registrace předškolních vzdělávacích institucí a registrace majetku jsou nabízeny společně a stojí asi 20 tisíc rublů.
Nadezhda Korkka radí, že prvním krokem je kontrola prohlášení o projektu. Vývojáři jej musí zveřejnit na webu Nash.dom.rf. Je nutné porovnat tam zveřejněný dokument s tím, co je v kanceláři vývojáře. Pokud se návrhem novostavby nezabývá obchodní oddělení developera, ale makléř, je potřeba jej požádat o dohodu s developerem.
Apartmány s historií
Stále více transakcí probíhá na sekundárním trhu bez realitní kanceláře. To bylo ovlivněno rozvojem realitních portálů a multifunkčních center (MFC).
K registraci převodu vlastnictví prostřednictvím MFC budete potřebovat pouze pasy vlastníků a jimi podepsanou kupní a prodejní smlouvu. Již na MFC účastníci vyplní přihlášku a zaplatí státní poplatek 2000 2000 rublů. Transakce také vyžaduje notářsky ověřený souhlas manželů, pokud je prodávající nebo kupující ženatý (o něco méně než XNUMX XNUMX rublů), a také povolení od opatrovnických orgánů, pokud jsou mezi vlastníky nezletilí.
Nejsložitější bývá příprava balíku dokumentů pro transakci. Jedná se o čtyři hlavní dokumenty: předběžná kupní a prodejní smlouva nebo smlouva o vkladu, hlavní kupní a prodejní smlouva, akceptace převodu bytu, potvrzení o přijetí peněžních prostředků. Tuto práci můžete dát právníkovi, bude to stát 3–50 tisíc rublů.
Existují tři případy, kdy může transakci provést pouze notář. Je nutné jej kontaktovat při prodeji podílu na bytě cizí osobě, s výjimkou prodeje všech podílů současně, při prodeji bytu nezletilému nebo občanovi s omezenou způsobilostí k právním úkonům nebo při prodeji obč. byt na základě smlouvy o doživotní péči s vyživovanou osobou.
Co riskuje kupující bez realitní kanceláře?
Kupující bez řádné přípravy většinou není schopen vysledovat celý řetězec převodu práv k bytu z jednoho vlastníka na druhého, zejména pokud nebyl pouze prodán, ale byl zděděn, vyměněn nebo převeden na základě nájemních smluv. Bez realitní kanceláře se neobejdete při sestavování složitých alternativních obchodů, kdy na prodej jednoho bytu čeká celý řetězec klientů.
Často se stává, že jedna ze stran si mediátora najme, ale druhá ne. V takových případech ušetří ti, kteří jednají bez realitní kanceláře, protože realitní kancelář v takových případech nejčastěji na sebe bere přípravu dokumentů, které používají obě strany transakce, a doprovází strany transakce do MFC a banky. .
Jak mohou banky pomoci
Žádná transakce na sekundárním trhu se neobejde bez banky. Převod peněz lze provést v hotovosti prostřednictvím bezpečnostní schránky nebo bezhotovostně prostřednictvím akreditivu – podstata je stejná, peníze jsou uloženy v bance v okamžiku podpisu dokumentů a prodávající obdrží to až po zápisu vlastnictví, aby v případě pozastavení o něj kupující nepřišel.
Banky ale nyní mají jiné služby. „Některé z největších bank významně rozšiřují své podnikání v oblasti nemovitostí a vytvářejí samostatné ekosystémy: DOM.CLICK ve společnosti Sber, „Own Housing“ v Rosselkhozbank, „Square Meter“ ve VTB atd.,“ říká Sergei Gordeiko, hlavní expert společnosti Společnost Rusipoteka.
Takové ekosystémy umožňují například kontrolovat právní čistotu bytu, připravovat dokumenty a smlouvy a provádět elektronickou registraci transakce v Rosreestru, říká Ruslan Latypov, člen expertní skupiny „Transformace podnikání Klima“ akční plán.
Některé služby lze získat prostřednictvím těchto služeb zdarma. Tady jde především o výběr bytu. „Square Meter“ od VTB má zdarma „Document Designer“. Hodnocení čistoty transakce v bankách má široký rozsah cen – od 8 do 30 tisíc rublů.
Některé banky zároveň poskytují služby elektronické registrace transakcí s nemovitostmi v Rosreestru pouze svým hypotečním klientům, včetně Sberbank. Nebo pouze klientům developerů, se kterými banka spolupracuje. Tato služba stojí 8-11 tisíc rublů.
