Pronájem vlastního bytu je pro mnoho občanů jedním z významných zdrojů příjmů. Ne každý si dnes může dovolit pořídit si vlastní bydlení, v tomto případě je pronájem obytného prostoru dobrou možností, jak si přivydělat. A aby jejich vlastní nemovitost byla zisková a nedělala z nich bolehlav, musí být každý majitel ostražitý a sepsat nájemní smlouvu, aby nespadl do pasti podvodníka.
Obsah
- Je možné pronajmout byt bez nájemní smlouvy?
- Jaká odpovědnost je poskytována za pronájem bytu bez smlouvy?
- Jaká práva má nájemce?
- Rizika při pronájmu bytu bez nájemní smlouvy
Je možné pronajmout byt bez nájemní smlouvy?
Když člověk plánuje pronajmout vlastní bydlení, první otázka, která v tomto případě vyvstává, je, zda je možné pronajmout byt bez uzavření nájemní smlouvy. Je poměrně obtížné jednoznačně odpovědět, protože v naší legislativě neexistuje jasný zákaz pronájmu bydlení bez oficiální smlouvy.
Podle článku č. 674 občanského zákoníku Ruské federace musí být smlouva sepsána písemně. Pokud žádný neexistuje, pak viník v případě nároku nemůže nést odpovědnost. Jinými slovy, všechny potvrzení o přijetí peněz, platby za komunální služby, akty o převzetí a převodu bytů, šeky na částečné opravy nejsou důkazy u soudu. V důsledku toho, pokud došlo k poškození majetku nebo byly pronajímateli vyplaceny peníze několik měsíců předem a neexistuje žádná písemná dohoda, nebude možné získat náhradu škody.
Kromě toho, pokud je bydlení pronajímáno na dobu delší než jeden rok, pak by tato dohoda měla být zaregistrována u Rosreestr jako věcné břemeno k nemovitosti. Bez dohody je téměř nemožné tuto podmínku splnit. No, pokud byla mezi stranami uzavřena dohoda, že byt se pronajímá na dobu až 1 roku, pak se v tomto případě obejdete bez písemné smlouvy.
Jaká odpovědnost je poskytována za pronájem bytu bez smlouvy?
Majitelé domů dnes poměrně často pronajímají byt, aniž by sepsali příslušnou smlouvu. Takové jednání je nezákonné a může majiteli hrozit mnoha problémy, konkrétně:
- Nečekaná návštěva daňových úřadů. V tomto případě je zaručena pokuta. Stojí za zmínku, že téměř všichni pronajímatelé dříve nebo později čelí tomuto problému;
- Způsobí-li nájemce na nemovitosti škodu, může pojišťovna ze zákona odmítnout zaplatit, protože majitel nemá smlouvu potvrzující, že v bytě někdo bydlel. A pokud byli sousedé zaplaveni, pak bude muset nedbalý pronajímatel zaplatit škodu;
- Odmítnutí nájemníků platit nájem. V tomto případě, jak je popsáno výše, soudní řízení nepřinese výsledky, protože vlastník nemá v rukou uzavřenou dohodu;
- Pokud má pronajímaný byt hypotéku a smlouva s bankou obsahuje klauzuli o zákazu převodu bydlení do dočasného užívání na třetí osoby, pak má banka plné právo byt z důvodu porušení smlouvy odebrat. Nebo jděte jinou cestou, požadujte plnou úhradu hypoteční nemovitosti před koncem smlouvy.
Jak je ze všeho výše patrné, pro majitele domu bude mnohem snazší formálně uzavřít dohodu s lidmi, kterým byt pronajímá. Následně předložit doklady příslušným úřadům a zaplatit daň. To vám ušetří mnoho problémů a udržíte si zdravý spánek.
Jaká práva má nájemce?
Veškeré vztahy mezi nájemcem a vlastníkem se řídí nájemní smlouvou. Pokud byla smlouva sepsána v době vypořádání, musí strany sepsat všechny podrobnosti této dohody, a to:
- Počet návštěv majitele a za jakých podmínek může vstoupit do bytu;
- Vše, co souvisí s aktuálními opravami v bytě;
- Platba účtů a v jakém případě může majitel zvýšit cenu pronájmu;
- doba pronájmu bydlení;
- Úhrada škod způsobených třetím osobám;
- Možnost sdílení;
- Za jakých podmínek je smlouva vypovězena a jak dlouho dopředu musí majitel nájemci své záměry oznámit.
Pokud je nájemní smlouva sepsána písemně a jsou v ní uvedeny naprosto všechny podrobnosti, nemusí se nájemce obávat. Někdy ale majitel domu nabídne pronájem bytu bez formální dohody. V tomto případě, i kdyby bylo jednání vlastníka nemovitosti nezákonné, je téměř nemožné prokázat váš případ soudní cestou. Protože k ústní dohodě se u soudu nepřihlíží.
