Jak se nazývá koupě bytu ve fázi výstavby?

Zdá se, že koupě bytu v novostavbě ve fázi založení má mnoho finančních výhod. V některých případech je však mnohem výhodnější koupit byt v domě po obdržení povolení k jeho uvedení do provozu (RVE). Pojďme pochopit téma

Jde o ojedinělý rezidenční komplex na primárním realitním trhu hlavního města, který je zcela vyprodán ještě před obdržením RVE. Podíl volných bytů v dokončených novostavbách je až 20 %. Developeři často zadržují značné množství nabídky, aby ji po dokončení stavby prodali za vyšší cenu. Co by ale měli kupující v takové situaci dělat? Znamená to, že nákup bytů od developera v hotové novostavbě je finančně nerentabilní rozhodnutí, zvláště po růstu cen bydlení v roce 2021?

Pokud vezmeme v úvahu pouze peněžní stránku, zdá se, že je nejvýhodnější pořídit bydlení ve fázi základové jámy. Je známo, že během stavebního procesu náklady na 1 m12. m roste v průměru o 15–2020 % ročně a pod vlivem makroekonomické situace, kterou jsme pozorovali v letech 2021–XNUMX, může vykazovat výraznější růst. Nákup bydlení v novostavbách s RVE má však mnoho dalších spotřebitelských výhod, na které by se nemělo zapomínat.

Finanční stránka

„Ve fázi boxů bývaly po mnoho let tahounem trhu mnohem nižší ceny. Takže například v roce 2019 před pandemií byl průměrný cenový rozdíl mezi byty ve fázi základové jámy a v dokončených domech 22 %. Nyní se situace změnila díky zavedení vázaných účtů a zvýšené poptávce po nových budovách. Projekty i „na základce“ raketově zdražily, vzniká paradoxní obrázek, kdy jsou takové projekty v průměru na trhu dražší než hotové domy,“ říká Dmitrij Khalin, vedoucí partner Savills v Rusku.

Připomeňme, že od prosince 2021 stál „náměstí“ na primárním trhu kapitálu v průměru 302 tisíc rublů. V průběhu roku se ceny ve starých hranicích Moskvy podle CIAN zvýšily o významných 33,3 %. Průměrné ceny u novostaveb v různých fázích dokončení na konci roku se však prakticky neliší, což je dáno vstupem dražších projektů na trh v rané fázi stavební připravenosti. Relativní rozdíl mezi průměrnou cenou za všechny projekty ve fázi základové jámy a v konečné fázi výstavby byl 2 %, vypočteno na žádost redakce u společností Savills a Est-a-Tet.

Při nákupu bytu v novostavbách ve fázi výkopu je cena 1 m12. m může růst o 15-XNUMX%. Někdy je to jediná výhoda takové akvizice (Foto: Pavel L Foto a video/shutterstock)

Vážený průměr cenové hladiny v novostavbách s RVE je na úrovni 346,7 tis. za 1 m341,0. m s výjimkou elitního segmentu. Vážená průměrná cena dodávek v budovách v počáteční fázi je 2 tisíc rublů/mXNUMX. m (s výjimkou elitního segmentu), což je o XNUMX % nižší než u bytů v dokončených budovách, objasnil Est-a-Tet.

Hlavní finanční výhodou nákupu novostavby ve fázi základové jámy je tedy navýšení ceny vzhledem ke fázi výstavby a podmínkám na trhu. V roce 2022 se růst cen novostaveb v hlavním městě zpomalí, soudí odborníci. Dynamika změn průměrných nákladů na metr čtvereční u novostaveb všech typů se vrátí na předpandemickou úroveň a nepřesáhne 12–15 %. To znamená, že rozdíl mezi cenami novostaveb ve fázi výkopů a dokončených novostaveb je zcela vyrovnán a pokles aktivity spotřebitelů bude představovat rizika pro další cenotvorbu u domů, které se teprve začínají stavět.

