Katastrální hodnota nemovitosti – bytu, pozemku nebo domu – je základem pro výpočet výše roční daně z nemovitosti. Čím vyšší katastrální ocenění, tím vyšší daň bude potřeba zaplatit. V ideálním případě by se jeho velikost měla pohybovat kolem tržní ceny nemovitosti. Ale vzhledem ke zvláštnostem metody stanovení může dojít k nepřesnostem.
Pokud je nesoulad velký, lze změnit katastrální hodnotu bytu. Než se ale pustíte do sporu, ujistěte se, že náklady na potřebné dokumenty a služby advokáta vám skutečně ušetří přeplácení daní. V opačném případě hrozí zklamání z výsledků.
Obsah
- Co je to katastrální hodnota, co ovlivňuje?
- Jak správně vypočítat daň z nemovitosti v roce 2022
- Jak zjistit katastrální hodnotu bydlení
- Co ovlivňuje katastrální hodnotu bydlení
- Jak pochopit, že katastrální hodnota je příliš vysoká
- Kontaktujte odhadce
- Objednejte si ocenění nemovitosti u důvěryhodné společnosti na Domkliku
- Prozkoumejte trh sami
- V jakém případě je nutné aktualizovat katastrální hodnotu bytu?
- Jak změnit katastrální hodnotu bytu. Instrukce
- Kdy se do toho pustí soud?
Co je to katastrální hodnota, co ovlivňuje?
S výpočtem daně z nemovitosti na základě katastrální hodnoty začali v roce 2015: předtím se sazba daně uplatňovala na hodnotu zásob. Po přechodném období, od roku 2019, se daň z nemovitosti ve všech regionech Ruska vypočítává na základě katastrální hodnoty. Určuje to stát. Podle zákona se přepočet provádí nejvýše jednou za dva roky a nejméně jednou za pět let. Základní sazba daně z nemovitosti je 0,1 % z hodnoty katastru.
Jak správně vypočítat daň z nemovitosti v roce 2022
Správné katastrální ocenění se blíží tržní hodnotě, ale ne vždy to tak dopadne. Ani v malém městě je nemožné fyzicky navštívit všechny nemovitosti. Proto vládní odhadci používají základní parametry – jako je rok výstavby budovy, materiál podlahy, plocha nemovitosti a vzdálenost od centra. Někdy systém vyhodnotí kombinaci těchto parametrů s chybou. Pak se katastrální hodnota drahého bydlení, například venkovského domu, ukazuje jako nižší než tržní hodnota a u levného bydlení v průmyslové oblasti blízko centra je naopak vyšší. Hodnocení provádějí specializované rozpočtové instituce a přebírají databázi objektů z Rosreestr.
Jak zjistit katastrální hodnotu bydlení
K tomu je třeba vzít si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN), kde bude uvedena katastrální hodnota. Výpis se platí: pro jednotlivce je poplatek za jeho získání 300 rublů. Naléhavý výtok možný pouze digitální. Existuje několik způsobů, jak získat extrakt z Rosreestr:
- Přijďte do místní pobočky Rosreestr s potvrzením o zaplacení státního poplatku a napište žádost
- Pošlete žádost společnosti Rosreestr o obdržení výpisu doporučeně s potvrzením o přijetí
- Žádost o výpis lze podat i na webových stránkách katedry
- Pokud znáte katastrální číslo nemovitosti, jejíž ocenění chcete určit, můžete využít odpovídající službu na webu Rosreestr
Kromě Rosreestr můžete použít portál státních služeb nebo přejít na MFC, ale obdržení výpisu z Jednotného státního rejstříku na MFC trvá o den nebo dva déle než při podání žádosti na Rosreestr. V průměru si na hotový papír počkáte 5–7 dní, ale někdy i o něco déle.
Co ovlivňuje katastrální hodnotu bydlení
Hodnocení se skládá z desítek parametrů. Uveďme si ty hlavní:
- Rok výstavby budovy – čím dříve byla postavena, tím vyšší je poškození podlah, komunikací, materiálů a tím nižší cena
- Plocha – velké byty jsou dražší než malé
- Lokalita – kromě vzdálenosti od centra a infrastruktury je zohledněn účel pozemku
- Stav – nouzové budovy jsou oceněny mnohem levněji než ty, ve kterých můžete bydlet
Jak pochopit, že katastrální hodnota je příliš vysoká
Částka ve výpisu bude pouze informativní vzhledem k tržní ceně vašeho bytu. Porovnáním s tím, kolik požadují prodejci nemovitostí srovnatelné velikosti, lokality a stavu, pochopíte, jak správná je katastrální hodnota vašeho domu.
Existují dva způsoby, jak zjistit, jaká je cena bytu na trhu.
Kontaktujte odhadce
Zaplatí se odborné posouzení ceny bytu od specializované firmy. Cena závisí na regionu a interpretovi, ve federálních městech Moskva a Petrohrad začíná od 9 tisíc rublů. Na rozdíl od státního odhadce si obchodní odhadce může přijet nemovitost osobně prohlédnout, což zvyšuje přesnost výpočtů.
Pokud jste si pořídili byt na hypotéku Sberbank, nemusíte hledat spolehlivou společnost. Můžeš objednat zprávu o posouzení přímo na Domkliku. Můžete si také objednat „Posouzení bez prohlídky“: bez návštěvy nemovitosti, což vám umožní ušetřit čas při shromažďování dokumentů pro posouzení a získat zprávu rychleji.
