Jedna z prvních otázek, kterou je třeba vyřešit před koupí bytu: bude toto bydlení v novostavbě nebo na sekundárním trhu? Podle odborníků z Banki.ru je v roce 2023 sekundární trh žádaný. Vysvětluje to růst cen bydlení v novostavbách, zatímco byty na sekundárním trhu během roku téměř nezdražily. Řekneme vám, jak si vybrat a bezpečně koupit ojetý byt.
V tomto textu se podíváme na to, jak pořídit přeprodejní bydlení bez hypotéky. O tom, jak koupit nemovitost na úvěr v roce 2023, jsme psali dříve.
Krok 1. Vyberte pouzdro
Nejprve se musíte rozhodnout o parametrech bytu:
- maximální náklady;
- počet pokojů a plocha;
- okres města;
- počet podlaží domu, stavební materiály;
- stav bytu (vyžaduje/nevyžaduje rekonstrukci; dostupnost nábytku a spotřebičů).
S hledáním bytu můžete začít procházením inzertních stránek a/nebo kontaktováním realitní kanceláře. Pokud se rozhodnete důvěřovat realitním kancelářím, připravte se na dodatečné náklady.
Za výběr vhodné varianty, pomoc při přípravě dokumentů, podporu v MFC, jednání s vlastníky, právní podporu transakce atd. si agentury zpravidla účtují pevnou částku a procento z ceny nemovitosti . Ceny se v různých regionech liší. Například v Jekatěrinburgu mohou služby realitní kanceláře stát 40 tisíc rublů + 1 % z ceny bytu, v Moskvě – 1,5–3 % z ceny nemovitosti, ale ne méně než 170–200 tisíc rublů.
Pokud si vybíráte bydlení sami, můžete ušetřit na některých službách realitní kanceláře.
Mluvili jsme podrobně o tom, jak zkontrolovat byt na trhu dalšího prodeje před nákupem. Právní firmy a agentury mají také takové služby, jejich náklady začínají od 5 tisíc rublů.
Všechny byty je potřeba pečlivě prohlédnout, podívat se do každé místnosti, doporučují odborníci.
„Byt může mít skrytou vadu, která není hned patrná – netěsnost v koupelně nebo stropu nebo poškozené elektrické rozvody. Je důležité, aby si kupující byt před koupí pečlivě prohlédl, aby zjistil případné nedostatky,“ říká Vasilij Sosnovskij, partner advokátní kanceláře Genesis.
Krok 2. Kontrola bytu
I když jste si objednali právní prohlídku vašeho domova u specialistů, nebylo by zbytečné se ujišťovat, že všechny dokumenty prodejce jsou v pořádku. Vyžádejte si pasy všech vlastníků (jsou-li mezi nimi nezletilí, rodné listy), porovnejte údaje s informacemi z dokladů o nemovitostech (potvrzení o zápisu vlastnictví, výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, kupní a prodejní smlouva atd.). ).
Požádejte o výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, abyste se ujistili, že na nemovitosti nejsou žádná břemena.
Budete také potřebovat osvědčení o obyvatelích ve formuláři 12 (lze jej získat od pasového úřadu, správcovské společnosti, HOA nebo MFC) – abyste se ujistili, že v prodávaném bytě není v době transakce nikdo registrován. a nejsou zde žádní „dočasní“ obyvatelé (například v armádě nebo ve výkonu trestu).
Požádejte o vysvětlení a půdorys. Ukáží umístění nosných stěn, místností, příček, oken, dveří. Díky těmto dokumentům si můžete ověřit, zda byla přestavba provedena a zda byla formalizována v souladu se zákonem.
Nezapomeňte požádat svého manžela o souhlas s prodejem bytu, pokud byl zakoupen během manželství. Pokud manžel nebo manželka nedají souhlas, budou moci transakci v budoucnu napadnout, protože majetek je považován za společně nabytý.
