Malá rodina – malý byt ve vícepodlažní budově. Takové domy byly postaveny v sovětských dobách, kdy bylo nutné rychle zajistit bydlení pro velký počet lidí.
Mluvíme o vlastnostech malé rodiny, jak se liší od „hotelu“ a obyčejného jednopokojového bytu, jaké má výhody a nevýhody.
Malá rodina je byt se sníženou plochou. Foto: design-homes.ru
Co je malá rodina – hlavní charakteristiky bytu
Malosemeyka je řada vícepodlažních budov hotelového typu. Podobný termín se používá pro byty v takovém domě. Zvláštností domů s malými rodinami je, že mají jeden vchod a technické podlaží.
Pojem „malá rodina“ je zkratka pro „uzavřená ubytovna pro malou rodinu“. I přes malou rozlohu má byt veškeré potřebné vybavení – sanita, samostatná kuchyň. Ve skutečnosti se jedná o jednopokojový byt, ale menší. Tento konstrukční formát se rozšířil v letech 1960 až 1990.
Velikost malé rodiny může být různá – od 13 do 44 metrů čtverečních. Apartmány ve vchodu jsou obvykle umístěny podél dlouhé chodby – na jejích dvou stranách. Na jednom podlaží může být dle projektu cca 20 bytů.
Stavěly se domy pro malé rodiny o 5, 9 a 12 podlažích. V malém rodinném domě v 5 podlažích je 1 osobní výtah. Pokud má dům 12 pater, tak kromě osobního výtahu má i nákladní. Materiálem pro stavbu byly ve většině případů železobetonové panely, ale používala se i cihla.
Malý rodinný dům je střední variantou mezi pokojem na koleji a plnohodnotným jednopokojovým bytem. Výstavba domů s takovými byty byla výhodná jak pro jejich nové obyvatele, tak pro stát: stavební proces trval kratší dobu než u výškových budov s běžnými byty. To pomohlo k rychlému přesídlení lidí, kteří řadu let čekali, až na ně přijde řada.
Uspořádání malé rodiny
Dispozice malé rodiny je kompaktní a jednoduchá. Na jednu stranu je plocha bytu malá, ale na druhou stranu k bydlení stačí. Byt má: pokoj, chodbu, koupelnu, kuchyň.
Malé rodinné byty byly postaveny podle standardních návrhů, ale mohou se od sebe mírně lišit:
- kuchyně může mít různé oblasti;
- pokoj v malé rodině může být s výklenkem nebo bez něj;
- okna z pokoje a kuchyně mohou mít různé velikosti;
- ve většině případů je koupelna v malé rodině kombinovaná, ale existují apartmány se samostatným WC a vanou;
- v závislosti na projektu může mít byt balkon nebo lodžii.
V malé rodině je kromě obývacího pokoje kuchyň a koupelna. Foto: mr-shkaff.ru
Plocha malých rodinných bytů
Plocha malé rodiny se může lišit v závislosti na projektu, podle kterého byla vícepodlažní budova postavena. Stalo se to:
- standardní typ. V takových bytech může být obývací pokoj od 16 do 20 metrů čtverečních;
- zmenšený typ s obytnou plochou 11 až 12 metrů čtverečních. Pro svou malou velikost se takovému bytu říká malý byt.
V některých projektech mají malorodinné byty 2 pokoje. Jejich celková plocha je od 40 do 44 metrů čtverečních. Pokud je k bytu navíc balkon nebo lodžie, jejich plocha může být od 2 do 3 metrů čtverečních.
Kupující bytů musí vzít v úvahu, že pokud je k prodeji nabízena dvoupokojová malá rodina, pak je jedním z obývacích pokojů nejčastěji průchozí místnost.
Výhody a nevýhody malé rodiny
Malé rodiny nelze jednoznačně klasifikovat jako špatné nebo dobré byty. Má své výhody i nevýhody, kvůli kterým kupující záměrně vyhledávají malou rodinu nebo o ní odmítají uvažovat jako o možné variantě koupě.
