Nákup venkovské nemovitosti je vždy loterie. Ne každý prodávající řekne potenciálnímu kupci o porušeních spáchaných během výstavby a dalších nedostatcích jeho domu. Technické a právní nuance často dokáže předem odhalit pouze odborník – právník, realitní makléř nebo nezávislý odhadce. Vzniklé potíže mohou na dlouhou dobu zkazit dojem nového majitele z nákupu.
Nejspolehlivější nemovitost ke koupi je dům v organizované a plně obydlené vesnici. To je vysvětleno skutečností, že veškerá komunikace je tam dobře zavedena a je tam nezbytná infrastruktura. Cenou za chybu při koupi domu s vadami může být rekonstrukce nebo vyhlídka, že zůstanete bez peněz a nemovitosti.
Hovoříme o nejčastějších problémech, se kterými se může potenciální kupec venkovské nemovitosti setkat.
V ojedinělých případech lze technické nedostatky chaty zjistit i po několika návštěvách. Nejběžnější jsou přítomnost plísní, praskliny v základu a netěsnosti. Kromě toho je nutné posoudit stav střechy. Nedodržení instalačních pravidel často vede k tvorbě kondenzace a dalšímu hnilobě systému krokví a úspora izolace se stává příčinou netěsností.
Také je třeba věnovat pozornost stěnám a rohům v domě. Nejlepší je, když je prohlédne odborník pomocí termokamery. Pokud zařízení ukazuje, že jsou vlhké, je lepší nákup odmítnout, jinak nový majitel riskuje boj s plísní po mnoho let. Doporučuje se zkontrolovat dům dvakrát: za jasného slunečného počasí, kdy jsou jasně viditelné všechny netěsnosti na fasádě, a za deště, abyste pochopili, zda střecha prosakuje a zda je bouřkový odtok na místě správně navržen.
Připojování komunikací je poměrně problematický a nákladný proces. Potíže s jejich instalací mohou vést k tomu, že majitel chaty bude nucen dočasně zastavit stavbu nebo ji úplně zastavit. Náklady na dům bez komunikací jsou nižší než u podobných nemovitostí s komunikací. Pokud se o to stavitelé nebo předchozí majitel nestarali předem, kupující bude muset vynaložit spoustu času, úsilí a peněz.
Ale i když jsou nainstalovány všechny potřebné komunikace, jejich kvalita může způsobit nepohodlí. Proto je důležité věnovat pozornost alespoň povrchní kontrole komunikací. Požádejte například prodejce, aby předvedl svou práci. Prodávající má zpravidla kontakty na všechny zhotovitele, kteří dílo prováděli. Smlouvy o jejich údržbě mohou sloužit jako dokumenty potvrzující dostupnost komunikace.
Právní čistota transakce
Povrchní studium dokumentů může vést k řadě důsledků. Výsledkem koupě může být nemovitost postavená na pozemku s věcným břemenem. Kvůli porušování zákona při výstavbě je registrace vlastnictví koupeného domu nemožná.
Často dochází k případům, kdy se rozestavěný nebo i hotový dům staví svépomocí. V tomto případě prodávající obvykle prodává pouze pozemek, ve skutečnosti před Rosreestrem skrývá, že na místě stojí také dům. Takové bydlení se nedoporučuje kupovat, protože hrozí, že nemovitost nebude evidována jako majetek. V lepším případě bude muset nový majitel provést změny v projektu na vlastní náklady, v horším případě musí dojít k demolici domu.
Vzhledem k tomu, že venkovská nemovitost je drahý nákup, potenciální majitelé se obvykle uchýlí ke službám specialistů, aby ověřili právní čistotu transakce. Abyste se ujistili, že vlastnictví pozemku a domu prodávajícího je řádně formalizováno a evidováno, je důležité si před dokončením transakce vyžádat kompletní balík dokumentů.
Projekt dispozičního řešení chaty
Hotový dům od developera se může lišit od schváleného individuálního projektu a nemusí splňovat očekávání kupujícího. Rozdíl spočívá v designu a skutečné ploše místností, tloušťce a délce stěn, výšce stropů, umístění oken a dveří. Jsou případy, kdy i umístění chaty podléhá změnám, zejména v souvislosti s výstavbou komunikací nebo občanské vybavenosti. Takový spor lze vyřešit v předsoudním řízení podáním žaloby s uvedením všech požadavků na dodavatele. Můžete například požadovat snížení ceny nebo odstranění nedostatků. Pokud tyto požadavky odmítnete splnit, můžete se obrátit na soud.
Pokud parametry bydlení nesplňují požadavky stanovené ve stavebním povolení, mohou nastat potíže se zápisem vlastnických práv, zejména pokud jejich hodnoty překračují maximální přípustné limity. Také asi polovina nákupů nemovitostí v zemi vede k tomu, že osoba koupí nemovitost v nezastavěné vesnici. Kupující se tak odsuzuje k dlouhému rozjímání o staveništi.
I po složení zálohy může prodávající postoupit nemovitost jinému zájemci. Abyste se chránili, je nutné předem stanovit vážné sankce pro případ odmítnutí transakce kupujícím nebo prodávajícím. I když tedy majitel dostane výhodnější nabídku, rozmyslí si, zda má smysl platit dvojnásobek nebo trojnásobek zálohy, přičemž prvnímu potenciálnímu kupci obchod odmítne.
Majitel navíc může uzavřít obchod s více kupujícími najednou. Tento typ podvodného schématu je poměrně běžný. Trh s předměstskými nemovitostmi také není imunní vůči dvojím prodejům. Při projednávání takových sporů u soudu bude mít výhodu kupující, který se jako první zaregistroval nebo uzavřel smlouvu. Ostatní potenciální vlastníci mají zároveň možnost získat plnou cenu zaplacené smlouvy, náhradu morálních škod a vzniklých ztrát.