Při výběru novostavby – ve fázi výkopu nebo hotové stavby – se také vyplatí připočítat k finanční složce výdaje na hypotéky a nájemní bydlení. Pokud si koupíte byt v rozestavěném domě, budete muset zaplatit za oba. Při stavebním cyklu trvajícím dva až tři roky se výše nákladů a přeplatků ukazuje jako impozantní.

Vybíráme rozumem a srdcem

Kromě finanční stránky má koupě bydlení v hotové novostavbě spotřebitelské, domácí a emocionální výhody. „Hotové novostavby si vybírají ti, kteří nemají čas čekat a z různých důvodů se potřebují dostatečně rychle nastěhovat. Ostatní kupující jsou pragmatičtí a na předem postavený dům pohlížejí jako na bezpečnější investici. Jiní zase volí hotové domy, protože dokážou zhodnotit kvalitu nemovitosti. Hlavním publikem hotových novostaveb jsou ti, kteří nakupují pro sebe a potřebují se rychle nastěhovat,“ říká Dmitry Khalin.

„Při správné správě sortimentu, rovnoměrném rozložení tekutých a nelikvidních partií na prodej může developer po obdržení povolení ke zprovoznění dát do prodeje takzvanou zlatou rezervu (byty v horních patrech s jedinečnými výhledy),“ říká ředitel konstrukčního oddělení Est-a-Tet consulting Roman Rodiontsev.

Po významných příbězích s podvedenými akcionáři se mnozí DDU vyhýbají, protože se bojí investovat své prostředky do „prase v žitě“. Nyní je to však jediná příležitost k nákupu nemovitosti s výraznou slevou. Řekneme vám, proč je předškolní vzdělávání již bezpečné

Co je DDU

Smlouva o majetkové účasti (DPA) je dokument, na základě kterého kupující převádí své peníze ve fázi výstavby nemovitosti developerovi, aby tyto prostředky mohl použít na výstavbu bydlení. Investor tak získává podíl na tomto předmětu a stává se akcionářem. Na rozdíl od kupní smlouvy (SPA) se DPP uzavírá vždy před dokončením výstavby a uvedením zařízení do provozu. V důsledku tohoto mechanismu může akcionář výrazně ušetřit na koupi bydlení, přičemž čelí určitým rizikům.

Sdílená výstavba je regulována federálním zákonem 214 [1]. Do roku 2019 však byli akcionáři špatně chráněni zákonem. Tím, že dali své peníze developerovi, riskovali, že se dostanou do situace, kdy developer stáhne všechny prostředky, aniž by projekt dokončil. V tomto případě kupující přišli jak o peníze, tak o bydlení. Před dvěma lety došlo k zásadním změnám v zákoně. Mezi vývojáři a akcionáři jsou nyní další účastníci, kteří zaručují bezpečnost investovaných prostředků.

Mechanismus kapitálové účasti nyní vypadá takto: kupující uzavře smlouvu s developerem, prostředky akcionáře půjdou na vázaný účet a zůstanou tam zablokovány, dokud nebude dům uveden do provozu. Developer tedy pro stavbu zařízení nepoužívá prostředky akcionářů, ale vlastní prostředky nebo bankovní úvěry. Jakmile kupující zaregistruje vlastnictví domu, peníze z vázaného účtu jsou převedeny na developera. Pokud developer své závazky nesplní (například nedodá nemovitost včas), mohou být peníze vráceny akcionáři. Dokud jsou prostředky na vázaném účtu, nikdo je nemůže použít.

Klady a zápory předškolního vzdělávání

Změny provedené v zákoně o sdílené výstavbě učinily tuto oblast pro kupující nemovitostí bezpečnější. Kromě výhod má však toto schéma nákupu domů také své nevýhody.

