Někteří nájemníci stěhují stěny v bytě, aniž by to oznámili správě. Společně s odborníkem zjišťujeme, co je třeba udělat, pokud již bylo plánování provedeno a majitelé neměli povolení k demolici příček
Podrobný průvodce právními opravami v bytě.
Souhlasit nebo legitimovat?
Tyto pojmy jsou často zaměňovány a věří, že znamenají totéž. Ve skutečnosti je nutné koordinovat přestavbu před jejím zahájením. Od 21. srpna 2020 v Moskvě to lze provést online bez kontaktování MFC Moje dokumenty (pro právnické osoby – inspekce bydlení). Po dokončení prací je nutné legitimovat již provedenou sanaci. Nosné konstrukce nejsou vždy určeny okem. V důsledku toho mohou být nekoordinované změny životu nebezpečné pro majitele areálu a jeho sousedy.
Jaký druh práce může zahrnovat přestavbu bydlení:
- stěhování a demontáž přepážek;
- přenos a uspořádání dveří;
- konsolidace nebo dezagregace vícepokojových bytů;
- zařízení dodatečných kuchyní a koupelen;
- rozšíření obytného prostoru díky pomocným prostorám;
- odstranění tmavých kuchyní a vstupů do kuchyní přes byty nebo obytné prostory;
- instalace nebo rekonstrukce stávajících vestibulů.
Jakou přestavbu je potřeba legalizovat
Chcete-li naplánovat další akce, stojí za to pozvat odborníka, který se zabývá legalizací přestavby. Připravte si dokumenty ZISZ předem: plán, technický pas, vysvětlení. Na jejich základě bude možné porovnat změny s původním vzhledem místnosti.
Existují druhy přestaveb, které nelze legalizovat. Mezi nimi:
- rozšíření koupelen a přesun vlhkých prostor do suchých;
- demolice nosných stěn a sloupů;
- odstranění radiátorů na lodžii nebo balkon;
- napojení podlahového topení na ústřední topení;
- připojení technických prostor (byt byl rozšířen z důvodu podkroví nebo společné části vchodu);
- změna fasády budovy (například výměna běžných oken za panoramatická);
- kombinace lodžie nebo balkonu s vnitřními prostory;
- uspořádání vaší kuchyně pod koupelnou nebo vašeho obývacího pokoje pod kuchyní nebo koupelnou umístěnou v patře nad bytem;
- instalace kuchyně nad obývacím pokojem umístěné v patře pod bytem;
- instalace koupelny nad obývacím pokojem nebo kuchyní umístěnou v patře pod bytem;
- spojení plynofikované místnosti s obývacím pokojem.
Některé změny lze celkem snadno legalizovat, jelikož nemají vliv na funkčnost stavby. Mezi přijatelné sanační práce patří:
- demolice vestavěného nábytku, pokud měl být v místnosti při předání prvnímu majiteli;
- utěsnění průchodů v nosných zdech (nebourat, ale stavět);
- stěhování plynového nebo elektrického sporáku, dřezu v kuchyni;
- převod instalatérství v rámci stejné místnosti (místy vyměněna vana s toaletou);
- montáž nebo bourání vnitřních příček, které nejsou nosné.
Jak legalizovat přestavbu: návod
Pokud některá z již dokončených prací vyžaduje vypracování projektové dokumentace, ale nebylo obdrženo předběžné schválení, pak je algoritmus akcí následující:
- vypracovat technickou zprávu o přípustnosti a bezpečnosti prováděných prací;
- podat žádost prostřednictvím portálu vyplněním požadovaných polí interaktivní poptávky a nahráním technické zprávy o přípustnosti a bezpečnosti provedené práce s dalšími dokumenty (v případě potřeby);
- poskytnout přístup zaměstnanci Moskevského bytového inspektorátu pro přijetí dokončené práce;
- zaplatit pokutu za neoprávněnou přestavbu;
- obdrží akt dokončené rekonstrukce a (nebo) přestavby prostor.