Situace, kdy není vyžadován souhlas:
- bydlení zakoupené před manželstvím;
- bydlení zdědil jeden z manželů;
- bydlení bylo privatizováno během manželství, ale jeden z manželů privatizaci odmítl;
- mezi manžely je uzavřena manželská smlouva, podle které bydlení náleží pouze jednomu z nich.
Pokud si manželé koupili byt společně a následně se rozvedli, požádejte o notářsky ověřenou dohodu o rozdělení majetku nebo manželskou smlouvu.
Pokud je prodejce starší nebo máte pochybnosti o jeho duševním zdraví, musíte požádat o doložení lékařských potvrzení z psychoneurologických a protidrogových klinik. V opačném případě, pokud se po transakci ukáže, že prodejce je nekompetentní, bude se to moci pokusit napadnout on sám, příbuzní nebo opatrovníci.
Dalším důležitým bodem je zkontrolovat, zda prodávající při koupi tohoto bytu použil mateřský kapitál (to zjistíte žádostí o potvrzení ze sociálního fondu). Pokud se použije, měly by být dětem přiděleny podíly. V tomto případě bude prodávající potřebovat k prodeji povolení od opatrovnických orgánů.
Krok 3. Smlouvejte
Majitelé při prodeji bytu většinou zahrnou do ceny i možnost vyjednávání. Bohužel neexistuje žádný osvědčený způsob, jak přesně získat slevu. Pokud najdete několik možností, které se vám líbí, a mezi nimi je příznivější cena, měli byste o tom informovat prodejce.
Můžete také pojmenovat částku, kterou jste ochotni utratit, a dát majiteli bytu čas na rozmyšlenou. Nemlčte, pokud vidíte objektivní důvody pro slevu: vadná instalace, nerovné podlahy/stěny atd.
Krok 4. Uzavřeme předběžnou dohodu
Když jste se rozhodli pro předmět koupě a dohodli se s prodávajícím na ceně, je čas přejít k sepsání předběžné kupní a prodejní smlouvy. Toto je prohlášení o záměru uzavřít primární smlouvu.
Předběžná dohoda musí specifikovat:
- podrobný popis bytu, adresa, katastrální číslo;
- lhůta pro uzavření hlavní smlouvy;
- cena objektu (není to povinná, ale doporučená podmínka).
Ve stejné fázi prodávající skládá zálohu nebo zálohu na cenu nemovitosti. Kauce potvrzuje úmysl stran uzavřít obchod a je zahrnuta v celkových nákladech na bydlení. Pokud dojde ke zrušení transakce vinou kupujícího, záloha zůstává prodávajícímu. Pokud je to chyba prodávajícího, musí být záloha vrácena ve dvojnásobné výši. V případě vzájemné dohody se záloha vrací jednorázově.
Pojem záloha v občanském zákoníku neexistuje, ale používá se ještě častěji než záloha. Záloha nezavazuje strany transakce, ale je zálohovou platbou. Podmínky vrácení nebo zadržení jsou uvedeny v předběžné dohodě.
Krok 5. Podepište hlavní smlouvu a zaregistrujte transakci
Smlouvu lze sepsat za pomoci realitního makléře, právníka, notáře nebo sami (řekli jsme vám, jak na to). Smlouva musí obsahovat:
- údaje prodávajícího a kupujícího;
- předmět smlouvy (adresa, plocha, počet místností, k.ú.);
- přítomnost nebo nepřítomnost věcných břemen;
- náklady na nemovitost;
- termín a způsob platby.
Kupní a prodejní smlouva je ověřena notářem v těchto případech:
- ;
- mezi stranami transakce jsou nezletilí nebo nezpůsobilí (opatrovníci);
- transakce se provádí prostřednictvím proxy;
- je uzavřena smlouva o doživotní rentě.
Spolu se smlouvou je potřeba sepsat a podepsat předávací a akceptační list, který zaznamenává stav nemovitosti.
Dohoda i akt jsou sepsány a podepsány ve třech vyhotoveních (jedno pro každou ze stran a jedno pro Rosreestr). Dále je třeba smlouvu zaregistrovat u Rosreestr, nejjednodušší způsob, jak to udělat, je prostřednictvím MFC, proces trvá až 10 pracovních dnů.
