Při prodeji bytu je důležité nejen maximální příjem, ale také minimalizace daní. K tomu je potřeba využít daňové úlevy a preference. Jak nepřeplatit daň z transakce s nemovitostmi, se dozvíte z tohoto materiálu.
Když nemusíte platit daně
Při prodeji bytu získá prodávající příjem, ze kterého musí zaplatit daň. Daň však platit nemusíte, pokud byl byt ve vlastnictví po minimální dobu vlastnictví. Tato doba je tři roky, pokud je splněna alespoň jedna podmínka:
- Byt byl získán dědictvím nebo darem od člena rodiny nebo blízkého příbuzného.
- Byt byl zakoupen v důsledku privatizace.
- Byt byl získán na základě smlouvy o doživotní údržbě s vyživovanými osobami.
- Ke dni prodeje bytu prodávající nevlastní žádné jiné bydlení. Nebere se v úvahu bydlení zakoupené do 90 dnů před datem prodeje bytu.
V ostatních případech je minimální doba trvání pět let. To je uvedeno v odstavci 17.1 článku 217 a v článku 217.1 daňového řádu Ruské federace.
Kalkulačka hypotečního pojištění
Spočítejte si cenu a vystavte politiku online
Od jakého okamžiku se má počítat doba držby?
Obecně platí, že minimální doba vlastnictví bytu se počítá ode dne státní registrace vlastnictví (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 20. července 2022 č. 03-04-05/70015).
Vlastnické právo ke zděděnému majetku vzniká ode dne otevření dědictví (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 18. července 2022 č. 03-04-05/69089). Od tohoto dne se tedy počítá doba vlastnictví bytu.
V případě prodeje bytu zakoupeného na základě smlouvy o majetkové účasti (DPA) se doba držby počítá ode dne úplného zaplacení jeho nákladů (ustanovení 2 článku 217.1 daňového řádu Ruské federace). Toto nezohledňuje doplatek při zvýšení plochy bytu po uvedení budovy do provozu (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 11. července 2022 č. 03-04-05/66524).
Pokud je vlastnictví bytu uznáno soudem, pak se doba vlastnictví určuje ode dne nabytí právní moci soudního rozhodnutí (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 4. srpna 2022 č. 03-04-05/75661 ).
Daňové zvýhodnění pro rodiny s dětmi
Pro rodiny s dětmi je zavedeno daňové zvýhodnění. Platí bez ohledu na délku vlastnictví bytu. Lze jej však získat pouze tehdy, jsou-li splněny podmínky uvedené v čl. 2.1 odst. 217.1 daňového řádu Ruské federace:
- Prodávající a jeho manžel jsou rodiči minimálně dvou dětí mladších 18 let (24 let, pokud děti studují denní formou).
- Prodávající koupil další nemovitost nejpozději do 30. dubna následujícího roku.
- Kupovaný byt převyšuje výměrou nebo katastrální hodnotou ten prodávaný.
- Katastrální hodnota prodaného bytu nepřesahuje 50 milionů rublů.
- Ke dni prodeje bytu nevlastní prodávající, jeho manželka a děti více než 50 % jakýchkoli dalších prostor přesahujících výměru kupované nemovitosti.
Pokud jsou všechny tyto podmínky splněny, rodina nebude muset platit daň.
Jak určit zdanitelný příjem
Příjem z prodeje nemovitosti je stanoven na základě částky uvedené ve smlouvě. Dříve pro účely daňové optimalizace smlouvy někdy uváděly sníženou cenu bytu.
Dnes tento daňový režim již nefunguje. Pokud se ukáže, že výnosy z prodeje bytu jsou nižší než 70 % jeho katastrální hodnoty, pak pro daňové účely bude příjem činit 70 % katastrální hodnoty bytu (článek 214.10 daňového řádu Ruské federace ).
Při honbě za daňovými výhodami je důležité o své peníze nepřijít. Dojde-li ke sporu, má prodávající právo vymáhat od kupujícího pouze částku uvedenou ve smlouvě. Daň je pouze částí nákladů na byt a z důvodu daňových úspor není třeba riskovat větší částku.
U hypotéky banka nesmí poskytnout úvěr na transakci s podhodnocenou cenou, kterou odhadce nepotvrdí.
Jak si snížit zdanitelné příjmy
Pokud nevypršela minimální doba vlastnictví bytu, můžete použít odpočet daně z nemovitosti (článek 220 daňového řádu Ruské federace). Při prodeji bytu bude srážka 1 milion rublů. Tuto částku lze použít ke snížení příjmu z prodeje nemovitosti.
Můžete jít jinou cestou a sbírat dokumenty potvrzující náklady na pořízení bytu. Mezi takové dokumenty patří kupní a prodejní smlouva, potvrzení o převzetí, platební příkaz a účtenka.
Prodávající může předložit jakékoli řádně vyhotovené dokumenty (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 4. srpna 2022 č. 03-04-05/75384).
Náklady zahrnují také úroky z úvěru použitého na koupi bytu (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 27. července 2022 č. 03-04-05/72542).
Pokud příjem z prodeje bytu přesáhne částku odpočtu, je třeba podat daňové přiznání na inspekci a zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 %. Předkládá se Federální daňové službě nejpozději do 30. dubna následujícího roku. Prohlášení uvádí všechny přijaté příjmy a daňové odpočty (článek 229 daňového řádu Ruské federace). Daň se platí nejpozději do 15. července následujícího roku (článek 228 daňového řádu Ruské federace).
Pokud tedy nevypršela minimální doba vlastnictví, pak můžete prodej bytu odložit. Během této doby pravděpodobně vzroste hodnota a nebudete muset platit daně. Pokud potřebujete peníze hned, pak musíte využít slevu na dani.
