Jaký je háček s hypotékou bez akontace?

Hypotéka je způsob koupě domu na úvěr zajištěný nemovitostí za použití vypůjčených prostředků od banky. Aby banka souhlasila s poskytnutím takového úvěru, musí klient poskytnout záruku své platební schopnosti – doložit příjem a složit určitou výši vlastních prostředků jako zálohu. Co ale dělat, když nejsou peníze na zálohu? Pojďme zjistit, zda je možné vzít si hypotéku bez akontace a co je k tomu potřeba.

Obsah

1. Proč banky potřebují zálohu?
2. Co dělat, když nejsou peníze na zálohu
3. Spotřebitelská půjčka
4. Půjčit peníze
5. Mateřský kapitál
6. Zvýhodněná hypotéka
7. Slib
8. Akcie banky
9. Závěr
10. Nepříznivé podmínky
11. Alternativy k hypotéce s nulovou akontace
12. 1. První platba s mateřským kapitálem
13. 2. Jednotlivé programy
14. 3. Hypotéka zajištěná stávající nemovitostí
15. 4. Zvýhodněné programy a dotace
16. Výhody a nevýhody hypotéky bez akontace

Proč banky potřebují zálohu?

Záloha je součástí nákladů na pořízení bydlení, které dlužník hradí prodávajícímu ze svých prostředků. Obvykle je to 10–20 % z celkových nákladů na byt. Pro banku je takový příspěvek ukazatelem, že klient má dostatečnou finanční gramotnost a disciplínu, je schopen spořit, a tudíž bude schopen pravidelně splácet hypotéku několik let. Kromě toho je u zákazníků, kteří poskytnou velkou zálohu, obvykle menší pravděpodobnost, že se opozdí se splátkami nebo že svůj dluh zcela nesplatí.

Záloha má i více utilitární funkci – zvyšuje likviditu zastaveného bytu, který zůstává až do konce doby úvěru zastaven bance. Pokud dlužník náhle přestane platit úvěr, pak přítomnost příspěvku umožňuje bance rychle prodat tento byt a získat zpět své ztráty. Z tohoto důvodu mnoho bank trvá na alespoň minimální zálohě.

Hypotéka bez akontace je pro úvěrovou instituci vážným rizikem. Aby se mu banky vyhnuly, motivují klienty k vysoké akontaci tím, že jim nabídnou výhodnější podmínky úvěru nebo sníží sazbu hypotéky – a naopak zvýší sazbu těm, kteří nejsou připraveni na vysokou splátku.

Co dělat, když nejsou peníze na zálohu

Základní možností je naspořit požadovanou částku a teprve poté začít uzavírat smlouvu o hypotečním úvěru. Díky zálohové platbě je půjčka výhodnější nejen pro banku, ale i pro samotného dlužníka, protože mu umožňuje snížit celkovou výši dluhu, a tím snížit výši měsíčních plateb nebo zkrátit dobu půjčky.

Pokud by tato možnost z nějakého důvodu nevyhovovala, existují i ​​jiné způsoby, jak získat hypotéku bez akontace – o každé z nich vám řekneme více.

Spotřebitelská půjčka

Pokud vám na splátku hypotéky nestačí vlastní prostředky, můžete přilákat prostředky půjčené – například spotřebitelský úvěr bez určení účelu. Peníze přijaté v rámci úvěru se použijí na splacení akontace – to vám umožní získat hypotéku za standardních podmínek bez navýšení sazby.

Je dobré mít na paměti, že úroková sazba standardních úvěrů je často mnohem vyšší než sazba hypotéky. To znamená, že celkový přeplatek vašich úvěrů bude větší, než kdybyste spláceli jednu hypotéku. Navíc budete muset obsluhovat dvě půjčky najednou, což výrazně zvýší dluhovou zátěž rodiny. Dohromady to může vést k odmítnutí hypotéky, pokud banka z nějakého důvodu
důvodů, že dlužník nebude schopen splácet dva úvěry současně.

Půjčit peníze

Abyste na sebe nevzali povinnost splatit druhou půjčku a nepřetížili svou úvěrovou historii, můžete si půjčit peníze, ale ne od úvěrové instituce, ale od svých příbuzných nebo přátel. V tomto případě nebudete muset za použití peněz platit úroky, takže finanční zátěž bude o něco menší ve srovnání se spotřebitelským úvěrem.

