Jak napadnout katastrální hodnotu 2023?

Dne 11. srpna nabyl účinnosti federální zákon č. 31-FZ ze dne 2020. července 269 „o změně některých právních předpisů Ruské federace“ (dále jen zákon č. 269-FZ), který výrazně ovlivnil pravidla pro napadá katastrální hodnotu nemovitostí a pozemků.

Katastrální hodnota se podle platné legislativy používá pro výpočet daně z nemovitých věcí, daně z pozemku, ale i pro výpočet plateb nájemného např. při nákupu pozemku od státu. Federální zákon ze dne 3. července 2016 č. 237-FZ „O státním katastrálním ocenění“ a federální zákon ze dne 29. července 1998 č. 135-FZ „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ určují postup pro napadení katastrální hodnoty a umožňují vlastníkům a nájemníky, aby ji přirovnali k trhu. Stávající pravidla umožňovala, aby se příslušné požadavky obracely přímo na soud nebo na komisi, aby napadly katastrální hodnotu. Obecně se praxe vymáhání práva na toto téma již dlouho formovala. Zákon v něm ale přináší velmi výrazné změny, které nevyhnutelně ovlivní situaci jako celek. Pojďme zjistit, jak bude nyní probíhat řízení o napadení katastrální hodnoty.

Co se změnilo?

Jednou z klíčových změn je zavedení přípravného řízení. Zájemci nyní nebudou moci podávat žádosti o zpochybnění katastrální hodnoty přímo u soudu. Před tím musí podat žádost a zprávu o posouzení státnímu rozpočtovému orgánu (SPÚ), který katastrální výměr prováděl.

Návrh zákona č. 814739-7, na jehož základě byl přijat zákon č. 269-FZ, ve své původní podobě předpokládal, že při soudním řízení lze podat pouze odvolání proti rozhodnutí státního rozpočtového orgánu, přičemž nebylo možné přímo požadovat, aby se katastrální hodnota rovnala tržní hodnotě. V tomto případě by se dosavadní soudní praxe, zaměřená konkrétně na projednávání sporů o napadání katastrální hodnoty, stala nepoužitelnou. Soudy by se musely přizpůsobit novým pravidlům a změnit přístupy k projednávání takových případů, což se jen zřídka děje bezbolestně. To vše by mohlo způsobit potíže vlastníkům nemovitostí a pozemků.

Změny provedené v návrhu zákona ve druhém a třetím čtení však tento nedostatek napravily. Finální verze vrátila možnost podávat žaloby na napadení katastrální hodnoty spolu s požadavkem na napadení rozhodnutí státního rozpočtového orgánu.

Nejednoznačnou novinkou zákona přitom je, že v rámci přípravného řízení bude rozpočtová instituce posuzovat žádost o revizi nákladů bez účasti žadatele.

Autoři návrhu zákona v důvodové zprávě k němu uvedli, že změna postupu při mimosoudním stanovení katastrální hodnoty umožní odklon od formálního přístupu komisí ke smysluplnému posuzování žádostí v rozpočtových institucích. Je důležité mít na paměti, že rozšíření pravomocí státního rozpočtového orgánu bude mít za následek zvýšení počtu zaměstnanců, a tedy dodatečné peněžní náklady. Navíc přenesení funkce stanovení katastrální hodnoty na státní rozpočtovou instituci povede k rozporu. Instituce je nucena obhajovat výsledek vlastního posouzení a nemá zájem stanovit katastrální hodnotu rovnou tržní hodnotě, pokud se výrazně liší od toho, co dříve určila.

Zákon také ruší požadavek, že ke dni stanovení katastrální hodnoty musí být sepsán protokol o stanovení tržní hodnoty. Nově lze žádost o stanovení katastrální hodnoty podat do šesti měsíců ode dne vyměření.

Zákon stanoví, že sporná katastrální hodnota se použije od 1. ledna roku, ve kterém byla žádost podána státnímu rozpočtovému orgánu, nejdříve však ode dne zápisu nemovitosti do státního katastru nemovitostí. Toto ustanovení zkomplikuje život poplatníkům daně z nemovitostí a pozemků, neboť podle současné právní úpravy je možné uplatňovat spornou hodnotu ode dne jejího zahájení bez ohledu na to, kdy byla žádost podána u komise nebo soudu.

Sporná hodnota bude platná do nabytí právní moci výsledků nového katastrálního ocenění, změny vlastností objektu nebo opravy technické chyby v informacích USRN.