Výhody malé rodiny
Výhody malé rodiny jsou následující:
- Jedná se o samostatné plnohodnotné bydlení s koupelnou, WC a kuchyní;
- malé rodiny jsou ve většině případů levnější než běžné byty;
- Vzhledem k tomu, že malá rodina je plnohodnotný byt, pro jeho koupi můžete kontaktovat banku a vzít si hypoteční úvěr. Díky nízké ceně je pro dlužníka snazší získat souhlas s úvěrem než při koupi běžného bytu;
- díky malé ploše bytu má nižší náklady na vytápění v chladném období;
- V malé rodině zvládnete opravy rychleji a na nákup materiálu budete potřebovat méně peněz než na běžný větší byt.
Vzhledem k malé rozloze budou rekonstrukce v malé rodině stát méně než v běžném bytě. Foto: rego-remont96.ru
Nevýhody malých rodin
Mezi nevýhody patří:
- Pro jednu osobu nebo pár je pohodlné žít v malé rodině. Ale s narozením dítěte je nedostatek místa patrný;
- malá rodina není příliš vhodná, pokud potřebujete nechat přátele přes noc v bytě, nebo když někdo přijede z jiného města zůstat;
- v malé rodině je méně místa pro ukládání věcí než v běžném bytě;
- v malé rodině je nevyhovující sociální zařízení – na koupelnu je málo místa a toaleta je často nevhodně umístěna;
- Nejčastěji je ve dvoře výškové budovy s malými rodinami málo nebo žádná parkovací místa. Majitelé aut musí parkovat daleko od domova a využívat placená parkoviště.
Znamená mít malou rodinu levný byt?
Mnoho kupujících věří, že všechny malé rodiny jsou levné. Ve většině případů se to stane, ale ne vždy, protože náklady na byt jsou ovlivněny nejen jeho rozlohou. Cena se tvoří s ohledem na následující faktory:
- město, ve kterém se byt nachází;
- okres města;
- rok výstavby a životnost domu;
- přítomnost nebo nepřítomnost vhodných dopravních spojení, vzdálenost od zastávek veřejné dopravy;
- přítomnost sociální infrastruktury a dalších oblíbených zařízení – jsou v blízkosti vícepodlažní budovy školky, školy, polikliniky, obchody, sportovní kluby, nákupní centra;
- stav vchodu;
- stav domu a jeho opotřebení. Pokud bude prohlášen za nebezpečný, bude s největší pravděpodobností brzy zbourán. Majitelé bytů si budou muset pořídit bydlení v nové budově, ale může to být výškový dům na druhé straně města;
- stav bytu: kdy byla provedena poslední rekonstrukce, v jakém stavu je komunikace, jaký nábytek je v bytě a zda zůstává kupujícímu.
Malé rodiny s dobrými opravami mohou stát více než běžné byty. Foto: snimi-bez-posrednikov.ru
Jak udělat prostor pohodlným?
Navzdory malé ploše bytu můžete použít několik technik, které učiní prostor pohodlnějším pro bydlení. Pro malé rodiny nabízejí návrháři následující možnosti:
- nainstalujte příčku, silnou japonskou zástěnu nebo posuvné dveře, pokud to plocha bytu a nábytek v něm instalovaný umožňují. Tímto způsobem můžete proměnit jednu místnost ve dvě. Můžete také použít jiné techniky zónování prostoru: koupit různé tapety pro jednotlivé části místnosti, nainstalovat osvětlení, které rozdělí místnost na části, umístit akcenty na různé zóny pomocí nábytku;
- částečně propojit prostor lodžie a pokoje. Ale v tomto případě musíte nejprve zjistit, co přesně lze v bytě dělat. Kromě toho může být vyžadováno povolení. Pokud spojíte pokoj s lodžií bez povolení a v rozporu se stavebními předpisy, můžete být pohnáni k odpovědnosti. V takovém případě budete muset zaplatit pokutu a vrátit byt do původního stavu;
- Pokud se plánuje rekonstrukce pro malou rodinu, dejte přednost světlým odstínům. To platí pro barvu stěn a nábytku. Tato technika maximalizuje prostor místnosti. Pokud má byt nízké stropy, pruhované tapety je pomohou vizuálně zvýšit;
- koupit funkční nábytek. Mohou to být postele zabudované do skříně, rozkládací sedací soupravy, postele s přídavnými rozkládacími lůžky. Jednou z pohodlných možností stolu pro malou rodinu je stolní deska připevněná ke stěně, která se spouští pouze v případě potřeby. Místo stolu můžete do kuchyně nainstalovat i skládací barový pult a ušetřit místo. Při nákupu nábytku musíte dodržovat minimalismus – nezaplňujte malý prostor zbytečnými předměty interiéru;
- spojit prostor – odstranit zeď nebo její část mezi kuchyní a pokojem. Ale stejně jako v případě kombinace lodžie se nejprve musíte také dozvědět o možnosti provést takové akce a získat povolení;
- pro zvětšení prostoru použijte zrcadla. Na jednu ze stěn můžete zavěsit velké zrcadlo nebo si pořídit šatní skříň se zrcadlovými dveřmi.