Je však lepší nekontaktovat mikrofinanční organizace – obvykle nabízejí tak vysoké sazby na mikropůjčky, že přeplatek bude nakonec mnohem větší než výhoda z poskytnutí první platby.

Mateřský kapitál

Ke krytí zálohy lze použít fondy mateřského kapitálu. Matcapital je vládní program zaměřený na podporu rodin s dětmi. V roce 2021 můžete získat 483 882 rublů za narození nebo adopci prvního dítěte a 639 432 rublů za druhé nebo další. Tyto peníze mohou být použity mimo jiné na zlepšení životních podmínek rodiny. Včetně zálohy na hypotéku.

V některých případech bude částka na potvrzení o mateřském kapitálu stačit na úplné pokrytí splátky hypotéky, v jiných může stačit jen na část splátky – zbytek pak budete muset uhradit z vlastních peněz. Je třeba si uvědomit, že tato metoda má jednu vlastnost: použití mateřského kapitálu k získání hypotéky bez akontace zavazuje dlužníka přidělit podíly v bytě všem dětem, což může v budoucnu zkomplikovat rozdělení a prodej tohoto bytu.

Ne všechny hypoteční programy umožňují použití mateřského kapitálu. Ověřte si u své banky, zda lze certifikát použít a jak to provést.

Zvýhodněná hypotéka

Hypotéky v rámci zvýhodněných programů jsou dalším vládním podpůrným opatřením, které vám umožňuje koupit dům, aniž byste měli dostatečné úspory. V rámci programu Mladá rodina můžete získat státní příspěvek ve výši cca 30–35 % z celkových nákladů na bydlení, který lze utratit na první splátku hypotéky. Pro získání výhody musí dlužník splnit následující podmínky:

• nemají vlastní domov nebo potřebují lepší životní podmínky
• být mladší 35 let
• být v registrovaném manželství
• mít úroveň příjmu, která vám umožňuje platit měsíční splátky hypotéky

Hypotéku bez akontace v rámci zvýhodněného programu mohou získat nejen mladé manželské páry, ale i rodiny složené z jednoho rodiče a dítěte.

Slib

Hypotéku můžete získat i bez akontace s využitím nemovitosti jako zástavy. V tomto případě nebude zástavou bydlení, které si pořídíte hypotečním úvěrem, ale to, které již vlastníte. Předmětem zajištění může být byt, soukromý bytový dům, byty nebo pozemek. V tomto případě musí být splněny následující podmínky:

• děti by neměly být registrovány v bytě nebo domě
• objekt by se neměl nacházet ve zchátralém nebo zchátralém objektu určeném k demolici
• výše úvěru by neměla být vyšší než 60–70 % hodnoty zastavené nemovitosti

Když si vezmete hypotéku, bude na tuto rezidenční nemovitost umístěno věcné břemeno: zůstane vaším majetkem, ale budete s ním moci s určitými omezeními nakládat. Například takový byt bude možné předělat nebo prodat pouze se souhlasem banky. Po úplném splacení hypotéky bude věcné břemeno odstraněno.

Akcie banky

Banky čas od času pořádají marketingové akce, ve kterých můžete využít hypotéky a další programy za výhodnějších podmínek než obvykle. To vám umožní přilákat nové klienty a rozšířit vaši klientskou základnu. Během takových akcí můžete mimo jiné získat hypotéku bez akontace nebo získat sníženou sazbu úvěru.

Banky také někdy provádějí partnerské propagace společně s developery – v takových případech, kdy žádáte o hypotéku, první splátku provádí sám developer, nikoli kupující. S pomocí takového programu si však nemůžete koupit žádné bydlení: v rámci těchto akcí si můžete vybrat byt pouze z předem dohodnutého seznamu nemovitostí ve vlastnictví tohoto developera.

Závěr

Hypotéku je možné získat i bez akontace – stačí si vybrat program, který vyhovuje vašim podmínkám a shromáždit potřebné dokumenty. Může však být vyžadována záloha nebo bude sazba hypotéky vyšší než za stejných podmínek se splátkou. V důsledku toho může být hypotéka bez splácení nakonec méně výhodná než standardní hypotéka s vysokou akontace. Před uzavřením smlouvy o úvěru a uzavřením hypotéky je proto potřeba pečlivě zvážit možné varianty a zvážit programy, které máte k dispozici.