Další novinka popsaná v zákoně uvádí, že státní katastrální výměr by měl být proveden pro všechny pozemky v roce 2022 a pro všechny budovy, prostory, stavby a nedokončené stavby – v roce 2023. V tomto případě se neberou v úvahu omezení četnosti jeho provádění.

S přihlédnutím k těmto ustanovením zákona je zřejmé, že i přes rozhodnutí primátora hlavního města neprovádět katastrální ocenění bytových a komerčních nemovitostí (zda se nové pravidlo vztahuje na pozemky není ve vyjádření uvedeno) 2020, v letech 2022-2023 se bude ještě přeceňovat. Toto rozhodnutí je sice výhodné pro ty, kteří dosud nenapadli katastrální hodnotu k 1. lednu 2018, ale v současné situaci tak lze učinit již za období 2018-2021 včetně, a to i zpětně.

Zákon mimo jiné zavedl takový pojem jako index realitního trhu. Pokud se oproti předchozímu roku sníží o více než 30 %, sníží se i katastrální hodnota nemovitosti. Předpokládá se, že rozpočtové instituce budou tyto indexy každoročně počítat.

Toto ustanovení se nevztahuje na objekty, jejichž katastrální hodnota je stanovena na hodnotu tržní. Změněná cena bude platná od 1. ledna roku, pro který se počítá odpovídající index trhu nemovitostí.

Kdy vstoupí nová pravidla v platnost?

Aby nová pravidla pro napadení katastrálních hodnot vstoupila v platnost, zákon stanovil přechodné období do 1. ledna 2023. Jeho funkční období může být zkráceno rozhodnutím zakládajících subjektů Ruské federace. V současné době neexistují žádné informace o subjektech, které se takto rozhodují. Dokud se tak nestane, katastrální hodnota a postup pro její napadení zůstanou stejné.

Otázka, kdy nová pravidla vstoupí v platnost, tedy závisí na tom, zda úřady přijmou příslušná rozhodnutí či nikoli.

Předpokládá se, že účelem těchto změn bude zlepšení řízení při řešení sporů o katastrální hodnotu a řízení o jejím stanovení. Nelze však jednoznačně říci, zda se toho podaří dosáhnout.

Od roku 2014 byl postup pro napadení hodnoty mnohokrát změněn, což pouze vneslo do praxe vymáhání práva nejistotu při přizpůsobování se novým pravidlům. S přihlédnutím k rozsahu navrhovaných změn je zřejmé, že i tentokrát bude trvat dlouho, než se systém přizpůsobí. Všichni účastníci procesu budou potřebovat čas, aby si zvykli na novou realitu. V tomto období budou muset zájemci kontaktovat profesionální právníky, kteří mají zkušenosti s prací v nestandardních situacích. Nakonec čas ukáže, jak účinná budou přijatá rozhodnutí.

Ruské ministerstvo financí schválilo do roku 2025 převod základu daně všech nemovitostí bez výjimky – budov a staveb, prostor a staveb – do katastrální hodnoty. V této souvislosti probíhá řada přípravných opatření, zejména v roce 2022 bylo provedeno katastrální posouzení lokalit a v roce 2023 se provádí posouzení všech investičních akcí bez výjimky. Po dokončení posouzení budou vypracovány první předběžné zprávy a to je doba, kdy se mohou vlastníci chránit před případnými potížemi v podobě například výrazného zvýšení daní.

Co čeká majitele

© ronstik / Fotobanka Photogenica

Když mluvíme o skutečném riziku zvýšení daní, spoléháme na chladné statistiky:

• v loňském roce bylo vybráno 1,5 bilionu rublů jako majetkové daně, z čehož asi 1 bilion je částka daní z půdy a majetku, kterou platí organizace;
• až třetina těchto daní (tedy asi 300 miliard rublů), vypočtených z hodnoty katastru, byla zaplacena nespravedlivě, protože hodnota katastru je nadhodnocena v průměru o 30 %;
• totéž platí nejen pro vlastníky investičních akcí, ale i pro nájemce státních či obecních pozemků – od roku 2024 se bude nájemné za tyto pozemky počítat i podle katastrální hodnoty.

Právě proto, abyste se vyhnuli neodůvodněně vysokým daním, je dnes nesmírně důležité myslet na svůj zítřek a udělat vše pro to, abyste předešli odčerpání vašich poctivě vydělaných financí.

Dále si řekneme, jaké faktory jsou cenotvorba, tedy tvorba katastrálního ocenění, jaké jsou předběžné a hlavní zprávy, jak je analyzovat a případně opravit.

Jak se počítá hodnota katastru?

