Koupě bytu ve zchátralém domě určeném k demolici je příležitostí k pořízení vlastního bydlení za málo peněz. Společně s odborníky přijdeme na to, jak opodstatněné je koupit si byt v takovém domě.
Odborníci v článku
- Nikita Kuzmin, právník advokátní kanceláře S&K Vertical
- Vasilij Sosnovskij, partner advokátní kanceláře Genesis
- Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí
- Veronica Velichko, vedoucí realitní a stavební praxe advokátní kanceláře Avelan
Co je nouzový dům
Havarijní budova je budova, ve které je více než polovina obytných prostor a hlavních nosných konstrukcí (zdí, základů) klasifikována jako havarijní a představují potenciální hrozbu pro životy obyvatel. To je zásadní rozdíl mezi nouzovým bydlením a chátrajícím bydlením, tady se může každou chvíli něco zhroutit.
Moderní ruská legislativa nedefinuje, co je zchátralé bydlení. Tento koncept se však v praxi používá. Podle Veronicy Velichko zchátralé domy na rozdíl od těch v havarijním stavu nepředstavují z právního hlediska ohrožení bezpečnosti občanů. To znamená, že nebudou bourány. Majitelé zchátralého bydlení nemohou dostat žádnou náhradu, ale pokud dům chátrá a podléhá demolici, mohou s náhradou počítat. Toto je místo, kde čl. 32 bytového zákoníku.
Známky domova v nesnázích
Nebezpečnost domu určuje nařízení vlády č. 47:
- zničení, poškození nebo deformace stavebních konstrukcí, při kterých hrozí zřícení domu;
- náklony, které negativně ovlivňují stabilitu domu;
- umístění v nebezpečných zónách sesuvů půdy, bahna, sněhových lavin, jakož i v oblastech, které jsou každoročně zaplavovány povodňovou vodou, nelze-li takové povodni zabránit;
- umístění v místě, kde je možné zničení v případě nehod způsobených člověkem;
- škody v důsledku výbuchů, havárií, požárů, zemětřesení, nerovnoměrného sesedání půdy, jakož i v důsledku jiných složitých geologických jevů, havarijních situací, jsou-li restaurátorské práce technicky nemožné nebo ekonomicky nerealizovatelné, a stavu domů a budov konstrukce se vyznačuje poklesem únosnosti a provozních vlastností, kde hrozí nebezpečí pobytu osob.
Koupě bytu ve zchátralém domě není zákonem zakázána, ale prodávající je povinen kupujícího informovat, že bydlení je ve špatném stavu a komise rozhodla prohlásit dům za nevhodný k bydlení (Foto: Artem Lenz/TASS)
Co mohou získat obyvatelé zbouraných havarijních objektů?
V případě, že je dům uznán za nebezpečný a zařazen do krajského programu pro dosídlení občanů z nouzového bytového fondu, mají obyvatelé právo na poskytnutí bytů v rámci jejich lokality, vysvětluje Nikita Kuzmin. Alternativně zákon také poskytuje nájemcům možnost získat peněžní náhradu za ztracené prostory. To je možné v případě odmítnutí nabízeného bydlení.
„Krajské úřady mají také právo dodatečně podpořit lidi, kteří v den prohlášení bytového domu za nebezpečný nemají jiné bydlení vhodné k trvalému bydlení. Takovými podpůrnými opatřeními by mohla být dotace na pořízení bydlení nebo úhrada úrokových nákladů v případě zapůjčení prostředků na pořízení takového majetku,“ říká Nikita Kuzmin.
V případě, že chátrající dům nebude zařazen do krajského cíleného programu stěhování z chátrajícího bytového fondu, mohou majitelé počítat pouze s výplatou peněžité náhrady.
Koupil jsem byt ve zchátralém domě – nové bydlení nedostanete
Dříve někteří kupující kupovali byty nebo pokoje v chátrajících budovách s výraznou slevou. Stalo se tak za účelem získání vlastnictví za málo peněz a následného získání nového bydlení. Nicméně změny čl. 2019 bytového zákoníku tuto možnost vylučuje.
Občané, kteří si zakoupili obytné prostory poté, co byl dům prohlášen za nebezpečný, nemají právo na poskytnutí nového bydlení, které by nahradilo to, které bylo v rámci programu přelidnění prohlášeno za nebezpečné, poznamenává Nikita Kuzmin.
V tomto případě mají občané právo na zaplacení peněžité náhrady za ztracené obytné prostory. V tomto případě nemůže výše náhrady překročit částku uvedenou v kupní smlouvě na prostory. Výjimkou jsou zde podle Julije Dymové pouze majitelé, kteří zdědili bydlení ve zchátralém domě.
Občané, kteří si zakoupili obytné prostory poté, co byl dům prohlášen za nebezpečný, nemají právo na poskytnutí bytových prostor jako náhrada za ty, které byly v rámci programu přelidnění uznány za nebezpečné (Foto: Stanislav Krasilnikov/TASS)
Když není možné prodat nebo koupit byt ve zchátralém domě k demolici
Existuje několik situací, kdy nebude možné dokončit transakci nákupu a prodeje v domě, který může být zbourán:
- pokud má kupující mateřský kapitál a chce jej použít na úhradu bytu. V tomto případě Penzijní fond nadcházející obchod neschválí. Důvodem je, že prostředky z certifikátu nelze utrácet na chátrající a chátrající bydlení;
- pokud chce kupující koupit byt na hypotéku. Ani jedna banka jej nevydá na nákup bydlení v domě k demolici;
- pokud osoba koupí byt pro dítě a současně prodává svůj dům. V tomto případě opatrovnické orgány k takové transakci nepovolí, za předpokladu, že se životní podmínky nezletilého zhorší;
- pokud dojde k rozhodnutí soudu o nuceném vystěhování vlastníka, který se chystá dům prodat;
- pokud vlastník uzavřel s obcí smlouvu o koupi svého bytu.
Pokud jste koupili byt, aniž byste věděli, že dům je v havarijním stavu
Někdy na sekundárním trhu dochází k případům, kdy si člověk koupí bydlení a až po dokončení transakce zjistí, že byt je ve zchátralém domě. A ukazuje se, že po zbourání budovy nemá nárok na nové bydlení. Právník Vasilij Sosnovskij podotýká, že koupě a prodej bytu ve zchátralém domě není zákonem zakázána, ale prodávající je povinen kupujícího informovat, že bydlení je ve špatném stavu a komise rozhodla prohlásit dům za nevhodný k bydlení .
„Pokud kupujícího o takové vadě neinformujete, pak na základě čl. 475 občanského zákoníku, bude moci ukončit transakci u soudu. Podle rozhodnutí soudu bude muset prodávající vrátit zaplacené peníze a na oplátku opět získá vlastnictví prodávané nemovitosti,“ říká odborník.
Nikita Kuzmin, právník advokátní kanceláře S&K Vertical:
— Federální zákon č. 1 vstoupil v platnost 2022. února 148. Nyní se zapisují údaje o uznání bytového domu za nebezpečný a podléhající demolici nebo rekonstrukci a také o uznání obytného domu za nezpůsobilý k bydlení. do katastru nemovitostí. V Jednotném státním registru nemovitostí budou informace o takovém objektu naznačovat, že bytový dům je uznán jako nebezpečný a podléhá demolici, jakož i uznání prostor jako nezpůsobilých k bydlení. Tyto změny ochrání bona fide kupující bytů před nákupem „předmětů s překvapením“ – pokud prodávající neupozornil na uznání bytu nebo domu jako nebezpečného.