Raiffeisen Bank nabízí různé typy hypotečních úvěrových programů s flexibilními podmínkami a nízkými úrokovými sazbami. V aplikaci nebo na webu Raiffeisen banky si vyberete vhodný program a zobrazíte aktuální tarify. Zde si můžete spočítat odhadovanou cenu úvěru pomocí hypoteční kalkulačky a také porovnat jeho cenu s a bez akontace.

Hypotéky bez akontace byly oblíbené před 10–13 lety. K prvnímu snížení této nabídky došlo v roce 2008, kdy ve Spojených státech začala hypoteční krize: v té době bylo mnoho rizikových dlužníků, kteří si vzali úvěr bez akontace. V Rusku v té době mělo mnoho dlužníků hypotéky v cizí měně a na pozadí devalvace rublu se potýkali s obtížemi při jejich obsluze. V důsledku toho banky začaly vydávat nové úvěry a pečlivěji kalkulovaly možná rizika. Snížení takové nabídky ovlivnila i politika centrální banky – regulátor takové úvěry klasifikoval jako vysoce rizikové.

Dnes je hypotéka s nulovou splátkou na trhu vzácnou nabídkou: takový úvěr lze poskytnout pouze na nemovitost v nové budově a oficiálně má takový program pouze Promsvyazbank, říká Michail Chernov, generální ředitel online služby správy hypoték Refin.Online.

Je to dáno tím, že hypotéka bez akontace je pro banku samotnou vysoce rizikovým úvěrem. „Pokud si dlužník bytu bez zástavy nemůže zajistit úvěr, bude banka nucena byt prodat za zvýhodněnou cenu – tedy se ztrátou,“ vysvětlil expert. Statistiky navíc ukazují, že čím nižší akontace, tím horší obsluha hypotéky. Úvěrové instituce proto považují hypoteční úvěry bez akontace za rizikovější, dodala Ekaterina Shchurikhina, junior ředitelka pro bankovní ratingy agentury Expert RA.

Banky proto požadují jako zálohu minimálně 10 % z hodnoty nemovitosti. Například u VTB je minimální záloha na hypotéku stanovena na 10 % z hodnoty nemovitosti a v rámci státních programů – 15 %. „Umožňuje dlužníkovi pohodlně plánovat své dluhové zatížení a funguje jako dostatečná záruka jeho platební schopnosti pro banku. Průměrná akontace je přitom mnohem vyšší – asi 30 % nákladů na bydlení,“ vysvětlila tisková služba banky.

Hlavní výhodou hypotéky s nulovou splátkou pro dlužníka je, že není potřeba šetřit na koupi domu, můžete se rychle dohodnout a fixovat jeho cenu (Foto: ADragan/shutterstock)

Nepříznivé podmínky

Úroková sazba u půjček bez akontace je obvykle vyšší a někdy je vyžadováno další zajištění. Podle odborníků je nejčastěji sazba hypotéky s nulovou splátkou vyšší než průměr trhu v průměru o 1–2 %. Banka může také provádět přísnější a pozornější upisování dlužníka. Někdy může být takový úvěr poskytnut na zajištění stávající nemovitosti.

Alternativy k hypotéce s nulovou akontace

Snížení podílu akontace nebo její absence zároveň umožňuje bankám rozšířit okruh potenciálních dlužníků. Většina úvěrových institucí, aniž by měla oficiální hypotéku bez akontace, proto může takový úvěr stále schválit, říkají odborníci.

V tomto případě existuje několik možností.

1. První platba s mateřským kapitálem

Většina bank je částečně nebo plně připravena přijmout počáteční příspěvek mateřského kapitálu. V roce 2021 činila výše mateřského kapitálu 484,8 tisíc rublů. pro první dítě a 639,4 tisíc rublů. na druhém. Ve velkých městech vám tato částka na zálohu stačit nebude, v malých městech však může stačit.

Přesto odborníci doporučují k výši mateřského kapitálu připočítat vlastní úspory – získáte tak vyšší šanci na schválení hypotéky a zlepšení podmínek úvěru. „Použití mateřského kapitálu jako zálohy je v mnoha bankách poměrně oblíbeným programem. Banky však často chtějí, aby klient v každém případě investoval do nákupu bytu své vlastní prostředky – minimálně 5 % z ceny nemovitosti,“ poznamenal Michail Černov. Dlužník tak prokazuje svou spolehlivost.