Každá nemovitost se posuzuje podle několika charakteristik, které jsou pro ni specifické a které jsou cenovými faktory, tedy přímo ovlivňujícími velikost katastrální hodnoty a nepřímo ovlivňujícími výši daní. Buďme trpěliví a zvažte tyto vlastnosti:

Podle Čl. 8 federálního zákona ze dne 13. července 2015 č. 218-FZ „o státní evidenci nemovitostí“ (dále jen zákon č. 218-FZ) Jednotný státní rejstřík obsahuje 19 povinných znaků:

1. Typ nemovitého objektu (pozemek, budova, stavba, areál, parkovací místo, nedokončený stavební projekt, samostatný realitní komplex, podnik jako komplex nemovitostí nebo jiný typ);
2. Katastrální číslo nemovitosti a datum jejího přidělení;
3. Popis umístění nemovitosti;
4. Katastrální číslo nemovitosti, ze které se nová nemovitost tvoří;
5. Katastrální čísla prostor, parkovacích stání umístěných v budově nebo stavbě, je-li nemovitostí budovou nebo stavbou;
6. Katastrální čísla jiných nemovitostí, v jejichž hranicích nebo ve kterých se nemovitost nachází,
7. plocha nemovitosti;
8. Hlavní charakteristiky nemovitosti (délka, hloubka, hloubka, plocha, objem, výška, plocha budovy) a její hodnota nebo projektovaná hodnota pro nedokončenou stavbu, je-li nemovitost stavbou;
9. Stupeň připravenosti nedokončeného stavebního projektu v procentech;
10. Navrhovaný účel budovy, stavby, je-li nemovitost nedokončeným stavebním projektem;
11. Počet podlaží, včetně podzemních, je-li počet podlaží;
12. Číslo podlaží budovy nebo stavby, na které se provozovna nebo parkovací místo nachází;
13. Materiál vnějších stěn, pokud je nemovitost budovou;
14. Rok uvedení budovy nebo stavby do provozu;
15. Informace o tom, že prostory jsou v souladu s veškerou požadovanou dokumentací určeny k tomu, aby sloužily všem ostatním prostorám, nebo že tyto prostory patří do společného majetku v bytovém domě, je-li nemovitostí prostorem;
16. Druh bytového prostoru (pokoj, byt), je-li nemovitost nebytovým prostorem umístěným v bytovém domě;
17. Údaje o části nemovitosti, s výjimkou případu, kdy jde o nedokončenou stavbu;
18. Katastrální číslo vzniklé nemovitosti – ve vztahu k původní nemovitosti;
19. Číslo katastrálního území, ve kterém se nemovitost nachází.

11 charakteristik je doplňkových a nemusí být obsaženy v jednotném státním rejstříku:

1. Informace o katastrální hodnotě nemovitosti;
2. Typ nebo typy povoleného použití (kromě pomocných použití);
3. Informace o zařazení nemovitosti do jednotného státního registru památek kulturního dědictví (historických a kulturních památek) národů Ruské federace;
4. Účel stavby (nebytový, bytový dům, bytový dům, zahradní domek, garáž), je-li nemovitostí stavbou;
5. Účel prostor (bytový, nebytový), je-li nemovitostí prostorem;
6. Název budovy, struktura, prostory, samostatný realitní komplex, podnik jako komplex nemovitostí;
7. Účel stavby, je-li nemovitost stavbou;
8. Informace o zařazení bytových prostor jako specifického druhu bytových prostor specializovaného bytového fondu, jako bytové prostory nájemního domu pro společenské využití nebo nájemního domu pro komerční využití;
9. Informaci o tom, že bytový prostor se nachází v bytovém domě, který byl uznán jako nebezpečný a určený k demolici nebo rekonstrukci, nebo že bytový prostor byl prohlášen za nevhodný k bydlení;
10. Adresa nemovitosti;
11. Informace o uznání bytového domu jako nebezpečného a určeného k demolici nebo rekonstrukci nebo o uznání bytového domu jako nezpůsobilého k bydlení.

A několik charakteristik lze použít v souladu s novými směrnicemi o státním katastrálním ocenění, schválenými nařízením Rosreestr ze dne 4. srpna 2021 č. P/0336, včetně:

1. Informace o skutečném použití, které nesouvisí s legálně stanoveným typem použití;
2. Poskytování inženýrských komunikací;
3. Podpora silniční dopravy;
4. Jakákoli omezení použití, která nejsou uvedena v jiných charakteristikách.

