Je možné na vašem místě postavit dům bez povolení?

Neoprávněná stavba není vždy úmyslným porušením zákona.

Dům se stává squatterem v důsledku změn legislativy nebo zmatků a chyb v dokumentech a někdy si majitelé prostě neví, jak vše zařídit.

V roce 2022 vydal Nejvyšší soud velký přezkum judikatury k nepovoleným stavbám, kde odpovídal na ty nejobtížnější a nejčastěji kladené otázky. V článku rozeberu recenzi a řeknu vám, co jsou nepovolené stavby, kdo takový status přiděluje a jak se mu vyhnout.

Co se naučíte:

Newsletter T-F o bytech a domech

Co je to nepovolená stavba?

1. Stojí na pozemku, ke kterému nemá vlastník žádná práva. Majitel domu se například rozhodl dát za svůj plot garáž, ale je tam společný pozemek nebo sousedův pozemek. V roce 2020 v Baškortostánu soud nařídil místnímu obyvateli zbourat lázeňský dům a kurník, které se částečně nacházely na cizím pozemku. Sousedovi bylo také nařízeno posunout plot.
2. Postaveno na místě, jehož typ povoleného použití to neumožňuje. Například obytná budova byla umístěna na průmyslových pozemcích – to je porušení.
3. Postaveno bez potřebných schválení. Je zde nuance: pokud se po dokončení stavby objevily zakazující požadavky, dům nemůže být uznán jako nepovolená stavba. Pokud například chaty stojí na svém místě 50 let a plynaři se náhle rozhodli položit vedle nich vysokotlaké potrubí, není možné požadovat demolici domů kvůli jejich blízkosti k potrubí.
4. Postaveno v rozporu se stavebními zákony a předpisy. Ale opět, ne každé porušení znamená, že dům je uznán jako neoprávněná stavba. Stavební chyby musí být kritické a představovat hrozbu pro život a zdraví lidí – více o tom níže.

Zákon také říká, že stavbu nelze uznat za neoprávněnou, pokud vlastník o omezení pozemku nemohl vědět. Navíc, pokud v době kolaudace byla vyžadována, ale v den zjištění nebo zapsání nepovolené stavby již takový požadavek v zákonech není, pak to nebude mít ani žádné negativní důsledky.

Kdy lze zbourat nepovolenou stavbu

Demolice nepovolených staveb je až krajním řešením, zdůraznil přezkum Nejvyššího soudu.

Nejčastěji je možné squatter zbourat pouze na základě rozhodnutí soudu. V některých případech to lze udělat i bez soudu ze strany obecních úřadů, v zákoně je však mnoho výhrad. Místní správa nemůže rozhodnout o demolici nepovolené stavby, pokud:

1. Nestojí na státních ani obecních pozemcích a je bezpečný pro život a zdraví občanů.
2. Vlastnictví nepovolené stavby je zapsáno v Jednotném státním registru nemovitostí nebo uznáno soudem, případně již existuje soudní rozhodnutí o odmítnutí demolice.
3. Hovoříme o bytovém domě, obytném či zahradním domku – i když dochází k ohrožení života a zdraví lidí.

To znamená, že místní úřady mohou zbourat například neevidované plechové garáže na obecních pozemcích, ale nemají stejné právo ve vztahu k domům na soukromém území.

Soud v každém případě zjistí všechny okolnosti, které jsou pro případ důležité. Často je rozhodnutí o demolici učiněno, pokud typ povoleného využití pozemku neodpovídá typu budovy, protože není možné jej uvést do souladu s pravidly. Je nepravděpodobné, že by obytná budova mohla být přeměněna na dílnu nebo naopak.

Obecně však soudci vycházejí z potenciálního nebezpečí porušení. Pokud stavba neohrožuje život a zdraví a porušení lze odstranit bez demolice, soud zamítne. Pokud je však lázeňský dům postaven přímo pod elektrickým vedením, je to z hlediska požární bezpečnosti nepřijatelné, bude povinna jej zbourat.

V únoru 2022 soud v Machačkale zamítl žalobu místní správy na demolici nepovolené stavby — jednopodlažní železobetonové budovy 30 × 20 m. Soudce poukázal na to, že nedošlo k žádnému nenapravitelnému porušení, které by mohlo vést k zničení budovy. Není ani nebezpečný pro lidi a jejich majetek.

