Rozhodnutí o koupi nemovitosti ve Španělsku již padlo a váš sen o vlastním domě u moře se brzy splní. Na co si dát pozor při výběru předmětu a dokončení transakce, abyste se v budoucnu ochránili před možnými problémy a nepříjemnostmi? Jak zajistit, abyste koupě nemuseli litovat a španělské bydlení přinášelo jen radost?
Připravili jsme pro vás seznam 10 praktických rad při koupi nemovitosti ve Španělsku, kterými se sami řídíme a které doporučujeme všem našim klientům.
Levný objekt není vždy dobrý a ziskový. To neznamená, že byste měli ve Španělsku kupovat pouze drahé nemovitosti. Jde o to zjistit, co stojí za nízkými náklady. Urgentní prodej domů samozřejmě není nic neobvyklého a v tomto případě jsou majitelé připraveni jednat a mohou cenu výrazně navýšit. Jednoznačným problémem (a někdy i hromadou problémů) je ale mnohem častěji levné bydlení. Mezi problémy patří znevýhodněná oblast, neadekvátní sousedé, břemena a embarga, vetřelci (okupanti) atd.
První rada: dokončete transakci prostřednictvím důvěryhodné a spolehlivé realitní kanceláře a v případě potřeby za účasti právníka. Specialisté vám pomohou nemovitost zhodnotit a předem identifikovat všechna úskalí.
Umístění zařízení by mělo splňovat vaše cíle. Pokud plánujete investovat do vlastního bydlení, pak věnujte pozornost takovým bodům, jako je infrastruktura oblasti, vzdělávací instituce, veřejná doprava, potíže s parkováním, hluk z ulice atd. Při nákupu nemovitosti k následnému pronájmu myslete na to, co povede vaše budoucí obyvatele při výběru turistických apartmánů: blízkost moře, nákupní a zábavní centra, přítomnost bazénu v urbanizaci atd.
Druhý tip: nemovitost k trvalému bydlení a nemovitost k pronájmu – co je pro vás prioritou? Je nutné určit významné charakteristiky a provést cílené vyhledávání.
Podrobně se o tom, jaký druh nemovitosti koupit ve Španělsku k pronájmu, můžete dozvědět z našeho videa.
Náklady a daně za dokončení transakce nákupu a prodeje lze vypočítat předem. Totéž platí pro žádost o hypoteční úvěr. Ale je tu bod, na který se zapomíná a který se může stát nepříjemným překvapením. Hovoříme o koupi nemovitosti za cenu pod tržní cenou. Je to zcela legální, protože. na volném trhu mají prodávající a kupující právo vyjednat cenu a stanovit jakoukoli cenu, která jim oběma vyhovuje. Stát se ale domnívá, že kupující je povinen zaplatit daň z převodu nemovitosti (ITP) z tržní hodnoty nemovitosti. Děje se tak proto, aby strany transakce nadměrně nepodceňovaly hodnotu na kupní smlouvě a nevyhýbaly se daním. Mimochodem, notářský zápis o prodeji a koupi vždy obsahuje doložku o možnosti revize a doměření daní místními úřady do pěti let od data transakce.
Třetí tip: požádejte realitního makléře nebo právníka doprovázejícího transakci, aby vypočítal možné dodatečné daňové poplatky. Může se stát, že s částkou nebudete spokojeni a odmítnete koupit právě tuto nemovitost.
Vybereme nemovitost ke koupi ve Španělsku.Pracujeme po celém pobřeží Costa Blanca a Valencie. Nabídneme nemovitosti dle Vašich kritérií a plně podpoříme proces koupě.
Náklady a daně na údržbu vašeho domova jsou zátěží, kterou budete muset neustále snášet, bez ohledu na to, zda je domov prázdný nebo v něm někdo bydlí. Kupující nemovitosti ve Španělsku nevědí nebo zapomínají, že účty za energie nezávisí na odečtech měřičů. Přesněji řečeno, část nákladů platíte skutečně za spotřebované metry krychlové vody nebo kilowatty elektřiny a část – za samotnou smlouvu, tzn. poplatek za předplatné. Ukončit smlouvu s veřejnými službami nepřichází v úvahu, protože. Za každé připojení budete muset zaplatit nemalou částku, tzn. nebudou žádné úspory.
