Každý z nás alespoň jednou slyšel od přátel příběhy o hrozných nájemnících nebo otravných majitelích, které se vždy objevují v procesu pronájmu bytu. Obě strany konfliktu mohou být „zlí hoši“. Aby se zabránilo vzniku kontroverzních situací mezi nimi, stojí za to předem pochopit práva a povinnosti všech stran transakce.
Právní stránka problému
Podle § 678 občanského zákoníku má nájemce tyto povinnosti:
- užívat byt pouze k bydlení, tedy např. nepodnikat na jeho území;
- zajistit bezpečnost nemovitosti, např. ji nevystavovat riziku zničení;
- udržovat bydlení v řádném stavu – nepoškozovat opravy, nábytek, instalatérské práce atd.;
- platit nájem včas;
- pokud není ve smlouvě uvedeno jinak, provádějte platby za energie pravidelně.
Při uzavření nájemní smlouvy přechází vlastník na nájemce právo užívat a vlastnit byt, a proto je zkrácen na řadě svých práv. Až do konce smlouvy nemůže vystěhovat nájemníky, pokud neporušili žádnou klauzuli dokumentu, jinak to bude spojeno se soudním řízením.
Proces interakce mezi nájemcem a vlastníkem nemovitosti však často není tak jednoduchý, a tak řadu aspektů jejich vztahu upravuje stejný občanský zákoník. Další možné kontroverzní situace musí být uvedeny v nájemní smlouvě. Například doložka o jejím dobrovolném ukončení kdykoliv, samozřejmě s předběžným upozorněním druhé strany, třeba měsíc předem. Uzavření dohody je předpokladem, protože řešení případných rozporů a získání případného finančního odškodnění soudní cestou bude nesmírně obtížné.
Práva vlastníka: jaká pravidla lze nastavit
Majitel bytu může obyvatelům nastavit řadu pravidel, která nemohou porušovat. V nájemní smlouvě je důležité upřesnit všechny kontroverzní otázky. Pojďme zjistit, co může vlastník právně zakázat nájemníkům.
V bytě neubytovávejte třetí osoby
V nájemní smlouvě musí být uvedeni všichni nájemci, kteří budou v pronajímané nemovitosti bydlet. V opačném případě může pronajímatel trvat na vystěhování všech cizích osob. Mluvíme nejen o přátelích a náhodných lidech, ale také o příbuzných.
Počet obyvatel lze navýšit po dohodě s majitelem bytu. Hlavní věc je, že splňuje standardy životního prostoru stanovené v konkrétním subjektu federace. Na druhou stranu, nájemníci mohou ubytovat kohokoli chtějí po dobu až šesti měsíců, tak říkajíc „pobyt“. I tuto otázku je však nutné dohodnout s vlastníkem nemovitosti. Musí být také splněny výše uvedené požadavky na poměr plochy bytu a počtu obyvatel.
Vyhazování věcí
Veškeré věci, které byly v bytě v době podpisu nájemní smlouvy a byly vyznačeny v předávacím a přejímacím listu, patří vlastníkovi. Obyvatelé tedy nemají právo je vyhazovat, obnovovat, přivlastňovat si, odstraňovat z bytu nebo jakkoli poškozovat. Toto pravidlo má i opačný účinek: vlastník bytu nemůže uplatňovat nároky na věci, které se v něm objevily během pobytu nájemníků. Nájemníci mají slovo v situaci, pokud si majitelé chtějí do pronajatého bytu přinést nové věci. Můžete například odmítnout, pokud vás majitelé nemovitostí požádají o uložení zimních pneumatik na balkon jejich pronajaté nemovitosti.
Proveďte přestavbu
Nájemce nemůže v bytě provádět stavební úpravy, například stěhovat dveře, měnit okna, bourat stěny nebo do nich vrtat díry. Na druhou stranu je možné po dohodě s majitelem provádět kosmetické opravy. Specifika opravy, jakož i náklady na materiál a odpovědnost by měly být uvedeny v nájemní smlouvě nebo dodatečné smlouvě. Rovněž dle občanského zákoníku je zaměstnavatel povinen provádět běžné opravy např. vodovodních zařizovacích předmětů – sifonů, umyvadel, WC, sprchových van.
Nepouštějte majitele domu do bytu
Jelikož se nájemce zavazuje udržovat bydlení v řádném stavu, má vlastník právo jej pravidelně navštěvovat a ověřovat dodržování tohoto stavu. Součástí nájemní smlouvy je převod užívacího a vlastnického práva k nemovitosti, který obyvatelům zaručuje právo na nedotknutelnost jejich obydlí. Majitel bytu proto nemůže přijít bez varování: nejprve si musíte domluvit schůzku s nájemníky. V opačném případě můžete narazit na pokutu: až 200 000 rublů, pokud je vstup do domu proveden násilím nebo hrozbou násilí.