Do malých pokojů lze pořídit postel s výsuvnou přistýlkou a výklenky na odkládání věcí. Foto: www.mindyshomegoods.com
Pro koho je vhodná malá rodina?
Tento typ bytu je vhodnější:
- svobodní lidé a páry bez dětí;
- páry s jedním malým dítětem, pro které není potřeba organizovat mnoho odděleného prostoru.
Malá rodina je stále dobrou volbou pro ty, kteří:
- chce koupit levný byt. V inzerátech se objevují malorodinné byty, které jsou dražší než běžné byty, ale ve většině případů je cena nižší;
- chce pronajmout byt. Je snazší najít lidi ochotné pronajmout si byt, pokud je cena pronájmu nízká, a malé byty se ve většině případů pronajímají levněji než běžné byty;
- chce byt využívat k práci. Lze jej použít k uspořádání kanceláře, dílny nebo salonu. Pro tuto variantu je vhodný byt v prvním patře budovy.
Srovnání “hotelu” a malé rodiny
Rozdíly mezi „hotelem“ a malou rodinou jsou následující:
- „obývací pokoj“ nebude mít vždy kuchyň – často je sdílena mezi několika byty;
- v „obýváku“ je vyšší slyšitelnost díky tenčím vnitřním stěnám;
- cena malé rodiny je vyšší než cena „hotelu“. Někdy se liší několikrát;
- Vzhledem k dispozičnímu řešení domu je často zvýšená vlhkost v „obytných místnostech“, zejména v přízemí.
Jak se liší malá rodina od jednopokojového bytu?
Rozdíly mezi malou rodinou a „hotelem“ jsou následující:
- v domě s byty pro malé rodiny je pouze jeden vchod, v domech s jednopokojovými byty je vchodů několik;
- Malé rodiny mají více bytů na jednom pozemku – na jednom podlaží může být 10–20 bytů;
- plocha jednopokojového bytu je nejčastěji větší než plocha malé rodiny;
- kuchyně, balkon, lodžie v jednopokojovém bytě jsou prostornější.
Dům s malými rodinami má jeden vchod a všechny byty v patře se otevírají do jedné společné chodby. Foto: homek-up.ru
V posledních dvou letech se na trhu s bydlením zvýšila poptávka po mikrobytech. Snižování celkové plochy bydlení je podle developerů celosvětovým trendem a v následujících letech bude počet malých bytů na trhu přibývat. Spolu s odborníky rozumíme tomu, jaké jsou mikrobyty na primárním a sekundárním trhu a jaká rizika existují při jejich nákupu.
Odborníci v článku
- Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí
- Elena Mishchenko, vedoucí oddělení městských nemovitostí, NDV Supermarket Real Estate
- Artem Denisov, vedoucí partner advokátní kanceláře Genesis
- Tatyana Podkidysheva, obchodní ředitelka, NDV Supermarket Real Estate
- Andrey Saunin, právník, vedoucí Saunin Law Practice
- Nadezhda Korkka, vedoucí partnerka Metrium
Co je mikrobyt
Tradičně jsou mikrobyty objekty o celkové ploše do 18 metrů čtverečních. m. Na trhu novostaveb mají byty nejčastěji tuto stopáž a na sekundárním trhu – byty, které se nacházejí v rodinných domech na kolejích a budovách oddělení, které nejsou prvotřídní. V segmentu bytů, které jsou klasifikovány jako nebytové prostory, jsou nabídky i 10 metrů čtverečních. m
Sociální norma životního prostoru na osobu
Norma pro poskytování obytné plochy na osobu v Rusku je 33 metrů čtverečních. m, pro dva – 42 m18. m. Pokud se rodina skládá ze tří nebo více osob, každý z nich má nárok na minimálně XNUMX metrů čtverečních. m. Kraje a obce si mohou stanovit své vlastní standardy, ale ne méně než federální.
