Převod vlastnických nebo jiných práv k pronajaté věci není důvodem k ukončení smlouvy.
Předmětem nájmu může být jakýkoli majetek (věci), který neztrácí své přirozené vlastnosti: pozemky, přírodní objekty, podniky a jiné majetkové komplexy, budovy, stavby, zařízení, vozidla atd.
Primární význam pro každou smlouvu mají její podstatné náležitosti, neboť ji lze považovat za uzavřenou pouze tehdy, dojde-li mezi stranami k dohodě ve formě požadované zákonem o všech podstatných náležitostech smlouvy.
Ve vztahu k nájemní smlouvě např zásadní podmínkou to je pronájem objektu. Nájemní smlouva musí nutně obsahovat údaje, které umožňují definitivně stanovit jako předmět nájmu nemovitost, která má být na nájemce převedena (složení nemovitosti, její umístění apod.). V opačném případě může být nájemní smlouva na žádost jedné ze stran uznána za neuzavřenou.
Pronajímatelem nemovitosti na základě nájemní smlouvy může být její vlastník nebo jiná osoba, která má ze zákona nebo na základě smlouvy s vlastníkem právo s nemovitostí nakládat. Pronajímatel je tedy ten, kdo má právo s příslušným majetkem nakládat. Toto právo má především vlastník, protože vlastnictví zahrnuje pravomoc nakládat s majetkem.
Taková práva mají ze zákona např. subjekty práva hospodářského řízení – státní a obecní jednotkové podniky. Pravda, nemovitost mohou pronajímat pouze se souhlasem majitele nebo na jeho příkaz.
Pokud jde o předměty provozního řízení, státní podnik může vystupovat jako pronajímatel státního majetku (movitého i nemovitého) pouze se souhlasem vlastníka a instituce v žádném případě nemá právo svěřený majetek pronajímat. k ní, jakož i majetek jí nabytý na úkor finančních prostředků přidělených instituci podle odhadu. Instituce může zároveň vystupovat jako pronajímatel majetku, který nabyla s příjmy získanými v důsledku podnikatelské činnosti povolené institucí v souladu s jejími ustavujícími dokumenty.
Státní majetek patřící do majetku ustavujících subjektů Ruské federace, jakož i obecní majetek, musí být pronajímán způsobem stanoveným právním aktem příslušného ustavujícího subjektu Ruské federace, a pokud takový právní předpis neexistuje, zákon definující orgán oprávněný pronajímat určený majetek, rozhodčí a soudní praxe uznává za vhodné příslušné výbory pro správu nemovitostí.
Nájemcem je zájemce o převzetí nemovitosti do užívání. Zákon na něj zpravidla neklade žádné zvláštní požadavky.
Požadavky na formu nájemní smlouvy se scvrkají na to, že smlouva, na jejímž základě právnická osoba vystupuje jako pronajímatel nebo nájemce, musí být uzavřena písemně. Jsou-li smluvními stranami nájemní smlouvy s výjimkou nemovitostí občané, vyžaduje se povinná písemná forma pouze při uzavření smlouvy na dobu delší než jeden rok. Zde si můžeme všimnout rozdílu mezi požadavky na formu nájemní smlouvy uzavírané mezi občany a obecným pravidlem upravujícím formu obchodů mezi občany, podle kterého musí být takové obchody uzavřeny písemně, pokud jejich výše přesahuje alespoň desetinásobek minimální mzdu stanovenou zákonem, a to pouze v zákonem stanovených případech, bez ohledu na výši transakce. Smlouva o pronájmu nemovitosti, jako každá transakce s nemovitostmi, podléhá státní registraci, ale pouze pokud je uzavřena na dobu delší než jeden rok.
Zvláštním způsobem je upravena forma nájemní smlouvy, která počítá s následným převodem vlastnického práva k této nemovitosti na nájemce. Tyto smlouvy musí být uzavřeny ve formě stanovené pro kupní a prodejní smlouvu na příslušnou nemovitost. Zvláštní požadavky stanoví zákon pro prodej nemovitostí a prodej podniků. Podstata těchto požadavků spočívá v tom, že smlouva o nájmu nemovitosti se uzavírá písemně sepsáním jednoho dokumentu podepsaného stranami, je-li předmětem prodeje podnik, inventarizační listina, rozvaha, nezávislý auditor Ke smlouvě musí být přiložen názor na složení a hodnotu podniku a také seznam všech dluhů.
