Provádění velkých finančních transakcí je zodpovědným krokem. Nikdo nechce přijít o své peníze nebo přijít o potenciální výhody. To platí i pro transakce s nemovitostmi. Potřeba koupit bydlení vzniká jak od investorů, tak od běžných lidí, kteří plánují bytový problém řešit. Aby byl nákup nejziskovější, musíte vzít v úvahu značné množství jemností. Zahrnují nejen právní a finanční otázky. Sezónnost má při nákupu nemovitosti velký význam. Jasné pochopení cyklického charakteru tohoto typu podnikání, znalost období růstu a poklesu nabídky na trhu s bydlením vám umožní koupit byt za atraktivní cenu.
Jak výhodně koupit byt?
Výhoda z koupě bytu bude určena triviálním způsobem: poměr množství vynaložených peněz ke kvalitě kupovaného bydlení. Aby byl tento poměr co nejvíce proporcionální, měli byste v procesu výběru a nákupu bytu věnovat pozornost následujícím bodům.
Maximální rozpočet na nákup
Všechny parametry kupovaného bytu budou záviset na zvoleném rozpočtu. Čím větší částka investice, tím větší výběr a kvalita nemovitosti. Cena bytu přímo souvisí s jeho polohou, rozlohou, dispozicí, kvalitou stavebních materiálů, dostupnou infrastrukturou atd.
Bez ohledu na účel nákupu (řešení osobních problémů s bydlením nebo investování) je ve fázi stanovení rozpočtu vyřešena otázka přilákání vypůjčených prostředků. Pochopení, v jakém cenovém segmentu se požadovaný byt nachází, vám pomůže rozhodnout se, zda si koupi zaplatíte sami, nebo budete potřebovat úvěr.
Ekonomická situace
Abyste lépe porozuměli tomu, kdy uzavřít dohodu o koupi bytu, měli byste pečlivě prostudovat „sentimenty“ na trhu s nemovitostmi. Poměr nabídky a poptávky přímo ovlivňuje ceny. Pochopení toho, co aktuálně panuje na realitním trhu, nám umožní předvídat, co se stane s cenami bydlení v blízké budoucnosti. Nízká poptávka tak nutí vývojáře hledat způsoby, jak přilákat zákazníky, včetně výhodných cenových nabídek. Vysoká poptávka naopak vede k nadsazeným cenám. V této situaci je vhodné počkat. Podle finančních zákonů budou ceny klesat se začátkem nového ekonomického cyklu.
Cenu bytu ovlivňuje i jeho podlaha. Lidé se zpravidla vyhýbají bytům v prvním a posledním patře. Zároveň mají „nejvzdálenější“ podlahy kromě nevýhod také řadu výhod.
Nevýhody prvního patra:
- Hluk z ulice.
- Hluk od vstupních dveří.
- Prach z aut.
- Zvýšená pravděpodobnost loupeže (v důsledku toho je třeba instalovat mříže).
Výhody prvního patra:
- Není potřeba lézt vysoko (zejména v případě, že se výtah porouchá).
- Na sousedy dole (vzhledem k jejich absenci) není třeba myslet.
- Výhodná cena (byty v „krajních“ patrech jsou vždy levnější).
Nevýhody posledního patra:
- Vážné nepříjemnosti v případě poruchy výtahu.
Plusy posledního patra:
- Žádní sousedé nahoře.
- Žádný hluk ze silnice ani ze dvora.
- Nádherný výhled.
Pokud tedy chce kupující ušetřit, je nákup bytů v „koncových“ podlažích skvělou volbou. V ostatních případech se za nejvýhodnější považují patra 3 až 6.
Vyberte oblast
Důležitým faktorem je poloha bytu. Ta do značné míry určuje cenu nemovitosti. Prestiž oblasti je dána následujícími faktory:
- Rozvoj infrastruktury.
- Blízkost centra města.
- Dopravní přestupní uzel.
