Našli jste byt, který vám dokonale vyhovuje ve všech ohledech. V této fázi je důležité být obezřetný a neriskovat své peníze. Před nákupem se musíte ujistit, že transakce je bezpečná a čistá. Koneckonců, obchody se sekundárním bydlením často skrývají právní problémy, které mohou vést k nebezpečným negativním důsledkům – včetně zrušení obchodu a úplné ztráty finančních prostředků.
Dále zvážíme hlavní body, které je třeba před nákupem zkontrolovat, abyste neztratili peníze ani byt.
Právní čistota bytu znamená, že neexistují žádná omezení, věcná břemena ani jiné překážky dokončení transakce. To znamená, že v budoucnu je zaručeno, že nebudou existovat žádné důvody pro zpochybnění zákonnosti transakce a její prohlášení za neplatnou.
Bez kontroly právní čistoty bytu může kupující v krátké době po koupi přijít jak o svůj nový byt, tak o peníze za něj zaplacené.
Zejména při nákupu bytu na sekundárním trhu můžete narazit na taková úskalí, jako jsou:
- prodávající není vlastníkem bytu a/nebo nemá oprávnění jej prodat
- falešné doklady k bytu
- přítomnost v bytě registrovaných osob, které mají právo doživotního užívání bytu
- zatčení/zákaz registračních akcí pro byt atd.
Je důležité pochopit, že pro kontrolu právní čistoty bytu je nutné provést důkladnou analýzu všech dokumentů a informací týkajících se konkrétního bytu a jeho vlastníka: zda je prodávající vlastníkem bytu; zda dokumenty poskytnuté prodávajícím odpovídají informacím obsaženým v Rosreestr; jak často byly za posledních několik let provedeny transakce s tímto bytem; existují nějaké další překážky bránící uzavření obchodu atd.
1) Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí;
2) cestovní pas prodávajícího (pokud je prodávající vlastníkem bytu) nebo plná moc od vlastníka s oprávněním prodat byt (pokud prodávající jedná jménem vlastníka na základě plné moci);
3) Titulní dokumenty. Jedná se o dokumenty, na základě kterých vzniklo vlastnické právo prodávajícímu (například kupní smlouva nebo darovací smlouva).
4) Technický pas bytu. Jedná se o dokument obsahující informace o existenci a zákonnosti přestavby provedené v bytě.
5) Potvrzení o registraci ve formuláři 9 a potvrzení o odhlášení určitých kategorií občanů ve formuláři 12.
6) Potvrzení o absenci nedoplatků v platbách energií a příspěvků na velké opravy.
Uvedli jsme hlavní dokumenty, které je třeba při koupi bytu zkontrolovat. Zároveň se v každém konkrétním případě může seznam požadovaných dokumentů změnit. Pokud například za posledních 10 let (promlčecí doba) došlo k řetězci transakcí s bytem, doporučuje se získat smluvní dokumenty pro každý z nich.
Než začnete podepisovat kupní a prodejní smlouvu, určitě si ji přečtěte!
Prodejci si často stahují šablonu kupní smlouvy z internetu, což vytváří předvídatelné problémy. Smlouva, která je vhodná na prodej jednoho bytu, se totiž nehodí na prodej jiného. Je nutné počítat s tím, že pro každou konkrétní transakci je nutné smlouvu individualizovat, proto pro kontrolu či sepsání kupní smlouvy doporučujeme obrátit se na právníka.
Smlouva je pro budoucího majitele bytu kriticky důležitým dokumentem a na textu smlouvy může záviset osud celé transakce.
Na co si tedy dát ve smlouvě o koupi a prodeji bytu pozor?
Nejprve musíte zkontrolovat, zda jsou v něm obsaženy všechny požadované podmínky:
- údaje o smluvních stranách (prodávající a kupující), údaje o jejich pasu
- komplexní informace o nemovitosti (přesná adresa, katastrální číslo, plocha bytu atd.)
- cena bytu
- informace o osobách, které mají právo užívat byt (pokud existují).