Všechno je to o detailech
Co lidé zapomínají uvést v kupní a prodejní smlouvě:
1. Způsob a místo hotovostních plateb.
2. Okamžik převodu peněz a doklad, který platbu potvrdí.
3. Podmínky zániku užívacích práv k bytu.
4. Odpovědnost prodávajícího v případě nároků třetích stran z důvodů, které vznikly před uzavřením obchodu.
5. Odpovědnost prodávajícího při zjišťování dluhů za bydlení a komunální služby.
6. Termín vyklizení bytu.
7. Rozdělení nákladů na uzavření smlouvy a registraci převodu práv mezi účastníky transakce.
Bezpečný transakční algoritmus
Chcete-li eliminovat hlavní rizika ukončení transakce, budete potřebovat:
Titulní dokumenty
Kupní a prodejní smlouva, darovací, směnná, DDU, umožňuje vyhodnotit, jak se osoba stala vlastníkem domu a potvrzuje, že tato konkrétní osoba je vlastníkem bytu. Chcete-li to provést, musíte zkontrolovat údaje v dokumentech s pasy vlastníků.
Výňatek z USRN
Osvědčení o státní registraci vlastnických práv existovalo v papírové podobě až do roku 2016. A dnes je považován za nedostatečně spolehlivý dokument pro transakci. Kromě toho si musíte od prodejce vyžádat nový výpis z Jednotného státního rejstříku, zkontrolovat údaje o vlastníkovi a zkontrolovat břemena.
Potvrzení o dluzích za bydlení a komunální služby
Dluhy mohou přejít na nového majitele. Můžete se chránit tím, že požádáte vlastníka o potvrzení o bezdlužnosti, které poskytuje správcovská společnost.
Certifikáty IPA a ND
Realitní makléři vždy po prodejci nemovitosti žádají potvrzení z výdejny duševního zdraví a drog. Musí uvádět, že není registrován u těchto institucí.
Výňatek z domácí knihy
Jsou zde uvedeni všichni obyvatelé, kteří byli evidováni, včetně těch, kteří byli soudním rozhodnutím propuštěni do míst výkonu trestu.
Certifikát od Penzijního fondu Ruska
Umožňuje zkontrolovat, zda byl při nákupu bytu použit mateřský kapitál, i když jiné dokumenty tyto informace neobsahují, například nejsou přiděleny podíly dětí.
Doklad o nepřítomnosti manželů
V Rusku neexistuje žádná společná databáze pro registraci aktů občanského stavu a rozvodů, ale existují případy, kdy lidé zapomněli označit změnu svého stavu ve svém pasu a poté se stali účastníky podvodu.
Lepší je pořídit si notářsky ověřený doklad o tom, že majitel bytu není ženatý.
Když se částka na koupi bytu (resp. záloha na hypotéku) konečně nashromáždí, budoucí majitel rázem stojí před problémem, o jehož existenci nikdy předtím ani neuvažoval.
V podmínkách omezeného rozpočtu je velmi žádoucí koupit bydlení bez zapojení zprostředkovatelů, což se ve skutečnosti ukazuje jako obtížný úkol. Tento článek poskytuje podrobné pokyny, jak koupit byt bez realitní kanceláře, což vám umožní rychle a výhodně koupit bydlení, a to jak v nové budově, tak na sekundárním trhu.
Bezpečnostní problémy: velké částky přitahují podvodníky
Koupě domu bez realitní kanceláře se ukazuje jako mnohem riskantnější operace než prodej nemovitosti. Kupující má peníze, což znamená, že je velmi atraktivní postavou pro podvodníky, kteří mají ve svém arzenálu mnoho způsobů, jak nechat neopatrného kupce bez bytu a bez peněz. Nedokonalá legislativa navíc v některých případech neumožňuje oběti hájit svá práva ani u soudu, a to i přes zjevný fakt podvodu.
S kontrolou právní čistoty každého dokumentu je spojeno mnoho otázek, toto opatření umožňuje ujistit se, že nemovitost je prodávána na naprosto legálním základě. Pokud budete takovou kontrolu ignorovat nebo ji neprovedete dostatečně důkladně, může se stát, že prodejem dojde k porušení práv nezletilých (kteří mají vlastnická nebo užívací práva), nebo může být nemožné zrušit registraci jednoho z předchozí obyvatelé.