Mezi výhody DDU patří:

• nízké náklady na bydlení. Nákup ve fázi výstavby s sebou nese určitá rizika. Ve skutečnosti kupujete předmět, který ještě neexistuje. Pro stimulaci prodeje nabízejí developeři ceny výrazně nižší než stávající bydlení. Výběrem nákupu bydlení v rámci DDU můžete výrazně ušetřit;
• bezpečnost transakce. Podle nových pravidel je transakce registrována v Rosreestru, je předepsán termín dokončení výstavby a prostředky akcionářů jsou na nezávislých účtech. S tímto schématem je vyloučeno vybírání peněz developery a opětovný prodej bytů;
• sankce za nedoručení předmětů. Akcionáři mají právo požadovat po developerovi náhradu za nesplnění povinnosti uvést byty do provozu;
• přísná kontrola vývojářů a samotného zařízení. Bydlení nelze uvést do provozu bez dohody s akcionáři a organizacemi vykonávajícími technickou kontrolu.

Při nákupu bydlení prostřednictvím DDU zároveň zůstává řada nevýhod:

• čekání na hotový byt. Akcionář může získat maximální užitek nákupem nemovitosti v raných fázích výstavby. V tomto případě bude muset čekat několik let na dodání bydlení;
• Zákon umožňuje developerovi posunout termín dodání projektu, pokud to akcionářům oznámí 60 dní předem. Termín uvedení do provozu tak může být opakovaně odkládán o několik let;
• odpisy investic. Pokud bude bydlení dodáno včas, akcionář s největší pravděpodobností vyhraje v akciovém schématu. Pokud ale dojde k porušení smluvních podmínek a kupující v souladu se zákonem vrátí vložené peníze, nemusí to stačit na další bydlení. Ceny nemovitostí každým rokem rostou a čím déle prostředky zůstávají na vázaných účtech, tím více se znehodnocují;
• změna prohlášení projektu během fáze výstavby. Zákon nezakazuje developerovi provádět změny v tomto dokumentu, nicméně inovace by neměly mít vliv na bezpečnost zařízení a jeho kvalitu [2]. Developer je povinen změny oznámit akcionářům a zapsat je do jednotné evidence. Po zakoupení bytu jedné oblasti mohou akcionáři ve skutečnosti získat další. Pokud v tomto případě změny vlastníkům nevyhovují, mají právo vznést nároky vůči developerovi až do ukončení DDU včetně.

Na co si dát pozor při uzavírání předpracovní smlouvy

Smlouva o kapitálové účasti musí nutně obsahovat následující informace:

• katastrální číslo pozemku pro stavbu;
• adresa nemovitosti;
• počet podlaží;
• předpokládané číslo bytu;
• dispozice, celková plocha místnosti a výška stropu, přítomnost balkonu nebo lodžie;
• povrchová úprava a její vlastnosti, včetně materiálů;
• datum uvedení do provozu;
• celková cena objektu a cena za metr čtvereční;
• podmínky záruky bydlení.

S podpisem smlouvy není třeba spěchat. Nejprve se vyplatí zkontrolovat:

: kolik zařízení již společnost postavila, zda došlo k nějaké nedokončené stavbě nebo zpoždění ve výstavbě, můžete také zkontrolovat ustavující dokumenty;
• projektové prohlášení a dokumentace pro provedení stavby zařízení. Projekt stavby musí schválit správa městské části, pozemek pod budoucím domem musí být řádně evidován, developer musí mít stavební povolení;
• Má developer akreditaci u velkých bank? To může být jistou zárukou, že společnost má prostředky na výstavbu;
• obdobnou záruku poskytne prověrka přímého investora projektu. Developer může mít pro každý projekt jiného investora, proto má smysl si konkrétní projekt ověřit. Jeho název naleznete v prohlášení o projektu. Pokud je investorem velká společnost nebo banka, je pravděpodobnost, že bydlení bude dodáno včas, mnohem vyšší;
• umístění domu. Developer a jeho obchodní oddělení vám nikdy neřeknou o čtvrti, která negativně ovlivňuje bydlení: přítomnost nebezpečných organizací, nebezpečná výroba, ekologicky problematické oblasti;
• kdo je odpovědný za vedení komunikace a kdo bude odpovědný za jejich provoz v budoucnu;
• standardní smlouva. Často může dojít ke změně dokumentu pro konkrétního kupujícího. Měli byste zůstat ostražití, aby tyto změny nebyly ve váš prospěch.

