Připomínáme, že daň se nesráží z výnosů z prodeje po třech nebo pěti letech vlastnictví nemovitosti. Pokud tato lhůta neuplynula, je prodávající povinen odvést do státního rozpočtu 13 % z přijatého zisku – tedy rozdílu mezi kupní cenou předmětu a cenou jeho prodeje. A pokud tento rozdíl přesáhne 5 milionů rublů, pak bude daň 15%.
V praxi se to často stává: ve smlouvě je uvedena značně podhodnocená částka a rozdíl mezi skutečnou částkou transakce a částkou zaznamenanou v dokladech je převeden na bývalého majitele bytu v hotovosti. Například podle dokumentu majitel prodal nemovitost za 4 miliony rublů, ale ve skutečnosti – za 6 milionů rublů. A 2 miliony rublů již nejsou zahrnuty do částky pro výpočet daně z příjmu.
I přes zdánlivý přínos zde může mít prodejce potíže, o kterých budeme diskutovat později.
Někdy sami kupující nabízejí, že jim prodají byt s neúplnou hodnotou podle dokumentů – obvykle se tímto způsobem snaží skrýt své skutečné příjmy před Federální daňovou službou. V takových případech se také noví majitelé nemovitostí mohou dostat do nepříjemné situace a přijít o nemalé peníze.
S čím se majitel potýká při prodeji bytu za sníženou cenu?
Podhodnocením hodnoty nemovitosti je ohrožen především prodávající. Mnozí z majitelů si před podpisem smlouvy se špatnou cenou pronajímají bezpečnostní schránku, do které si uloží skutečný výtěžek z prodeje bytu. Během procesu převodu prostředků jsou přítomny obě strany a prodávající je přesvědčen, že peníze již obdržel. Někdy ale věci nejdou tak hladce.
Například existují případy, kdy doba pronájmu buňky skončila, ale nedošlo k přeregistraci vlastnictví v Rosreestr – například starý majitel nepřevedl dokumenty na Rosreestr včas. Tato situace je výhodná pro bezohledného kupujícího. Peníze může kdykoli vybrat (rozdíl mezi tím, co je uvedeno v pojistné smlouvě, a tím, co je skutečně splatné).
Zároveň bude mít v rukou prodávajícím podepsanou DCT, kterou může kupující u soudu jednostranně zapsat vlastnické právo k bytu. A ze zákona má právo koupit nemovitost přesně za cenu uvedenou v hlavním dokumentu.
Taková situace samozřejmě bývalému majiteli nemovitosti pravděpodobně nebude vyhovovat. Pokud ale kupujícímu vyhrožuje, situaci to jen zhorší. Nový majitel bytu má právo nahlásit podhodnocení daňovému úřadu a jedná se o porušení zákona.
Pokud se porušení prokáže, Federální daňová služba přepočítá daň a prostřednictvím soudu může uložit porušovateli povinnost zaplatit pokutu. Současně je velikost sankcí poměrně působivá – od 100 do 300 tisíc rublů (článek 198 trestního zákoníku Ruské federace). V některých případech je dokonce zahájeno trestní řízení proti bývalému majiteli za podvod.
Sám finanční úřad může zahájit kontrolu, pokud cena transakce vzbuzuje podezření. Tato cena přece nemůže být nižší než 70 % z katastrální hodnoty nemovitosti (k 1. lednu roku prodeje). A pro takovou kontrolu nepotřebujete ani reklamaci zvenčí: pokud je cena uvedená ve smlouvě nižší než tato hodnota, nebude brán v úvahu – prodejce je stále povinen zaplatit Federální daňové službě částku rovnající se nejméně 70 % hodnoty katastru. Tento požadavek je zohledněn v odst. 2 Čl. 214.10 Daňový řád Ruské federace.
Koupě bytu za sníženou cenu: rizika kupujícího
Kupující může nejvíce utrpět snížením ceny dle smlouvy. V případě jakýchkoli kontroverzních otázek ohledně nemovitosti bude muset soudní cestou prokázat, že užívanou nemovitost převedl na prodávajícího.оvyšší částku, než je uvedeno ve smlouvě. A i když se to podaří, nic dobrého z toho s největší pravděpodobností nevzejde.
Jednak se u soudu definitivně ukáže, že žalobce o snížené ceně věděl, protože ve smlouvě je jeho podpis – tedy úmyslně se dopustil přestupku. Zadruhé, pokud je na základě soudního rozhodnutí transakce prohlášena za neplatnou, strany se vrátí do své původní pozice: prodávající obdrží byt zpět a dá peníze kupujícímu. V tomto případě však bude prodávající povinen vrátit pouze částku uvedenou ve smlouvě. Samozřejmě v tomto případě nejvíce utrpí kupující: nedostane tu část částky, která byla domluvena slovy.
Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.
Pokud se bavíme o prodeji nové nemovitosti, pak kupujícího čeká další nepříjemná nuance: bude muset zaplatit slušnou částku do státního rozpočtu, která se počítá z rozdílu mezi původními náklady a příjmem z prodeje.
Aby to bylo jasnější, uveďme příklad.
Předpokládejme, že občan koupil byt za 6 milionů rublů podle dokumentů a jeho tržní cena v té době byla 9 milionů rublů. Od transakce uplynul jeden rok, po kterém se kupujícímu podařilo prodat byt za 9,5 milionu rublů. To znamená, že daňový základ v tomto případě bude 3,5 milionu rublů a do rozpočtu bude muset zaplatit 455 tisíc rublů.
Pro srovnání: pokud by DCT zahrnovala skutečnou hodnotu nemovitosti na 9 milionů rublů, kterou kupující skutečně převedl na jejího předchozího vlastníka, daň z prodeje by byla pouze 65 tisíc rublů.
Závěry
Podcenění ceny bytu ve smlouvě je pro každou stranu transakce velmi riskantní krok. Pokud se prodejce pokusí tímto způsobem ušetřit na daních a Federální daňová služba toto porušení zjistí, může mu hrozit poměrně značná pokuta.
Pro nového vlastníka může mít zahrnutí neúplné ceny do hlavního dokumentu závažnější důsledky: riskuje ztrátu nejen části prostředků, ale i samotného předmětu transakce. Abyste se ochránili, je lepší uvést skutečné náklady na byt v DCP.