Na primárním trhu v segmentu bytových domů jsou mikrobyty vzácné. Nyní je jejich velikost regulována stavebními zákony a předpisy, podle kterých by celková obytná plocha například v jednopokojovém bytě neměla být menší než 14 metrů čtverečních. m. A v segmentu bytů mají vývojáři větší svobodu. Podle Julie Dymové se staré ubytovny nebo přestavby přeměňují na mikrobyty, kdy se z kancelářské budovy stávají byty. V tomto případě neplatí SNiP.
„Podle čl. 105 a 106 bytového zákoníku je minimální stanovený hygienický standard 6 m5. m na osobu. Developeři nejsou ve výstavbě malého bydlení nijak právně omezeni, nejsou zde porušovány hygienické normy – byty mají XNUMX metrů čtverečních. m se ještě nestaví,“ vysvětluje Andrei Saunin.
Nadezhda Korkka, vedoucí partner Metrium:
— V Moskvě je nepravděpodobné, že bude schválen projekt (nová výstavba, nikoli rekonstrukce), který zahrnuje byty s obytnou plochou menší než 14 metrů čtverečních. m. To je vysvětleno skutečností, že federální dokumenty stanoví minimální obytnou plochu pro jednopokojový byt na 14 metrů čtverečních. m. Apartmány nepodléhají normám minimální plochy, protože se nejedná o obytné prostory. Těžko však můžeme očekávat, že se na trhu objeví obdoby asijských „kapslí“, protože takový formát nebude žádaný.
Viz také:
Hlavním rizikem při nákupu mikrobytů na sekundárním trhu na akcie je, že podíl není alokován v naturáliích. Mohou nastat potíže s následným použitím a implementací (Foto: shutterstock.com)
Jak jsou mikrobyty uspořádány?
Pokud si vezmete mikrobyty o celkové ploše 10 m2. m, pak koupelna v nich zabírá ne více než 1 metry čtvereční. m, a místo vany dali sprchu. 7 čtvereční m padá na tzv. chodbu, kde můžete pověsit oblečení na ramínko a dát boty. Zbývajících XNUMX mXNUMX. m je obsazena ložnicí, která zároveň slouží jako kuchyně.
Požadavky na mikro byty
- dostupnost inženýrských systémů;
- zásobování teplou vodou;
- přívod studené vody;
- dodávka plynu (pro bytové domy s plynovými spíše než elektrickými sporáky);
- přítomnost ventilace.
„Při koupi mikrobytu musí kupující v první řadě věnovat pozornost technickému pasu areálu, kde je podle čl. 5 čl. 19 písm. XNUMX Housing Code podrobně ukazuje uspořádání a nastiňuje plán inženýrských systémů,“ říká Artem Denisov.
Kdo kupuje mikro byty
Svobodní lidé, kteří nemají rodinu, si dobrovolně kupují mikrobyty. Docela často se kupci takového bydlení v Moskvě stávají lidé z jiných ruských měst. Pořizují mikrobyty pro své studentské děti, vysvětluje Elena Mishchenko.
Kupci mikrobytů v Moskvě jsou někdy podnikatelé z jiných měst. Je pro ně snazší si takové bydlení pořídit, než bydlet při svých návštěvách v hotelu nebo v pronájmu. Podle Julie Dymové někteří kupující kupují mikrobyty, aby získali registraci v hlavním městě.
Výhody mikrobytů:
- přijatelná cena, která vám umožní koupit byt za cenu pokoje ve společném bytě;
- můžete si koupit byt s relativně nízkým rozpočtem v oblastech, které jsou blízko centra;
- nízké náklady na opravy díky malé ploše.
Nevýhody mikrobytů:
- velmi malý obytný prostor;
- v takovém bytě není možné umístit standardní nábytek;
- V mikrobytě mohou bydlet maximálně dvě osoby.
