Za porušení pravidel pro údržbu a opravy bytových domů může být správní organizaci uložena pokuta až 300 000 rublů v souladu s částí 2 čl. 14.1.3 Kodex správních deliktů Ruské federace. Přečtěte si, jaké povinné služby musí správcovská společnost poskytovat a jaké práce musí provést, aby řádně plnila své povinnosti při správě bytových domů.
Obsah
- Seznam povinných prací a služeb pro údržbu MKD
- Informační práce řídící organizace
- Součinnost řídícího orgánu s vlastníky v otázkách údržby a oprav bytových domů
- Pohotovostní dispečink řídící organizace
- Práce a služby pro údržbu konstrukčních prvků MKD
- Práce na údržbě protipožárního systému, větrání a komínů
- Povinnosti řídícího orgánu poskytovat veřejné služby odpovídající kvality
- Údržba skluzů na odpadky a místního okolí
- Adresář RosKvartal
- Tvorba seznamu prací a služeb
- Implementace seznamu prací a služeb
- Ovládání majitele
Seznam povinných prací a služeb pro údržbu MKD
Minimální seznam prací a služeb prováděných a poskytovaných organizací, která získala licenci na správu bytového domu, je uveden v nařízení vlády Ruské federace ze dne 03.04.2013. dubna 290 č. XNUMX.
Práce a služby uvedené v RF PP č. 290 při řádném provedení umožňují správcovským organizacím udržovat společný majetek bytového domu v souladu s požadavky části 1.1 čl. 161 Zákon o bydlení Ruské federace. Týkají se dodržování hygienických, epidemiologických a technických norem, norem požární bezpečnosti a požadavků na ochranu práv spotřebitele.
- Informační práce.
- Interakce s vlastníky prostor v bytových domech v otázkách údržby a oprav společného majetku, valné hromady vlastníků.
- Pohotovostní expediční práce.
- Údržba a opravy konstrukčních prvků bytových domů (základy, střešní krytiny, stěny, okna, dveře atd.).
- Údržba komínů a větrání.
- Dodržování norem požární bezpečnosti.
- Údržba a opravy plynových zařízení.
- Poskytování služeb a údržba vnitropodnikových inženýrských systémů pro poskytování služeb v odpovídající kvalitě.
- Měřící zařízení.
- Údržba shozů a kontejnerových stání v místní části, která je součástí společného majetku bytového domu.
- Údržba vnitropodnikových inženýrských systémů.
- Další práce na správě bytových domů.
Promluvme si podrobněji o každé z těchto skupin, abychom pochopili, jakou práci by měla správcovská společnost vykonávat, aby splnila své povinnosti při správě bytových domů.
Informační práce řídící organizace
- shromažďování, aktualizace a ukládání informací o obyvatelích bytových domů, ukládání technické dokumentace domu;
- poskytování informací na žádost spotřebitelů přímo a jejich umístěním na stojany ve vchodech bytových domů podle odstavců. “b” klauzule 31 oddílu. VIII RF PP č. 416;
- interakce s orgány státní správy a zveřejňování informací na webových stránkách organizace, v Informačním systému bydlení, v médiích, na informačních stáncích v souladu s RF PP č. 731.
Součinnost řídícího orgánu s vlastníky v otázkách údržby a oprav bytových domů
- zpracovávat návrhy údržby a běžných oprav, zpracovávat soupisy prací a služeb a kalkulovat finanční potřeby na jejich provedení, podávat návrhy na větší opravy a užívání společného majetku bytových domů třetími osobami za úhradu;
- organizovat valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě a upozorňovat vlastníky na návrhy dokumentů týkajících se údržby a průběžných oprav společného majetku domu, sledovat plnění rozhodnutí OSS.
Pohotovostní dispečink řídící organizace
Organizace spravující dům musí organizovat práci dispečerské záchranné služby pro příjem a vyřizování požadavků obyvatel bytového domu a zajišťovat ADS hlasitou komunikaci s bytovým domem, přičemž tato komunikace musí být obousměrná.
Do této skupiny patří sledování stavu vnitropodnikových inženýrských sítí, úrovně plynové kontaminace podzemních prostor a kanalizací a rychlé odstraňování havárií na vnitropodnikových inženýrských sítích při dodržení stanovených termínů pro provádění těchto prací.
Práce a služby pro údržbu konstrukčních prvků MKD
- Práce na základech MKD zahrnují:
- sledování stavu viditelných částí základů domu, kontrola pomocí jam, vypracování akčního plánu a provádění prací na obnově základů v místech poškození;
- sledování stavu hydroizolace základů, drenážních systémů a při zjištění závad obnovení jejich funkčnosti.
Při kontrole základu, bez ohledu na jeho typ, musí kontrolní orgán věnovat pozornost nepřítomnosti koroze výztuže, delaminace, trhlin, vyboulení a odchylek od svislice.
- zkontrolujte těsnost střechy (střechy), sledujte stav zařízení na ochranu před bleskem, odvodňovacích zařízení, vikýřů, střešních východů, ochozů (pokud existují) na střeše;
- sledovat stav nosných střešních konstrukcí, jejich upevnění, dilatační spáry, vnitřní vpusti, ochranné betonové desky, ploty, drenážní vrstvu, místa podepření železobetonových konstrukcí, nátěrovou vrstvu kovových prvků antikorozními barvami;
- pokud jsou zjištěny závady, naplánovat a provést restaurátorské a opravárenské práce;
- zkontrolujte střechy, zda na nich nejsou trosky, nečistoty, sníh, námraza a led; pokud jsou zjištěny, proveďte čištění;
- zkontrolujte podkroví (pokud existují): těsnost dveří, stav izolace, úroveň teploty a vlhkosti;
- sledovat stav podlah a kontrolovat jejich praskliny a korozi, sledovat stav jejich hydroizolace, zvukové izolace, izolace.
