U nás se podle odborníků z velké části kupují novostavby až po prodeji starého bytu. Jak prodat svou nemovitost rychle a výhodně? O tom hovořila na veletrhu nemovitostí Olga Mironova, generální ředitelka skupiny společností Zolotoy Klyuchik.
Při dodržení určitých pravidel to podle ní zvládnete i sami bez realitky.
Obsah
Příprava dokumentů
Prvním a nejzřejmějším bodem je připravit potřebné dokumenty. Nejprve najděte osvědčení o státní registraci práva na byt nebo USRN.
Zadruhé si vzpomeňte, jak jste tento byt získali, a najděte příslušný dokument potvrzující základ vlastnictví – může to být kupní a prodejní smlouva, pokud jste tento byt kupovali; dohoda o bezplatném převodu vlastnictví bydlení, pokud jste ho dostali zdarma ještě v sovětských dobách; osvědčení o dědickém právu, pokud jste jej zdědili po zemřelých příbuzných.
Za třetí, budete muset navštívit úřad pro technický inventář (BTI) a bytový úřad nebo společenství vlastníků domů. To není vždy příjemné kvůli možným frontám. Pokud plánujete spolupráci s realitním makléřem, může na sebe vzít některé z těchto starostí, jinak budete muset být trpěliví.
Z BTI budete muset získat osvědčení o technických vlastnostech bytu a od bytového úřadu – výpis z vašeho osobního účtu, osvědčení o složení rodiny a nepřítomnosti nebo přítomnosti dluhu na účtech za energie. Některé z těchto certifikátů jsou platné pouze několik dní, proto je velmi důležitá správná logistika, abyste se do těchto institucí znovu nevraceli a nestáli ve frontách.
Pokud jsou v bytě přihlášeny nezletilé děti, bude vyžadováno ještě více osvědčení.
Ne ze stropu!
„Cenu neurčujeme z ničeho,“ varuje Olga Mironová. Cena musí být adekvátní, k tomu musíte nejprve určit cíl. Proč dáváte svůj byt k prodeji? Vydělat co nejvíc peněz? Jen se zeptat na cenu? Připlatit si a koupit si lepší byt? Zkušení realitní makléři jsou přesvědčeni, že úspěch na vás čeká pouze v tom druhém případě. Je vhodné si sami určit cíl, a tedy i období, během kterého by se transakce měla uskutečnit. V průměru se byt v Nižním Novgorodu prodá za tři měsíce, realitní kanceláře slibují, že to v některých případech udělají do měsíce. Během této doby musíte najít alternativu nebo si vybrat byt v novostavbě.
Profesionální odhadci vám pomohou určit cenu – jejich služby stojí od 3 do 10 tisíc rublů, realitní makléř, pokud využíváte jeho služby, určí cenu zdarma, a pokud jednáte nezávisle, stojí za to prostudovat podobné nabídky na stránkách agregátorů a stanovení ceny na základě trhu. Olga Mironova radí cenu nenahánět, jinak bude váš inzerát fungovat jako reklama pro vaši konkurenci – prodejce bytů podobné kvality.
Foto a video
Jste-li profesionální fotograf, pak nafocení dobrého bytu nebude těžké a obracet se na profesionály nemá smysl. V opačném případě je lepší objednat si práci u profesionálů.
V některých případech má smysl natočit video a někdy i skutečnou prezentaci. Například, pokud potřebujete prodat byt bez dokončení otevřeného plánu. Grafika může ukázat, jak nejlépe zónovat místnost, navrhnout možnosti designu a umístění nábytku. Zde je příklad vizualizace, kterou předvedla Olga Mironová.
Homestaging
Tímto ještě ne všem známým slovem se rozumí celá řada činností zaměřených na přípravu nemovitosti k prodeji s přihlédnutím k psychologickým, estetickým a marketingovým zásadám.
Ten hlavní je tento: neprodáváme historii naší rodiny, ale prázdný list, od kterého začne historie vašich zákazníků. Proto je nutné byt co nejvíce „odosobnit“, odstranit osobní fotografie, milé drobnosti, domácí mazlíčky a pokud možno příbuzné.
Olga Mironova řekla, že jednou padla dohoda o prodeji jednopokojového Chruščovova domu kvůli tomu, že v bytě bylo kromě manželského páru dítě, babička a kočka zároveň.
Kromě toho musíte odstranit rozházené věci – kupující je vnímají jako odpad a kazí celkový dojem.
V ideálním případě by byt měl být zcela prázdný a realitní makléř by jej měl ukázat, aby jej kupující vnímal jako volný, nezatížený pozadím a mohl si jej snáze představit ve vlastních dekoracích. Takto se prodávají nejelitnější nemovitosti v zahraničí. Pokud jednáte na vlastní pěst, snažte se tyto podmínky alespoň částečně splnit.
Neméně důležitá je atmosféra domova nebo prostě vůně: před představením místnost vyvětrejte a uvařte si kávu – její aroma odvede výbornou práci.
Bylo by dobré místnost uklidit a případně opravit vodovodní potrubí a zašroubovat žárovky. Pokud je to možné, můžete dokonce provést kosmetické opravy.
Dalším psychologickým trikem je, že je lepší pozvat potenciální kupce na prohlídku během dne. Roztáhněte závěsy, aby se do místnosti dostalo co nejvíce světla.
Kromě toho je důležité svůj byt adekvátně zhodnotit, a to jak jeho výhody, tak i nevýhody. Kdo je zná lépe než vy? Připravte se na zodpovězení nepříjemných otázek předem. Hluk pod okny kvůli silnici je mínus, ale to znamená, že poblíž je zastávka MHD – to je plus. Páté patro, ale bez výtahu? Ale jaký nádherný výhled z oken!
Peníze
Nejzajímavějším okamžikem každé transakce je převod peněz. Jak to udělat bezpečně? Jsou dvě možnosti: při podpisu hlavní smlouvy nebo po převodu vlastnictví.
Při obchodu s profesionálním a certifikovaným realitním makléřem může být bezpečnost obchodu garantována realitní kanceláří. Pokud jednáte nezávisle, veškerá naděje spočívá v poctivosti kupujícího.
A nejdůležitější otázka přišla na závěr projevu Olgy Mironové z publika. Jak se budou chovat ceny nemovitostí? Připomněla, že před dvěma lety se dal třípokojový byt v horní části Nižního Novgorodu koupit za 3 miliony, ale nyní stojí více než 7 milionů.
“Ceny neklesnou,” říká Olga Mironova. – Pokud někdo sedí a nekoupí a myslí si, že tři rubly budou stát znovu tři miliony, odpovídám – to se nikdy nestane! Může však dojít k určitému pohybu cen. Nemusíte čekat, ale jednoduše vyhledejte předmět, který je nyní potřeba, zavolejte do databáze, proveďte analýzu trhu a zeptejte se, proč lidé prodávají. Mnoho bytů se dědí, mnohé jsou investiční – lidé do nich prostě investovali peníze. Takové možnosti lze prodávat levněji.“
Mimochodem, můžete ušetřit čas a peníze při koupi bytu v novostavbě výběrem možnosti s dokončením. DOMOSTROYRF připravil přehled takových obytných komplexů.
Foto: Elizaveta Koroleva, Natalia Atyanova, Karina Gostyaykina / DOMOSTROYRF, “LUAN”