Za všechny tyto výhody si přitom budete muset zaplatit. Cenově dostupné možnosti jsou horší než umístění. Majitel takového bytu může cestou do práce strávit značné množství času (pokud pracuje v centru města).
Roční období k nákupu
Zde se bavíme o již zmíněné sezónnosti. Tento termín se vztahuje na jakýkoli podnik. Vždy jsou nejaktivnější měsíce práce, po kterých následují „mrtvé“ měsíce. Trh s nemovitostmi je nejvíce náchylný na sezónní změny. Na to je důležité pamatovat při koupi bytu.
Studium specifických rysů každé sezóny vám umožní zjistit, v jakém ročním období je nejlepší koupit byt na sekundárním trhu a v nové budově.
Klasická „mrtvá“ sezóna, včetně realitního trhu. Uprostřed zimy jsou dlouhé novoroční svátky. Lidé v dnešní době raději odcházejí od práce a tráví čas s rodinou, relaxují a nabírají síly. Poptávka po bytech v tomto období klesá, a tím se snižuje nabídka. Trh ožije koncem února. Právě v této době můžete najít mnoho bytů za nízké ceny. Zároveň je mezi možnostmi velké množství neatraktivních – to jsou nemovitosti, které se na podzim nepodařilo prodat.
Besná
V tomto ročním období začíná narůstat aktivita jak prodávajících, tak kupujících. V souvislosti s tím začínají růst ceny nemovitostí. Růst pokračuje až do konce května. Vzhledem k velkému množství nabídek můžete snadno najít atraktivní možnost. Stojí za to mít na paměti, že ceny za to budou s největší pravděpodobností nadsazené.
Nejoptimálnější období pro koupi bytu. Na trhu je stále velké množství zajímavých nabídek, poptávka po nemovitostech přitom klesá. Je to dáno tím, že lidé jezdí na dovolené, tráví hodně času v přírodě a nejsou připraveni se naplno věnovat pracovním záležitostem. Prodejci kvůli poklesu poptávky snižují ceny svých objektů, což jim umožňuje nakupovat atraktivní možnosti za výhodnou cenu.
Podzim
Nejaktivnější sezóna pro nákup i prodej bytů. Tato činnost vede k růstu cen nemovitostí. Na primárním trhu s bydlením se objevuje mnoho atraktivních cenových nabídek od developerů.
Kdy je nejlepší čas na nákup bytu v Moskvě? Výběr konkrétního měsíce
Pokud mluvíme o tom, který měsíc je lepší koupit byt, pak je situace následující.
Začátek roku, konkrétně leden, je obdobím, kdy jsou ceny bytů nejnižší. Klesá jak poptávka, tak nabídka. Proto je období kolem novoročních svátků vynikající příležitostí ke koupi bytu se ziskem.
Do března, s nárůstem poptávky, ceny nemovitostí vzrostou o cca 5 % oproti začátku roku. Zároveň se zvyšuje počet návrhů. Je to dáno tím, že do jara bývají rozestavěné objekty hotové.
Polovina března je skvělý čas na nákup luxusních nemovitostí. Faktem je, že výkyvy nabídky a poptávky se stabilizují a je možné najít možnosti za atraktivní cenu.
Tento trend trvá na realitním trhu zhruba 2 měsíce. Ti, kdo iniciovali prodej nebo koupi nemovitosti na začátku jara, hodlají uzavřít obchod zpravidla před květnovými prázdninami.
Poté, v polovině května, začíná poptávka po nemovitostech klesat, protože všechny obchody zahájené na jaře jsou obvykle uzavřeny a kvůli svátkům a začátku Happy season nemá kdo iniciovat nové. S poklesem poptávky klesají i náklady na metry čtvereční. Květen je v tomto ohledu druhým nejatraktivnějším měsícem z pohledu nákupu nemovitostí.
3 letní měsíce se vyznačují stabilitou. Poptávka a nabídka zůstávají na relativně nízké úrovni.
Přechodným obdobím je září. Lidé se po dovolené vracejí do práce a začínají aktivně prodávat a kupovat nemovitosti.
Začíná stoupat poptávka, zvyšují se ceny bytů. Tento trend pokračuje po celý podzim a svého vrcholu dosáhl v prosinci.
Můžete tak najít vhodnou variantu nemovitosti v létě i v zimě. Konkrétní situace bude záviset na finančních možnostech kupujícího a jeho preferencích. Pokud je cílem pořízení nejlevnějšího bydlení, rozhodně musíte nakupovat v zimě. Pokud je sázka na kvalitu, pak se doporučuje odložit transakci až na léto. Právě v tomto období bude kupujícímu poskytnuta maximální možnost výběru.
Novostavba nebo vedlejší bydlení?
Tento faktor výrazně ovlivňuje cenu bytu.
Výhody novostavby
Ve fázi výstavby lze objekty zakoupit co nejvýhodněji. Výhodou bytu v novostavbě je jeho naprostá novinka: v kupovaném bytě nikdo nebydlel. Můžete provést jakoukoli opravu, aniž byste utráceli další peníze na demontážní práce. Navíc často najdete nabídky na klíč od developera.
Když přemýšlíte o tom, jak je výhodnější koupit byt v novostavbě, neměli byste se honit pouze cenou. Zvláštní pozornost by měla být věnována výběru developera. Je vhodné vybrat si důvěryhodnou společnost, která má pronajaté domy skladem. Developeři často lákají klienty výstavbou společensky významných objektů: mateřských škol, poliklinik, nákupních center, sportovišť atd.
Výhody “recyklace”
Byty na sekundárním trhu předčí novostavby z hlediska rychlých transakcí. Kupující nemusí před nastěhováním do bytu čekat na dokončení nemovitosti. Není přitom třeba se bát takových rizik, jako je případný bankrot developera.
Věk doma
Nesmíme zapomenout ani na takový parametr, jakým je novost domu. Atraktivní variantou z hlediska kvality bytu je koupě relativně nového domu, který však již nespadá pod definici „novostavby“. Mezi takové objekty obvykle patří domy postavené v letech 2000 až 2015. Mají kvalitní infrastrukturu, nové komunikace, upravené plochy s dětskými a sportovišti. Byty v takových budovách mají zpravidla vylepšené uspořádání.
Hlavní nevýhodou takových bytů je jejich cena. Jsou dražší než sovětské budovy a byty v domech ve výstavbě.
Cenově atraktivnější jsou byty v domech postavených před cca 50 lety (v 60.-70. letech). Jsou však horší než nové domy s nerozvinutou místní infrastrukturou, ne nejúspěšnějšími dispozicemi, malou plochou a starými komunikacemi.
Typ domu
Typ domu odkazuje na materiál použitý při stavbě objektu. Rozlišují se následující typy:
- Panelové domy. Velmi známé všem obyvatelům naší země. Mají nevábný vzhled a špatnou zvukovou a tepelnou izolaci.
- Cihlové předměty. V průběhu let se neopotřebují, zachovávají si atraktivní vzhled. Z hlediska tepelné odolnosti a zvukové izolace profitují i panelové domy.
- Monolitické stavby. Mají také dobrou zvukovou izolaci a dlouhou životnost.
Ze zvažovaných možností mají kupující největší zájem o cihlové domy. Jsou nejvíce odolné proti opotřebení a vizuálně atraktivní.
Další faktory při koupi bytu
Kromě zvažovaných parametrů byste při výběru bytu měli věnovat pozornost následujícím aspektům:
- Důvěryhodnost prodejce. Týká se to koupě a prodeje všech typů nemovitostí – novostaveb i dalšího prodeje. U objektů ve výstavbě je důležité zajistit spolehlivost developera. Při koupi bydlení od soukromého vlastníka byste si měli ověřit právní čistotu bytu a záměry prodávajícího.
