Při podpisu nájemní smlouvy skládají obyvatelé majiteli kauci – pojištění bezpečnosti nemovitosti. Když se odstěhují, majitel bytu tyto peníze vrátí, pokud bude bydlení a věci v pořádku. Nebo odečte náklady na poškozené věci. Z kauce není třeba platit daň, protože se stává příjmem až ve chvíli, kdy si ji pronajímatel vezme jako platbu (například když nájemník rozbije skříň nebo rozbije lustr).
Pokud nájemce platí náklady za energie NE podle metrů – to je příjem
To znamená, že všechny „nenaměřené“ platby, které nájemce proplácí vlastníkovi bytu, jsou příjmem a budete z nich muset zaplatit daň.
Všechny měřené náklady – ne příjem
Má se za to, že se jedná o výdaje v zájmu zaměstnavatele. To je pohled Ministerstva financí (pro zvědavce – dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 11.07.2008. července 03 č. 04-06-01-194/XNUMX).
Příklad:
Pronajali jste byt studentovi za 15 tisíc rublů, zaplatí za „služby“ bez metrů – 3 tisíce rublů a navíc jste požádali o zálohu 10 tisíc.
Počítáme příjem pro daň: 15 000 + 3 000 = 18 000 rublů
Vypočítáme daň: 18 000×4 % = 720 rublů. Měsíční
Daňový odpočet
Pokud využijete daňový odpočet, můžete zaplatit méně. U 4% daně je poskytován 1% odpočet a u 6% daně je poskytován 2% odpočet. Tento úrok se připočítává k výši příjmu každý měsíc. Odpočet nesmí přesáhnout 10 000 rublů: jakmile částka odpočtu dosáhne této hodnoty, právo na uplatnění odpočtu zanikne. Od tohoto okamžiku bude muset být daň zaplacena v plné výši.
Vezměte prosím na vědomí:
- Peníze se odečítají z daní postupně. To znamená, že není možné neplatit daň, dokud se „nenashromáždí“ 10 000 rublů.
- Odpočet lze pobírat jednorázově za celou dobu samostatné výdělečné činnosti.
Jak se stát živnostníkem, platit daně a klidně spát
Chcete-li se stát OSVČ, musíte si stáhnout mobilní aplikaci „Moje daň“ z AppStore nebo GooglePlay a odeslat žádost. Pokud jste předtím byli samostatným podnikatelem a rozhodli jste se přejít na nový režim, nezapomeňte o svém novém stavu informovat finanční úřad v místě svého bydliště. To lze provést do 1 měsíce po přechodu zasláním oznámení v přijatém formuláři.
Poté, co obdržíte peníze za pronájem bytu (v hotovosti nebo bankovním převodem), je tento příjem zapsán do aplikace „Moje daň“. Ta sama vygeneruje šek, který je potřeba zaslat nájemci bytu. To lze dokonce provést e-mailem: při generování šeku vám aplikace sama nabídne odeslání šeku poštou a vy jednoduše zadáte požadovanou adresu. My Tax za vás udělá zbytek. Informace o nové výši příjmu bude finančnímu úřadu zaslána automaticky. Sama si určí výši daně a uplatní odpočet, pokud je ještě splatný.
Příklad účtenky z aplikace
Nejprve chtěli zákonodárci zavést odpovědnost za nevystavení šeku kupujícímu, ale v konečné verzi experimentu zůstaly sankce pouze za to, že OSVČ nepředává finančnímu úřadu informace o příjmech. Za první porušení dostane pokutu ve výši 20 % příjmu a za opakované porušení v následujících šesti měsících – 100 % příjmu.
Jak to vypadá v praxi
Při zadávání příjmů do aplikace uvedete DIČ protistrany (tj. nájemce), což umožňuje finančnímu úřadu nezávisle určit, kdo vám zaplatil – fyzická nebo právnická osoba, a poté vypočítat daň v požadované výši hodnotit.