Kromě smlouvy a listiny budete muset předložit cestovní pasy, doklad o vlastnictví prodávajícího (předchozí kupní a prodejní smlouva, darovací smlouva, renta, potvrzení o dědictví atd.), výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, potvrzení o registraci, povolení od opatrovnického orgánu (je-li to nutné), potvrzení o zaplacení cla.
Státní poplatek za registraci vlastnických práv je 2 333.35 rublů. Od placení jsou osvobozeny preferenční kategorie Rusů, včetně veteránů XNUMX. světové války, Hrdinů Sovětského svazu, Hrdinů Ruské federace, chudých atd. Celý seznam je uveden v čl. XNUMX Daňový řád Ruské federace.
Peníze v transakcích s nemovitostmi lze převádět různými způsoby. Nejběžnější možnosti:
- platba v hotovosti po registraci v MFC;
- bezpečnostní schránka – peníze jsou do ní vloženy v hotovosti, prodejce získá přístup po registraci transakce společností Rosreestr;
- Akreditiv je v podstatě online skříňka. Banka po zaregistrování transakce převede peníze prodávajícímu na jím uvedené údaje.
Krok 6. Získejte daňový odpočet
Při koupi bytu může nový majitel uplatnit daňový odpočet – 13 % z 2 milionů rublů (i když byl byt dražší). Odpočet náleží těm, kteří jsou oficiálně zaměstnáni a platí daně.
Daňovou slevu lze přijmout v příštím roce za předchozí v jediné částce (maximálně však do výše zaplacené daně z příjmu) nebo měsíčně (v tomto případě účetní oddělení nesrazí 13 % z daně z příjmů fyzických osob zaměstnance, dokud není vybrána částka srážky).
V tomto materiálu jsme podrobně hovořili o tom, jak získat daňový odpočet za byt.
n nttt nttt nttt nt”,”obsah”:”tt
ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt
Je jednodušší koupit nemovitost na sekundárním trhu bez dodatečných kontrol, ale to je nebezpečné.
Po koupi se může ukázat, že existují věcná břemena, dluhy za služby nebo příbuzní, kteří mohou byt novému majiteli vzít.
Irina Kryžiminská
přišel na to jak
zkontrolovat byt
Abyste se ujistili, že po koupi nebudou problémy s bydlením, potřebujete právní kontrolu bytu.
Kompletní kontrolu provádí realitní makléř nebo notář. Pokud se ale rozhodnete sepsat smlouvu bez realitní kanceláře, budete si moci některé dokumenty zkontrolovat sami
Zjistěte, kdo prodává bydlení
Když je dům koupen nebo pořízen na hypotéku během manželství, manžel vlastníka získává právo na část bytu. Při prodeji bytu musí dát notářsky ověřený souhlas s transakcí.
Souhlas manžela není nutný, pokud prodávající nemovitost obdržel jako dědictví, darem nebo ji privatizoval. Další doklad se nevyžaduje při podpisu smlouvy o rozdělení společně nabytého majetku nebo předmanželské smlouvy.
Můžete si koupit byt i bez souhlasu manžela, ale je to riskantní. V EGRN bude značka, že souhlas nebyl odeslán na Poštu.
To znamená, že byt může převzít manžel předchozí majitelky. I bývalí manželé či manželky se mohou do 3 let po rozvodu domáhat své části majetku.
Svůj rodinný stav můžete zjistit na straně 14 cestovního pasu prodejce. Pokud je rozvedený, musíte zajistit, aby váš bývalý manžel neměl právo na bydlení. K tomu si vyžádají informace od 3AGCE a zjistí, zda byl byt zakoupen během manželství.
do 3
let starý
po rozvodu bývalý manžel
vlastník bytu může
žalovat část bytu
Zkontrolujte si byt přes web Pocpeectra
Prostřednictvím webových stránek státní evidenční služby zkontrolují, zda na bytě není zástavní právo, nemovitost není zastavena nebo zastavena.
