Koupě bytu dnes není jen o podepsání pár papírů a zaplacení, ale také s velkým rizikem, že přijdete o všechno kvůli tomu, že se dostanete do rukou podvodníků. Proto se důrazně doporučuje hledat pomoc pouze u důvěryhodných agentur, kde je možnost podvedení a priori vyloučena. Pokud máte v úmyslu samostatně provést transakci na nákup a prodej bytu nebo jakékoli jiné nemovitosti, nabízíme vám podrobné pokyny, jak zkontrolovat právní čistotu nemovitosti a chránit se před jednáním bezohledných prodejců.
Získejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí
Jakmile si vyberete byt, který vám vyhovuje, s uzavřením dohody nespěchejte. První věc, kterou musíte udělat, je prohlédnout si ji a seznámit se s majiteli nemovitosti. Stává se, že se prodávající na schůzce představí jako vlastník nemovitosti, ale ve skutečnosti je nájemcem a legální majitelé žijí již delší dobu někde v zahraničí a dostávají pouze platby za bydlení.
Jedná se o poměrně běžný podvodný systém, který se zaměřuje na důvěřivé občany. Teoreticky byl tento byt již několikrát prodán, ale ve skutečnosti byl vlastníkem Ivan Ivanov a tak to zůstává. Abyste tyto okolnosti zjistili a ujistili se, že jednáte skutečně s právoplatným vlastníkem, objednejte si po prohlídce bytu úplný výpis z Jednotného státního registru nemovitostí pro tento obytný prostor. Výpis z Jednotného státního rejstříku lze objednat na webu https://rosreestr.net.
Na co si dát pozor v prohlášení:
Přítomnost břemen a zatčení
Nezapomeňte zkontrolovat, zda byt není zatížen věcnými břemeny. Bezohlední vlastníci nesmějí poskytovat informace o tom, že je obytný prostor zastaven, zastaven, zabaven nebo je předmětem soudních sporů. Výpis z Jednotného státního rejstříku v oddíle č. 2 uvádí, kdo je současným vlastníkem, jakož i případná břemena, omezení a zatčení.
Transakce pouze s majitelem nemovitosti
Dohodněte se pouze s majitelem, plná moc může být falešná. Udělejte si výpis z Jednotného státního rejstříku a zkontrolujte údaje v pasu. Nebezpečí spočívá v tom, že plná moc nemusí být pouze „falešná“, notář bude v tajnosti a vlastník nemusí ani vědět, že se jeho nemovitost prodává. Pokud se přesto rozhodnete uzavřít smlouvu se zástupcem vlastníka, ověřte si pravost plné moci na webu http://reestr-dover.ru/.
Pravost dokumentů
Důležitá je také kontrola pravosti dokumentů. Můžete to udělat sami: někdy lidé doslova ručně píší nesprávná data nebo tvrdí, že došlo k chybě, kterou opravili. Pamatujte, že všechny takové bloty musí být ověřeny notářem a kupní a prodejní smlouvy před rokem 2013 a další smlouvy musí být registrovány v Rosreestr.
Kontrola osvědčení o registraci nemovitosti
Technický pas nemovitosti je stejný dokument, který jasně uvádí dispozice bytu. Musí se porovnávat se skutečným stavem obytného prostoru. Pokud je tomu jinak, pak je věc nečistá. Věnujte pozornost přítomnosti přestavby a zda je legalizována. Všechny údaje z technického pasu je také potřeba porovnat s výpisem z Jednotného státního rejstříku. Uvedená obytná plocha se musí přesně shodovat s počtem místností. V případě zjištění nesrovnalostí je prodávající povinen je odstranit. V opačném případě se budete muset vypořádat s legalizací přestavby. Mimochodem, pokutu budete muset také zaplatit.
Problémy s majiteli bytů
Jaké problémy vás mohou potkat a jak se jim vyhnout.
- Drobní majitelé. Pokud byt, který se vám líbí, právně patří dítěti nebo teenagerovi, je k dokončení transakce vyžadováno povolení od opatrovnických orgánů. Bez jejich potvrzení se vámi zakoupený byt v budoucnu bezpečně vrátí svému majiteli.