Ihned poté aplikace vypočítá předběžnou částku daně a ukáže, jaký odpočet vám zbývá. Bude uvedena ve vašem profilu ve sloupci „Záloha na daň“.
Pokud jste zadali nesprávnou platbu, můžete ji zrušit jedním tlačítkem v aplikaci – stane se neaktivní a nebude zohledněna při výpočtu daní. Je také snadné odeslat informaci, že platba byla z nějakého důvodu vrácena.
Daň se vypočítává měsíčně: do 12. dne Federální daňová služba určí výši daně za předchozí měsíc a podrobnosti pro její platbu. Daň musí být zaplacena do 25. Můžete si nastavit automatický odpis. Pokud je daň za minulý měsíc nižší než 100 rublů, bude příště přidána k částce daně.
Nebudou vyžadovány žádné registrační pokladny, zprávy, daňová přiznání ani cesty do Federální daňové služby.
Klady a zápory nového režimu
Je příliš brzy mluvit o výhodách, nevýhodách a úskalích experimentu, ale přesto to zkusíme.
Proč je nový režim atraktivní?
Nízká daňová sazbaTo ušetří peníze těm, kteří dříve platili ze stejného příjmu 13% daň z příjmu fyzických osob, a sníží daňové zatížení některých fyzických osob podnikatelů.
Malá sazba může navíc přilákat neplatiče, kteří byli dříve vyděšeni vyhlídkou na výplatu 13 % ze svého příjmu.
Po dobu následujících 10 let nelze sazbu změnit
Zákon přímo zakazoval revidovat daňovou sazbu během 10letého experimentu, takže se každoročního zvyšování daně pro OSVČ není třeba bát.
Všechno je velmi jednoduché
Celý proces registrace a platby je velmi jednoduchý: stačí stáhnout aplikaci, odeslat žádost, vložit příjem a vystavit šeky. Platbu daní lze provést automaticky.
Žádná daňová přiznání. Žádné pokladny. Neexistují žádné nezávislé výpočty daní a žádné cesty do Federální daňové služby.
V perspektivě – transparentní trh s nájemním bydlením
Majitel, který platí daně, může klidně spát: nebát se ani státu, ani pokut, ani zaměstnavatelů, kteří se uchýlí k manipulaci, protože majitel bytu neplatí daně. Budete si stěžovat finančnímu úřadu? Ano prosím!
Existuje daňový odpočet
Odpočet je malý, ale testování nového systému je ještě „levnější“. Pokud se vám to nelíbí, můžete se vrátit k individuálnímu podnikateli s patentem nebo zjednodušeným daňovým systémem nebo dokonce k dani z příjmu fyzických osob.
Nemusíte platit pojistné
Po přechodu na experimentální režim je OSVČ osvobozena od placení pojistného.
Je snadné vzdát se samostatné výdělečné činnosti
Pokud majitel přestal byt pronajímat, stačí o tom zaslat žádost prostřednictvím stejné žádosti. Hned následující den je finanční úřad povinen osobu odhlásit z OSVČ.
Ale jaká mohou být úskalí
Hodně záleží na tom, jak aplikace funguje
Aplikace „Moje daň“ byla vyvinuta nedávno, nelze tedy vyloučit technické problémy. Zákon stanoví, že v tomto případě může poplatník plnit své povinnosti následující den po obnovení práce (nejpozději však).
Musíte přispívat vlastním příjmem
Daň se platí pouze z příjmů, které si sami zadáte do aplikace. Pro zapomnětlivé plátce může takový systém vyústit v pokutu od finančního úřadu, pokud při kontrole zjistí nezaúčtované příjmy.
Žádné pracovní zkušenosti
Pro ty, kteří si pronajímají byty, to není tak velký problém. Mnoho lidí „oficiálně“ pracuje současně a nestarají se o délku své služby. Ale pokud je samostatná výdělečná činnost to jediné, co majitel dělá, pak nebudou žádné pracovní zkušenosti. A to má vliv na výši důchodu.