- Kvalita bytu. Při prohlídce nové budovy je třeba věnovat pozornost přítomnosti veškeré komunikace a externí infrastruktury. Byt na sekundárním trhu musí mít také správně fungující komunikace, správné instalatérské práce atd.
- Potenciální sousedé. Každý obyvatel sní o klidu, ne o hlučných sousedech. To platí zejména pro starší lidi a rodiny s dětmi. Před koupí bytu je proto důležité zjistit, kdo s vámi bude schodiště sdílet.
Jaké otázky byste si měli položit při rozhodování o koupi bytu?
- Jak dlouho plánujete bydlet ve stejném městě?
- Plánujete děti?
Při koupi bytu na hypotéku je důležité pečlivě zvážit své silné stránky a odpovědět na otázku:
- Jste připraveni platit značnou částku peněz každý měsíc po mnoho let?
- Sezónnost na trhu s nemovitostmi v ekonomické třídě
Bydlení v ekonomické třídě zahrnuje:
- malé rodiny;
- ubytovny;
- podíly na bytech.
Období růstu a poklesu na takovém trhu se budou od klasického mírně lišit.
Za období zvýšené poptávky jsou považovány měsíce od února do začátku léta. V tomto ohledu budou ceny těchto bytů nadsazené. Optimální doba pro nákup je léto. Během těchto 3 měsíců poptávka klesá, což snižuje ceny. S nástupem podzimu se náklady na byty opět plíží a zůstávají na nejvyšší úrovni až do novoročních svátků.
Proto je lepší koupit byt v ekonomické třídě:
- po novém roce;
- v létě.
Kdy je pro investory výhodnější koupit byt v roce 2023?
Koupě nemovitosti je skvělá investice. Byt můžete nejen koupit a následně prodat, ale můžete jej také výhodně pronajmout a získat pasivní příjem.
Při zodpovězení otázky, jakou nemovitost je nejlepší koupit, můžete naslouchat odborníkům. Doporučují investovat své peníze do bytů na sekundárním trhu nebo do již pronajatých domů. Investor se tak vyhne riziku ztráty svých peněz investicí do dlouhodobé investice.
Pokud kupující plánuje koupit byt jako investici, znamená to, že má svůj vlastní domov, což znamená, že existuje možnost nespěchat s nákupem. V tomto případě odborníci doporučují nespěchat, ale počkat na nejoptimálnější okamžik nákupu, abyste co nejvíce ušetřili. Měl bys studovat:
- Celková ekonomická situace v zemi.
- Situace na realitním trhu.
- Cenové nabídky ve vybraném segmentu bydlení.
Chcete-li pochopit, kdy koupit byt, odborníci doporučují kontaktovat zkušeného realitního makléře. Bude vám umět vyprávět o všech sezónních změnách na realitním trhu a řekne vám, jak počkat do okamžiku, kdy byty zlevní.
Co se letos stane s cenami bydlení?
Ti, kdo plánují koupi bytu, si pravděpodobně kladou otázku, zda se vyplatí koupit nemovitost již nyní, nebo mají počkat.
Ceny nemovitostí jsou samozřejmě určovány nejen vnitřními faktory (samotný byt a situace na trhu s bydlením), ale také vnějšími okolnostmi (stávající legislativa m, nové právní iniciativy). V této situaci jsou mimořádně důležité dodatky k F1-2018, které vstoupily v platnost 3. července 214 a které upravují výstavbu sdíleného kapitálu. Požadavky na vývojáře se vážně zpřísnily.
Byla tedy zrušena majetková účast, do níž kupující domů investují prostředky do výstavby. Nyní je výstavba financována prostřednictvím bankovních úvěrů, přesněji tzv. vázaných účtů.
Stavební firmy již nemohou získávat prostředky od akcionářů přímo. Prostředky kupujících musí jít na speciální bankovní účty – vázané. Dokud není dům uveden do provozu, banka peníze developerovi nepřevádí. Vývojáři jsou v podstatě zbaveni přímého přístupu k těmto prostředkům.