Čtvrtý tip: Náklady a daně na udržení bydlení ve Španělsku lze bez problémů spočítat předem. To zahrnuje roční daň z nemovitosti (IBI), náklady na kondominium (comunidad) a účty za energie (elektřina, voda, telefon, internet atd.). Pokud jste nerezident, budete muset přičíst daň z příjmu nerezidentů ve Španělsku (IRNR), která se vypočítává jak z prostého vlastnictví nemovitosti, tak z pronájmu této nemovitosti.
Domácí squatteři (okupanti) jsou vážným problémem, kterému čelí mnoho majitelů nemovitostí ve Španělsku. Nemovitosti obsazené nájemníky jsou často nabízeny k prodeji za velmi nízkou cenu. Kromě toho mohou být tyto objekty prodávány jak na sekundárním trhu samotnými vlastníky, tak bankami. Situace z právního hlediska bohužel není nakloněna kupujícímu. Vlastníkovi nemovitosti se výslovně zakazuje svévole a vykázání nelegálních nájemníků ze svého pozemku. A vyřešení situace u soudu bude trvat roky a spoustu peněz. A další otázkou je, v jakém stavu svůj domov nakonec dostanete.
Pátá rada: v některých případech se můžete s nájemníky dohodnout a oni váš domov za náhradu vyklidí. Pokud je cena nemovitosti velmi nízká, pravděpodobně i s přihlédnutím k kompenzaci pro vás bude obchod stále výhodný. Jen je potřeba se domluvit na břehu, před podpisem kupní smlouvy a vždy přes právníka.
Investice do nemovitostí ve Španělsku za účelem následného pronájmu je výhodný byznys. V posledních letech narostla poptávka po turistických apartmánech do neuvěřitelných rozměrů. Dnes je pro mnoho realitních kanceláří výhodnější věnovat se krátkodobým pronájmům než prodeji nemovitosti. Španělsko je i nadále nejoblíbenější destinací pro letní dovolenou díky svému klimatu a relativně nízkým cenám. Ale není to tak jednoduché.
Jestliže ještě před pár lety bylo možné pronajímat bydlení bez starostí o získání licence a bez obav, že finanční úřad zaklepe na dveře, dnes je vše jinak. Krátkodobé pronájmy nyní vyžadují turistickou licenci a její získání je obtížné. Vláda se snaží chránit hotelový sektor tím, že omezuje vydávání turistických licencí na soukromý sektor. Finanční úřady také slíbily zpřísnit kontroly a potrestat každého, kdo se vyhýbá placení daní z příjmů z pronájmu.
Šestý tip: Zjistěte si předem, jak se ve vaší obci vyřizují turistické licence. Spočítejte si také, kolik bude stát čtvrtletní daňové přiznání pro nerezidenty z příjmů z pronájmu a roční přiznání za vlastnictví nemovitosti ve Španělsku.
Je lepší se předem seznámit s prezidentem kondominia a sousedy. Samozřejmě neodhalíte všechny nedostatky, ale možná se ušetříte mnoha nepříjemných překvapení. Ve Španělsku samozřejmě existují zákony o veřejném pořádku a pravidla mlčení, kromě nich v každé rezidenční komunitě existují vnitřní předpisy, ale zda jsou vynucovány, je otázkou. Internetová fóra jsou plná srdcervoucích příběhů o psech sousedů, kteří nepřetržitě štěkají, řvoucí hudba, hluk z pouličních barů a diskoték, nevhodní sousedé atd.
Sedmá rada: kontrola sousedů z hlediska přiměřenosti nemusí být nadbytečná. Pokud je to možné, zjistěte si, kdo bydlí ve vaší budově nebo sousedních domech. Samozřejmě, pokud neplánujete bydlet v zakoupeném domě, pak je toto opatření zbytečné, ale co když plánujete bydlet trvale?
