Píšeme články, ale ruské zákony se mění. Od roku 2018 již není nutné získávat stavební povolení na soukromý dům. Nyní musíte odesílat a přijímat oznámení. To platí pro zahradní domky a IZHS.
V článku je stále mnoho užitečných informací o přípravě lokality, standardech urbanismu a zadání adresy. To vše je relevantní, změnily se pouze formality. Pokud plánujete stavbu domu, určitě čtěte.
Můj bratr Oleg dostal v rámci regionálního programu pozemek o rozloze 15 akrů poblíž Belgorodu.
pomohl mému bratrovi začít stavět dům
Chtěl na něm okamžitě postavit dům, ale ukázalo se, že nejprve musel shromáždit hromadu dokumentů a získat povolení od místní správy.
Nemůžete jen tak přijít za úředníky a požádat o povolení. Nejprve je potřeba zkontrolovat stav lokality, získat adresu a výpis z katastru, nakreslit projekt a situační plán. Pro spolehlivost se před zahájením stavby vyplatí provést geologické průzkumy. Řeknu vám, jak to všechno můj bratr udělal.
Jak
Podle zákona není možné postavit dům jen tak. Bez dokladů jej nebude možné zaevidovat, to znamená, že jej nelze prodat, vyměnit, darovat ani ponechat jako dědictví.
Ale ve skutečnosti, pokud se na svém webu postavíte do fronty, můžete soudní cestou legalizovat již hotový dům. Podle občanského zákoníku lze uznat vlastnické právo k neoprávněné stavbě, pokud splňuje všechny normy.
Ale najednou se ukáže, že soused je proti tomu, aby byl dům blízko jeho plotu? Nebo místem prochází centrální kabel a pozemní práce jsou zakázány. Poté bude stavba prohlášena za nelegální, dům bude muset být zbourán a majitel zaplatí pokutu. Proto je bezpečnější dělat vše podle očekávání.
Výpis z rejstříku
Podle zákona může být soukromý dům postaven pouze na pozemku, který je určen pro individuální bytovou výstavbu nebo pro osobní vedlejší pozemky. V dokumentech k pozemku by mělo být právě takové označení lokality – oficiálně. Pokud si sami myslíte, že pozemek je vhodný pro stavbu domu, nestačí to. Možná jste koupili pozemek pro dům, ale ukázalo se, že tam nemůžete stavět. Problémy mohou být například se zahradou a letní chatou.
Typ povoleného užívání pozemku lze zobrazit ve výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí o hlavních charakteristikách a registrovaných právech. Výpis lze získat prostřednictvím vládních služeb, online služeb Rosreestr nebo na MFC. Stojí 290 ₽.
Pokud pro lokalitu existuje osvědčení o registraci, je zde uveden typ povoleného využití pozemku.
Do roku 2013 byla vlastníkům pozemků vydávána taková osvědčení o registraci práv, uvádějí také druh povoleného užívání pozemků
Nyní je vlastnictví webu potvrzeno výpisem z USRN, uvádí také typ povoleného použití.
Dům nelze postavit v pásmu hygienické ochrany v blízkosti průmyslových podniků, letišť, hřbitovů a skládek.
Každý region má svá pravidla a zákony, které podrobně popisují, v jaké vzdálenosti od kterých objektů je zakázána výstavba. Na čerpacích stanicích a mycích linkách a dokonce i v blízkosti elektrického vedení je hygienická nebo bezpečnostní zóna.
Samostatně těžko pochopíte spletitost místní pozemkové legislativy, a pokud existuje podezření, že se lokalita nachází v takové zóně, pak je lepší kontaktovat místní pozemkový výbor nebo průzkumné středisko, kde jsou specialisté s potřebné databáze a katastrální plány.
Můj bratr dostal pozemek speciálně pro individuální výstavbu, vlastně na volném prostranství, takže neměl problémy. Jsou ale případy, kdy si lidé koupí parcely na velké volné ploše, a pak se ukáže, že jde o ochranné pásmo vod. A přestože účel lokality vyhovuje, není zde dovoleno stavět domy. Rodinám zbyla nepotřebná půda, půjčky a žádné peníze.