Rizika při pronájmu bytu bez nájemní smlouvy
Pokud jste se rozhodli pronajmout bydlení nájemníkům bez nájemní smlouvy, pak byste měli pamatovat na několik jednoduchých pravidel, aby tato nemovitost přinášela peníze a ne bolesti hlavy.
Přátelé a kolegové: Přísně se nedoporučuje nechat tento kontingent žít. Takoví lidé se zpravidla neustále opožďují s nájmem a můžete úplně zapomenout na to, že budete šetřit s věcmi majitele. Využitím toho, že mezi pronajímatelem a nájemcem panují přátelské vztahy, riskuje majitel nejen svůj klid a narušený vztah s přítelem, ale i to, že zůstane bez peněz.
Podnájem: Jeden z nejoblíbenějších schémat podvodníků. Pronajměte si dům od majitele a pronajměte jej dalším lidem, přičemž vyděláte slušné množství peněz. Aby k tomu nedošlo, musí pronajímatel uzavřít dohodu a obsahovat samostatnou klauzuli o zákazu podnájmu. Jinak vás místo peněz za nájem bude bolet hlava, odrbané nervy a pokuta od příslušné služby.
Neplacení za ubytování: Tato situace může nastat v následujících případech. Pokud majitel nemá v ruce formální nájemní smlouvu. Nebo nájemníci zaplatí za ubytování o měsíc později. V tomto případě není možné při absenci dohody prokázat vinu a požadovat náhradu škody po nájemci.
Škoda na majetku: Někdy mohou nájemníci poškodit věci, které jsou v pronajatém bytě. A pokud neexistuje žádný dokument upravující vztah mezi vlastníkem a nájemníky, pak budou důsledky smutné.
Abychom se vyhnuli takovým potížím a mohli klidně spát, je nutné k nájemní smlouvě přiložit akt o převzetí a převodu nemovitosti. Nejsprávnější by bylo udělat popis všech věcí, které byly v bytě při převodu na dočasné obyvatele. Stejná dohoda bude bezprostředně upravovat otázky náhrady v případě škody.
Pokud bude mít vlastník nemovitosti tento doklad v ruce, pak v případě poškození nemovitosti bude nájemce povinen uhradit náklady na poškozenou věc v souladu se smlouvou. No, pokud byla dohoda ústní, utrpí pronajímatel ztráty za předpokladu, že nájemníci odmítnou nahradit způsobenou škodu.
Nájemce i pronajímatel musí pochopit, že oficiálně uzavřená dohoda je pro obě strany zárukou proti nepříjemným překvapením.
Kolem problematiky pronajímání bytů koluje řada mýtů, které se při nesprávném sepsání či absenci smlouvy stávají velmi reálnými důsledky pro vlastníky i dočasné obyvatele.
Nájem bytu je velmi častým smluvním typem a z hlediska zákona je správné nazývat jej komerčním pronájmem bydlení.
Smluvními stranami jsou pronajímatel (osoba pronajímající nemovitost) a nájemce (osoba, která nemovitost pronajímá).
Na první pohled se vše zdá jednoduché: najít vhodnou variantu, dohodnout se s nájemníky na platbě, podmínkách a pravidlech užívání své nemovitosti a získat z nemovitosti příjem. Ale právě v tomto případě stojí vlastník před otázkou: má uzavřít písemnou smlouvu? A tady majiteli přichází na mysl pár každodenních poznatků, které říkají: bez smlouvy je to jednodušší! Pojďme tyto mýty jednou provždy vyvrátit.
“Bez dohody nemůžete platit daň z příjmu”
Toto tvrzení je absolutní mýtus. Absence písemné dohody majitele nezbavuje placení daně z příjmu fyzických osob a navíc jej činí zranitelnějším – v době digitálních technologií stačí sledovat pravidelné monotónní platby vám, případně nájemci, který musel být vystěhován z důvodu jeho zavinění sepsat anonymní výzvu k finančnímu úřadu s přiložením šeků k platbě nebo potvrzení o přijetí hotovosti po celou dobu promlčení, a to není málo – 3 roky od data poslední platby.
V tomto případě budou finanční úřady činit vlastníka odpovědného za pronájem bydlení a vůbec nezáleží na tom, jaký druh šedého schématu a z jakého přesvědčení použil. Majitel bude muset zaplatit nezaplacenou daň z příjmu fyzických osob z pronájmu bytu ve výši 13 % z přijaté platby za celou dobu nájmu a pokutu ve výši 20 % z kumulovaného daňového dluhu.
Finanční úřady navíc nebudou muset prokazovat, že jste si byt pronajali „za drahou cenu“; pokud není možné potvrdit náklady na pronájem, vezme se v úvahu průměrná tržní cena, což není vždy nízká cena.