Příspěvky do Penzijního fondu se nesrážejí
Daň z pronájmu bytu je rozdělována pouze do rozpočtu kraje a Fondu povinného zdravotního pojištění. A pokud chcete, musíte si sami platit pojistné do Penzijního fondu.
S největší pravděpodobností se tedy OSVČ budou muset o důchod postarat sami.
Jsem taneční a pohybová terapeutka, od března 2018 registrovaná jako fyzická osoba. Mám vlastní byt a v případě dlouhodobého odjezdu jsem se ho chystal pronajmout. Abych za to zaplatil daně, při registraci jsem přidal kód 68.20.1 „Pronájem a správa vlastních rezidenčních nemovitostí“.
Četl jsem vaše články, že pokud existuje fyzická osoba, která podniká, může si při prodeji prostor vypočítat DPH a neuplatňovat odpočet daně z příjmu fyzických osob. Prodej zatím neplánuji, ale kdo ví, co bude v budoucnu.
Co je pro mě nejlepší: odstranit tento kód z mého OKVED, uzavřít nájemní smlouvy jako fyzická osoba a zaplatit 13% daň z příjmu fyzických osob?
Jelikož jste při registraci fyzické osoby podnikatele uvedli kód 68.20.1, budou příjmy z pronájmu bytu považovány za příjmy z podnikatelské činnosti.
DPH se není třeba bát. Problémy s placením mohou nastat u fyzických osob a fyzických osob podnikatelů, kteří pronajímají nebytové nemovitosti. Plánujete pronajmout byt, tedy obytný prostor.
Pokud jde o daně z příjmů z pronájmu nebo při prodeji bytu, budou záviset na daňovém systému, který uplatňujete.
Jak OKVED ovlivňuje daně
Fyzický podnikatel může platit daně z příjmu z pronájmu bytu jako běžný člověk nebo podnikatel. To znamená, že podnikatel má na výběr, v jakém stavu se má nahlásit finančním úřadům: jako fyzická osoba nebo samostatný podnikatel. Vše se ale změní, když individuální podnikatel přidá do seznamu činností kód OKVED spojený s pronájmem bydlení.
Podle pravidel jednotliví podnikatelé při registraci uvádějí typy činností, kterým se budou věnovat. Příjmy z nich budou považovány za podnikatelské – jednotlivý podnikatel se bude hlásit inspektorátu a platit z něj daně.
Jelikož jste při registraci zvolili OKVED kód 68.20.1 „Pronájem a správa vlastních nebo pronajatých rezidenčních nemovitostí“, bude příjem z pronájmu bytu považován za podnikatelský. Budete muset hlásit a platit daně jako samostatný podnikatel.
Pokud chcete platit daň jako fyzická osoba, pak kód 68.20.1 musí být odstraněn z vašich typů činností. Za tímto účelem odešlete žádost ve formuláři P24001.
Neuvedli jste svůj daňový systém, proto vám řeknu, jaké daně musíte platit při pronájmu bytu a po jeho prodeji ve všech případech.
Jaké daně platí jednotlivý podnikatel z pronájmu bytu pomocí zjednodušeného daňového systému „Příjmy“
Pronájem bytu. Z každé částky, kterou individuální podnikatel obdrží od nájemníků, zaplatí 6% daň. Pokud obyvatelé stále platí za energie bez měřičů, musí být tyto platby také zahrnuty do příjmů a musí být z nich převedena 6% daň.
Pokud existují měřiče, pak se platby za bydlení a komunální služby na nich nepovažují za příjem jednotlivých podnikatelů – nemusíte z nich platit daň.
Prodej bytu. Možná prodáte byt až po ukončení své podnikatelské činnosti, tedy ve stavu fyzické osoby. Při dodržení pravidla o minimální době vlastnictví bytu nebudete muset platit daň z příjmu fyzických osob. Podle tohoto pravidla se daň z příjmu fyzických osob neplatí z prodeje bytu, pokud je ve vlastnictví pět a více let. Pokud je prodávaný byt jediným obydlím poplatníka nebo jej získal darem, dědictvím či nájemní smlouvou, stačí k osvobození od daně tři roky vlastnictví.
Daňový řád má klauzuli, že pokud osoba prodá nemovitost, kterou využívala při podnikání, pak musí z prodeje zaplatit daň z příjmu fyzických osob, ale pouze pokud se nejedná o obytný dům, byt, pokoj, zahradní domek, podíl na nich popř. dopravní prostředek. Pokud tedy dodržíte pravidlo o minimální době vlastnictví, pak nebudete muset platit daň z příjmu fyzických osob.
Rovněž není potřeba podávat 3-NDFL přiznání k příjmům z prodeje bytu po uplynutí minimální doby vlastnictví.
Pokud se rozhodnete prodat byt jako samostatný podnikatel pomocí zjednodušeného daňového systému, pak všechny příjmy, které získáte z prodeje, budete muset zahrnout do příjmů a zaplatit z nich daň ve výši 6%. Osvobození od daně z příjmů fyzických osob podle pravidla o minimální době vlastnictví se nevztahuje na zjednodušené fyzické osoby podnikatele, protože neplatí daň z příjmu fyzických osob.
Pokud odeberete OKVED kód 68.20.1 z Jednotného státního rejstříku fyzických osob bezprostředně před prodejem, nebude to k osvobození od daně stačit. Finanční úřad pochopí, že jste to udělali schválně, abyste neplatili daň z obratu, a dodatečně vám to naúčtuje.
Měl by jednotlivý podnikatel na patent platit daň z příjmu fyzických osob?
Pronájem bytu. Chcete-li pronajmout byt pomocí systému zdanění patentů, musíte získat patent na tento typ činnosti. Pak nebude muset jednotlivý podnikatel platit daň z příjmu fyzických osob z plateb nájemného přijatých od nájemců.
Cena patentu závisí na regionu, kde se byt nachází, jeho rozloze a době platnosti patentu. Patent lze zakoupit na dobu 1 až 12 měsíců v kalendářním roce. Na jednu stranu je to výhodné: patent si můžete pořídit na dobu, kdy plánujete byt pronajmout. Na druhou stranu si patent nebudete moci koupit několik let najednou: musíte jej obnovovat každý rok.
Prodej bytu. Příjmy z prodeje nemovitosti nepodléhají patentům, musí se z nich tedy platit daň z příjmu fyzických osob. Pokud se budete řídit pravidlem minimální držby, nebudete to muset dělat.
Jaké daně by měl jednotlivý podnikatel platit na OSNO za pronájem bytu?
Pronájem bytu. U fyzických osob podnikatelů v rámci obecného daňového systému podléhají příjmy z pronájmu bytů dani z příjmu fyzických osob ve výši 13 %. Za příjem se považuje nejen nájemné, ale také platba za energie bez měřičů.
Při výpočtu daně může individuální podnikatel vzít v úvahu náklady na podnikání, to znamená snížit přijaté příjmy o vynaložené výdaje.
Kromě daně z příjmu musí vlastník bytu zaplatit daň z nemovitosti. Jedná se o místní daň, jejíž sazby stanovují obce a města federálního významu: Moskva, Petrohrad a Sevastopol.
Daň se platí podle oznámení zaslaného poplatníkovi inspekcí. Musí být zaplacena do 1. prosince následujícího roku.
Služby převodu jakéhokoli bydlení k dočasnému užívání ze zákona DPH nepodléhají. Při pronájmu bytu tedy tuto daň platit nemusíte. Daňovému úřadu ale stejně musíte podat přiznání k DPH, i když jste měli jen jeden druh příjmu – z pronájmu bytu. Přiznání k DPH se podává inspektorátu nejpozději do 25. dne měsíce následujícího po uplynutí čtvrtletí.
