Realita moderního života stále častěji nutí odhadovací inženýry zapomínat na základní axiomy cenotvorby a odhadované standardizace, přizpůsobování se požadavkům soukromého investora, který se o MDS absolutně nezajímá, pravidlo průměrování a absolutní zákaz měnit zdrojovou část ceny a indexy pro nákladové položky mohou být zcela matoucí a vyvolat negativní reakci. Odhadce bude mít štěstí, pokud zákazník v klidu přijme pravidla pro výpočet režijních nákladů a odhadovaného zisku, ale ne vždy se tak stane.
Odhadce proto musí zpravidla použít zdrojovou metodu sestavení odhadu tak, aby principu tvorby cen porozuměl i zákazník, který je od cenotvorby nejdále.
Zvažme několik možností pro vypracování komerčních odhadů
Možnost 1. Nejjednodušší je, když se investor může orientovat v odhadu, ale nespokojí se s těmi prostředky, které ve skutečnosti na stavební a montážní práce nejsou a zhotoviteli velmi záleží na tom, aby ceny materiálu odpovídaly tržním cenám. jako platy dělníků.
Následně vypracujeme pravidelný odhad, spočítáme režijní náklady a odhadovaný zisk podle druhu práce pro konkrétní podmínky. Abychom ubezpečili naše principy inženýringu a odhadu, zavádíme redukční faktory, abychom vyhověli všem směrnicím a nařízením Ministerstva pro místní rozvoj.
Odstraňujeme (nejčastěji) všechny kohoutky, nespotřebované pomocné materiály (a la letecký benzín apod.). Hlavní materiály zobrazujeme samostatně v řádku a zadáváme cenu podle stávajících ceníků, nezapomínáme odečíst 18 % a připočítat pořizovací a skladovací náklady.
Stanovení ceny na osobu/hodinu je o něco obtížnější, vyžaduje několik výpočtů. Soukromý investor zpravidla málo dbá na třídu pracovníka, proto si usnadníme práci a nebudeme počítat mzdový tarif.
Vezměme si například plat pracovníka – 50 tisíc rublů. za měsíc a vypočítat náklady na jeho osobu/hodinu:
50 000 rublů. / 22 pracovních dnů / 8 hodin pracovní směny = 284,1 rub.
Každý chápe, že instalatér a malíř mohou pobírat různé platy. V tomto případě existuje několik možností:
- Vypočítejte průměrnou mzdu (obvykle pokud je odhad velký).
- Spočítejte si náklady na osobu/hodinu pro každý typ práce.
Tento způsob sestavování obchodních odhadů alespoň matně připomíná sestavování místních kalkulací v souladu s principy a zákony tvorby cen.
Stále častěji ale v praxi, zejména ve velkých městech, investoři nechtějí vidět odhad v této podobě. Jak jsem jednou dostal poznámku (skoro cituji) „Poslali nám něco složitého a nepochopitelného, existuje příliš mnoho neznámých čísel, odkud pocházejí.“
Stále častěji proto sestavuji komerční odhady. možnost číslo 2.
Pro ně můžete úplně vypnout svatyně – program odhadů, ale nedoporučoval bych to, protože je to stále nápověda a referenční informace.
Samotná kompilace probíhá výhradně v MS Excel.
Zde je například skutečný defektový list pro vypracování obchodního odhadu
Jak můžete vidět ze zvýrazněných řádků, ať se snažíte sebevíc, ceny nedosáhnete, protože první pozice neuvádí chemické složení a druhá obsahuje vše najednou. Zákazník to samozřejmě nehodlá rozebírat, protože ho zajímá komerční odhad.
Výsledný odhad vypadá takto:
Materiály jsou vybírány podle ceníků, chemické složení je průměrná cena těch, které jsou vhodné pro tento typ práce. To je něco, co si investor může ověřit otevřením příslušných stránek na internetu.
Cena díla se vypočítá následovně: pomocí softwarového balíku určíme složitost a cenu díla (jako ve variantě č. 1). U položky 2 bereme mzdy v několika sazbách současně (tmel, těsnění otvorů, základní nátěr, nátěr).
Režijní náklady a předpokládaný zisk v takových odhadech jsou pro investora obchodním tajemstvím, takže mohou činit libovolnou výši úroku, vše záleží na zhotoviteli – kolik chce na tomto projektu vydělat.
Obvykle beru 50 % mzdy za režii a 50 % mzdy za odhadovaný zisk. Program vám pomůže provést výpočet.
V MS Excel vytvoříme tabulku a do sloupce „Náklady“ a řádku „Celkem“ zadáme potřebné kalkulační vzorce.
Konečná částka je projednána mezi objednatelem a zhotovitelem a je sestavena smluvní cena.
Tato forma vypracování komerčního odhadu je pro soukromé investory velmi jasná, vzniká kolem ní méně otázek, ale tato varianta i přes svou zdánlivou jednoduchost zabere více času než první a obvyklá příprava odhadů.
Výstavbě objektů různého rozsahu a účelu předchází zpracování odhadní dokumentace. Účelem rozpočtování je stanovení celkových nákladů, které budou potřeba k realizaci záměru. Odhad zohledňuje vyhlídky na změny cen na trhu zařízení, stavebních materiálů, pronájmu speciální techniky atd. Odhad může zpracovat dodavatel i odhadce najatý zákazníkem. Podmínky jsou uvedeny ve smlouvě.