Další významnou změnou je zavedení povinné praxe. Zavádí se pojem „specializovaný developer“, který musí mít více než tříletou praxi ve výstavbě vícebytových domů o celkové ploše minimálně 10 tis. sq m
Navíc od nynějška nebude moci developer, který porušil termíny výstavby svých zařízení, zahájit realizaci nového projektu.
Důsledky tohoto zákona jsou zřejmé: malí vývojáři opouštějí trh. To následně ovlivní poměr nabídky a poptávky na primárním trhu s bydlením. Odborníci varují, že letošní růst cen bude velmi dynamický a prudký. Na otázku – zdraží byty – je odpověď zřejmá. Ceny bytů porostou. Pospíšit by si tak měli ti, kteří v nejbližší době plánovali nákup nemovitosti v novostavbě.
Co čeká nemovitosti v roce 2023?
Radikální změny ve formátech samotných realit se neočekávají. Odborníci navrhují možné snížení nabídky studio apartmánů. Přesto jsou přesvědčeni, že je vývojáři úplně neopustí. To je ekonomicky nerentabilní: po takových bytech je stabilní poptávka kvůli jejich cenové dostupnosti.
Otázka dokončení zůstává kontroverzní. Faktem je, že stát má v úmyslu učinit dokončení povinným požadavkem na dodání rezidenční nemovitosti. Takové opatření však není opodstatněné u všech typů bydlení.
Faktem je, že bydlení v segmentech „comfort+“, „business“ atd. znamená volné uspořádání, které umožňuje kupujícímu oživit jakékoli designové projekty a zařídit bydlení podle vlastního vkusu. Dokončená úprava pouze ubere klientovi čas a úsilí.
Současně je na masovém trhu velmi populární dokončování na klíč, protože umožňuje kupujícím ušetřit stovky tisíc rublů.
Abychom to shrnuli, stojí za zmínku, že neexistuje jediný vzorec pro výběr přesného data pořízení bytu. Navzdory skutečnosti, že nejpříznivějším obdobím je léto a zima, optimální termín bude záviset na každém konkrétním případě.
Někdy se stává, že byty jsou velikostně stejné, nacházejí se v sousedních ulicích se stejnou kvalitou rekonstrukce, ale zároveň se velmi liší cenou.
V tomto článku zjistíme, na čem to závisí a co ovlivňuje cenu nemovitosti.
Anna Piskynová
zjistit ceny bytů
Právní čistota bytu
Transakce, majetek a vlastníci jsou kontrolováni z hlediska souladu se zákonem: na bytě nejsou žádné dluhy ani věcná břemena, v budoucnu nebudou existovat žádné důvody pro zpochybnění transakce nebo její uznání za neplatnou vitelnoy. Nejčastěji takovou kontrolu provádí právník. Ale to může udělat i realitní makléř.
Co to ovlivňuje?
Byt může být odebrán soudem. Pokud se například ukáže, že byt byl součástí podvodného schématu, přijde kupující o bydlení i peníze.
Musíte strávit čas zjištěním historie bytu a kontrolou dokumentů k němu. Žádost o potvrzení a prohlášení týkající se bydlení může trvat týdny.
Zvýší se náklady na pořízení bytu. Obvykle se platí osvědčení vládním agenturám, existují také některé dokumenty, které musí být ověřeny notářem.
7%
Co dělat, když zjistíte problémy
Můžete požádat o slevu nebo odmítnout obchod.
Pokud k vyřešení problému potřebujete provést platbu, můžete nabídnout slevu: hypotéka, dluh za služby, stát poplatek za přípravu dokumentů.
Pokud je problém s dokumenty nebo existují pochybnosti o majitelích, nemusíte transakci odmítat. Dohodu je třeba projednat s manažerem a právníky: prohlédnou si ji, zkontrolují dokumenty a řeknou vám, zda je možné s touto dohodou pracovat, nebo je lepší ji odmítnout.