Věděli jste, že kromě výše uvedených sankcí může být majitel trestně odpovědný až na jeden rok odnětí svobody? To je docela možné, pokud majitel po dobu tří let nezaplatil daň z příjmu fyzických osob z pronájmu bydlení nebo výše nezaplacené daně přesáhla 2,7 milionu rublů.
“Bez smlouvy můžete nájemníka kdykoli vystěhovat a vyhodit jeho věci ze dveří.”
A opět mýtus. Ano, vlastnictví vám v tomto případě moc nepomůže.
Předpokládejme, že nájemník zmizel, vyměnil zámky a nechal své věci v bytě do úschovy?
Zdálo by se, že vše je jednoduché: otevřete byt, vyměňte zámek a podržte nájemníkovy věci, dokud se neobjeví a nezaplatí. Ale kompetentní právník okamžitě namítne: to nemůžete a nezáleží na tom, že je to váš majetek. Za krádež lze považovat zadržování cizího majetku. A to vůbec není každodenní mýtus, ale velmi reálná soudní praxe. V tomto případě budete muset u soudu prokázat skutečný nájemní vztah a do té doby opuštěnou nemovitost zachovat a nezasahovat do dočasného nájemce. Vy jste ostatně ze své svobodné vůle souhlasili s jeho vpuštěním na vaše území, aniž byste ve stanoveném příkazu stanovili podmínky užívání prostor a povinnosti nájemce.
Právní podmínky a sankce fungují pouze v případě, že sami dodržujete zákon a nezanedbáte dobře zpracované dokumenty.
Pokud je v nich uvedena dohoda a zvláštní podmínky pro vrácení nemovitosti, můžete popsat věci nájemce, zajistit jejich bezpečnost a vykonávat pravomoci vlastníka v mezích jeho vlastních zájmů a nájemné vymáhat soudní cestou.
„Smlouva nechrání váš majetek“
Také mýtus. V mé praxi se stal případ, kdy majitel bytu požádal o pomoc: nájemník zmizel bez smlouvy a vzal s sebou všechny domácí spotřebiče, kterými byl byt zařízen.
Samozřejmě v tomto případě byste měli jít přímo na policii, ale tam je potřeba prokázat skutečnou přítomnost právě tohoto zařízení v bytě a doložit úkon, podle kterého bylo toto zařízení převedeno na nájemce. A to už bez uzavření kompetenční dohody nejde. Dovolte mi zdůraznit – kompetentní, protože je obtížné porozumět všem nuancím vypracování aktu pro domácí potřeby, nábytek, spotřebiče a dokonce i opravy bez právníka, což znamená, že prokázání, že byl odcizen hodnotný obraz, a ne fotografický tisk, je totální selhání.
Uvedu výhradu, že v situaci s mým příkazcem bylo stále možné vrátit odcizený majetek, ale to vyžadovalo také jasný důkaz, náklady na výstavbu, které nejsou úměrné nákladům na vypracování vysoké- kvalitní nájemní smlouva.
Abych to shrnula, podotýkám, že mimosmluvní, ale i nezákonná činnost, podle které se pronajímají nemovitosti, se trestá nejen odpovědností před zákonem, ale vytváří řadu dalších problémů a rizik pro majitele, a to:
– pokuta za nelegální pronájem bydlení a trestní odpovědnost od 6 měsíců, pokud existují dluhy vůči státu až do výše 500 tisíc rublů, a také maximálně 3 roky za pokrytí značného množství daní;
– přenechání třetím osobám bez upozornění vlastníka. Stejně jako organizování nelegálních aktivit v bydlení pronajatém bez smlouvy (bordýl, nevěstinec, nelegální migrace atd.)
– škody způsobené na majetku a výzdobě. Bez smlouvy je prakticky nemožné vymáhat náhradu za poškozené věci, stejně jako ztráty na majetku v důsledku povodní, požárů apod.;
– nezaplacené účty za energie. Vysvětlit komukoliv a komunálním službám povinnost platit někomu za svou nemovitost bez dohody je naprosto nemožné.
– budete-li potřebovat pomoc orgánů činných v trestním řízení nebo soudu ve sporech s nájemníky, stále budete muset platit daně z příjmu. Smlouva bude uznána jako skutečně uzavřená. To znamená, že zpočátku skrývat vztah je naprosto zbytečné.
Ne každá dohoda však ochrání majitele domu – sepsání takového dokumentu je třeba brát vážně. Jednoduchá šablona nalezená na internetu zde nebude fungovat.
Nezanedbávejte služby advokáta, který vám pomůže sestavit smlouvu tak, abyste ušetřili své peníze a nervy do budoucna. Při sepisování dohody ji advokát sepíše jako konkrétní soubor práv a povinností stran, snaží se zohlednit všechny jemnosti, obrátit se na své zkušenosti a soudní praxi a učinit dokument co nejvýhodnějším a chránit zájmy majitele a nájemce.