V rámci ochrany před útočníky, kteří vlastní moderní technologie a aktivně je využívají, doporučují odborníci pořízení nové SIM karty, určené pouze pro hovory související s nákupem nemovitosti.
Znalci zase doporučují, že o penězích po ruce je lepší moc nemluvit a při komunikaci s přáteli se držet verze přepážkového nákupu, bezpečnostní schránky nebo předschválené půjčky.
Mimochodem, jedním z nejčastějších podvodů je prodej bytu na účet člověka, který již nežije. Neméně obvyklý je prodej nemovitosti s použitím padělaných dokumentů (plné moci) na účet majitele.
Stojí za to pochopit, že v mnoha případech se transakce může od samého začátku ukázat jako nezákonná. Aby se předešlo nepříjemné situaci, vyplatí se zpočátku zvážit všechny aspekty kontroly právní čistoty bytu. Pokud nemáte dostatečné zkušenosti nebo znalosti, vyplatí se najmout specialisty, aby vám pomohli – služby profesionálního právníka stojí peníze, ale v tomto případě se bavíme o mnohem menších částkách, než jsou peníze určené na pořízení bydlení.
Pokud se budeme bavit o dalších nevýhodách hledání bytu na vlastní pěst, tak kromě rizika přehlédnutí něčeho v dokumentech je velmi vysoká pravděpodobnost, že se tento proces protáhne a hledání, kontrola, příprava a papírování zabere mnohem více času, než se očekávalo. Pro zaneprázdněné lidi, kteří se musí rozptylovat od důležitých záležitostí, je mnohem výhodnější využít služeb profesionála.
Zjišťování potřeb, příležitostí a hledání možností
Je však docela možné koupit byt bez realitní kanceláře nebo jiných zprostředkovatelů. K tomu, jak bylo uvedeno, stačí najmout kompetentního právníka, který zkontroluje všechny dokumenty a bude více dbát na osobní bezpečnost. Takže formulujeme požadavky a hledáme možnosti.
Bilance potřeb a nákladů na bydlení
V první řadě je potřeba se rozhodnout pro vlastní požadavky na bydlení, které si pořizujete a zjistit průměrnou cenu, za kterou můžete nemovitost koupit. Je důležité si okamžitě vybrat – bude to bydlení v novostavbě nebo bytě na sekundárním trhu. V prvním případě je potřeba najít spolehlivého developera a konkrétní projekt, ve kterém se bude byt kupovat, a následně s developerem podepsat smlouvu.
Dostupnost dostatečného množství
Otázka dostatku finančních prostředků je samozřejmě velmi důležitá. Pokud je zřejmé, že není dostatek peněz na koupi domu, který by plně vyhovoval vašim potřebám, můžete stále naspořit, vzít si úvěr nebo vyhledat prodejce, který potřebuje dům prodat tak rychle, že je připraven snížit cena. Poslední možnost (pokud mluvíme o sekundárním trhu) je nejrizikovější a vyžaduje pečlivé ověření dokumentů.
Navíc nemusí jít o nabídky skutečných majitelů, ale o triky zprostředkovatelů, kdy snížení ceny slouží pouze jako návnada pro budoucí klienty. Návnadou pro podvodníka může být i výrazně snížená cena oproti trhu. Proto je lepší neriskovat sázkou na nalezení bydlení za nízkou cenu.
Hledáme možnosti: všechny kanály jsou dobré
Po vyřešení požadavků a financí se vyplatí začít hledat nejvhodnější variantu. Profesionálové doporučují neomezovat se pouze na nástěnkové stránky, ale kupovat si nejnovější noviny, protože mnoho majitelů domů tento způsob prodeje domů stále používá. Existuje mnoho realitních kanceláří, které udržují své vlastní databáze veřejně dostupné. Je-li to žádoucí a možné, můžete využít i placenou základnu. Rovněž neuškodí podat si vlastní inzerát nebo staromódním způsobem vyvěsit spoustu letáků na přeplněných místech na speciálních tabulích – tím se dále rozšíří dosah prodejců.
Existují i jiné, méně tradiční, ale často velmi efektivní způsoby, jak najít byt ke koupi:
- informování příbuzných, přátel, kolegů a známých;
- zveřejňování informací o vašem záměru na sociálních sítích;
- komunikace s vrátníky domů, kde se najde vhodný byt, i s babičkami u vchodů, které toho, jak známo, hodně vědí.