Oblíbené jsou mikro byty v novostavbách
V posledních dvou letech se na primárním trhu s bydlením v moskevské oblasti objevil nový trend – snížení plochy prodávaných pozemků a výskyt v masových segmentech mikrobytů, jejichž plocha není větší než 9-10 metrů čtverečních. m. To bylo podle Julije Dymové usnadněno rostoucími cenami bydlení v novostavbách a rostoucími cenami stavebních materiálů. A pro udržení stabilní poptávky po bydlení začali developeři snižovat plochu bytů na prodej.
„Pokud neberete v úvahu elitní segment, pak téměř všechny novostavby v regionu hlavního města mají studia a malé byty. Takové pozemky jsou mezi kupujícími velmi žádané, většinou se vyprodají jako první. Podle našich pozorování nyní v moskevské oblasti v novostavbách standardní a komfortní třídy developeři nastavují podíl malometrážních bytů na 25–30 %. V metropolitních projektech stejných cenových segmentů je jejich podíl minimálně 20 %,“ říká Tatyana Podkidysheva.
Nadezhda Korkka, vedoucí partner Metrium:
— Z možností aktuálně nabízených v novostavbách v hlavním městě se rozlohou nejmenší pozemek nachází v bytovém komplexu Vernadskogo 41 (ateliér o rozloze 9,7 m9). Nejkompaktnější nabídka (garsonka 13,7 mXNUMX v polyfunkčním komplexu Byty v Kuskově) však ještě nebyla uvedena do prodeje. Minimální plocha bytu (XNUMX mXNUMX) je stanovena v rezidenčním komplexu MySpace na Okskaya, což je rekonstruovaná ubytovna.
Dynamika nabídky mikrobytů (do 18 mXNUMX) na moskevském trhu novostaveb za poslední dva roky
Co je na sekundární straně?
Na sekundárním trhu s nemovitostmi v Moskvě je k prodeji spousta jak malých bytů, tak podílů na jednom obytném prostoru. Podle Eleny Mishchenko se v inzerátech na prodej bydlení tyto nemovitosti často označují jako studia. Proto můžete pochopit, že se jedná o podíl, nikoli samostatný obytný prostor, pouze tím, že začnete komunikovat s majitelem.
Stává se, že obytný prostor je vyroben z kuchyně, i když je to nezákonné. Navíc v mnoha mikrobytech, vystřižených z jednoho velkého obytného prostoru, není možné koordinovat komunikaci. A pokud je vlastníci provádějí, pak je to opět nezákonné. Lidé, kteří si takové nemovitosti zakoupili, se potýkají s tím, že si na ně stěžují ostatní obyvatelé budovy a tvrdí, že kvůli takové nekoordinované komunikaci trpí obecná inženýrská síť, dodává Elena Mishchenko.
Rizika při nákupu mikrobytů na sekundárním trhu
Hlavním rizikem při nákupu mikrobytů na sekundárním trhu akcií je, že podíl není alokován v naturáliích (tj. podíl není samostatnou nemovitostí). S následným použitím a implementací mohou nastat potíže, vysvětluje Yulia Dymova. Kupující nedostává objekt s vlastním katastrálním číslem, ale podíl na bytě a díky tomu má každý z obyvatel právo na poměrný podíl v každém pokoji.
V praxi to může znamenat, že na území nemovitosti může vstoupit další nájemce stejného mikrobytu, odděleného od velkého bytu, s odkazem na to, že má právo na podíl, dodává odborník.
Andrey Saunin, právník, vedoucí právní praxe Saunin:
— Na sekundárním trhu je nabízeno mnoho mikrobytů. Dost často se jedná o bývalé pokoje ve starých kolejích. Oblíbené je také přestavování pokojů, například v komunálních bytech, na mikrobyty. Vlastníci podílů na společném bytě mají dle zákona předkupní právo ke kterémukoli z prodávaných pokojů, a to i k tomu, ze kterého si majitel udělal mikrobyt – legalizovat přestavbu s oddělením je téměř nemožné pokud nevykupujete celý společný byt, ale pouze podíl na bytě (ve formě samostatné místnosti) . Je důležité si uvědomit, že podle zákona nemůžete instalovat koupelnu nad kuchyně a obytné prostory. Proto jsou častěji pokoje ve stejných komunálních bytech v prvním patře nebo ve druhém patře, ale umístěné nad nebytovými prostory, přeměněny na mikrobyty.