Výpisy z Jednotného státního rejstříku jsou poskytovány podle adresy nebo čísla katastru na webu Pospeistr. Katastrální číslo nemovitosti si můžete ověřit na adrese online na stejném webu.
Na základě výpisu z EGRN o hlavních charakteristikách bytu kontrolují:
1. Aspekty. Před nákupem se provádí kontrola bytu na zatčení při koupi nemovitosti k dalšímu prodeji. Majitel nemá právo byt prodat.
2. Věcná břemena. Byt je prověřován na věcná břemena, jako je hypotéka nebo nájem. Bydlení s hypotékou se prodává pouze se souhlasem banky. Nový majitel musí zůstatek úvěru uhradit bance.
3. Všichni majitelé bytu, včetně nezletilých vlastníků. Pokud je jeden z vlastníků domu nezletilý, pak lze nemovitost prodat pouze se souhlasem opatrovnických a opatrovnických orgánů.
4. Důvody, za kterou prodávající byt obdržel.
Pokud by například prodejce bytu nedávno zdědil, hrozí, že se objeví dědicové, kteří nemovitost odeberou. Své právo na byt může příbuzný napadnout do deseti let poté, co se o svém dědickém právu dozvěděl.
5. V certifikátu jsou také uvedeny technické vlastnosti bytu: oblast, účel provozovny, přesnou adresu.
Dříve si prodávající musel pořizovat výpisy ze Státního katastru nemovitostí a Státního rejstříku práv. Nyní jsou tyto dokumenty nahrazeny výpisem z Jednotné státní evidence nemovitostí
Zdroj: https://www.kvartirant.ru/
10 let
příbuzní mohou
zpochybnit své právo
byt
Kupujte nemovitost bez rizika
„Etazhi“ vrátí celou částku transakce, pokud je dům nebo byt zpochybněn bývalými vlastníky nebo příbuznými
Na webu Pospeistra vydávají další prohlášení – o převodu práv k bytu.
Osvědčení o převodu práv k nemovitosti nutné se ujistit, že prodávající nezamlčel údaje o spoluvlastnících, předchozích vlastníkech nemovitosti a délce vlastnictví bytu.
Doba platnosti výpisů z EGRN není omezena, ale banky a notáři požadují, aby certifikát v době uzavření transakce nebyl delší než měsíc.
V prohlášení o převodu práv k nemovitosti jsou uvedeni všichni bývalí vlastníci nemovitosti. Uvádějí také, jak nemovitost přijali: koupili, dostali darem nebo dědictvím. Pokud má někdo podíl na bytě, bude tento údaj v osvědčení
Foto: https://rosreestroline.ru
stojí za to získat výpis
EGRN
3 vyžádejte si dokumenty od prodejce
Pokud na bytě nejsou žádné zástavy nebo věcná břemena, neznamená to, že kontrola právní čistoty bytu před koupí je dokončena. Musíte také zkontrolovat dokumenty poskytnuté prodejcem.
Technický list
Certifikáty pro byty byly vydávány do roku 2017. Pokud byl dům postaven před rokem 2017, je potřeba si tento doklad vyžádat od vlastníka bytu. Pomocí něj kontrolují rozlohu a dispozice bytu. Data se musí shodovat s informacemi z výpisu EGRN.
Pokud byl dům postaven po roce 2017, informace o ploše a dispozičním řešení je třeba vyžádat od ZISZ. BTI vytváří technické plány prostřednictvím MFC.
Dříve se plocha bytu počítala s balkonem. Nyní není balkon zahrnut do celkové plochy. Z tohoto důvodu se mohou údaje v technickém pasu lišit od oblasti ve výpisu z EGRN. Dispozice se také může lišit, pokud majitel bytu přemístil stěny nebo dveře, ale nezměnil osvědčení o registraci.
Nemůžete prodat byt s nelegálními úpravami. Pokud přestavba poruší technické normy, například se přesunula kuchyně na místo ložnice, může být byt rozhodnutím soudu odebrán a prodán v dražbě.
Majitel může byt prodat až poté, co zlegalizuje dispozice a zanese aktuální informace do dokumentů.