Nejvyšší soud ve svém přezkumu uvádí další příklad: vlastník pozemku podal žalobu na uznání neoprávněné stavby a demolice bytového domu, který se objevil na jeho pozemku. Šetření potvrdilo, že práva byla skutečně porušena: voda, sníh a splašky z nové budovy končí na cizím majetku. Soud však uznal, že porušení byla nepřiměřená myšlence demolice domu. Soudce nařídil odstranění kanalizační studny ze sousedova pozemku, instalaci sněhových zábran na střechu a instalaci odvodňovacího systému.

Ten, kdo žaloval, je povinen prokázat nutnost demolice, přičemž stupeň nebezpečí se zjišťuje prohlídkou.

V praxi nemusí vlastník pozemku nebo budovy povolit znalce – odmítnutí bude zákonné, pokud neexistuje soudní rozhodnutí o provedení průzkumu. Pokud to určí soud, majitel by neměl obstrukce.

Vlastnosti zkoušek v případech nepovolených staveb

Kdo může žalovat? Každá osoba, jejíž zájmy jsou porušovány nebo kterou ohrožuje černá stavba. Zpravidla se jedná o vlastníky přilehlých pozemků a domů, ale žalovat mohou i nájemníci a prostě ti, kteří jsou registrováni ve vedlejším domě.

Žalobu může podat i státní zastupitelství na obranu zájmů neurčitého okruhu osob nebo státu. Místní vláda může také žalovat.

Jaká je lhůta pro promlčení pohledávek. Pokud stavba, o jejíž demolici se žádá, neohrožuje lidský život a zdraví, ale byla pouze postavena bez potřebných povolení, platí obecná tříletá promlčecí doba.

V některých případech neexistuje žádná promlčecí lhůta. Například v situaci, kdy je na cizím pozemku alespoň částečně postavena nepovolená stavba a brání sousedovi v užívání jeho nemovitosti.

Kdo platí právní náklady. Obecně platí, že soudní výlohy se vybírají ve prospěch toho, kdo spor vyhrál. V případě nepovolených staveb a případů uznání vlastnictví k nim však není vše tak jednoduché.

Nejvyšší soud naznačil, že pokud ten, kdo spor prohrál, neporušil práva vítěze, pak není povinen hradit soudní výlohy. Příklad z recenze: vlastník neoprávněné stavby podal žalobu na místní správu a domáhal se uznání práva k nemovitosti. Soud žalobě vyhověl, ale soudní náklady po správě nevymáhal, protože obyvatel sám stavěl bez povolení a správa jeho práva neporušila.

Kdy lze uzavřít dohodu o narovnání? Soudní spor lze dokončit dohodou o narovnání. Soud ji ale neschválí, dokud nepochopí, co je na neoprávněné stavbě špatné. Smírná dohoda by neměla porušovat práva a oprávněné zájmy vlastníků přilehlých pozemků.

Strany sporu se například dohodly, že spor vyřeší vyplacením kompenzace: jeden soused zaplatí druhému a ten se vzdá svých nároků. Pokud ale dojde k porušení práv ostatních sousedů, soud dohodu o narovnání neschválí.

Co dělat, když soud nařídil demolici a v domě žijí lidé. Pokud v objektu bydlí kromě vlastníka i další lidé, jsou tam zapsáni, ale soudu se nezúčastnili, nepovolenou stavbu zbourat nepůjde. A nepomůže ani soudní rozhodnutí.

Na vyklizení je nutné podat samostatnou žalobu, kterou musí učinit vlastník demolovaného objektu. Podle zákona se někdo, koho práva byla porušena – například soused – může domáhat uznání stavby jako neoprávněné stavby, nikoli však odtamtud někoho vystěhovat.

Jak zlegalizovat neoprávněnou stavbu

S žalobou na uznání vlastnického práva squatterovi je nutné se obrátit na soud. Zde jsou podmínky:

1. Lokalita patří do kategorie pozemků, na kterých můžete postavit dům: například nemůžete postavit dům na území lesního fondu, ale můžete jej postavit na pozemcích individuální bytové výstavby.
2. V den odvolání k soudu stavba odpovídá urbanistickým a hygienickým normám.
3. Stavba nepředstavuje ohrožení života a zdraví a rovněž neporušuje práva a oprávněné zájmy jiných osob. Může být vyžadován závěr o technickém stavu nosných konstrukcí a komunikací, jakož i závěr Rospotrebnadzor a ministerstva pro mimořádné situace, že budova splňuje normy.