Elektronická evidence předškolního vzdělávání

Aby byla smlouva o kapitálové účasti platná, musí být zaregistrována u Rosreestr. Ve své obvyklé podobě může tento proces trvat až měsíc, ale nyní je možné takový postup provést elektronicky. To značně zjednodušuje proces, a co je nejdůležitější, zkracuje časový rámec. Elektronická registrace trvá pět až sedm dní.

K registraci DDU budete potřebovat text smlouvy, žádost do Rosreestr nebo MFC a elektronický digitální podpis (EDS). Můžete se přihlásit do specializovaných akreditovaných středisek, jejichž seznam je zveřejněn na webových stránkách státních služeb [4]. Digitální podpis musí být proveden osobou, která podepisuje skutečnou smlouvu.

Po schválení všech podmínek je smlouva podepsána na obou stranách, je třeba ji certifikovat pomocí elektronického digitálního podpisu, poté odeslat souhlas s použitím elektronického digitálního podpisu v papírové podobě společnosti Rosreestr nebo MFC a poté nahrát všechny dokumenty na webovou stránku Rosreestr. Platí se registrační poplatek, ale za využívání digitálních služeb je nabízena sleva 30 %.

Elektronická smlouva musí obsahovat: úplné náklady transakce, parametry bytu, termín dodání objektu, způsob platby, záruční dobu na objekt, údaje o pozemku pod budovou [5 ].

Náklady na elektronickou registraci smlouvy se skládají z nákladů na vytvoření elektronického digitálního podpisu (asi 2 tisíce rublů) a poplatku Rosreestr (od 7,9 tisíc do 10,9 tisíc rublů).

Výsledkem je, že akcionář obdrží e-mailem výpis z Jednotného státního rejstříku, který lze zkontrolovat podle katastrálního čísla na webu Rosreestr.

Výpočet sankcí dle DDU

Pokud developer nebyl schopen splnit své povinnosti dodat nemovitost včas a neupozornil na tuto skutečnost akcionáře 60 dnů předem, mají kupující právo požadovat pokutu v souladu s čl. 6 FZ-214 [6]. Výše pokuty je 1/300 refinanční sazby Centrální banky Ruska, aktuální v den skutečného dodání předmětu a podpisu aktu, smluvní ceny. Toto číslo je třeba vynásobit každým dnem zpoždění. Navíc, pokud je akcionář občanem Ruské federace, pak se částka zdvojnásobí a je 1/150 sazby centrální banky.

Například jste si koupili byt za 1 milion rublů. Oficiální datum dodání projektu bylo 31. prosince 2020. Developer nebyl schopen stavbu dokončit, zpoždění bylo k 33. únoru 1 2021 dní. Pro výpočet výše penále je nutné objasnit výši sazby centrální banky k 1. únoru, kdy byl podepsán akt převodu bytu. V tomto případě je to 4,25 % [7].

Pokud je kupujícím právnická osoba, vzorec bude vypadat takto:

1 milion rublů. * 33 dní * 1/300 *4.25 = 4,675 tisíc rublů.

Pokud je kupujícím fyzická osoba, občan Ruské federace, platí následující výpočet:

1 milion rublů. * 33 dní * 1/150 *4.25 = 9,350 tisíc rublů.

Co je převod práv podle DDU?

Další možností koupě bytu ve fázi výstavby je postoupení práv. Často v nadějných projektech získávají soukromí investoři a firmy co nejatraktivnější možnosti bydlení v co nejkratším termínu. Může se ukázat, že byty, o které máte zájem, jsou již zakoupeny, práva na ně mají vlastníci a vy je již nemůžete koupit od developerů přímo pod DDU.

Investoři přidáním malého procenta k ceně developera převedou práva na bydlení, o které máte zájem. V průběhu výstavby není objekt zatím ve vlastnictví, nelze jej tedy koupit ani prodat. Práva k tomuto bytu ale můžete v budoucnu převést na jinou osobu. Tento typ transakce má také své vlastní charakteristiky.