Zákon může stanovit smluvní termíny ve vztahu k některým druhům nájmu nebo pronájmu určitých druhů majetku. V tomto případě, bez ohledu na to, zda strany ve smlouvě určily nějakou dobu nájmu, bude uplynutím zákonné lhůty nájemní smlouva považována za ukončenou.
Cena nájemní smlouvy (nájemné) lze poskytnout jak ve vztahu k celému pronajatému majetku jako celku, tak ve vztahu ke každé jeho hlavní části. Kodex stanoví následující formy pronájmu: určité platby v jednorázové částce, prováděné pravidelně nebo současně; stanovený podíl produktů, ovoce a příjmů získaných v důsledku užívání majetku; některé služby poskytované nájemcem pronajímateli; uložit nájemci smlouvou stanovené náklady na zhodnocení pronajaté věci.
Obsah nájemní smlouvy
Hostinský v souladu s uzavřenou smlouvou povinen:
1. Poskytnout nájemci nemovitost ve stavu, který odpovídá podmínkám nájemní smlouvy a účelu nemovitosti. Stav převáděné nemovitosti musí určit nájemní smlouva. Pokud se tak nestane, je stav nemovitosti určen jejím účelem. Nemovitost se pronajímá spolu s veškerým příslušenstvím a souvisejícími dokumenty (technický pas, certifikát kvality atd.).
Nemovitost je nutné pronajmout ve stanovené lhůtě. Tato doba je uvedena v nájemní smlouvě. Nebyla-li lhůta převodu stanovena smlouvou, musí být nemovitost převedena v přiměřené lhůtě.
Povinnost zajišťovat řádný stav nemovitosti platí po celou dobu nájmu, i když nemovitost přechází na nájemce zpravidla krátce po uzavření smlouvy.
Obecně platí, že pronajímatel odpovídá za všechny vady převáděného majetku, s výjimkou těch, které:
a) dohodnuté pronajímatelem při uzavírání smlouvy;
b) nájemci předem známé;
c) musí zjistit nájemce při prohlídce nemovitosti při uzavření smlouvy.
Za nedostatky pronajatého majetku v ohrožení odpovídá nájemce.
2. Upozornit nájemce na všechna práva třetích osob k pronajatému majetku.
Zákon neobsahuje výčet práv třetích osob, na jejichž existenci musí pronajímatel nájemce upozornit. Říká pouze, že se jedná o práva vlastnická, že patří třetím osobám a že mezi ně patří mimo jiné věcná břemena a zástavní práva.
3. Větší opravy pronajatého majetku provádět na vlastní náklady, pokud zákon, jiné právní úkony nebo nájemní smlouva nestanoví jinak.
Většími opravami se rozumí takové uvedení hlavních částí pronajatého majetku do původního stavu, bez kterého jej nelze používat k určenému účelu. Lhůta pro provedení těchto oprav musí být stanovena smlouvou. Není-li stanoveno, provádí se v přiměřené lhůtě.
Opravy musí být provedeny na náklady pronajímatele a jeho sil nebo sil jím přitahovaných osob.
4. Uhradit nájemci náklady na neoddělitelná zlepšení provedená se souhlasem pronajímatele a na náklady nájemce, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak. Neoddělitelná vylepšení jsou taková vylepšení, která nelze oddělit, aniž by na věci vznikla škoda v jakékoli výši.
Nájemce je povinen:
1. Užívat pronajatý majetek v souladu s podmínkami nájemní smlouvy, a pokud takové podmínky nejsou ve smlouvě stanoveny, pak v souladu s účelem nemovitosti. Nájemce musí nemovitost užívat sám.
2. Platit poplatky za užívání nemovitosti včas. Výši, postup, podmínky a termíny placení nájemného určuje smlouva. Pokud výši, postup a podmínky placení nájemného stanoví nějaký regulační akt, pak musí dohoda na něj obsahovat odkaz.
3. Po ukončení nájemní smlouvy vraťte pronajímateli nemovitost ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení nebo ve stavu stanoveném smlouvou.
Požadavky na stav nemovitosti vrácené nájemcem jsou stejné jako na převod nemovitosti pronajímatelem v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou. Spolu s nemovitostí musí být pronajímateli odevzdáno veškeré její příslušenství a související doklady, které nájemce dříve obdržel. Stav vráceného majetku může být stanoven smlouvou. Na takové vrácení mohou být zvláštní požadavky, například podmínka, že prostory musí být vráceny pouze po větších opravách.
4. Udržovat pronajatý majetek v dobrém stavu, provádět běžné opravy na vlastní náklady a nést náklady na údržbu nemovitosti, pokud zákon nebo nájemní smlouva nestanoví jinak.
