Koupě bytu není jen radostná událost, ale také zodpovědný podnik, který s sebou nese rizika. Nejprve musí člověk projít agónií výběru – najít možnost, která vyhovuje rozpočtu, umístění a vnějším charakteristikám. Poté přichází ten nejzásadnější okamžik – kontrola právní čistoty bytu i samotného majitele.
Společně s odborníky vám prozradíme, jak se problémům vyhnout pomocí jednoduchých pravidel.
Pravidlo 1. Ověřování dokumentů
První věcí, kterou je třeba začít, je zkontrolovat dokumenty prodejce. Není neobvyklé, že falešné doklady (pasy, závěti atd.) jsou využívány k podvodům s nemovitostmi. Pravost pasu prodejce můžete zkontrolovat pomocí speciální služby. Je třeba mít na paměti, že pas může být neplatný z důvodů, které nesouvisejí s podvodem (poškození dokumentu, vypršení platnosti, přítomnost položek, které by v pasu neměly být). V takovém případě byste měli požádat prodejce, aby se obrátil na územní orgány Ministerstva vnitra pro upřesnění.
Před koupí bytu byste si také měli pečlivě zkontrolovat titulní dokumenty – kupní a prodejní smlouvy, dary, majetková účast atd. Od roku 2016 je dokladem potvrzujícím státní registraci vlastnictví nemovitosti výpis z Jednotného státního rejstříku Nemovitost. Do této doby bylo vydáno osvědčení o státní registraci práv.
Neměli byste se spoléhat pouze na dokumenty dodané prodávajícím, poznamenala Olga Kladková, vedoucí právní poradkyně právního servisu realitní společnosti Inkom-Nedvizhimost. Chcete-li zkontrolovat relevanci vlastnictví prodávajícího, absenci zákazů nakládání s předmětem a omezení vlastnictví, můžete získat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.
„V případě, že prodávající rezidenční nemovitosti není jejím prvním vlastníkem, měli byste si také vyžádat výpis z Jednotného státního rejstříku práv o převodu práv, ze kterého získáte informace o tom, kolikrát a jak často se změnili majitelé této nemovitosti,“ dodal právník.
Každý zájemce může získat takové výpisy z Rosreestr. Je však třeba připomenout, že informace obsažené ve výpisu jsou aktuální v době jeho vydání. Proto je lepší získat výpis krátce před transakcí.
První věcí, kterou se doporučuje začít prověřovat prodejce, jsou jeho doklady. Před zakoupením bytu byste také měli pečlivě analyzovat titulní dokumenty (Foto: Motortion Filmsshutterstock)
Jaké dokumenty jsou k transakci potřeba?
Olga Balbek, Hlavní právník sítě Miel:
- výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí. Obsahuje informace o majitelích, uvádí omezení, zatčení a případná břemena;
- doklady potvrzující vlastnictví (prodejní a kupní smlouva, privatizace, osvědčení o dědictví atd.);
- jednotný doklad o bydlení (obsahuje informace o všech přihlášených a nahrazuje výpis z evidence domů a finančního a osobního účtu);
- technický pas bytu (ukazuje, zda byla provedena nějaká přestavba);
- osvědčení o nepřítomnosti dluhů na účtech za energie od MFC;
- výpis z psychoneurologické ambulance prokazující, že prodávající je způsobilý k právním úkonům);
- oddací list nebo rozvodový list, svatební smlouva nebo dohoda o rozdělení majetku mezi manžely. Pokud byl byt zakoupen během manželství, je nutné získat souhlas druhého z manželů s transakcí. Souhlas musí být notářsky ověřen;
- Při provádění transakcí s byty, mezi jejichž vlastníky jsou děti, je vyžadován předchozí souhlas opatrovnických a opatrovnických orgánů.
Pravidlo 2. Žádné soudní řízení
Pomocí otevřených zdrojů můžete zkontrolovat, zda proti vlastníkovi probíhá nějaké soudní řízení. Alexandra Voskresenskaya, právnička advokátní komory Yukov and Partners, v první řadě doporučuje zkontrolovat prodejce:
- přítomnost exekučního řízení proti němu (na webu FSSP). Tato kontrola vám umožní zjistit závazky po splatnosti, které mohou vést k úpadku;
- přítomnost soudního sporu proti prodávajícímu, kde držitel autorských práv vystupuje jako žalovaný.
Zvláštní pozornost je podle advokáta třeba věnovat rodinným sporům (dělení majetku), dědickým sporům, sporům ze smluv o půjčce a úvěrových smluv, které jsou zpravidla zajištěny nemovitostí.
O existenci soudních řízení a nároků vůči vlastníkovi se můžete dozvědět na oficiálním portálu soudů obecné jurisdikce města Moskvy, na oficiálním internetovém portálu „Justice“, na webových stránkách spisu rozhodčích případů ( pokud je prodávající samostatným podnikatelem, lze proti němu uplatnit nároky u rozhodčích soudů). Pro ověření budete potřebovat údaje prodejce (celé jméno, daňové identifikační číslo).
„Všechny tyto okolnosti je třeba prověřit, abychom v budoucnu eliminovali rizika napadení kupní a prodejní smlouvy (například ze strany věřitelů v úpadku, bank) a exekuce na nemovitost,“ vysvětlila Alexandra Voskresenskaya.