Jak vidíte, cenových faktorů je poměrně hodně. Již jsme však zmínili, že Jednotný státní registr nemovitostí obsahuje pouze 19 povinných charakteristik, protože v případě jejich absence je nemovitost považována za neexistující a nelze ji registrovat ani provádět nákupní a prodejní transakce. Zbývající charakteristiky – 11 doplňujících a 4 možné podle Metodických pokynů – nejsou obsaženy v Jednotném státním registru nemovitostí a vyžadují zvláštní upřesnění.

Pro shromažďování těchto informací mají zaměstnanci GBÚ právo vznést příslušné požadavky na posuzované předměty od zástupců organizací, kde mohou být tyto informace dostupné. Kvalita obdržených informací ale závisí na lidských faktorech – zda ​​zaměstnanec státního rozpočtového orgánu využil práva na odvolání, zda obžalovaný poskytl plnohodnotnou vyčerpávající odpověď atd. V důsledku toho pozorujeme masivní mezery a nesrovnalosti v cenové charakteristiky nemovitostí.

Tady je mezera, do které nateklo více než 300 miliard rublů. nespravedlivé daně, o kterých jsme mluvili na začátku. A mnohem více může uniknout, protože použití nebo ignorování obsahu charakteristiky může radikálně změnit výslednou hodnotu katastrální hodnoty.

Jak najít chybu v katastrálním ocenění?

Hledejte chyby ve vlastnostech vašich objektů. Chcete-li to provést, objednejte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Najděte ve výpisu popis 19 požadovaných a 11 doplňkových charakteristik. Stačí porovnat oficiální údaje s tím, co skutečně existuje. Nedivte se, že 11 doplňkových charakteristik nebude vůbec popsáno – to se stává nejčastěji. Poté je třeba znovu zkontrolovat poslední 4 charakteristiky – jsou údaje vyplněny a odpovídají skutečnému stavu?

Pamatujte, že jeden překlep v podobě dodatečné nuly v části „Plocha pozemku“ automaticky uplatní koeficient x10 na výši vaší daně. Proto musí být kontrola prováděna co nejpedantněji, protože existuje mnoho typů chyb a musíte je najít všechny – metodické, technické, zkreslující skutečná data.

Jak opravit chybu v katastrálním ocenění?

Pamatujte, že změny v katastrální hodnotě po opravě všech chyb mohou nastat buď dolů, nebo nahoru. Před aktivními úkony proto doporučujeme ujistit se, že vás povedou k požadovanému snížení katastrální hodnoty, a nikoli naopak. Tento rozbor provede majetkový právník nebo odhadce – někdo, kdo zná princip výpočtu výše daní na základě katastrální hodnoty.

Pokud se přesto rozhodnete provést „práci na chybách“, pojďme k věci. Měli byste začít analýzou předběžné zprávy. Tento dokument je výsledkem katastrálního posouzení a je zveřejněn na webu Rosreestr, aby se s ním občané mohli seznámit a případně požádat o opravu údajů.

Předběžné zprávy se ve státním fondu katastrálních údajů začínají objevovat od druhé poloviny léta do začátku podzimu. Dále nejpozději do 30. listopadu 2023 musí být tyto zprávy upraveny a schváleny a následně převedeny do stavu „hlavní“.

Právě v období mezi zveřejněním předběžné zprávy a jejím překladem do té hlavní musíme hledat nepřesnosti. To je dáno 30 dny, během kterých je postup při provádění změn jednodušší (článek 13, článek 14 federálního zákona ze dne 3. července 2016 č. 237-FZ „O státním katastrálním ocenění“). Ale nezoufejte, pokud jste na to neměli čas – změny můžete provést později, jen o něco složitější.

Jakmile se zobrazí předběžná zpráva, musíte si ji stáhnout. Jedná se o dlouhý a únavný postup. V každém případě buďte trpěliví a stahujte, bez ohledu na to, kolik dní to bude trvat. Poté je třeba protokol co nejpečlivěji zkontrolovat: analyzovat údaje všech cenotvorných charakteristik objektu a konečné posouzení katastrální hodnoty.

Pokud najdete chyby, obraťte se na krajské úřady státního rozpočtového orgánu ve vašem kraji. Seznam těchto organizací je uveden na webu Rosreestr v sekci „Fond státních údajů o oceňování katastru“. Najdete zde také návrhy zpráv a další informace.

Připomínky a náměty k předběžné zprávě zasílejte státnímu rozpočtovému orgánu. Je důležité dosáhnout opravy katastrální hodnoty ve fázi předběžné zprávy, PŘED jejím schválením. Zákon na to umožňuje pouze 30 dní. Po uplynutí této doby již posudek nebude „předběžný“ a bude schválen, což zkomplikuje opravu chyb v katastrální hodnotě, ale stále tento proces neznemožní.