Inženýrské a geologické průzkumy
Podzemní voda a vlastnosti půdy mohou komplikovat výstavbu. Pokud postavíte dům na špatné půdě, praskliny projdou podél stěn a základ a suterén se zahřejí. Aby k tomu nedocházelo, je žádoucí provádět inženýrské a geologické průzkumy.
Existuje mnoho společností, které to dělají. Na místo přijedou specialisté, v místě budoucí stavby vyvrtají studny a odeberou vzorky půdy. V důsledku toho bude připravena zpráva na několik desítek stran, ve kterých budou různá schémata a grafy srozumitelné pouze ostatním odborníkům. Můžete požádat geodety o ústní vysvětlení, zda je možné zahájit stavbu.
Pokud pro specialisty vůbec nejsou peníze, stojí za to mluvit se sousedy: někdy jsou rady staromilce užitečnější než názor odborníka. Majitel, který si dům postavil sám a žije v něm mnoho let, zná všechny vlastnosti půdy na místě a řekne vám, jak hluboký by měl být základ a suterén.
Společnost Belgorod, kterou můj bratr našel, požádala za svou práci o 65 000 rublů. Protože peněz bylo málo, rozhodl se nedělat geologické průzkumy a spoléhat na náhodu. Stavba stále probíhá, žádné praskliny zatím nejsou vidět. Bratr doufá, že bude mít štěstí: má pozemek bez svahu, hustou půdu, spodní voda je hluboká. Ale nedoporučuje vám to: přestavba bude stát víc než výzkum.
Adresa a výpis z katastru
Jak přiřadit adresu. Ulice, kde si můj bratr staví dům, existovala jen na papíře, takže si adresu musel sehnat sám. Místní správa přidělila budoucímu domu číslo a Oleg dostal usnesení, že pozemek se nachází na adrese s konkrétním názvem ulice a číslem domu.
Adresu budete muset získat, i když ulice existuje a jsou na ní domy s čísly. Pokud je například velká oblast rozdělena na dvě části: jedna z nich bude mít novou adresu. Někdy trvá vyřízení papírování i několik měsíců.
Jak získat výpis z katastru. Každý pozemek má své katastrální číslo. Ve skutečnosti je to adresa webu, ale zapsaná ve speciálním kódu ve společné databázi. Znáte-li katastrální číslo, na webu Rosreestr můžete vidět, kde se lokalita nachází, na pozemcích jaké kategorie, o jakou oblast se jedná. Stavební povolení lze získat pouze na pozemek, který má katastrální číslo potvrzené výpisem z katastru.
Bratr dostal výpis z katastru od místního MFC. Přílohou žádosti je kopie listu o zápisu vlastnictví a doklad o přidělení adresy.
V Rusku byla přijata řada zákonů, které upravují pravidla pro výstavbu a schvalování soukromých domů na pozemcích pro individuální bydlení a výstavbu chaty. Od 4. srpna 2018 pro stavbu individuální bytové výstavby (IHC) nebo zahradního domku nepotřebujete získat povolení. Nyní také není potřeba získat územní plán pro pozemek, uvedla tisková služba šéfa architektury Moskevské oblasti.
Místo stavebního povolení a dacha amnestie se tak navrhuje nové ohlašovací řízení pro výstavbu soukromých domů. Od 1. ledna 2019 bude možné na pozemcích dacha stavět trvalé domy a registrovat se v nich. Na zahradních pozemcích je navíc povoleno postavit zahradní domek, který lze považovat za obytný. Řekneme vám, jak koordinovat výstavbu domu podle nových pravidel a jak tyto změny ovlivní práci developerů individuálního bydlení.
Co je potřeba ke stavbě
Pro stavbu nebo rekonstrukci individuální bytové výstavby nebo zahradního domku je nutné podat ohlášení (oznamovací formulář) místní správě. To obvykle řeší odbor architektury a urbanismu místní správy. Dále budou potřeba další dokumenty:
- vlastnické dokumenty k pozemku nebo USRN, pokud již byla práva k pozemku zaregistrována;
- popis vnějšího vzhledu domu v textové i grafické podobě. Musí uvádět parametry objektu, jeho vlastnosti a umístění na místě.
Navzdory skutečnosti, že kolaudace je oznamovací povahy, mohou oprávněné orgány stavbu odmítnout, pokud nejsou dodány všechny dokumenty nebo dům nesplňuje povolené parametry pro zástavbu pozemku stanovené normami územního plánování.