Pravidlo 3. Případy úpadku
Je důležité vědět, zda je prodávající bytu zapojen do úpadku. Informace o dostupnosti konkurzních řízení (aktivních i ukončených) si můžete ověřit na stránkách Federálního rejstříku informací o konkurzech nebo na stránkách spisového seznamu arbitrážních případů. K tomu budete potřebovat celé jméno nebo daňové identifikační číslo vlastníka bytu.
„Když tedy držitel autorských práv pochopí, že úpadku se nelze vyhnout, nemovitost rychle prodá,“ vysvětlila Olga Balbek, hlavní právník sítě Miel.
Můžete si také vyžádat informace od úřadu pro úvěrovou historii o dostupnosti půjček (aktuálních i placených) od prodejce. „Ale praxe ukazuje, že majitelé s tím souhlasí neochotně. A podle zákona je nemožné tyto informace získat samostatně ve vztahu ke třetí straně,“ dodala Alexandra Voskresenskaya.
Jestliže dříve byl trendem po mnoho sezón při prodeji bytů podvody se zcizeným majetkem (dědictví), nyní je v čele bankrot (Foto: 89stockershutterstock)
Pravidlo 4. Zástupná odpovědnost
Měli byste si také ověřit, zda je prodávající členem nebo akcionářem právnických osob. Tyto informace můžete zjistit v otevřených zdrojích nebo pomocí odborných portálů (například casebook.ru nebo SPARK, jejich služby jsou placené). Pokud se ukáže, že prodávající bytu je účastníkem nebo akcionářem právnické osoby, musíte zkontrolovat stav společnosti.
„Pokud prodávající vlastní akcie akciové společnosti a akciová společnost se dostane do úpadku (nebo nám její finanční situace umožňuje dospět k závěru, že se brzy objeví známky insolvence), pak je pravděpodobné, že prodávající v budoucnu nést zprostředkovanou odpovědnost za závazky společnosti. A pak – jeho osobní bankrot, v rámci kterého může být zpochybněna transakce prodeje bytu,“ poznamenala Voskresenskaya.
Pravidlo 5. Rodinný stav prodávajícího
Při analýze právní čistoty transakce právníci doporučují věnovat pozornost rodinnému stavu prodávajícího. „Manželé, když kupují nemovitost, často ji registrují pouze na jednoho z nich. K zcizení takové věci manželem, který je vlastnickým vlastníkem, je však nutné získat notářsky ověřený souhlas druhého manžela. V opačném případě může být transakce uskutečněná bez řádně provedeného souhlasu druhého manžela z jeho strany napadena,“ vysvětlil přední právní poradce Inkom-Real Estate.
Jsou ale případy, kdy souhlas druhého z manželů k prodeji bytu není potřeba. Například pokud nemovitost obdržel jeden z manželů bezúplatně – dědictvím nebo privatizací. Nebo pokud byla mezi manžely uzavřena manželská smlouva a vlastnictví bytu je převedeno na jednoho z manželů.
Registrován v bytě
Dále je nutné získat informace o osobách registrovaných v kupovaném bytě. To lze provést tak, že si od prodávajícího vyžádáte výpis z domovní knihy nebo Jednotný doklad o bydlení. Tyto informace jsou nezbytné pro získání souhlasu uživatelů nemovitosti s jejich odhlášením a vyklizením. „Pokud se tento problém nevyřeší před dokončením transakce, pak po koupi bytových prostor může mít nový majitel problémy s odhlášením a vystěhováním uživatelů, které bude nutné řešit nejspíše soudní cestou,“ upozornila Olga Kladková. .
Pravidlo 6. Potvrzení z výdejen
Doporučuje se také vyžádat si od prodejce potvrzení z protidrogových a psychoneurologických ambulancí, které potvrzují, že není registrován u těchto institucí. „Tyto informace jsou nezbytné pro eliminaci rizika napadení transakce pod záminkou, že v době jejího dokončení se prodávající nacházel ve stavu, kdy nebyl schopen rozumět svému jednání,“ vysvětlil právník z Inkom-Real Estate.
Samotný fakt, že prodávající je registrován v psychoneurologické nebo narkologické ambulanci, však není jednoznačným důvodem pro odmítnutí obchodu. V tomto případě je nutné zjistit všechny okolnosti související s prodejem bytu: z jakého důvodu se prodává, zda majitel za to nepořizuje jinou nemovitost, kde se nachází atd. můžete se dohodnout, že v den obchodu prodávající projde lékařskou prohlídkou, díky které může lékař posoudit jeho stav pro připravenost k uzavření obchodu,“ poradila Olga Kladková.
Pravidlo 7. Podivné chování prodejce
Bezohledného prodejce může prozradit jeho podivné chování – například když neumí odpovídat na standardní otázky.
„Kupující by se měli mít na pozoru, pokud jim majitel domu nedokáže vysvětlit, kam se po prodeji bytu přestěhuje a kdy se plánuje přihlásit do nového bydliště. Samozřejmě to lze vysvětlit nějakými každodenními potížemi, ale přesto je třeba tuto situaci objasnit,“ doporučuje Michail Kulikov, ředitel oddělení sekundárního trhu společnosti Inkom-Real Estate.
Alarmujícím signálem pro potenciální kupce je podle něj i podezřele nízká cena bytu – pokud je o 15 % nižší než tržní hodnota podobných nemovitostí. Majitel samozřejmě může dát kupujícímu výraznou slevu vzhledem k tomu, že byt nutně potřebuje prodat z důvodu stěhování do jiného města či země. V případě vysoké slevy byste si ale měli zvlášť pečlivě zkontrolovat doklady a nespěchat do obchodu.