Aktuální opravy znamenají odstranění vad majetku, které nejsou spojeny s výměnou hlavních součástí.
Udržování majetku v dobrém stavu je třeba odlišovat od běžných oprav, tedy údržby, která umožňuje majetek kdykoliv užívat. V tomto případě hovoříme o fyzickém stavu pronajaté nemovitosti, kterou lze udržovat bez zastavení jejího zamýšleného užívání.
5. Bez souhlasu pronajímatele nepředávejte pronajatý majetek do podnájmu, nepřevádějte svá práva a povinnosti z nájemní smlouvy na jinou osobu, nepřevádějte nemovitost do bezplatného užívání a nezastavujte nájemní práva.
Odpovědnost nájemce a pronajímatele vychází z obecných ustanovení a závisí především na tom, která z povinností jimi byla porušena. Pokud například pronajímatel nesplní povinnost upozornit nájemce na všechna práva třetích osob, má tento právo požadovat snížení nájemného nebo ukončení smlouvy a náhradu škody.
Podnájemní smlouva může nájemce uzavřít s třetí osobou (podnájemcem) pouze se souhlasem pronajímatele. Doba trvání podnájemní smlouvy nesmí překročit dobu trvání hlavní nájemní smlouvy. Pro podnájemní vztahy platí pravidla o nájemních smlouvách.
Předčasné ukončení nájemní smlouvy má za následek ukončení podnájemní smlouvy uzavřené podle ní. Podnájemce však v tomto případě získává právo požadovat od pronajímatele v hlavní nájemní smlouvě za nemovitost, která byla v jeho užívání v souladu s podnájemní smlouvou, ve zbývající době podnájmu a za podmínek odpovídajících ukončenému nájemní smlouva.
Zákoník specifikuje důvody pro předčasné ukončení smlouvy na žádost pronajímatele i nájemce. Uvedené důvody výpovědi smlouvy mají zpravidla charakter dešifrování pojmu „podstatné porušení smlouvy“ ve vztahu k nájemním vztahům. Tak, pronajímatel může požadovat předčasné ukončení smlouvy, pokud:
- nájemce užívá nemovitost s podstatným porušením podmínek smlouvy nebo účelu nemovitosti nebo s opakovaným porušováním;
- výrazně znehodnocuje nemovitost;
- nezaplatí nájemné více než dvakrát za sebou po uplynutí lhůty splatnosti stanovené smlouvou.
Nájemce má právo obrátit se na soud s nárokem na předčasné ukončení smlouvy v těchto případech:
- pronajímatel mu neposkytne pronajatou věc nebo zasahuje do užívání věci v souladu se smlouvou nebo účelem této nemovitosti;
- nemovitost se v důsledku okolností, za které nájemce neodpovídá, ukáže jako nezpůsobilá k užívání;
- pronajímatel nesplní povinnost provést větší opravy;
- věc má vady bránící jejímu užívání, za které odpovídá pronajímatel.
Nájemní smlouva může na žádost jedné ze stran stanovit i jiné důvody pro předčasné ukončení.
V souladu s platnou právní úpravou nájmu má pronajímatel právo po skončení smlouvy smlouvu obnovit.
Nájemce, který řádně plnil své povinnosti, má po skončení nájemní smlouvy za jinak stejných okolností přednostní právo před ostatními osobami na obnovení smlouvy.
Je-li nájemní smlouva uzavřena s třetí osobou za stejných podmínek, má starý nájemce právo žalovat pronajímatele a na podporu svých tvrzení předložit doklady potvrzující úmysl pronajímatele pronajmout nemovitost, kterou dříve pronajal jinému nájemci. ho na základě smlouvy, která vypršela. Žalobce navíc musí prokázat, že neporušil podmínky nájmu a souhlasit s obnovením nájmu za podmínek, za kterých pronajímatel uzavřel nebo zamýšlel uzavřít nájemní smlouvu s druhým nájemcem.
Zvláštní pozornost si zaslouží otázka zpětného odkupu pronajatého majetku. Zákoník stanoví, že podmínku koupě pronajaté věci po uplynutí doby nájmu nebo před jejím uplynutím, za předpokladu, že nájemce zaplatí celou kupní cenu stanovenou smlouvou, může zajistit nejen nájemní smlouva dohodou, ale i zákonem.
Příkladem zpětného odkupu majetku na základě zákona nebo smlouvy může být rozšířená skutečnost, že obchodní organizace vznikly při privatizaci prostor, které si pronajaly do vlastnictví.