Zvuková izolace španělského bydlení ponechává mnoho přání. V technických charakteristikách každé nové nemovitosti najdete doložku o tom, že bydlení odpovídá zavedeným standardům. Ve skutečnosti uslyšíte všechny své bezprostřední sousedy a také hluk z přízemí. A právě v prvním patře, kde se obvykle nacházejí komerční prostory, je třeba věnovat zvláštní pozornost. Pokud se jedná o kanceláře nebo prodejny s běžnou pracovní dobou, pak není důvod k obavám. Jiná věc je, pokud jsou v přízemí bary a restaurace.
Osmý tip: pokud jsou v přízemí vašeho domu bary, kavárny nebo restaurace s venkovními terasami, zamyslete se nad tím, zda jste připraveni na neustálý hluk. Bary a hospody s licencí na noční kluby jsou ještě větší zlo. Bez ohledu na to, jak jsou zvukotěsné, nebudete moci spát v úplném tichu. Možná by stálo za to poohlédnout se po jiné nemovitosti na tišším a klidnějším místě.
Nákup nemovitosti na hypotéku ve Španělsku je zcela běžná situace. Španělské banky dokonce ubytovávají cizince na půl cesty, půjčují jim až 60 % nákladů na bydlení. Pokud kupujete bankovní nemovitost, půjčí vám banka vlastníka. Pokud ale kupujete novou nemovitost nebo objekt na sekundárním trhu, máte právo vybrat si jakoukoli banku, která s vámi souhlasí a nabízí nejvýhodnější podmínky.
Tip devět: aktuální hypoteční programy jsou zveřejněny na oficiálních stránkách většiny španělských bank: podmínky, podmínky, sazby atd. Můžete si předem provést srovnávací analýzu a vybrat si nejatraktivnější hypoteční plán. A určitě se s právníkem poraďte o nákladech na žádost o hypotéku a zvláštních omezujících doložkách v zástavních smlouvách. Španělské banky v poslední době nemají právo zcela přesunout celé břemeno nákladů na notářské ověření hypoteční smlouvy na bedra klientů, ale jsou povinny nést část nákladů samy.
Garáž nebo parkovací místo je ve Španělsku velmi důležité. Každé španělské město má samozřejmě veřejnou dopravu. Ale pokud je ve velkých městech síť veřejné dopravy rozvinutá a funguje jako hodinky, pak v rekreačních oblastech je výhodnější mít vlastní auto. Kde a jak zaparkovat osobní auto je velmi důležitá otázka. Pokud si koupíte bydlení v urbanizaci, pak s největší pravděpodobností nebudou problémy s parkováním. Ale koupě bytu v centru města bude znamenat koupi nebo pronájem garážového stání, protože. Nechat auto na ulici není nejlepší varianta. Během turistické sezóny prostě nebudou žádná volná parkovací místa.
Plánujete nákup zahraniční nemovitosti ve Španělsku a chcete získat více informací o postupu a podmínkách? Tento článek se vám určitě bude hodit. Stručně v něm hovoříme o hlavních bodech souvisejících s pořízením a vlastnictvím bydlení.
Obsah
- 1. Oblíbené regiony pro koupi domu ve Španělsku
- 2. Hypotéka a splátky
- 3. Novostavby
- 4. Jak si vybrat bydlení – tipy
- 5. Účel bydlení
- 7. Postup nákupu
- 8. Daně a náklady na údržbu
- 9. Kolik můžete vydělat na pronájmu?
- 10. Podnebí
1. Oblíbené regiony pro koupi domu ve Španělsku
Velcí investoři preferují investice do komerčních oblastí v Madridu a Barceloně, studenti a kariéristé hledají bydlení ve městech s potřebnou infrastrukturou, ale většina cizinců se zajímá o resort bydlení. Co může být lepšího než relaxace u Středozemního moře? To je důvod, proč se španělský trh s bydlením přiklání k jihovýchodu země: čím blíže k pobřeží, tím je populárnější. Provincie Alicante na pobřeží Costa Blanca je mezi Rusy obzvláště žádaná. A nejvíce „ruským“ městem ve Španělsku je Torrevieja, kde se usadila významná část našich krajanů-emigrantů.