Prodej bytu. Pokud dodržíte pravidlo o minimální době vlastnictví, nebudete platit daň z příjmu fyzických osob.
Nevyžaduje se ani 3-NDFL prohlášení o příjmu z prodeje bytu po uplynutí minimální doby vlastnictví.
Prodej bytů nebo podílů na nich je ze zákona osvobozen od DPH. To znamená, že pokud individuální podnikatel prodá byt, nemusí platit DPH. Ale stejně musíte podat přiznání k DPH.
Jaké daně musí platit individuální podnikatel, pokud pronajímá byt jako fyzická osoba?
Pronájem bytu. Pokud chcete platit daň jako běžná osoba, a nikoli jako samostatný podnikatel, musíte z vaší činnosti odstranit kód 68.20.1. Poté budou platby za pronájem podléhat dani z příjmu fyzických osob ve výši 13 %.
Pokud si byt pronajímá fyzická osoba nebo zahraniční společnost, která nemá zastoupení v Ruské federaci, pronajímatel sám vypočítá, jakou daň je třeba zaplatit, a převede peníze do rozpočtu. Příjmy zahrnují nájemné a náhradu za neměřené energie.
Daň z příjmu fyzických osob musí pronajímatel platit ne každý měsíc, ale jednou za všechny měsíce najednou – do 15. července příštího roku. To znamená, že člověk za celý rok dostává splátky nájmu, nijak se o nich nehlásí a na konci roku si spočítá celou výši příjmu z pronájmu bytu a odvede z něj daň.
Do 30. dubna příštího roku musí fyzická osoba podat prohlášení 3-NDFL a do 15. července zaplatit daň.
Pokud si ruská organizace nebo individuální podnikatel pronajme byt, pak bude jejich úkolem srážet a převádět daň z příjmu fyzických osob. Ze zákona jsou v takových případech nájemci považováni za daňové agenty – z plateb nájemného srazí daň z příjmu fyzických osob a předloží hlášení inspekci. Fyzická osoba obdrží nájemné po odečtení daně. Pokud je například platba podle nájemní smlouvy 20 000 rublů, osoba obdrží 17 400 rublů osobně: 20 000 rublů – 13%.
Jako vlastník bytu je fyzická osoba také povinna platit daň z nemovitosti. Jak to udělat, jsem vám řekl výše.
Jaké daně musíte platit?
Jelikož jste při registraci uvedli kód OKVED 68.20.1, bude váš příjem z pronájmu bytu považován za podnikatelský.
Pokud používáte zjednodušený daňový systém „Příjmy“, musíte platit daň z pronájmu ve výši 6%. Při prodeji bytu jako samostatný podnikatel pomocí zjednodušeného daňového systému budete muset také zaplatit 6% daň z celé přijaté částky.
Pro PSN je potřeba zakoupit speciální patent na pronájem bytu a při prodeji bytu zaplatit daň z příjmu fyzických osob. Pokud dodržíte pravidlo o minimální době vlastnictví, daň z příjmu fyzických osob nebude.
Pokud používáte OSNO, musíte platit pouze daň z příjmu fyzických osob. Sazba daně bude stejná, jako kdybyste pronajímali byt jako fyzická osoba – 13 %. Při výpočtu daně ale můžete zohlednit náklady na podnikání. Z přijatých příjmů nemusíte platit DPH. Pokud se rozhodnete prodat svůj byt a dodržíte pravidlo minimální držby, nebudete muset platit daň z příjmu fyzických osob. DPH se také neplatí při prodeji bytu.
Pokud chcete pronajmout byt jako fyzická osoba, budete muset z typů činností odstranit kód 68.20.1. Musíte zaplatit daň z příjmu fyzických osob.