Místní úřady musí žádost přezkoumat do sedmi pracovních dnů a zaslat příslušné oznámení. Pokud v této lhůtě není doručeno oznámení o schválení nebo zamítnutí, dává to právo postavit toto zařízení na deset let. Toto právo zůstává po tuto dobu zachováno i při převodu práv k pozemku a individuální bytové výstavbě, přičemž není nutné zasílání nového oznámení o plánované výstavbě a za službu není účtován žádný poplatek, vysvětluje Gulnara Saburova, právník poradce společnosti Inkom-Real Estate.
Výstavba na zahradních pozemcích individuální bytové výstavby je povolena, pokud je pozemek zařazen do rozvojové zóny a má schválené stavební parametry, dodává Saburová.
Jak koordinovat postavený dům
Pokud je dokončena stavba individuální bytové výstavby nebo zahradního domku, pak je nutné zaslat oznámení o dokončení stavby místní správě. Oznámení na formuláři ministerstva výstavby bude vyžadovat také další dokumenty:
- technický plán zařízení. Chcete-li jej vypracovat, budete muset kontaktovat katastrálního inženýra;
- výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, pokud práva k pozemku nebyla dříve zapsána, připojte dokument o vlastnictví;
- dohoda o určení podílů na domě, je-li pozemek v podílovém vlastnictví.
Uzávěrka přihlášek je nejpozději do jednoho měsíce od data dokončení stavby. Oznámení a dokumenty lze také podat osobně, poštou, prostřednictvím MFC nebo prostřednictvím portálu Státní služby. Za službu se neplatí žádný poplatek, ale musíte zaplatit státní poplatek za registraci vlastnických práv (přiložte potvrzení k dokumentům) ve výši 350 rublů. Pokud bude postavený dům schválen, musí místní úřady do sedmi dnů zaslat společnosti Rosreestr žádost o zápis budovy do katastru nemovitostí a zápis vlastnictví, říká Andrey Eremin, právník z Národní právní služby Amulex.
Jaká rizika nová pravidla představují?
Postup při vypracování projektu individuální bytové výstavby se tak zkomplikoval a developeři budou mít určité potíže jak na pozemcích pro individuální bytovou výstavbu, tak i na chatě.
I když je stavba povolena, nezachrání to rizika, říká Valery Lukinov, obchodní ředitel společnosti Good Wood Development. Dům lze podle něj i nadále zbourat jako nepovolenou stavbu, pokud poruší stanovené požadavky, developer prostě má právo na náhradu ztráty, ale pouze v případě, že soud uzná vinu příslušného úředníka.
Rizika mohou vzniknout i po výstavbě. Když je dokončená budova zkontrolována, nemusí splňovat regulační požadavky a plánovací oznámení. “V této fázi může být vydáno oznámení o nesouladu, pokud umístění soukromého domu není povoleno pozemkovými omezeními k datu obdržení oznámení o dokončení,” říká Lukinov. V tomto případě může být obytný dům soudem uznán jako neoprávněný a zbourán a ani náhrada za ztráty není poskytnuta, vysvětluje odborník.
Co se dá postavit
Zákon, který nabývá účinnosti 1. ledna 2019, vymezuje pojem projektu individuální bytové výstavby a pravidla pro rozvoj zahradních pozemků a pozemků pro individuální bytovou výstavbu. Jednotlivé objekty bytové výstavby zahrnují samostatně stojící budovy o výšce do 20 m, maximálně do tří nadzemních podlaží, určené k uspokojování domácnosti občanů a dalších potřeb souvisejících s jejich pobytem v těchto objektech. Zahradní domky zahrnují stavby pro sezónní užívání, určené k uspokojování domácnosti občanů a dalších potřeb souvisejících s jejich přechodným pobytem v takovém objektu.
Maximální plocha obytného nebo zahradního domku není omezena, ale pro stavbu objektu o rozloze do 500 metrů čtverečních. Stačí upozornit místní úřady a následně prohlásit jeho dokončení. Pokud plocha domu přesahuje 500 mXNUMX. m, pak pro jeho stavbu bude nutné vypracovat projektovou dokumentaci a schválit ji, provést zkoušku a poté získat povolení k uvedení do provozu.
Co ještě potřebujete vědět. Užitečné články o chatách a chalupách