Rusové si navíc vybrali Katalánsko a Costa Brava. Bydlení je tam mnohem dražší, ale nejoblíbenější město v zemi, Barcelona, je nedaleko, stejně jako hranice s Francií. Bydlení v Andalusii na jihu země si rádi pořídí i naši krajané. Malaga, Marbella a Estepona mají všechny podmínky pro dovolenou vyznačeny VIPNachází se zde mnoho jachtařských a golfových klubů a často se zde konají hlučné večírky a společenské akce.
Pokud vás zajímají nemovitosti ve Španělsku, doporučujeme vám přečíst si následující recenze bydlení podle regionů a měst:
2. Hypotéka a splátky
Pokud jste schopni potvrdit požadovanou výši příjmu, španělské banky jsou připraveny vám poskytnout úvěr na koupi bydlení za výhodných podmínek. Sazba hypotéky pro cizince je 3 % -3,4 %. Banka za vás může zaplatit 50 % nákladů na byt či dům a splátky lze prodloužit až na 15 let nebo dohodnout na splátky v krátké době.
Ve Španělsku se navíc při žádosti o úvěr nevyžaduje žádná záruka. Základní požadavky jsou: příjem od 800 € měsíčně, platby nepřesahují 30 % příjmu. Optimální věk z pohledu místních bankéřů je od 25 do 60 let.
3. Novostavby
Předpokládá se, že je bezpečnější koupit bydlení ve španělských novostavbách než v Rusku. Vaše peníze totiž nejdou přímo developerovi, ale bance, která plní roli ručitele. Prodejce tedy nezmizí s vašimi úsporami a budova zůstane nedokončená. Protože dostává peníze z banky (kde se stavebním firmám zřizují tzv. „vázané účty“) v dávkách a může je utrácet pouze za stavební materiál.
Platba obvykle probíhá následovně: záloha (po které „vysázíte“ ten či onen byt) + pět plateb (obvykle 10%+30%+20%+20%+20% z částky). Je důležité, abyste poslední platbu zaplatili PO obdržení klíčů. Ve skutečnosti jde o příjem developera, takže má konkrétní motivaci dokončit stavbu a včas.
Je důležité vědět: ve Španělsku se „šedý klíč“ nedodržuje, kupující dostane k dispozici dům s povrchovou úpravou a nábytkem. Někdy jsou v ceně nemovitosti všechny potřebné domácí spotřebiče.
4. Jak si vybrat bydlení – tipy
Koupě nemovitosti je vážný a zodpovědný krok. Navíc v jiné zemi. Bohužel v každém oboru jsou nepoctiví lidé, kteří touží vydělat snadné peníze nepoctivým způsobem. Mohu Vám tedy prodat např. bydlení s dluhy za užitné služby nebo i dům určený k demolici.
Transakci je proto lepší provést přes realitní kancelář nebo alespoň s pomocí právníka. Vy sami jste však schopni přijmout některá „preventivní opatření“, abyste se nedostali do problémů. Nejviditelnější je prozkoumat oblast, alespoň trochu. Projděte se po okolí domu, který se vám líbí, a podívejte se blíže na lidi a auta. Podívejte se, co děti studují ve vaší nejbližší škole. To už vás povede k nejasným závěrům. Pokud si kolem sebe všimnete značek v arabštině, je to špatné znamení. Nechcete přece skončit v ghettu emigrantů nebo uprchlíků, že ne?
Kromě toho existuje mnoho nuancí, které se týkají přímo samotného obytného prostoru. Například na rozdíl od Ruska se ve Španělsku cení první a poslední patro. Obývací pokoje jsou malé, ale obývací pokoj může zabírat téměř polovinu celé obytné plochy a dvě nebo dokonce tři koupelny jsou také v pořádku. Některá okna se otevírají na terasu, která se od sebe mohou radikálně lišit.