Komentář odborníka

Maria Spiridonova, členka Ruské advokátní komory, vedoucí partnerka Leges Bureau:

— Nákup bytů na primárním trhu s nemovitostmi byl vždy velmi populární. Výhody nových domů jsou zřejmé: jsou to výhodné investice, široká škála cen a různé dispoziční řešení. Při výstavbě nových budov se používají moderní technologie, které splňují požadavky na ekologickou bezpečnost a spolehlivost a poskytují potřebnou úroveň komfortu.

Změny v legislativě a zavedení escrow účtů učinily nákupy v rámci DDU co nejbezpečnější z hlediska bezpečnosti peněz akcionáře. Pokud je bance odebrána licence, pojistná hranice je 10 milionů rublů. Nyní, po státní registraci smlouvy, jdou peníze akcionáře na vázaný účet otevřený v bance. Tyto prostředky slouží k financování úvěru a jsou převedeny na účet developera až po uvedení zařízení do provozu. Banka financuje náklady developera dle dohodnutého rozpočtu projektu, přičemž odečítá vlastní prostředky.

Akcionář může smlouvu vypovědět třemi způsoby:

1. Vzájemnou touhou. V tomto případě je dohoda o ukončení podepsána dohodou stran.
2. Jednostranně. V tomto případě jsou akcionáři vráceny náklady smlouvy a úroky za použití finančních prostředků u soudu. Pokud nebude vrácení provedeno včas, můžete být také vystaveni sankcím. Kupující může smlouvu jednostranně vypovědět, pokud:

• developer opozdil dodávku domu o více než dva měsíce;
• vyhýbá se odstraňování nedostatků, které činí objekt nevhodným k použití;
• porušení požadavků na kvalitu;
• v ostatních případech, pokud jsou výpovědní důvody uvedeny ve smlouvě.

Developer může smlouvu vypovědět i jednostranně z důvodu soustavného porušování platebních lhůt nebo prodlení delšího než dva měsíce.

3. Soudem. Dojde-li k ukončení či pozastavení bytové výstavby, dojde-li k výrazné změně projektové dokumentace, včetně změny účelu společného jmění nebo nebytového prostoru, je možné obrátit se na soud s návrhem na výpověď smlouvy.

Nákup nemovitosti pomocí hypotéky nezbavuje akcionáře práva ukončit DDU, pokud existují důvody. V tomto případě je nutné vzít v úvahu podmínky smlouvy, podle kterých je nutné vrátit peníze na bankovní účet na splacení úvěru.

Developer musí na kupujícího převést byt s parametry, které odpovídají smlouvě, projektové dokumentaci a stavebním předpisům. Pokud akcionář zjistí, že jeho bydlení neodpovídá dohodám nebo není vůbec vhodné k užívání, má právo požadovat odstranění všech nedostatků. Můžete se také dohodnout na snížení smluvní ceny nebo proplacení nákladů na odstranění nedostatků. Pokud developer odmítne uvést byt do stavu vhodného k bydlení, může akcionář smlouvu vypovědět.

Záruční doba se obvykle vztahuje na samotný předmět (nejméně pět let) a na technologická a inženýrská zařízení (nejméně tři roky). Tato záruka začíná okamžikem podpisu smlouvy o převodu předmětu. V této lhůtě může vlastník požadovat po developerovi odstranění jím zjištěných vad nemovitosti. Pokud je developer odmítne opravit, musíte se obrátit na soud.

Stává se, že se developer pokusí převést objekt, který se liší od projektové dokumentace. Možné jsou i situace, kdy byt odpovídá projektu, ale má značné nedostatky. Pokud jsou zaznamenány specialistou, může akcionář odmítnout dohodu DDU. Podotýkám, že k situacím s fatálními nedostatky nedochází tak často.

Pokud akcionář inkasuje náklady na odstranění závad, obdrží částku, která byla určena při uzavření smlouvy. Za úvahu ale stojí, že v době, která uplynula od jejího podpisu, nemusí být kvůli inflaci dost peněz na opravy. Proto je výhodnější trvat na tom, aby nedostatky odstranil sám developer.