2. Jednotlivé programy

Hypotéky s nulovou akontace se nacházejí v rámci jednotlivých programů, které vyvíjejí developeři ve spolupráci s konkrétními bankami. Ale takové programy se týkají pouze přesně definovaných akreditovaných stavebních projektů a je jich tolik. Hypotéku bez akontace nabízela ve svých projektech například PIK Group. Program byl platný po určitou dobu.

Nyní je podobný návrh v projektech skupiny společností A101. Developer spolu s PS nabízí hypotéku bez akontace za sazbu 11,59 % ročně. GC FSK má od MKB zvýhodněnou hypotéku bez akontace na dobu až 15 let se dvěma možnými podmínkami. V první variantě bude sazba první rok 6,9 %, další dva roky 9,6 %, bez navýšení ceny bytu. Druhou možností je sazba 8,1 % na celou dobu úvěru, ale cena se zvyšuje o 9 %. Dostupnost takových programů je lepší předem ověřit u vývojáře.

Dnes je nulová hypotéka na trhu vzácnou nabídkou (Foto: Puttachat Kumkrong/shutterstock)

3. Hypotéka zajištěná stávající nemovitostí

Úvěr bez akontace lze získat v rámci tzv. necílové hypotéky: při poskytnutí úvěru na stávající nemovitost (dům, byt, pozemek), vysvětlil Igor Dodonov, analytik investiční skupiny Finam.

Při žádosti o takový úvěr bude na poskytnutou nemovitost vloženo věcné břemeno. Banka jej stáhne až po úplném splacení úroků z hypotéky. V tomto případě by výše úvěru neměla přesáhnout 70 % odhadní hodnoty kupované nemovitosti. Tato varianta je vhodná pro dlužníky, kteří již vlastní nemovitost, ale plánují stěhování do většího bytu nebo koupi druhého bytu k pronájmu.

4. Zvýhodněné programy a dotace

Snížit zálohu na nulu můžete pomocí různých dotací. Například v rámci programu „Mladá rodina“ získat dotaci od státu ve výši 30–35 % z ceny nemovitosti. Tuto částku lze použít jako zálohu.

Kromě federálního programu mohou kraje zavést další dotace, které lze mimo jiné utratit za zálohu na hypotéku. V některých regionech funguje projekt Governor’s Mortgage. Například v Uljanovské oblasti podobný program běží od roku 2016. Poskytuje jednorázovou platbu ve výši 150 tisíc rublů. na zálohu na hypotéku. Benefitu mohou využít zaměstnanci státních a městských institucí a zaměstnanci IT firem.

Výhody a nevýhody hypotéky bez akontace

Hlavní výhodou hypotečního úvěru s nulovou akontace pro dlužníka je, že není třeba šetřit peníze na koupi domu, můžete se rychle dohodnout a opravit jeho hodnotu. To platí zejména na trhu s aktivním růstem cen, poznamenal generální ředitel online služby pro správu hypoték Refin.Online. „Kromě toho se volné peníze dají použít na něco jiného. Například na rekonstrukci bytu, na kterou je často řada dlužníků nucena vzít si nový úvěr,“ dodal odborník.

„Je třeba si uvědomit, že u takové půjčky bude určitě vyšší přeplatek, a to jak kvůli vyšší sazbě, tak kvůli tomu, že si na úvěr budete muset vzít větší částku než u akontace,“ dodala Ekaterina. Ščurikhina.

Hlavní nevýhodou takové hypotéky je vyšší cena úvěru a tím i vyšší konečný přeplatek. Obecně se taková půjčka neliší od ostatních: musíte také platit včas a nezapomeňte, že v případě systematického nesplácení můžete o svůj majetek přijít.

„Dlužník bude moci refinancovat takovou hypotéku, až když poměr dluh/hodnota nemovitosti dosáhne 20/80. Potenciální přínos z refinancování bude tedy také menší než při žádosti o hypotéku se splátkou,“ dodal Michail Černov.

Banky jsou u takové hypotéky nejvíce ohroženy – zvyšuje se u nich riziko nesplácení, protože dlužník zpočátku neinvestuje vlastní prostředky. „Podle našeho názoru může zavedení programů bez akontace pro široké spektrum dlužníků negativně ovlivnit výši úvěrů po splatnosti na trhu, proto neplánujeme z naší strany toto kritérium měnit,“ uvedla VTB.