5. Účel bydlení
Abyste pochopili, na jaké detaily se při výběru bydlení zaměřit, měli byste si sami odpovědět na hlavní otázku – proč to potřebujete. Pomůžeme: existuje několik hlavních důvodů pro nákup nemovitosti ve Španělsku a možná se jeden z nich jen shoduje s vašimi touhami.
Lidé si tedy nejčastěji kupují bydlení ve Španělsku, aby:
- Několik týdnů (měsíců) letní sezóny relaxujte u Středozemního moře
- Počkejte na krutou ruskou zimu v teplé zemi
- Přestěhujte se do Španělska za účelem trvalého pobytu
- Žijte při studiu na vysoké škole/dlouhá služební cesta
- Umístit staré rodiče ve stáří (mírné přímořské klima má blahodárný vliv na zdraví)
- Úspěšně investujte své peníze a vydělávejte na pronájmu
Pokud například plánujete letět do Španělska o prázdninách nebo školních prázdninách, hlavním kritériem pro vás bude blízkost moře. V tomto případě byste se měli blíže podívat ne na domy s pozemky, ale na malé byty, které nevyžadují pečlivou péči a neustálou údržbu.
Pro studenty je důležitý přístup do akademických budov a zastávek MHD. A dvou a třípokojové byty v blízkosti pláže nebo atrakcí budou dobrou investicí, protože pro takovou nemovitost nebude těžké najít nájemníky.
Pokud se budete stěhovat na trvalé bydliště, budete muset samozřejmě zohlednit mnohem více faktorů. A dozvědět se více o stávajících typech bydlení.
Kromě Rusům známých bytů a rodinných domů jsou na Pyrenejském poloostrově oblíbené i některé další typy bydlení.
Například řadové domy. Obvykle se jedná o dvoupodlažní budovy pro více vlastníků se samostatnými izolovanými vchody. To je něco jako kompromis mezi bytem ve výškové budově a soukromým domem a kromě toho budete mít k dispozici malý pozemek. Na dvoře si můžete zřídit gril. Městské domy jsou často postaveny kolem oblasti s bazénem, lehátky a malou zahradou s palmami, keři a květinami.
Bungalovy jsou ve Španělsku běžné. Obvykle stojí méně než řadové domy, ale je zde také méně metrů čtverečních. Jedná se o jednopodlažní minidům, nejčastěji s plochou střechou a otevřenou verandou. Ale žádní sousedé!
Málokdo v Rusku slyšel o finských ženách – Takto se nazývají „zemědělské“ domy pro hospodaření. Další nové slovo – toto je „masia“, což ve Španělsku (nejčastěji v Katalánsku) znamená venkovský dům, který se nachází na historicky významném místě nebo má architektonickou hodnotu (například část budovy byla postavena před několika staletími v určitém stylu) .
7. Postup nákupu
Čím více objektů navštívíte, tím více podnětů k přemýšlení a prostoru budete muset udělat dobře. To je jasné. Nebuďte tedy líní a vydejte se se svým realitním makléřem na prohlídky. Pak můžete zúžit okruh „ucházejících se“ a navštívit některé možnosti podruhé. Aby bylo rozhodování snazší, vyplatí se vést sešit rozdělený podle konkrétních kritérií, kam zapíšete „pro“ a „proti“ každé vily, městského domu nebo bytu. Místo pro a proti můžete za každou položku udělit body na desetibodové škále. Nebo si vymyslete vlastní systém hodnocení.
Jakmile jste si vybrali, stojí za to provést několik příprav. Znamená to dostat NE (identifikační číslo cizince), založte si účet ve španělské bance, zkontrolujte stav nemovitosti (směnky a dluhy) a podepište smlouvu o rezervaci bydlení, aby nebyla na poslední chvíli „zadržena“. S největší pravděpodobností budete požádáni o zaplacení zálohy ve výši přibližně 3000 XNUMX EUR.