Odhadovaný výpočet se provádí různými způsoby. Specialista bere v úvahu náklady na zdroje nebo základní cenové indexy a také časové náklady. Každý přístup má své vlastní nuance. Bez ohledu na způsob je výsledná odhadní dokumentace finančním plánem všech nákladů spojených s výstavbou. Pro přehlednost se náklady účtují podle sekcí a poté se zobrazí celkové číslo, které určuje náklady v aktuálních nebo projektovaných sazbách.
Vývoj stavebních odhadů pro výstavbu má několik cílů současně:
- kalkulace celkové ceny stavby;
- podávání zpráv zákazníkovi, investorovi a dalším osobám o vynaložení finančních prostředků;
- označení výdajů pro každou fázi výstavby;
- úprava hodnot podle změněné situace na trhu stavebních materiálů.
Odhad sestavený profesionálem se díky transparentnosti předběžné kalkulace financování stává jakýmsi garantem účelového vynakládání finančních prostředků, nepřetržitých stavebních prací. Zákazník si může naplánovat výši investic, uvolnit nebo si půjčit finanční prostředky, aniž by musel dále hledat částky na dodatečné výdaje. Zhotovitel předem vidí celkový obraz díla, řídí se materiály, pokud je musí nakupovat, plánuje práce s přihlédnutím k projektovaným cenám.
Pro výpočet výše investice do výstavby se odhadní dokumentace dělí na přímé náklady a předpokládaný zisk a dále na režijní náklady. Přímé náklady zahrnují cenu stavebního materiálu, mzdu pracovníků, náklady na pronájem nebo nákup stavebních mechanizmů a zařízení Předpokládaný zisk zahrnuje plánované úspory nutné na pokrytí nákladů nesouvisejících s výstavbou objektu. Hovoříme o výdajích dodavatele na placení daní, materiální pobídky pro zaměstnance a rozvoj infrastruktury. Vypočítejte odhadovaný zisk v procentech na základě nákladů na projekt (12 %) nebo mezd pracovníků (50 %). Režijní náklady zahrnují náklady na řízení procesů, organizaci akcí a údržbu staveniště. Režijní náklady se vypočítávají jako procento přímých nákladů v souladu s federálními předpisy nebo pravidly přijatými organizací dodavatele.
Metody tvorby odhadní dokumentace
Stávající způsoby evidence a tvorby aktuální odhadní dokumentace se liší v přístupu k určování nákladů na výstavbu.
Analogová metoda se používá v situacích, kdy má odhadce informace o cenách objektů navržených nebo postavených dříve. Podle názvu je metoda vhodná pro objekty podobné ve všech parametrech. Mohou to být dvě chatky ze stejných materiálů. Není potřeba úplná identita domů, hlavními podmínkami jsou stejné měrné jednotky a náklady.
Časová metoda je redukována na kalkulaci ceny stavby na základě stráveného pracovního času. Ne v každém případě je možné tuto metodu použít, pouze v situacích s hodnocením malých objemů prací na stavbě (domácí zakázky, opravy apod.). U velkých objektů se používají jiné metody.
Metoda základního indexu pro tvorbu dokumentace odhadů bere v úvahu indexy uvedené ve specializovaných databázích. Cena prací se určuje podle základní a aktuální úrovně. Pro určení aktuálních sazeb použijte součin základní ceny a indexu v konkrétním odvětví, regionu a typu práce.
Metoda zdrojů umožňuje vypočítat náklady na budoucí realizaci stavebního projektu na základě aktuálních a projektovaných cen zdrojů a specializovaných tarifů. Odhadce zohledňuje náklady na zdroje, což je nejsrozumitelnější pro dodavatele a zákazníka. Tato metoda je vhodná pro jakoukoli fázi tvorby rozpočtových dokumentů. Nevýhodou je značná náročnost na čas a úsilí odborníka na výpočet složitých vzorců. Pro zákazníka je nevýhodou nemožnost kontroly regionálních cen, což se scvrkává na potíže při kontrole vývoje finančních zdrojů ze strany dodavatele.
Metoda zdrojového indexu předpokládá současné použití výše uvedené metody zdroje a indexového systému. Výsledkem jsou adekvátní ceny, odůvodněné využitím dat z databází, které se aktualizují každý měsíc. Odhad využívá informace z jednotlivých cenových středisek.
Základní-kompenzační metoda odhadovaných kalkulací je redukována na součet budoucích nákladů a nákladů na stavební činnost, stanovený základní úrovní. Údaje budou upřesněny při projektování a výstavbě. Pokud dojde k rozdílu v nákladech, zákazník náklady kompenzuje. Hovoříme o přemrštěnosti stavebního a dokončovacího materiálu, vícenákladech z důvodu nízké produktivity práce, nepředvídaných okolnostech, nákladech na zprostředkovatelské služby atd. Nevýhodou metodiky pro dodavatele je nemožnost kontroly nákladů porovnáním částky s průměrnými cenami. . Metoda je výhodná pro dodavatele na zařízeních s vysokou spotřebou materiálu.
V každém případě se složení dokumentace odhadu liší, stejně jako platné normy, databáze a metody výpočtu. Volba metody závisí na profesionalitě odhadce, vlastnostech objektu, případně na preferencích zákazníka.