- Neschopní majitelé. Pokud je zpochybněna právní způsobilost osoby, mohou příbuzní v budoucnu snadno žalovat majetek zpět. Patří sem starší lidé, lidé se zdravotním postižením a lidé se závislostí na alkoholu. V tomto případě je nutné vyžádat si od prodávajícího potvrzení od PND a také povolení od opatrovnických orgánů.
- Nepřítomní majitelé. Pokud je skutečný majitel bytu někde daleko, pak se koupě bytu bez jeho svolení nepovažuje za legální.
Souhlas manžela s prodejem
Na tento problém lze nahlížet různými způsoby: celkově k prodeji nepotřebujete oficiální povolení od svého manžela, ale situace mohou být zcela nepředvídatelné. Prvním krokem je ujasnit si, zda je prodávající ženatý. Pokud ano, požádejte, aby na transakční schůzce byla přítomna celá rodina a prodiskutovali podmínky. Pokud to z jakéhokoli důvodu není možné, vyžádejte si od něj písemné povolení ověřené notářem.
Pokud je majitel rozvedený, pak je třeba prověřit existenci majetkových nároků a také soudní rozhodnutí o rozdělení majetku.
Mít dluhy
Velmi důležitý bod: prodejce je povinen vám poskytnout všechna potvrzení, která potvrzují absenci dluhů za energie a daně z nemovitosti. Sice se v budoucnu budete moci ospravedlnit a nebudete muset vše platit, ale budete muset trávit čas papírováním.
Koupě bytu od developera
Kontrola spolehlivosti vývojářů
Výše uvedené pokyny jsou vhodné pro každého, kdo plánuje koupi vedlejšího domu nebo již má majitele. Pokud jde o novostavby, i zde jsou úskalí a neméně. V celém Rusku byly zaznamenány stovky případů, kdy developeři neplní své povinnosti, vybírají od lidí peníze a prodávají jim neexistující byty. Abyste se vyhnuli takovým ztrátám, musíte být ve střehu a zkontrolovat jeho čistotu před uzavřením obchodu s některou ze společností.
Dokumentace povolení
V první řadě by vás měla zajímat povolovací dokumentace, která developerovi umožňuje postavit stavbu v určité lokalitě. Můžete jej získat v kanceláři společnosti. „Transparentní“ vývojáři zveřejňují podobné dokumenty na svých oficiálních stránkách. Mimochodem, svědomitý vývojář by měl mít plnohodnotné webové stránky, které hovoří o činnosti společnosti, a můžete si také prohlédnout portfolio hotových objektů.
Součástí povolovací dokumentace je prohlášení o projektu a samotné stavební povolení vydané orgány státní správy. Mohou tam být upřesněny i technické podmínky pro budoucí komunikaci, které jsou dalším potvrzením „transparentnosti“ vámi zvolené společnosti.
Neznámá jména
Přestože je dnes mezi vývojáři zcela běžné zakládání nové LLC pro konkrétní projekt, měli byste zůstat ve střehu. Nezapomeňte zkontrolovat, kde je název konkrétní společnosti registrován. Pokud v zahraničí, pak si buďte jisti, že všechny vaše peníze půjdou na offshore účty a nikdo neví, zda váš byt nakonec postaví nebo ne. Takže při návštěvě kanceláře společnosti za účelem uzavření obchodu si nejprve znovu přečtěte smlouvu. Pokud vidíte jména, která vám nejsou známá, buďte opatrní.
Seznam společností
Vybraného vývojáře si také můžete ověřit přes internet. Oficiální seznam spolehlivých společností je veřejně dostupný. Všichni pracují v rámci federálního zákona ze dne 30. prosince 2004 č. 214-FZ „O účasti na výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí ao změně některých právních předpisů Ruské federace“. Ale! Je tu jeden bod: developer může provozovat své aktivity na různých adresách. Navíc na jednom místě bude dělat vše podle zákona, jinde ne. Vaším úkolem je tedy v tomto případě prověřit nejen firmu na seznamu spolehlivých developerů, ale i adresu rozestavěného domu.