8. Daně a náklady na údržbu
Když se stanete majitelem španělské nemovitosti, nespěchejte s oslavami naplno. Protože daně a „utility“ ještě nebyly zrušeny. Buďte připraveni očekávat nějaké výdaje.
Z vašeho nákupu bude mít radost i finanční úřad. Pokud si koupíte nový dům, budete požádáni o převedení 10 % nákladů (místní ekvivalent DPH) do královské pokladny. Pokud sekundární, pak od 6 % do 10 % v závislosti na regionu země. Roční daň z vlastnictví nemovitosti je 0,4 % – 1,1 %.
Za připojení k rozvodům elektřiny a vody se bude muset platit přibližně 60 EUR ročně. Plus to, co je splatné na měřiči. Vody se není třeba bát, ale španělská elektřina je třikrát dražší než ruská. Platby za plyn se počítají podle vzorce 0,09 €/kWh. Plyn se používá k vytápění, ohřevu vody a vaření. Na španělských čerpacích stanicích si můžete koupit i propanové a butanové lahve.
Obyvatelé bytů platí za služby správcovské společnosti. Patří sem odvoz odpadků, osvětlení ve vchodu, údržba a opravy výtahu, sekání trávy atd. Ve většině případů to vše stojí od 200 do 1000 EUR ročně. A majitelé domů přímo nebo přes zprostředkovatele sjednávají služby těch správných lidí: zahradníka, čističe bazénů a tak dále. To vše však můžete udělat sami. Pojištění domácnosti stojí přibližně 350 EUR ročně. Nastavit „telefon, TV, neomezený internet“ – asi pět set.
Pokud sečtete daně, poplatky za energie a další výdaje, dostanete se od pěti do osmi tisíc eur ročně.
9. Kolik můžete vydělat na pronájmu?
Během sezóny je ve Španělsku až 90 % rekreačního bydlení pronajato, takže najít nájemce je celkem snadné. Nemovitost si můžete pronajmout buď denně, nebo na celou sezónu najednou. Nebo pronajmout byt či dům na několik let najednou studentovi či rodině s dětmi.
Na nájemném ve Španělsku můžete vydělat od 3 % do 7 % nákladů na bydlení ročně. Nejčastěji se toto číslo pohybuje na úrovni pěti procent. To znamená, že pokud je tržní cena vaší nemovitosti 100 000 EUR, můžete si vydělat kolem 5000 10 EUR ročně. Pokud pronajímáte bydlení denně a aktivně vyhledáváte nájemníky, vaše tržby mohou dosáhnout XNUMX %.
10. Podnebí
Ve Španělsku je téměř vždy teplo. I v zimě je v Pyrenejích přes den +15 stupňů. Obecně platí, že kromě tradiční dovolené na pláži je zde co dělat po celý rok. Země se může pochlubit bohatým historickým dědictvím (hrady a jiné architektonické památky), přírodními zdroji (od lyžařských středisek po starobylé jeskyně), vynikajícím jídlem, vínem – Obecně platí, že ve Španělsku najdete zábavu pro každý vkus a rozpočet.
Země má více než 300 (!) slunečných dní v roce. Mírné klima – jeden z důvodů, proč sekundární bydlení časem prakticky nezlevňuje. Díky moderním stavebním technologiím, horku a minimálním srážkám se budovy opotřebovávají velmi pomalu. Nákup nemovitosti v tuzemsku proto bude v každém případě chytrou investicí.
Pokud hledáte dům ve Španělsku, realitní kancelář Estate Španělsko/Virtoproperty vám pomůže vybrat ten správný objekt. Našim klientům nabízíme velký výběr různých typů bydlení v různých regionech republiky. Novostavby a další prodeje, malé studio apartmány a luxusní vily – Pracujeme s jakýmkoli rozpočtem a ve všech segmentech trhu. Kromě toho nabízíme komerční nemovitosti (kancelářské prostory, stravovací zařízení a další) pro ty, kteří si chtějí otevřít vlastní podnikání ve Španělsku.