Poté je nutné byt znovu uvést do provozu. K tomu budete potřebovat následující dokumenty (originály a kopie):
- prohlášení, že byla vypracována zpráva přejímacího výboru na formuláři č. 2;
- pas majitele nebo plná moc k zastupování jeho zájmů;
- rozhodnutí správy, že přestavba prostor byla schválena;
- nový technický pas.
Pak je potřeba donést kopie dokumentů do Roskadastru. Lhůta pro přezkoumání dokumentů a vydání povolení k provizi je 30 kalendářních dnů.
Jak legalizovat přestavbu soudní cestou
Někdy je legalizace přestavby zamítnuta. V tomto případě může být uznána jako legální prostřednictvím soudu.
Chcete-li to provést, musíte postupovat podle plánu:
- shromáždit potřebné dokumenty. Budete potřebovat výpis z rejstříku, nové osvědčení o registraci (objednávka od ZISZ nebo MFC), osvědčení od SES a projekt bytu připravený specialistou z projekční kanceláře;
- informovat odbor architektury místní správy o změnách provedených na budově;
- sepište žalobu k soudu a přiložte k ní listiny – především výpis potvrzující vlastnictví, smlouvu o vlastnictví nemovitosti, případně potvrzení o dědictví. Budete také potřebovat technický pas bytu, závěr z hygienické a epidemiologické služby, projekt vypracovaný odborníkem ze stavební společnosti a potvrzení o zaplacení státní daně (300 rublů).
Pokud soud rozhodl ve prospěch vlastníka, budete muset zaplatit státní poplatek a požádat ZISZ o aktualizaci plánu bytu. Z organizace k vám přijede technik, který provedené změny v souladu s dokumenty opraví. V důsledku toho dostanete do rukou potvrzení s datem vydání nového osvědčení o registraci (obvykle je to deset dní po kontaktování ZISZ).
Poté musíte přijít do Roskadastru nebo MFC s pasy majitele a prostor, závěrem SES a kopií soudního rozhodnutí. Zde budete opět muset zaplatit státní poplatek a také pozvat do bytu úředníka katastrálního úřadu, který sepíše protokol o změnách. Na jeho základě bude do 30 kalendářních dnů pořízen nový katastrální pas.
Sankce za nelegální přestavbu
Vezměte prosím na vědomí, že jakákoli přestavba bez předchozího povolení bude považována za nezákonnou. Při pokusu o legitimaci opravy je tedy třeba se připravit na to, že soud bude požadovat uvedení bytu do původního projektového stavu a uložit pokutu ve prospěch státu.
Jaká pokuta bude účtována za neoprávněnou přestavbu?
Pokuta za neoprávněnou přestavbu pro jednotlivce se pohybuje od 2 tisíc do 2,5 tisíc rublů, pro úředníky – od 4 tisíc do 5 tisíc rublů a pro jednotlivé podnikatele a právnické osoby – od 40 tisíc do 50 tisíc rublů.
I když opravy provedli profesionálové a vy o jejich kvalitě nepochybujete, nese nekoordinovaná sanace právní důsledky. Pokud se rozhodnete byt prodat, hypotéku na koupi nedají. Navíc, když je kupující připraven vzít si to za hotovost, bude muset být cena snížena a pak je pravděpodobné, že transakce bude uznána jako nezákonná. Když se zaměstnanci BTI dozvědí o přestavbě, bude nutné ji legalizovat. V opačném případě můžete dostat pokutu až 30 tisíc rublů. a sankce, včetně zákazu cest do zahraničí.