Stav webu a typy povoleného použití
Je nutné zkontrolovat stav pozemku, na kterém se staví váš budoucí dům. Zkontrolujte také druh povoleného využití, ve výpisu z Jednotného státního rejstříku je v oddíle 1 uveden druh povoleného využití, pokud je stavba postavena na pozemku, který je povolen pouze pro zemědělskou činnost, může mít developer problémy a stavba se může zpozdit. Je také nutné zkontrolovat pozemek na věcná břemena, zástavy a zástavy. Všechny tyto informace jsou obsaženy ve výpisu z Jednotného státního rejstříku ve druhé části.
Postup výstavby
Spolehlivé společnosti poskytují bezplatný přístup k postupu výstavby zařízení. To znamená, že k ověření procesu nemusíte vůbec navštívit staveniště. Developer o tom své zákazníky nezávisle informuje zveřejněním fotografií stavebních etap na svých oficiálních stránkách. To je velmi pohodlné a rozhodně si zaslouží důvěru budoucích majitelů.
Další důležitý bod: pokud uvidíte nabídku, kde jsou rozestavěné měřiče podezřele levné, je lepší se spolehlivostí takového developera nespoléhat. S největší pravděpodobností existuje skupina podvodníků, kteří chtějí inkasovat počáteční platby od spořivých občanů a pak jednoduše zmizet. Chcete-li zjistit přibližnou cenu bytu v novostavbě, můžete se jednoduše podívat na prodejní nabídky již postavených domů. Pokud jsou ceny relativně stejné, můžete zvážit nákup.
Koupě bytu není jen radostná událost, ale také zodpovědný podnik, který s sebou nese rizika. Nejprve musí člověk projít agónií výběru – najít možnost, která vyhovuje rozpočtu, umístění a vnějším charakteristikám. Poté přichází ten nejzásadnější okamžik – kontrola právní čistoty bytu i samotného majitele.
Společně s odborníky vám prozradíme, jak se problémům vyhnout pomocí jednoduchých pravidel.
Pravidlo 1. Ověřování dokumentů
První věcí, kterou je třeba začít, je zkontrolovat dokumenty prodejce. Není neobvyklé, že falešné doklady (pasy, závěti atd.) jsou využívány k podvodům s nemovitostmi. Pravost pasu prodejce můžete zkontrolovat pomocí speciální služby. Je třeba mít na paměti, že pas může být neplatný z důvodů, které nesouvisejí s podvodem (poškození dokumentu, vypršení platnosti, přítomnost položek, které by v pasu neměly být). V takovém případě byste měli požádat prodejce, aby se obrátil na územní orgány Ministerstva vnitra pro upřesnění.
Před koupí bytu byste si také měli pečlivě zkontrolovat titulní dokumenty – kupní a prodejní smlouvy, dary, majetková účast atd. Od roku 2016 je dokladem potvrzujícím státní registraci vlastnictví nemovitosti výpis z Jednotného státního rejstříku Nemovitost. Do této doby bylo vydáno osvědčení o státní registraci práv.
Neměli byste se spoléhat pouze na dokumenty dodané prodávajícím, poznamenala Olga Kladková, vedoucí právní poradkyně právního servisu realitní společnosti Inkom-Nedvizhimost. Chcete-li zkontrolovat relevanci vlastnictví prodávajícího, absenci zákazů nakládání s předmětem a omezení vlastnictví, můžete získat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.
„V případě, že prodávající rezidenční nemovitosti není jejím prvním vlastníkem, měli byste si také vyžádat výpis z Jednotného státního rejstříku práv o převodu práv, ze kterého získáte informace o tom, kolikrát a jak často se změnili majitelé této nemovitosti,“ dodal právník.
Každý zájemce může získat takové výpisy z Rosreestr. Je však třeba připomenout, že informace obsažené ve výpisu jsou aktuální v době jeho vydání. Proto je lepší získat výpis krátce před transakcí.
První věcí, kterou se doporučuje začít prověřovat prodejce, jsou jeho doklady. Před zakoupením bytu byste také měli pečlivě analyzovat titulní dokumenty (Foto: Motortion Filmsshutterstock)
Jaké dokumenty jsou k transakci potřeba?
Olga Balbek, Hlavní právník sítě Miel:
- výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí. Obsahuje informace o majitelích, uvádí omezení, zatčení a případná břemena;
- doklady potvrzující vlastnictví (prodejní a kupní smlouva, privatizace, osvědčení o dědictví atd.);
- jednotný doklad o bydlení (obsahuje informace o všech přihlášených a nahrazuje výpis z evidence domů a finančního a osobního účtu);
- technický pas bytu (ukazuje, zda byla provedena nějaká přestavba);
- osvědčení o nepřítomnosti dluhů na účtech za energie od MFC;
- výpis z psychoneurologické ambulance prokazující, že prodávající je způsobilý k právním úkonům);
- oddací list nebo rozvodový list, svatební smlouva nebo dohoda o rozdělení majetku mezi manžely. Pokud byl byt zakoupen během manželství, je nutné získat souhlas druhého z manželů s transakcí. Souhlas musí být notářsky ověřen;
- Při provádění transakcí s byty, mezi jejichž vlastníky jsou děti, je vyžadován předchozí souhlas opatrovnických a opatrovnických orgánů.
Pravidlo 2. Žádné soudní řízení
Pomocí otevřených zdrojů můžete zkontrolovat, zda proti vlastníkovi probíhá nějaké soudní řízení. Alexandra Voskresenskaya, právnička advokátní komory Yukov and Partners, v první řadě doporučuje zkontrolovat prodejce:
- přítomnost exekučního řízení proti němu (na webu FSSP). Tato kontrola vám umožní zjistit závazky po splatnosti, které mohou vést k úpadku;
- přítomnost soudního sporu proti prodávajícímu, kde držitel autorských práv vystupuje jako žalovaný.
Zvláštní pozornost je podle advokáta třeba věnovat rodinným sporům (dělení majetku), dědickým sporům, sporům ze smluv o půjčce a úvěrových smluv, které jsou zpravidla zajištěny nemovitostí.
O existenci soudních řízení a nároků vůči vlastníkovi se můžete dozvědět na oficiálním portálu soudů obecné jurisdikce města Moskvy, na oficiálním internetovém portálu „Justice“, na webových stránkách spisu rozhodčích případů ( pokud je prodávající samostatným podnikatelem, lze proti němu uplatnit nároky u rozhodčích soudů). Pro ověření budete potřebovat údaje prodejce (celé jméno, daňové identifikační číslo).
„Všechny tyto okolnosti je třeba prověřit, abychom v budoucnu eliminovali rizika napadení kupní a prodejní smlouvy (například ze strany věřitelů v úpadku, bank) a exekuce na nemovitost,“ vysvětlila Alexandra Voskresenskaya.
Pravidlo 3. Případy úpadku
Je důležité vědět, zda je prodávající bytu zapojen do úpadku. Informace o dostupnosti konkurzních řízení (aktivních i ukončených) si můžete ověřit na stránkách Federálního rejstříku informací o konkurzech nebo na stránkách spisového seznamu arbitrážních případů. K tomu budete potřebovat celé jméno nebo daňové identifikační číslo vlastníka bytu.
„Když tedy držitel autorských práv pochopí, že úpadku se nelze vyhnout, nemovitost rychle prodá,“ vysvětlila Olga Balbek, hlavní právník sítě Miel.
Můžete si také vyžádat informace od úřadu pro úvěrovou historii o dostupnosti půjček (aktuálních i placených) od prodejce. „Ale praxe ukazuje, že majitelé s tím souhlasí neochotně. A podle zákona je nemožné tyto informace získat samostatně ve vztahu ke třetí straně,“ dodala Alexandra Voskresenskaya.
Jestliže dříve byl trendem po mnoho sezón při prodeji bytů podvody se zcizeným majetkem (dědictví), nyní je v čele bankrot (Foto: 89stockershutterstock)
Pravidlo 4. Zástupná odpovědnost
Měli byste si také ověřit, zda je prodávající členem nebo akcionářem právnických osob. Tyto informace můžete zjistit v otevřených zdrojích nebo pomocí odborných portálů (například casebook.ru nebo SPARK, jejich služby jsou placené). Pokud se ukáže, že prodávající bytu je účastníkem nebo akcionářem právnické osoby, musíte zkontrolovat stav společnosti.
„Pokud prodávající vlastní akcie akciové společnosti a akciová společnost se dostane do úpadku (nebo nám její finanční situace umožňuje dospět k závěru, že se brzy objeví známky insolvence), pak je pravděpodobné, že prodávající v budoucnu nést zprostředkovanou odpovědnost za závazky společnosti. A pak – jeho osobní bankrot, v rámci kterého může být zpochybněna transakce prodeje bytu,“ poznamenala Voskresenskaya.
Pravidlo 5. Rodinný stav prodávajícího
Při analýze právní čistoty transakce právníci doporučují věnovat pozornost rodinnému stavu prodávajícího. „Manželé, když kupují nemovitost, často ji registrují pouze na jednoho z nich. K zcizení takové věci manželem, který je vlastnickým vlastníkem, je však nutné získat notářsky ověřený souhlas druhého manžela. V opačném případě může být transakce uskutečněná bez řádně provedeného souhlasu druhého manžela z jeho strany napadena,“ vysvětlil přední právní poradce Inkom-Real Estate.
Jsou ale případy, kdy souhlas druhého z manželů k prodeji bytu není potřeba. Například pokud nemovitost obdržel jeden z manželů bezúplatně – dědictvím nebo privatizací. Nebo pokud byla mezi manžely uzavřena manželská smlouva a vlastnictví bytu je převedeno na jednoho z manželů.
Registrován v bytě
Dále je nutné získat informace o osobách registrovaných v kupovaném bytě. To lze provést tak, že si od prodávajícího vyžádáte výpis z domovní knihy nebo Jednotný doklad o bydlení. Tyto informace jsou nezbytné pro získání souhlasu uživatelů nemovitosti s jejich odhlášením a vyklizením. „Pokud se tento problém nevyřeší před dokončením transakce, pak po koupi bytových prostor může mít nový majitel problémy s odhlášením a vystěhováním uživatelů, které bude nutné řešit nejspíše soudní cestou,“ upozornila Olga Kladková. .
Pravidlo 6. Potvrzení z výdejen
Doporučuje se také vyžádat si od prodejce potvrzení z protidrogových a psychoneurologických ambulancí, které potvrzují, že není registrován u těchto institucí. „Tyto informace jsou nezbytné pro eliminaci rizika napadení transakce pod záminkou, že v době jejího dokončení se prodávající nacházel ve stavu, kdy nebyl schopen rozumět svému jednání,“ vysvětlil právník z Inkom-Real Estate.
Samotný fakt, že prodávající je registrován v psychoneurologické nebo narkologické ambulanci, však není jednoznačným důvodem pro odmítnutí obchodu. V tomto případě je nutné zjistit všechny okolnosti související s prodejem bytu: z jakého důvodu se prodává, zda majitel za to nepořizuje jinou nemovitost, kde se nachází atd. můžete se dohodnout, že v den obchodu prodávající projde lékařskou prohlídkou, díky které může lékař posoudit jeho stav pro připravenost k uzavření obchodu,“ poradila Olga Kladková.
Pravidlo 7. Podivné chování prodejce
Bezohledného prodejce může prozradit jeho podivné chování – například když neumí odpovídat na standardní otázky.
„Kupující by se měli mít na pozoru, pokud jim majitel domu nedokáže vysvětlit, kam se po prodeji bytu přestěhuje a kdy se plánuje přihlásit do nového bydliště. Samozřejmě to lze vysvětlit nějakými každodenními potížemi, ale přesto je třeba tuto situaci objasnit,“ doporučuje Michail Kulikov, ředitel oddělení sekundárního trhu společnosti Inkom-Real Estate.
Alarmujícím signálem pro potenciální kupce je podle něj i podezřele nízká cena bytu – pokud je o 15 % nižší než tržní hodnota podobných nemovitostí. Majitel samozřejmě může dát kupujícímu výraznou slevu vzhledem k tomu, že byt nutně potřebuje prodat z důvodu stěhování do jiného města či země. V případě vysoké slevy byste si ale měli zvlášť pečlivě zkontrolovat doklady a nespěchat do obchodu.