Na inzerát o koupi často reagují zástupci realitních kanceláří nebo jednotliví zprostředkovatelé. Stačí jim jednoduše ihned oznámit, že hledáte majitele a nejste připraveni platit úroky.
Prohlídka bytu: když pečlivost šetří náklady
Když se objeví zajímavá možnost, je čas si nemovitost prohlédnout. Zde je důležité se neztratit a nechat za dveřmi přirozenou skromnost – pečlivost a pečlivost pomůže vyhnout se mnoha problémům v budoucnu. Potenciální kupující má právo nahlédnout doslova do všech koutů, chodit po bytě s nádechem majitele, ptát se na cokoliv a žádat o doklady potvrzující:
- totožnost prodávajícího;
- jeho vlastnictví bytu;
- počet osob registrovaných v obytném prostoru;
- zákonnost provedené přestavby a tak dále.
Mnoho majitelů domů ví, jak to podat v tom nejpříznivějším světle a skrýt výrazné nedostatky, například tím, že si pohraje s osvětlením nebo zakryje otvory ve stěnách obrazy. Byt si proto raději prohlédněte přes den a s roztaženými závěsy, aby byly vidět zjevné nedostatky. Je důležité věnovat pozornost funkčnosti všech komunikací, zjistit stupeň jejich opotřebení, posoudit stav radiátorů topení, oken a balkonů. Také by nebylo na škodu poznat své budoucí sousedy nebo o nich alespoň získat všechny potřebné informace.
Pokud jste s bydlením naprosto spokojeni, stojí za to se projít po okolí, abyste se ujistili, že důležitá infrastruktura je vhodně umístěna. Při nákupu bytu v domě, který byl nedávno postaven, můžete zvážit dlouhodobý plán rozvoje území. Pomůže vám to činit informovaná rozhodnutí a vyhnout se budoucím zklamáním.
Rizika a otázky pro majitele
Otázky mohou být libovolné, ale existují takové, pro které se vyplatí vrátit se k prodejci znovu, abyste se na ně určitě zeptali, nejlépe si poznamenejte odpovědi:
- Kdo je vlastníkem a je ženatý?
- Kdy byl byt koupen nebo jak byl pořízen?
- Jsou mezi majiteli nějací handicapovaní nebo nezletilí?
- Jsou tam nějaká věcná břemena?
- Zúčastní se majitel transakce osobně nebo využije služeb proxy?
- Byly s tímto majetkem nějaké soudní spory?
Pokud se ukáže, že byt byl zakoupen poměrně nedávno a je znovu nabízen k prodeji, měli byste se mít na pozoru a důkladně si zjistit všechny okolnosti. Rychlý přeprodej může naznačovat, že vyšly najevo některé problémy, které současnému majiteli před koupí nebyly známy, a nyní chce tyto problémy přesunout na vás.
Při prodeji bydlení na základě plné moci musíte dodatečně ověřit pravost dokumentu a určitě kontaktovat majitele, pokud nezastupuje byt při prohlídce.
S bydlením, které bylo nedávno zděděno, byste měli být opatrní, protože rizika nových žadatelů o nemovitost zůstávají.
Vklad před uzavřením smlouvy: čas na přehodnocení rozhodnutí
Složení zálohy je nejen zárukou pro prodávajícího, ale také zárukou vzájemné kázně mezi stranami transakce. Pokud bude předběžná dohoda z jakéhokoli důvodu zrušena, bude tato částka sloužit jako kompenzace. Po změně rozhodnutí o koupi bytu se neúspěšný kupující musí připravit (v souladu s platnou legislativou) na to, že záloha zůstane prodávajícímu. Pokud se vlastník nemovitosti nakonec rozhodne prodat ji třetím osobám nebo si ji ponechat pro sebe, je povinen vrátit zálohu ve dvojnásobné výši.
Toto je obecně uznávaný postup, nicméně stojí za to vědět, že zálohová transakce má svá specifika. Podle občanského zákoníku Ruské federace dohoda o zálohové platbě (toto není synonymum pro vklad) z toho nevyplývají výše uvedené povinnosti. Navíc neplatí, pokud je podepsána před uzavřením kupní smlouvy. Je důležité vědět, že úplným dokončením transakce je její státní registrace. Platby předem nejsou zakázány, ale právní platnost takových dohod je velmi sporná.
Správnou variantou by bylo okamžité uzavření předběžné kupní a prodejní smlouvy, která poslouží jako jistá ochrana v případě, že prodávající najde pro své bydlení vhodnějšího zájemce. V takové oficiální dohodě je nutné upřesnit všechny nuance, pojmenovat skutečné částky a stanovit datum vystěhování a odhlášení předchozích nájemníků.
Příprava na dohodu: důležité nuance
Před podpisem smlouvy si musíte pečlivě přečíst dokumenty k bytu a zkontrolovat všechny údaje o spoluvlastnících se skutečnými pasy vlastníků. Stojí za to vědět, že s prodejem bytu musí souhlasit každý z nich. Pokud podíl na bytě náleží dítěti nebo nesvéprávné osobě (s omezenou způsobilostí k právním úkonům), musí opatrovnické orgány udělit písemný souhlas s prodejem bytu.
Je třeba se ujistit, že je vlastník sám právně způsobilý, jinak může být prostřednictvím soudu prohlášena transakce za neplatnou na základě toho, že při podpisu smlouvy vlastník o svém jednání nevěděl. Soud obchod zruší a byt se vrátí předchozímu majiteli. Peníze ale bude těžké vracet, neschopenka může jednoduše tvrdit, že je „ztratila“, a jakékoli nároky vůči němu budou zcela zbytečné. V tomto případě zůstane kupující bez bytu a bez peněz.
Potvrzení způsobilosti k právním úkonům lze doložit čerstvými potvrzeními městské psychoneurologické ambulance. Potvrzení z výdejny drog a alkoholu nebude nadbytečné, neboť soud přihlédne i k přítomnosti sklonu k užívání látek měnících vědomí, a pokud se prodávajícímu podaří prokázat, že byl pod vlivem některých látek při čas podpisu transakce – to bude silný argument v jeho prospěch.
Povinností prodávajícího je poskytnout úplný balík dokumentů potřebných k uzavření smlouvy:
- osvědčení o státní registraci vlastnictví;
- pasy každého, kdo se v dokumentech objevuje jako majitel domu;
- dokumentace uvádějící, na jakém základě bylo získáno právo na bydlení;
- v případě potřeby povolení od opatrovnických orgánů.
Chybí-li alespoň jeden z těchto základních dokumentů, nemůže být o uzavření obchodu ani řeč. Kromě toho je velmi žádoucí vidět osvědčení o registraci bytu a výpis o každém, kdo je registrován v odcizeném obytném prostoru. Vyplatí se také požádat o katastrální pas. Všechny dokumenty musí být originály – pokud je nabízena kopie, musíte si okamžitě vyžádat originál.
Důležité je také dát pozor na skutečnost, že pokud je prodávající bytu ženatý, bude pro legitimitu transakce vyžadován písemný souhlas manžela s prodejem bytu, případně rozhodnutí soudu dokládající rozdělení majetku.
Výpis z Jednotného státního rejstříku zajistí, že kupovaná nemovitost není zatížena věcným břemenem. Pokud chcete koupit byt bez dluhů za služby, vyžádejte si listinné důkazy o jejich nepřítomnosti.
Smlouvu je lepší notářsky ověřit, před podpisem si dokument znovu velmi pečlivě přečtěte, zkontrolujte všechny údaje a podrobnosti. Důrazně doporučujeme uvést skutečnou prodejní částku, protože v případě potíží a soudních sporů budete moci požadovat vrácení pouze úředně dohodnuté částky. Je důležité si uvědomit, že byt bude XNUMX% váš až po státní registraci a obdržení listu vlastnictví.
Převod peněz a dokončení transakce
V poslední době se stále častěji pronajímají bezpečnostní schránky k převodu peněz a jedná se o skutečně účinné bezpečnostní opatření. S bankou je možné se dohodnout, že bývalí majitelé bytu získají přístup k bezpečnostní schránce až po dokončení státní registrace a přechodu vlastnictví na nového vlastníka.
Závěr
Popsali jsme tedy všechny hlavní body, na které stojí za to se zaměřit. Je důležité zůstat ostražití a pamatovat na existenci podvodníků a jednoduše bezohledných prodejců. Prověřte vše, co lze zkontrolovat, využijte všech dostupných zdrojů (právníka, inzertních platforem atd.) a v takovém případě brzy najdete a výhodně nakoupíte nemovitost požadovaného formátu a kvality.
Je lepší si tyto podrobné pokyny vytisknout nebo si na jejich základě vytvořit vlastní „cestovní mapu“ a naplánovat každou fázi spolu se seznamem úkolů, které je třeba vyřešit, a problémů, které je třeba objasnit.