Za druhé je třeba věnovat pozornost jednotlivým podmínkám kupní smlouvy: podmínky ukončení smlouvy; způsobilost stran; postup a načasování převodu bytu, postup při vypořádání v rámci transakce atd.
Právní čistotu transakce při koupi bytu si můžete ověřit sami, ale neměli byste zanedbávat služby právníků specializujících se na podporu transakcí, protože při kontrole na vlastní pěst vám mohou uniknout podrobnosti, které se ukážou jako kritické.
Jak si tedy byt před koupí sami zkontrolovat.
1) Nejprve je potřeba získat výpis z Jednotného státního rejstříku k bytu. Hlavním dokumentem pro nemovitosti je výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí. Výpis obsahuje údaje o vlastníkovi bytu, katastrální číslo a katastrální hodnotu bytu, údaje o objektu a zapsaných právech, věcných břemenech k bytu, převodu vlastnictví bytu a zákazech transakcí.
Již v této fázi mohou nastat potíže: od 1. března 2023. volný přístup k informacím Rosreestr je uzavřen. Na žádost notáře lze nařídit výpis, s řešením mohou pomoci i specializovaní právníci.
Pokud jsou na byt uvalena věcná břemena/omezení, jsou jakékoli transakce s bytem nemožné, dokud taková věcná břemena nebudou odstraněna.
Je důležité věnovat pozornost informacím o převodu vlastnictví: pokud byl byt za poslední rok prodán několikrát, je to známka možného podvodu. Čím více transakcí na bytě v krátké době, tím vyšší rizika pro kupujícího.
2) Důležité je ujistit se, že byt prodává vlastník nebo zplnomocněný zástupce. Pokud tedy byt prodává přímo majitel, musíte zkontrolovat jeho pas. Pokud obchod provádí osoba jednající na základě plné moci od vlastníka bytu, je důležité vyžádat si plnou moc k prodeji tohoto konkrétního bytu a ověřit její pravost. Pravost plné moci si můžete ověřit na stránkách Spolkové notářské komory. Pokud dokument není v registru, znamená to, že vypršela platnost nebo je falešný.
Je nutné prověřit, zda prodávající byl v době koupě bytu ženatý, zda proti prodávajícímu probíhá konkurzní řízení, exekuční řízení, soudní spory související s právy k bytu apod.
3) Dalším krokem je kontrola vlastnických listů k bytu a jejich porovnání s informacemi obsaženými v Jednotném státním registru nemovitostí. Podle toho, jak byl byt zakoupen a jak dlouho jej prodávající vlastní, lze určit okruh možných problémů budoucího majitele.
Pokud byl tedy například byt nabyt dědictvím před několika měsíci, nelze do budoucna vyloučit spory o dědická práva. Navíc je v tomto případě důležité věnovat pozornost pořadí dědice, který dědictví přijal.
4) Zkontrolujte, zda v bytě nebyly provedeny/neprovedeny žádné úpravy
Byty na sekundárním trhu mají často přestavby. Samotné přestavby nejsou nijak hrozné, ale je důležité zjistit, zda jsou předepsaným způsobem legalizovány či nikoliv.
Chcete-li to provést, musíte se seznámit s technickým pasem bytu pro aktuální datum. Pokud byly v bytě provedeny neschválené přestavby, bude do technického pasu umístěna odpovídající značka.
Některé neoprávněné přestavby neohrožují budoucího majitele bytu, existují však přestavby, které nelze legalizovat ani soudní cestou (například demolice nosné zdi). V tomto případě může soud nařídit uvedení bytu do původního stavu, což s sebou nese další náklady pro budoucího vlastníka.
Je také nutné pochopit: pokud je byt koupen pomocí úvěrových prostředků, banka neschválí vydání hypotéky na byt s významnou neoprávněnou přestavbou.