Komentáře odborníků
Elena Fedorova, právnička v oboru pozemkových vztahů, výstavby a ochrany práv podvedených akcionářů:
– V zákoně nejsou žádné nuance pro přestavbu hypotečních bytů. Zákaz změny vlastností nemovitosti bývá obsažen ve smlouvě. Smlouva může obsahovat podmínku jak zákazu jakékoli sanace, tak i jejího povinného předchozího schválení bankou. Absence technických změn, zejména nekoordinovaných, je zárukou rychlého prodeje nemovitosti v případě, že dlužník nesplní své závazky. Za nedodržení podmínek smlouvy je poskytována působivá pokuta. Dokument obvykle obsahuje podmínku o možnosti návštěvy hypotečního bytu se šekem. Důsledkem jsou finanční sankce. Existuje soudní praxe, jak uspokojit náhradu za porušené povinnosti ve prospěch bank, takže byste se neměli nechat příliš unést nekoordinovanými přestavbami hypotečních bytů. V každém případě byste si před implementací změn měli smlouvu podrobně prostudovat.
Cena za legalizaci přestavby se liší v závislosti na regionu a složitosti úkolu. Pokud jsou v celé zemi stanoveny vládní poplatky a poplatky, mohou se služby pro přípravu projektu nebo náčrtu pro přestavbu lišit. Zjednodušeně – bez poskytnutí vícestránkového projektu, omezujícího se na náčrt, se můžete dohodnout na návrhu oblouku ve dveřích v případě, že stěna není nosná, rozšíření dveří s instalací posuvných dveří, výměna laminátové podlahy za parkety nebo naopak instalace šatny apod. Tyto práce by neměly zasahovat do nosných stěn, ohraničení vlhkých prostor, podlahových a stropních konstrukcí a nelze je spojovat s výměnou elektrického sporáku za plynový a naopak, ani se změnou jeho polohy. Vypracování náčrtu stojí asi 5 tisíc rublů.
Pokud se potřebujete domluvit na výraznějších věcech, jako je rozšíření koupelny, zasklení balkonu v horních patrech a další práce, bez projektu se neobejdete. V případě složité opravy se na ní nevyplatí šetřit. Je nutné se ujistit, že projektová společnost má patřičné schválení SRO a zkušenosti. Ve fázi technického úkolu bude odborník schopen vysvětlit, zda vaše očekávání odpovídají stavebním, hygienickým, požárním předpisům a předpisům.
Zároveň mohou projektanti v závislosti na stanovených úkolech doporučit získání osvědčení o registraci pro byty sousedů shora a zdola, protože sousedé mohou mít legalizovanou atypickou přestavbu, která je zvláště důležitá v novostavbách. To na jedné straně prodražuje projekt, na druhé straně minimalizuje rizika odmítnutí přestavby.
Rozsah cen za výrobu projektu v Moskvě a Moskevské oblasti – od 15 tisíc do 100 tisíc rublů. Při legalizaci dokončené přestavby by měla být k ceně připočtena pokuta. V tomto případě můžete také získat zamítnutí, jehož odvolání bude vyžadovat dodatečné náklady na zastupování u soudu. K soudu se můžete obrátit sami bez právních služeb, ale takové případy nejsou klasifikovány jako jednoduché.
Výhradní mírou odpovědnosti je prodej obydlí ve vlastnictví vlastníka ve veřejné dražbě. Majiteli je vyplacen výtěžek z prodeje po odečtení nákladů na provedení soudního úkonu. Je povinností nového majitele uvést byt do původního stavu. Vyklizení se provádí od okamžiku zápisu práv pro nového vlastníka. V soudní praxi existují takové precedenty. Při projednávání sporů se přihlíží k těmto právním skutečnostem: zda přestavba ohrožuje život a zdraví občanů, zda porušuje jejich práva, doba neplnění příkazu k uvedení prostor do původní podoby a četnost takových požadavků, zda je byt pro majitele jediný.
Legalizaci nemá smysl otálet, nejde o rychlý postup. Nyní se díky digitalizaci termíny výrazně zkrátily, ale stále se protahují ne na pár dní, ale na několik měsíců.
Přečtěte si také
Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost
