Prodej bytu trvá určitou dobu, během níž musíte najít kupce, sestavit dokumenty a zaregistrovat převod vlastnictví.
Pojďme zjistit, jak dlouho trvá transakce nákupu a prodeje při prodeji nemovitosti v novostavbě a na sekundárním trhu. Podívejme se na časový rámec registrace bytu a na to, jak fungují alternativní transakce.
Obsah
- Prodejní fáze
- Jak dlouho trvá prodej bytu v novostavbě?
- Postoupení práv
- Jak dlouho trvá prodej bytu na sekundárním trhu?
- Hledat kupce
- Vlastnosti alternativních transakcí
- Prodej s hypotékou
- V jaké fázi výstavby domu lze nájem pozemku převést do vlastnictví?
- Jak vybrat designéra a kolik to stojí?
- Povolení ke stavbě domu bylo zamítnuto. Co dělat? Mohu se odvolat?
- Kolik obvykle stojí energie na chatě? Na čem to závisí?
- Kabelový vstup. co to je? Jak si vybrat?
- Proč projekt domu vzniká po etapách? Jaké jsou fáze vytváření projektu?
- Stavba stěn domu. Všechny fáze: od A do Z
- Jak poznáte, že máte doma problémy s vytápěním?
- Nejlepší místa pro stavbu domu podél dálnice Ostashkovskoye
- Jaký je rozdíl mezi chalupou a domem a domem od dače?
- Můj dům nemá číslo ani adresu. Co dělat?
- Jaké záclony zvolit do slabě osvětlených místností?
- Jak vybrat správnou kuchyň? Algoritmus krok za krokem
- Jak funguje membránový filtr na čištění vody a jak často by se měl měnit?
- Jaké typy oken s dvojitým zasklením existují?
- Jak chránit nábytek při přepravě (stěhování)?
- Jak získat výpis z bytu a registraci na novém místě?
- Co jsou termostatické ventily pro přívod vody?
- Jak skrýt potrubí v koupelně / WC?
- Jaké jsou skutečné náklady při koupi novostavby?
- Jak připravit podlahu na laminát?
- Co je lepší: koupit novostavbu nebo vedlejší dům?
- Jak zaregistrovat dům pod dachovou amnestii?
- Jaký je rozdíl mezi LED žárovkami a úspornými žárovkami?
- Co je lepší: naše střešní materiály nebo zahraniční?
- Jak uplatnit odpočet nemovitosti na náklady na stavební materiál při stavbě domu?
- Jak vylepšit dům pomocí dokončovacích prvků?
- První fáze: Předprodejní příprava
- Druhá fáze: Reklama, projekce, jednání
- Třetí fáze: Sběr listin
- Čtvrtá fáze: Transakce a registrace
- Pátá etapa: Uvolnění domu a jeho převod na nového majitele
Prodejní fáze
Existují čtyři hlavní fáze prodeje nemovitosti:
- Hledání kupce – vložení inzerátu, uzavření smlouvy s realitní kanceláří, přehlídky atd.
- Příprava na transakci – jednání, sběr listin, projednání podmínek vzájemného vypořádání a registrace. Schválení hypotéky, prohlídka nemovitosti.
- Obchod. Uzavření kupní a prodejní smlouvy, převod peněz.
- Registrace v Rosreestr.
Prodejní termíny se mohou zpozdit kvůli různým okolnostem. Proces může zpomalit mnoho faktorů. Pokud je jeden z vlastníků nezletilý, musíte například získat povolení od opatrovnických a poručnických úřadů. Další dny budou potřeba k opravě katastrálních chyb zjištěných při zápisu nebo nezákonné přestavby. Registrátor v Rosreestr může pozastavit registraci transakce, pokud má pochybnosti o souladu údajů registru a předložených dokumentů. V některých případech je nutný notářsky ověřený souhlas druhého z manželů – vydává se v den podání žádosti a nemá žádnou dobu platnosti.
Jak dlouho trvá prodej bytu v novostavbě?
Bydlení v rozestavěné novostavbě lze prodat na základě smlouvy o postoupení práv nebo koupě a prodeje. První možnost se využívá při prodeji nemovitosti, která ještě není dokončena a uvedena do provozu. Druhý je relevantní pro majitele hotového bydlení. V obou případech je doba zpracování přibližně stejná.
Postoupení práv
Při dokončení transakce pro postoupení práv pohledávek je podepsána smlouva o postoupení. Stojí za to připomenout důležitý bod: podle zákona nemůžete přidělit práva jiné osobě, pokud jsou výpočty podle DDU částečně dokončeny nebo nejsou vůbec provedeny. Při uzavírání smlouvy také musíte získat souhlas developera. V opačném případě může být transakce prohlášena za neplatnou.
Smlouva o postoupení doplňuje DDU. Dokument specifikuje majetkovou charakteristiku, obsah, podmínky pro uplatnění a převod pohledávek. To znamená, že musí obsahovat informaci, od kdy kupující právo nabývá a za jakých podmínek. Schéma prodeje v tomto případě vypadá takto:
- Získání povolení od developerské společnosti. Někteří vývojáři účtují za souhlas 0,5–3 % z částky smlouvy.
- Registrace v Rosreestr. K dokončení registrace budete potřebovat registrační žádost od kupujícího a prodávajícího, smlouvu o účasti a postoupení a povolení od vývojáře. Dále je přiložen doklad o zaplacení státního poplatku. Pokud je kupující ženatý, získá se souhlas druhého z manželů.
- Platba za transakci – pomocí akreditivu, bezpečnostní schránky nebo přímým převodem.
Transakce nákupu a prodeje může trvat 2 až 14 dní. To zahrnuje čas na podpis smlouvy, finanční vypořádání, státní registraci, získání dokumentů a převod bydlení na nového majitele. Délka transakce závisí také na zvolené formě smlouvy a způsobu její registrace:
- jednoduchá písemná dohoda – až 11 pracovních dnů při registraci prostřednictvím MFC;
- notář s elektronickou registrací – 24 hodin;
- hypotéka – od 4 do 14 dnů, s přihlédnutím ke schválení dokumentů bankou.
Pokud majitel nemá možnost se transakce osobně zúčastnit, je nutné vystavit plnou moc a vybrat zmocněnce. Plná moc je ověřena notářem a platí po stanovenou dobu.
Jak dlouho trvá prodej bytu na sekundárním trhu?
Doba dalšího prodeje při prodeji je 2–4 měsíce. Vše závisí na ceně, stavu, umístění bydlení a stupni rozvoje infrastruktury. Pokud je byt nabízen za cenu vyšší, než je průměrná tržní hodnota, bude prodej trvat mnohem déle.
Co zabere čas:
- Předprodejní příprava – čištění, kosmetické opravy atd. To může trvat několik dní až týdnů.
- Sbírka dokumentů – registrační list bytu, výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, doklad potvrzující vznik vlastnického práva: darovací smlouva, darovací smlouva, nájemní smlouva. Pokud dojde ke ztrátě dokumentu, můžete si objednat jeho duplikát. Doručení bude trvat 7-10 dní.
- Hledání kupců, diskuse o datu obchodu.
- Získání potvrzení o nepřítomnosti dluhů na účtech za energie, výpis z registru domů. Vydává je HOA nebo správcovská společnost do 1–2 dnů.
- Uzavření kupní a prodejní smlouvy, převod zálohy, předložení balíku dokumentů k registraci – jeden den.
- Zápis převodu vlastnictví. Při odesílání dokumentů prostřednictvím Rosreestr bude postup trvat 7 dní, prostřednictvím MFC – 9-11 dní.
Jak dlouho bude prodej bytu trvat, ovlivňuje několik faktorů. Například stupeň připravenosti obytného prostoru a dokumentů. Příprava povolení od opatrovnických orgánů tak může trvat až 15 dní a získání duplikátu technického pasu k bytu 5–10 dní.
Hledat kupce
Proces hledání kupce závisí na atraktivitě nemovitosti, přiměřenosti ceny, ale i aktuálním stavu trhu v době prodeje (růst, stagnace, pokles). Majitelé stráví hledáním v průměru 1 až 3 měsíce.
Rychlost prodeje bytu je dána jeho likviditou. Například dvoupokojový byt v komfortní třídě je likvidnější než třípokojový byt v prestižní oblasti. V souladu s tím bude jednodušší prodat jednopokojový byt než třípokojový.
Vlastnosti alternativních transakcí
Alternativní transakce jsou takové, při kterých se jedna nemovitost prodá a druhá se okamžitě koupí. Nejčastěji jsou do těchto postupů zapojeny tři strany:
- prodávající-kupující – prodá svůj a koupí nový byt;
- kupující – nakupuje nemovitost od kupujícího-prodávajícího;
- prodávající – prodává bydlení kupujícímu-prodávajícímu.
Ve skutečnosti může řetězec zahrnovat další účastníky. V alternativní transakci kupující-prodávající dává svůj byt k prodeji a zároveň hledá novou možnost bydlení. Po nalezení požadovaného předmětu je s prodávajícím uzavřena předběžná kupní a prodejní smlouva, která upřesňuje výši zálohy. Dále jsou podepsány smlouvy s kupujícím a prodávajícím, nejlépe ve stejný den. Poté jsou dokumenty předloženy k registraci a po 7-10 dnech si každý vyzvedne svou kopii. V průměru takové transakce trvají minimálně dva měsíce.
Prodej s hypotékou
Při prodeji bytu s hypotékou se ke koupi a prodeji připojí třetí účastník – věřitelská banka. Pokud má kupující souhlas, prodejní schéma se skládá z následujících fází:
- Uzavření předběžné smlouvy, převod zálohy – jeden den.
- Předání kopií dokladů k bytu kupujícímu. Aby se banka rozhodla.
- Ocenění nemovitosti – vypracování závěru potvrzujícího hodnotu nemovitosti a splnění požadavků věřitele.
- Ověření dokumentace bankou – 5–7 dní. Podpis pojistné smlouvy a hypoteční smlouvy.
- Sepsání hlavní kupní a prodejní smlouvy, předložení balíčku dokumentů k registraci.
V průměru proces trvá 3–4 týdny, ale přesné načasování závisí na bance, protože většinu času zabere kontrola dokumentů a konečné rozhodnutí.
Odpovědi na případné dotazy na téma stavebnictví, nemovitosti, bytové právo a opravy.
Vše, co potřebujete vědět, abyste se stali šťastným majitelem bytu nebo venkovského domu.
V jaké fázi výstavby domu lze nájem pozemku převést do vlastnictví?
Jak vybrat designéra a kolik to stojí?
Povolení ke stavbě domu bylo zamítnuto. Co dělat? Mohu se odvolat?
Kolik obvykle stojí energie na chatě? Na čem to závisí?
Kabelový vstup. co to je? Jak si vybrat?
Proč projekt domu vzniká po etapách? Jaké jsou fáze vytváření projektu?
Stavba stěn domu. Všechny fáze: od A do Z
Jak poznáte, že máte doma problémy s vytápěním?
Nejlepší místa pro stavbu domu podél dálnice Ostashkovskoye
Jaký je rozdíl mezi chalupou a domem a domem od dače?
Můj dům nemá číslo ani adresu. Co dělat?
Jaké záclony zvolit do slabě osvětlených místností?
Jak vybrat správnou kuchyň? Algoritmus krok za krokem
Jak funguje membránový filtr na čištění vody a jak často by se měl měnit?
Jaké typy oken s dvojitým zasklením existují?
Jak chránit nábytek při přepravě (stěhování)?
Jak získat výpis z bytu a registraci na novém místě?
Co jsou termostatické ventily pro přívod vody?
Jak skrýt potrubí v koupelně / WC?
Jaké jsou skutečné náklady při koupi novostavby?
Jak připravit podlahu na laminát?
Co je lepší: koupit novostavbu nebo vedlejší dům?
Jak zaregistrovat dům pod dachovou amnestii?
Jaký je rozdíl mezi LED žárovkami a úspornými žárovkami?
Co je lepší: naše střešní materiály nebo zahraniční?
Jak uplatnit odpočet nemovitosti na náklady na stavební materiál při stavbě domu?
Jak vylepšit dům pomocí dokončovacích prvků?
Většina prodejců venkovských domů má obavy z ceny, za kterou lze jejich nemovitost prodat. Neméně zajímavé je však načasování obchodu.
Samozřejmě můžete využít služeb urgentního prodeje, ale to znamená, že nemovitost bude prodána velmi levně. A vyvstává otázka: kolik času v průměru zabere prodej domu bez výrazných materiálních ztrát?
V tomto článku se podíváme na hlavní fáze transakce a čas strávený na nich.
První fáze: Předprodejní příprava
Tento krok není vždy povinný. Ještě před příchodem prvních návštěv k vám domů je však nutné předem provést předprodejní přípravu a generální úklid. Málokomu se bude líbit neudržovaný majetek a nepořádek uvnitř.
V této fázi jdou často nezkušení prodejci do extrémů. V prvním případě dům a dokumenty jednoduše nejsou připraveny na nákup a prodej. Za druhé nastává opačná situace, kdy se majitelé snaží vše dovést k dokonalosti a provést dokonalou rekonstrukci.
Praxe ukazuje, že obojí je špatně. Důležitá je určitě předprodejní příprava (nebo také „home staging“, jak se mu říká), zvyšuje atraktivitu nemovitosti v očích kupujících, činí ji likvidnější, a tedy i cenově dražší. Příliš drahé opravy , zpravidla nevyplatí – kupující to prostě neberou v úvahu.
Aby nemovitost vypadala atraktivněji, doporučují zkušení realitní makléři provádět kosmetické opravy a čištění. Ve většině případů je to více než dost. Pokud je dům v dobrém stavu (to znamená, že tam lidé žijí), obvykle stačí skrýt vady výzdoby a oprav, provést generální úklid, umýt okna a vyhodit staré věci.
Vážné opravy domu před prodejem jsou nutné pouze v jednom případě – pokud je jeho stav a vzhled opravdu velmi špatný. I zde byste se však měli omezit na minimum: stačí udělat první dojem na potenciální kupce: svěží a světlé stropy, nové jednoduché tapety, natřené ploty a potrubí, dobře upravený pozemek a místní oblast. To vše poskytne požadovaný efekt.
Ze zkušenosti ve většině případů uvedení domu do pořádku nezabere více než jeden den. Pokud jsou nutné kosmetické opravy, lze je provést do 4-5 dnů.
Druhá fáze: Reklama, projekce, jednání
Tato fáze je nejvíce nepředvídatelná z hlediska načasování. Kupující vaší nemovitosti se mohou objevit v den zveřejnění prvního inzerátu nebo se nemusí objevit vůbec. Jak víte, jak dlouho bude trvat prodej vašeho domu?
Můžete využít statistiky transakcí a informace od realitních kanceláří. Podle těchto údajů průměrná doba prodeje nemovitosti závisí především na její ceně: jedná-li se o nemovitost ekonomické třídy, pak je transakce zpravidla uzavřena do 2 – 3 měsíců. Pokud jde o drahé předměty, mohou být uvedeny na trh na rok, dva nebo i déle.
Je možné zkrátit výše uvedené lhůty? Ano, je to možné. První věc, kterou byste měli zkusit, je snížit cenu. Podle odborníků, pokud umístíte nemovitost za cenu 20 % pod tržní cenou, můžete najít kupce doslova ve stejný den.
A takové případy nejsou ojedinělé. I když, upřímně řečeno, většině prodejců se tento nápad vůbec nelíbí. Vždyť 20 procent nákladů na dům je hodně peněz.
Samozřejmě existují i jiné způsoby, jak urychlit prodej – aktivněji inzerovat svou nemovitost a pořádat dražby a využívat další nestandardní techniky. V každém případě, pokud vám prodej domu trvá déle než 3 měsíce, musíte něco udělat. Nyní je trh přesycen nabídkami příměstských nemovitostí – kupujících je výrazně méně než prodávajících. A to znamená – pokud se na obzoru objeví klient – “musíme vzít býka za rohy.”
Zde je také tenká hranice – při vyjednávání je důležité to nepřehánět, „nezahltit“. A samozřejmě nespěchat, nedělat zálohy a zálohy na další nemovitosti, aniž byste dostali platbu za tu starou. Někdy obchody propadnou. To také není nic neobvyklého.
Třetí fáze: Sběr listin
Hlavní věc je, že prodávající potřebuje mít občanský pas pro jednání a také mít po ruce všechny vlastnické dokumenty k domu a pozemku. Ve většině případů se jedná o osvědčení o vlastnictví, výpisy z Jednotného státního rejstříku.
Pokud byla nemovitost zděděna, odpovídající osvědčení, pokud byl dům koupen, kupní a prodejní smlouva.
Nyní o tom, co je nutné k provedení transakce. U ZISZ si musíte objednat katastrální pas a vysvětlení. Vyrábějí se do 10 dnů a tento proces bohužel nelze urychlit. Realitní kanceláře proto doporučují předkládat dokumenty BTI předem. Jejich doba platnosti je 5 let.