Pro uznání vlastnictví neoprávněné stavby u soudu musí být splněny všechny tři podmínky.

Pokud je stavba zcela nebo zčásti umístěna na pozemku, který nebyl pravomocně udělen, může být vlastnictví takové stavby odepřeno, říká Nejvyšší soud.

odborník na příměstské nemovitosti

V judikatuře existují dva postoje a soudy musí rozhodnout, kterým se budou řídit.

Přezkum judikatury z roku 2022 objasňuje některé obtížné případy s uznáním struktur za neoprávněné, ale zároveň vyvolává nové otázky. Nejvyšší soud v přezkumu říká, že zbourání a uznání stavby za neoprávněnou je opatřením výlučné odpovědnosti, které by mělo být uplatněno až v krajním případě.

Již dříve však Nejvyšší soud a Nejvyšší arbitrážní soud v usnesení pléna ze dne 29. dubna 2010 vysvětlily, že i drobná porušení stavebních a urbanistických pravidel se mohou stát podkladem pro vyslovení nezákonnosti stavby a její demolice; včetně za předpokladu, že porušení nesouvisí se zbavením držby.

Nyní jeden dokument říká jednu věc a druhý říká jinou. Soudy musí najít střední cestu a mohou si vybrat: zbourat nebo říci, že porušení je bezvýznamné, a objekt opustit. Když Nejvyšší soud při přezkumu posuzuje konkrétní případy a na jejich základě formuluje stanovisko, zpravidla nemají soudy různých stupňů (první, dovolací, kasační) jednotný přístup. To ukazuje, že nerozumí tomu, jak jednat. Vzhledem k rozmanitosti životních situací si nemyslím, že nyní bude vše jednoznačné a že je v této problematice více jasno.

Zároveň přehled jasně zkoumá několik problematických případů:

1. Pokud byla stavba zahájena a vlastník o tom nepodal oznámení, ale nedochází k žádným porušením, je správa povinna vydat kladné oznámení o shodě objektu s povolenými parametry, jakmile o to bude požádáno – odst. 3 zákona č. Posouzení.
2. V případě nevhodného užívání staveniště nelze stavbu považovat za nepovolenou. Majitel si na zahradu například postavil garáž a otevřel si tam prodejnu pneumatik. Na takové ploše může být garáž, ale neměla by tam být prodejna pneumatik. Nárok by tedy neměl být o demolici, ale o zastavení používání pro jiné účely – bod 6 recenze.
3. Pokud existuje objekt, který neodpovídá druhu povoleného využití pozemku, je povoleno jej zbourat pouze v případě, že nelze vše uvést do souladu s normami – odst. 10 posudku. Soud analyzoval příklad kempu, který byl postaven na čtyřech zahradních pozemcích: nebylo možné z kempu udělat čtyři zahradní domky a soud rozhodl o jeho demolici.

Obtížné případy s nepovolenými stavbami

Nejvyšší soud prozkoumal několik typických konfliktních situací a vysvětlil, jak jednat.

Za nepovolenou stavbu lze uznat i evidovaný dům. Registrace jako taková neznamená, že dům byl postaven bez porušení. Pokud jsou taková porušení odhalena, může být dům uznán jako neoprávněná stavba, bez ohledu na registraci v USRN.

Stavba soukromého domu bez podání ohlášení neznamená, že by měla být považována za stavbu nepovolenou. V první řadě bude zohledněno dodržování nebo nedodržování urbanistických, hygienických a požárních norem.

Užívání domu k jiným účelům neznamená, že byl postaven neoprávněně. Opět je prvořadý význam dodržování norem stanovených zákonem. Soud upozorňuje, že zákon nestanoví takový základ pro uznání stavby za neoprávněnou, jako je její užívání k jiným účelům, než k jakému je určena.

Stavba, která je zcela nebo zčásti umístěna na cizím pozemku, nebude zapsána, ale soud také nesmí rozhodnout o demolici. Pokud se stavba, kterou je třeba legalizovat, částečně nachází na cizím pozemku, bude rozhodnuto, zda nejsou porušována něčí práva. Na tom bude záviset rozhodnutí.