5) Ujistěte se, že v bytě nejsou registrované žádné osoby nebo osoby, které mají právo užívat byt
Údaje o osobách přihlášených v bytě jsou obsaženy v potvrzení ve formuláři č. 9. Pokud byl byt privatizován, je třeba si vyžádat i archivní potvrzení ve formuláři č. 9.
To je nezbytné, abychom pochopili, zda nastanou problémy s odhlašováním obyvatel a zda existují osoby, které mají právo na trvalý pobyt v bytě, i když se změní vlastník. Mezi ty druhé patří například osoby, které privatizaci odmítly, ale byly v ní registrovány. V tomto případě i po převodu vlastnictví na nového vlastníka zůstává těmto osobám právo užívat byt a nelze je vystěhovat ani soudně.
Pomocí potvrzení ve formuláři č. 12 lze také zjistit, zda jsou v bytě dočasně nepřítomní nájemníci, kteří budou mít po převodu vlastnictví právo se do bytu nastěhovat (například osoby ve výkonu trestu).
Obchody s nemovitostmi mohou ze zákona provádět pouze plně zdatní občané. V této souvislosti se doporučuje před uzavřením obchodu na koupi bytu prověřit právní způsobilost prodávajícího, protože pokud by se později ukázalo, že prodávající byl v době obchodu nezpůsobilý, bude obchod prohlášen za neplatný.
Pokud je prodávající starší, je nutné zajistit jeho způsobilost k právním úkonům, neboť s věkem se zvyšuje riziko rozvoje duševních poruch.
Chcete-li ověřit právní způsobilost prodejce, musíte jej požádat o předložení potvrzení z neuropsychiatrických a protidrogových klinik. Pokud vám prodejce z jakéhokoli důvodu odmítne takové certifikáty poskytnout, bude to důvod k zamyšlení o nutnosti uzavření takové transakce a možných rizicích.
Transakce může být prohlášena za neplatnou z různých důvodů, například:
- Spáchán občanem prohlášeným za nezpůsobilého;
- spáchán jedním z manželů bez souhlasu druhého manžela při nakládání se společným majetkem;
- spáchán pod vlivem podvodu, hrozby nebo kombinace obtížných okolností (zotročující transakce);
- Páchá občan, který není schopen pochopit smysl svého jednání atp.
Všechny transakce provedené prodávajícím před podáním návrhu na prohlášení konkurzu budou přezkoumány finančním manažerem, aby určil jejich platnost.
Finanční manažer bude zejména kontrolovat, zda cena transakce odpovídá tržní ceně; zda byl prodávající odpovědný v době transakce nebo se v důsledku transakce stal insolventním atd.
Pokud se tedy při zvažování případu úpadku prodávajícího ukáže, že prodávající v době transakce splňoval kritéria insolvence, bude transakce s největší pravděpodobností prohlášena za neplatnou a nový vlastník bude povinen vrátit byt do konkurzní podstaty.
V tomto případě lze obchod napadnout i v případě, že na manžela probíhá soudní řízení o úpadku a byt jste koupili od manželky: je to z důvodu režimu společného jmění manželů.
Před pořízením bytu je tedy potřeba prověřit jak nemovitost samotnou, tak jejího majitele, abyste předešli dalším ztrátám na majetku.
Při koupi bytu se lze chránit pojištěním titulu, tedy pojištěním rizika ztráty nemovitosti v důsledku zániku jejího vlastnictví.
Tento typ pojištění chrání vlastníka nemovitosti před událostmi, které již nastaly a které nebyly v době uzavření obchodu s nemovitostí známy a v důsledku toho před uznáním obchodu za účelem nabytí nemovitosti. jako neplatné nebo nároky bývalého vlastníka na vrácení majetku, který mu byl proti jeho vůli odňat.
V Rusku však prakticky neexistují žádné pojišťovny a programy, které by tento typ pojištění poskytovaly. Nejrozumnějším způsobem, jak zajistit bezpečnost obchodu, je proto nechat dokumenty plně zkontrolovat specializovanou advokátní kanceláří a poté smluvní dokumenty ověřit u notáře.