Natalya Salygaová
realitní makléř v Podolsku
Stává se, že na byt je hypotéka, kterou je obtížné refinancovat – to je důvod žádat slevu.
Pokud má byt hypotéku od málo známé banky, někdy je obtížné ji převést do banky kupujícího. Kupující nemovitosti bude muset předložit doklady jiným bankám, kde nemusí být podmínky nejvýhodnější.
V tomto případě můžete požádat prodejce nemovitosti o slevu. Jedná se o druh kompenzace za potíže při dokončení transakce
Jaké předměty se nacházejí v blízkosti domu
Vybudovaná infrastruktura zvyšuje cenu bytu
Byt v centru bude vždy dražší než podobný v rezidenční čtvrti: protože je zde již zavedená infrastruktura, rozvinutá dopravní síť, informace o vzdělávacích zařízeních, památky, parky, velká nákupní centra.
Klienti jsou připraveni zaplatit za komfort. Pro mnohé je důležité, že úřad, trh nebo klinika jsou poblíž a není třeba cestovat do jiného mikrodistriktu.
15 20-%
Rozvinutá infrastruktura oblasti zvyšuje náklady na bydlení
Poměr cen za byty v různých částech Petrohradu: v historickém centru, v dobré rezidenční čtvrti a na okraji
Cenu může ovlivnit přítomnost vzdělávací instituce nebo nemocnice v okolí. Například v blízkosti domu je elitní tělocvična nebo klinika, kde je zápis možný pouze registrací. Cena nemovitosti bude v okolí vyšší, protože se sem chce dostat mnoho lidí.
Natalya Salygaová
realitní makléř v Podolsku
Sotva byla v Podolsku otevřena linka nadzemního metra, byty v nejbližších čtvrtích prudce poskočily.
To je normální: pro lidi se stalo pohodlnější, rychlejší a levnější dostat se do Moskvy.
Realitní trh na to okamžitě zareagoval
Cenu bytu ovlivňuje dopravní dostupnost. V metropolích může cesta jedním směrem trvat až 2 hodiny. Proto v centru a v oblastech s dobrou dopravní dostupností a pěší dostupností na metro je cena nemovitosti vyšší.
Inzeráty s byty téměř stejné velikosti, stavu a vzdálenosti do centra. Rozdíl v ceně je 1.6 milionu rublů. Důvodem je, že první se nachází v regionu a na nejbližší metro se musíte dostat alespoň 15 minut MHD. Druhý se nachází přímo ve městě, vedle metra
Zdroj: https://spb.etagi.com/
Okolí může zvýšit hodnotu nemovitosti. Zabezpečení, sportoviště, kočárky ve vchodu, parkoviště pro kola, úschovny v suterénu nebo designový krajinářský design – to vše zvyšuje cenu bytu.
Tento obytný komplex má ve dvoře dokonce kašnu. To vše ovlivňuje cenu bytů
Zdroj: https://spb.etagi.com/
Některé nové budovy se staví s podzemním parkováním. Byty v takových budovách obvykle stojí vyšší.
Dmitrij Khandjukov
realitní makléř v Ťumenu
Byt s parkovacím stáním je pro klienty výhodný, ale stojí více. Prodej takového předmětu tedy může trvat déle.
Ne vždy je z inzerátu zřejmé, že v ceně nemovitosti je i parkovací stání. Pokud jsou na webu uvedeny možnosti bytů s podobným stavem, velikostí a lokalitou, ale za nižší cenu, pak klient s největší pravděpodobností zvolí levnější bydlení.
Pokud tedy potřebujete prodat byt spolu s parkovacím stáním nebo garáží, uvedu to v inzerátu, ale nebudu to hned započítávat do ceny. O parkovacím místě vám řeknu při prvním telefonickém rozhovoru. Pokud mají lidé zájem, většinou se dohodnou, že si připlatí