Je také nutné inkasovat veškeré účtenky za platby za plyn, elektřinu, bydlení a komunální služby správcovské společnosti (místní správa, SNT, v závislosti na struktuře obce). Dále je potřeba vzít si kopii finančního a osobního účtu a výpis z domovní knihy. Všechny tyto doklady mají platnost 1-2 měsíce a jsou zpravidla vystaveny ihned, v den podání žádosti.
Kromě těchto dokumentů, které jsou potřeba vždy, existují i ty, které jsou nutné v konkrétních situacích. Pokud byla například nemovitost zakoupena během manželství, pak je k jejímu prodeji nutný souhlas manžela nebo manželky. Tento papír podléhá povinnému notářskému ověření.
Příprava souhlasu opatrovnických orgánů trvá mnohem déle. Tento dokument je vyžadován, pokud se mezi majiteli domu na prodej najdou nezletilí. Opatrovnictví funguje v místních obcích a na žádost musíte doložit všechny dokumenty k prodávané nemovitosti. Standardní lhůta pro vydání povolení je 1 týden, ale byly i případy, kdy se vše zdrželo i několik týdnů.
Obecně je seznam dokumentů pro transakci poměrně složité a matoucí téma. V rozsahu, v jakém je někdy nutné pátrat po bývalých majitelích nemovitostí registrovaných v místě bydliště (přesto, že lidé mohou bydlet na druhé straně republiky), musí kupující předložit potvrzení o tom, že prodávající není registrován u psychiatra nebo drogově závislého.
Standardní sběr dokumentů obvykle trvá 3-4 týdny. V některých případech lze tuto lhůtu zkrátit na 2–3 dny (pokud jsou dokumenty ZISZ shromážděny předem, mezi vlastníky nejsou nezletilí). A v jiných případech mohou být lhůty velmi zpožděny, zejména pokud dojde ke ztrátě dokumentů o titulu. Musí být obnoveny.
Čtvrtá fáze: Transakce a registrace
Hlavní fází transakce je podpis smlouvy o koupi a prodeji domu s pozemkem a jeho registrace u státních úřadů. Teprve po všech těchto krocích přechází nemovitost do vlastnictví kupujícího.
Jak dlouho to trvá? Nejprve se strany musí dohodnout na platebním postupu. Na trhu se obvykle používají depozitní schránky. I ve fázi shromažďování dokumentů můžete předem požádat banku o úvěr. Proto budeme předpokládat, že tento případ nevyžaduje čas.
Pro správné sepsání kupní a prodejní smlouvy je lepší kontaktovat notáře nebo právníka, například realitní společnost. Bude to trvat den nebo dva. Zadáte své pasové údaje, adresu a parametry vaší nemovitosti a právníci je jednoduše zadají do počítače, do předem připravené „ryby“ smlouvy.
Samotná transakce: podpis smlouvy a její předložení ke státní registraci se zpravidla provádí za jeden den. Ale samotná státní registrace v Moskvě obvykle trvá 2 týdny. A zatím neexistuje způsob, jak tento proces urychlit.
Pátá etapa: Uvolnění domu a jeho převod na nového majitele
Tato fáze není zákonem upravena, vše je ponecháno na uvážení stran.
Obvykle se kupující a prodávající dohodnou na období 2-4 týdnů. Tato doba stačí na to, aby předchozí majitelé vyndali všechny své věci a opustili prodaný dům. Zároveň probíhá proces jejich propuštění do předchozího bydliště.
Lhůty mohou být kratší (dům je prázdný, nikdo v něm nebydlí a majitel je přihlášen na jiné adrese) – klíče pak můžete předat ještě ten samý den, kdy přijdou registrační doklady. Lhůty mohou být delší, pokud se provádí složitá alternativní transakce, kde všichni účastníci musí mít čas se rozptýlit k různým objektům.
Pokud bývalý majitel domu peníze dostal, ale s vystěhováním nespěchá (což bohužel není neobvyklé), odborníci radí nastolit otázku nájemného. Říkají, teď už to není váš prostor – zaplaťte prosím peníze za jeho používání.
Obvykle taková nápověda stačí k zamyšlení prodejce, který náhodou „zapomněl vyndat svou starou oblíbenou pohovku a stolek“. Pokud předchozí majitel tvrdošíjně odmítá opustit svůj starý domov, měli byste kontaktovat orgány činné v trestním řízení.