Využít byt k jiným účelům
Jak vyplývá z výše uvedeného článku občanského zákoníku, byt lze užívat pouze k účelu, ke kterému je určen, tedy k bydlení.
Co obyvatelům by nemělo být zakázáno pronajímat byt
Nájemníci mají kromě mnoha povinností také práva. Majitelé bytů by měli při pronajímání bytů počítat s tím, že i nájemce je jedním ze subjektů smlouvy, a proto může předložit své vlastní podmínky a požadovat splnění všech podmínek uvedených v nájemní smlouvě. Je řada věcí, které majitelé bytů nemohou nájemníkům zakázat.
Umístěte nezletilé děti do bytu
Nemůže-li nájemce ubytovat zletilé příbuzné bez souhlasu vlastníka bytu, pak je situace jiná u nezletilých dětí, manželky nebo manžela. V tomto případě není třeba žádat o povolení od majitele a také se neberou v úvahu požadavky na plochu areálu.
Pozvěte hosty
Majitel nemůže zakázat obyvatelům zvát hosty. V apartmánu je povoleno pořádat čajová setkání a dovolené s velkým počtem hostů, aniž by došlo k porušení zákona o mlčení a pravidel ubytovny.
Vyměňte zámky
O výměně zámků nájemci občanský zákoník mlčí: co není zakázáno, je dovoleno. Pokud tedy přijdete do svého bytu a zjistíte, že klíč nesouhlasí, nebudete moci nájemníky vystěhovat ani pokutovat. Nemají ani povinnost vydat majiteli bytu duplikát.
Můžete pochopit nájemníky. Je velká šance, že staré klíče byly ponechány předchozím obyvatelům, ale kolik jich bylo a jaký je jejich současný životní styl, není známo. Jedinou útěchou pro majitele je včasné zaplacení nájemného a možnost volného vstupu do bytu na požádání, samozřejmě pro kontrolu jeho stavu. Aby k takové situaci nedošlo, je nutné specifikovat problematiku klíčů ve smlouvě.
Přerovnat nábytek
Pokud obyvatelé nesmějí provádět žádnou přestavbu, pak není problém přeskupit nábytek. Pronajímatel by však při návštěvě bytu neměl přeskupovat nábytek ani přeskupovat věci nájemníků.
Mít domácí mazlíčky
Občanský zákoník přichází na pomoc, respektive absence jakéhokoli zákazu domácích mazlíčků v pronajatém bytě. Pokud je tedy majitel nemovitosti proti chlupatým nájemníkům, musí být tento bod předem zapsán do smlouvy. V opačném případě mohou nájemci bez dodatečného schválení mít kočku, psa nebo jiného zástupce fauny.
Nedělejte úklid
Majitel bytu nemá právo nutit nájemníky k úklidu, pokud to nepoškozuje stav bytu. Pokud nečistá údržba vede k výskytu plísní, hmyzu nebo rzi, majitelé mají volnou ruku: nájem může být ukončen a nájemníci mohou být vystěhováni.
Pronájem bytů je stále oblíbenější: poptávka roste a ceny klesají. Mnoho nových nájemců dělá chyby, které jsou pro zkušeného nájemce zřejmé.
Seznam deseti jednoduchých pravidel, která vám pomohou vyhnout se problémům a navázat skvělé vztahy s vaším pronajímatelem, je v našem materiálu.
Obsah
- 1. Domluvte se
- 2. Rozložte další platby
- 3. Nevytahujte peníze od pronajímatele
- 4. Plaťte včas
- 5. Neprovádějte opravy bez povolení.
- 6. Koordinujte změny v interiéru
- 7. Ujasněte si postoj majitele k dětem
- 8. Nemějte zvířata bez povolení.
- 9. Nedávejte svůj byt do podnájmu
- 10. Používejte kryt k určenému účelu
1. Domluvte se
Bez ohledu na dobu pronájmu a typ bydlení se vyplatí uzavřít s majitelem nájemní smlouvu. To ochrání nájemníky před svévolí ze strany pronajímatele. Ve smlouvě by měla být jasně uvedena práva a povinnosti smluvních stran, doba pronájmu, pravidla pro změnu sazby pronájmu a případné další podmínky. Je také nutné rozlišovat mezi pronájmem a leasingem, protože tyto vztahy jsou upraveny různými články občanského zákoníku Ruské federace a jsou pro ně sepsány různé smlouvy. V případě, že vlastník poskytuje byt fyzické osobě k přechodnému pobytu, jedná se o pronájem. O nájemném hovoříme tehdy, když se na transakci podílí alespoň jedna právnická osoba nebo prostory nejen k bydlení.
2. Rozložte další platby
Kromě samotných plateb nájmu může (a měla by) smlouva sjednávat další výdaje – například účty za energie nebo příspěvky na větší opravy. O výši plateb a o tom, která strana je obdrží, je nutné se předem rozhodnout. Pronajímatel může do ceny nájmu zahrnout energie, ale platby provádí sám, aby nájemce této starosti zbavil. Opačná situace je také možná: majitel sníží sazbu a nájemce platí veškeré energie. Za zvážení stojí i to, že pokud byt vyžaduje opravy nebo výměnu drahého nábytku a vybavení, pak si tyto náklady nejčastěji buď rozdělí strany, nebo je nesou nájemníci, ale pak může pronajímatel sazbu dočasně snížit.