Objednejte si ocenění nemovitosti u důvěryhodné společnosti na Domkliku
Prozkoumejte trh sami
Pro sebehodnocení si vyberte několik webů s inzeráty nemovitostí, kterým důvěřujete, a nastavte filtry vyhledávání podle parametrů vašeho bytu. Uveďte stáří domu, počet pokojů, plochu všech místností, výšku stropu, kvalitu oprav, umístění. Řekněme, že jste našli několik možností, jejichž ceny se liší, protože byty jsou v různých podmínkách, prodávají se s nábytkem nebo bez nábytku nebo mají jiné vlastnosti, které ovlivňují cenu. Spočítejte si aritmetický průměr – to bude možná tržní cena vašeho bytu.
V jakém případě je nutné aktualizovat katastrální hodnotu bytu?
Pro revizi katastrální hodnoty jsou tři důvody:
- Předražené
- Náklady jsou podhodnoceny
- V katastrálním pasu jsou chyby – v tomto případě byly údaje pro výpočet chybné
Silný nesoulad mezi katastrální hodnotou a tržní hodnotou ovlivňuje nejen výši daně, kterou ročně platíte. Problémy mohou nastat například při prodeji bytu. Cena nemovitosti tedy nemůže být nižší než 70 % katastrální ceny. Pokud se katastrální ocenění vícenásobně nafoukne, 70 % bude daleko od tržní ceny. V tomto případě bude obtížné byt výhodně prodat a nejprve se bude muset snížit katastrální ocenění.
Pokud je rozdíl v opačném směru a katastrální ocenění je nižší než tržní hodnota, může společnost Rosreestr odmítnout registraci takové transakce. Kromě toho mohou vzniknout nároky ze strany Federální daňové služby (FTS), která může začít mít podezření, že se účastník transakce snaží snížit daňový základ. Pokud se to prokáže, pak vznikne správní či dokonce trestní (v případě daňových úniků velkého rozsahu) odpovědnost. Abyste tomu zabránili, musíte zvýšit katastrální hodnotu bytu.
Jak změnit katastrální hodnotu bytu. Instrukce
Katastrální hodnotu bytu můžete nejen snížit, ale i zvýšit třemi způsoby: kontaktováním rozpočtové instituce, která posudek provedla, komisi pro řešení sporů nebo soudu.
Měli byste začít kontaktováním oddělení opravy chyb instituce, je to zdarma. Napište žádost v jakékoli formě s uvedením, že žádáte o kontrolu správnosti údajů pro výpočet katastrální hodnoty na vaší adrese (uveďte také katastrální číslo bytu), v případě potřeby opravte chybu a přepočítejte náklady. K žádosti přiložte technický pas a katastrální plán. Můžete kontaktovat oddělení přímo nebo prostřednictvím webu MFC nebo státních služeb. Žádost bude zkontrolována do měsíce, přičemž na opravu chyby bude vyhrazeno 60 dní.
Regionální pobočky Rosreestr mají provize pro posuzování sporů. Na webových stránkách oddělení se můžete podívat, zda ve vašem regionu nějaký existuje. Například v Moskvě nyní žádná taková komise neexistuje. Pokud existuje, musíte si vyzvednout balíček dokumentů, který obsahuje dva placené – výpis z Jednotného státního registru nemovitostí a zprávu o posouzení bytu. Kompletní balíček vypadá takto:
- Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí s uvedením katastrální hodnoty
- Hodnotící zpráva zpracovaná profesionálním licencovaným odhadcem
- Originál občanského pasu (bude vrácen po pořízení kopie při převzetí dokumentů)
- Doklady o vlastnictví bytu (prodejní a kupní smlouva, darovací smlouva, osvědčení o vlastnictví nebo výpis z Jednotného státního rejstříku s uvedením vlastníka)
Je důležité poskytnout dokumenty v úhledné formě, bez ručně psaných oprav, nepomačkané, jinak je Rosreestr nemusí přijmout. Od společnosti Rosreestr musíte vzít formulář žádosti a vyplnit jej s uvedením parametrů nemovitosti, s jejíž katastrální hodnotou nesouhlasíte, podklady pro revizi (jsou uvedeny výše) a aktuální kontaktní údaje. Pokud budou podklady v pořádku a žádost bude přijata, bude do týdne naplánováno jednání komise, závěr bude hotov do kalendářního měsíce. Pokud je rozhodnutí komise kladné, obdržíte oznámení a Rosreestr hodnocení aktualizuje.
Kdy se do toho pustí soud?
Pokud není žádost přijata nebo komise vynese negativní verdikt, je dalším orgánem, který ji napadne, soud. Soud bude nejdražší, protože budete muset utratit peníze za právníka. Zde je to, co budete ke zkušební verzi potřebovat:
- Prohlášení o nároku
- Pas a doklady potvrzující vlastnictví bytu
- Potvrzení zákonnosti žádosti – výpis z Jednotného státního registru nemovitostí s uvedením katastrální hodnoty, závěr odborného odhadce, rozhodnutí komise Rosreestr nebo odmítnutí oddělení přijmout žádost o revizi
Skutečnost je taková, že správně sestavit žalobní návrh, který soud bez právního vzdělání přijme, není snadné. Právníci vám poradí s vhodností právní výzvy a připraví dokumenty, ale to bude stát desítky tisíc rublů.
Pokud se ptáte na cenu advokáta za spor o katastrální hodnotu vaší nemovitosti, pravděpodobně jste již obdrželi daňové oznámení a vzali si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Porovnejte náklady na právníka a přeplatek na daních: možná nezahájení soudního řízení bude stát výrazně méně, zvláště když se blíží termín přepočtu katastrálního ocenění.