3. Nevytahujte peníze od pronajímatele
Za dobrou formu se považuje převzít veškeré náklady na vylepšení bytu (nebo alespoň jeho většinu) sám, i když za poruchy a poruchy může majitel nemovitosti. Neměli byste trvat na tom, aby zvelebení bytu zaplatil pronajímatel, protože s jeho pronájmem v této podobě a stavu jste již souhlasili. To však neplatí pro případy, kdy vlastník bytu náhodně nebo úmyslně zatajil nějakou podstatnou vadu.
4. Plaťte včas
Včasné zaplacení všech stanovených poplatků vás zároveň ušetří právních problémů a pomůže udržovat normální lidské vztahy s pronajímatelem. Pokud z nějakého důvodu nemůžete nyní platit, neměli byste to před majitelem bytu skrývat. Pro pronajímatele je výhodnější udržet zdroj příjmů dlouhodobě a ve většině případů vám v případě finančních potíží vyjdou vstříc.
5. Neprovádějte opravy bez povolení.
Opravy, a zejména přestavby, se v pronajatém bytě neobejdou bez souhlasu majitele. Způsobí-li nájemce škodu na nemovitosti nebo sousedům, veškeré náklady na náhradu jdou na pronajímatele. Majitelé obvykle umožňují nájemcům provádět drobné opravy v domácnosti, ale kosmetické nebo větší opravy jsou často projednány předem a specifikovány ve smlouvě. Stává se, že pronajímatel konkrétně pronajímá byt pod podmínkou, že nájemníci budou provádět opravy svépomocí – zvýší se tím jeho atraktivita pro budoucí nájemníky.
6. Koordinujte změny v interiéru
Méně globální změny uvnitř domova, jako je přeskupování nebo nákup nábytku, nevyžadují zásah majitele. Pokud však chcete z bytu vyhodit jakýkoli kus nábytku, pokud s tím má majitel plány, měli byste požádat o svolení pronajímatele. Podobně mohou být majitelé proti vám, pokud chcete něco pověsit na zeď, protože to bude vyžadovat zatloukání neplánovaných hřebíků nebo vrtání nových děr.
7. Ujasněte si postoj majitele k dětem
Mnoho pronajímatelů má proti dětem v bytě námitky a to se ukáže ještě před uzavřením smlouvy. Pokud se okolnosti změní, musíte to oznámit pronajímateli. Pokud se nájemcům podařilo ukázat svou dobrou stránku, může jim majitel nemovitosti vyjít vstříc na půl cesty. Pro většinu majitelů je však absence dětí principiální záležitostí a s největší pravděpodobností si v tomto případě budete muset hledat nový byt.
8. Nemějte zvířata bez povolení.
Obvykle se o přítomnosti domácích mazlíčků diskutuje před uzavřením smlouvy. Pokud se po nějaké době pronájmu objeví přání nebo potřeba vpustit do bytu čtyřnohého nebo opeřeného nájemníka, je nutné tuto otázku projednat s majitelem nemovitosti. Majitelé jsou obvykle proti zvířatům, protože mohou zničit nábytek nebo dekorace, ale pokud se vám podařilo prosadit jako odpovědný a uklizený nájemník, může pronajímatel udělat ústupky. Věci jsou komplikovanější, pokud má majitel bytu alergie – s největší pravděpodobností bude v tomto případě muset být zvíře opuštěno.
9. Nedávejte svůj byt do podnájmu
Umisťovat na delší dobu do pronajatého bytu další osoby nebo jej dokonce podnájem je velmi špatný nápad. Majitel komunikoval a sepisoval smlouvu s konkrétními lidmi, od kterých očekával, že je budou vnímat jako své nájemníky a na které si dokázal udělat názor. Bydlení v bytě po cizích osobách nejen kazí vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem, ale také (není-li uvedeno jinak) je v rozporu se smlouvou. Pokud vaše plány zahrnují podnájem vašeho domu, měli byste to nejprve projednat předem.
10. Používejte kryt k určenému účelu
Podnájem bez souhlasu vlastníka je zvláštním případem, kdy nájemníci užívají byt k jiným účelům. Stává se, že nájemníci začnou doma provozovat nějaký druh podnikání nebo si dokonce zřizují různé dílny v pronajatých bytech. To může vést k tomu, že hluk a zápach kazí vztahy se sousedy a byt ztratí svou prezentaci. I když je podnikání nájemce legitimní, pronajímatel se pravděpodobně dostane do problémů. K práci a podnikání lze využívat pouze byty, protože nejsou oficiálně považovány za bydlení.