- identifikace případných závad a poškození na stěnách, příčkách a místech jejich spojení s jinými konstrukčními prvky;
- kontrola vnější úpravy fasády, vnitřní úpravy stěn a zjišťování porušení provozních podmínek, nepovolené sanace a rekonstrukce;
- vypracování plánů kontrol stěn a příček, plánů provádění oprav na základě výsledků kontrol a jejich provádění pro jejich řádnou údržbu.
Jaký druh práce by měl být v domě proveden, závisí na vlastnostech samotného bytového domu a materiálech, z nichž je postaven, protože pro bytový dům ze železobetonových bloků a dřevěný dům je práce na monitorování a údržbě stěny a stropy se budou lišit.
- kontrolovat stav vchodů do sklepů a jímek, úroveň teploty a vlhkosti ve sklepech, funkční stav dveří a uzamykacích zařízení na nich, hydroizolační a drenážní zařízení, tepelnou ochranu;
- identifikovat neoprávněné změny v původním projektu suterénu, odchylky od projektových podmínek;
- odstranit příčiny porušení teplotních a vlhkostních podmínek, přijmout opatření k zamezení nepořádku sklepů, záplavám a znečištění;
- odstranit zjištěné závady.
- provádět údržbu výtahů, včetně nouzové údržby a oprav;
- organizovat kontrolu výtahu po jeho opravě a výměně jednotlivých prvků;
- organizovat dispečerské řízení a komunikaci s kabinou výtahu;
- provádí suché i mokré čištění podlah a stěn výtahových kabin, výtahových plošin a chodeb.
Dveře, okna a schodiště v bytovém domě musí být řádně udržovány. Řídící orgán musí tyto prvky zkontrolovat, zda nevykazují vady, poškození, porušení integrity a čipy. Pokud jsou takové problémy zjištěny, musí řídící orgán vypracovat plán a provést nápravné práce. Mezi povinnosti MA také patří čištění schodů, mytí oken, utírání dveří a zábradlí.
Práce na údržbě protipožárního systému, větrání a komínů
- zkontrolovat stav všech prvků ventilačního systému a systému odvodu kouře, včetně ucpání, poškození vrstvy antikorozního nátěru a celistvosti konstrukce;
- sledovat správný stav systémů automatického odstraňování kouře a ochrany proti kouři;
- provádět údržbu zařízení na odvod kouře a ventilačních systémů a kontrolovat je nejméně třikrát ročně;
- vypracovat plány restaurátorských prací, když jsou zjištěny závady a poškození ve ventilačních systémech a systémech pro odvod kouře.
- provádět kontroly stavu požárních hlásičů, požárních východů, schodišť, průlezů, průchodů, systémů nouzového osvětlení, hasicích zařízení a zařízení požární ochrany;
- vyměnit vadná čidla, elektroinstalace a hasicí zařízení, opravit alarmy, zemnící obvody, vyčistit požární hydranty od nečistot a ledu.
- zkontrolovat stav vnitřního vybavení a odstranit poruchy, které mohou vést k akumulaci plynu v domě;
- provádět údržbu a opravy vnitřních systémů regulace plynu;
- přijmout opatření k zajištění bezpečnosti osob při odstraňování úniků plynu.
Povinnosti řídícího orgánu poskytovat veřejné služby odpovídající kvality
- kontrolovat provozuschopnost a provádět údržbu obecných systémů řízení budov, systémů zásobování teplou a studenou vodou, likvidace vody (kanalizace), vytápění (potrubí, měřicí systémy, výtopny), napájení (včetně izolace vodičů, proudových chráničů); kontrolovat parametry chladicí kapaliny a vody, těsnost potrubí;
- provádět hydraulické zkoušky, testovat topeniště, proplachovat systémy ústředního topení, proplachovat nádrže na vodu, čistit bouřkové vpusti, odklízet ucpání, odstraňovat vzduch z topného systému;
- plánovat a provádět opravy, odstraňování závad, včetně výměny vadného přístrojového vybavení a obnovení těsnosti potrubí;
- provádět údržbu všech vnitropodnikových inženýrských systémů;
- jako vykonavatel inženýrských sítí poskytovat inženýrské služby v odpovídající kvalitě, uzavírat smlouvy s RSO, vypočítat a přepočítat poplatky za poskytnuté inženýrské služby;
- přijímat stížnosti obyvatel bytových domů na inženýrské sítě neodpovídající kvality, ověřovat uvedené skutečnosti, informovat spotřebitele o důvodech poskytování služeb neodpovídající kvality.
- organizovat instalaci, uvedení do provozu a měření ODPU;
- provádět nebo samostatně provádět odečty IPU, informovat spotřebitele o načasování měření a kontroly IPU, důsledcích neumožnění dodavateli vstoupit do obytných prostor za účelem kontroly IPU;
- organizovat údržbu ODPU.
Údržba skluzů na odpadky a místního okolí
- sledovat stav skluzů na odpadky, sběrné komory na odpadky, včas je čistit a proplachovat, odstraňovat ucpání, provádět dezinfekci, opravovat shoz na odpadky a jeho jednotlivé prvky, když selžou;
- organizovat kontejnerová stanoviště pro svoz TKO a zajistit jejich úklid, čištění a mytí popelnic v místní části bytového domu;
- sbírat nebezpečný odpad a předávat jej specializovaným organizacím odpovědným za jeho neutralizaci a likvidaci;
- odstranit odpad a odpadní vody septiku ze dvorních toalet, pokud se nacházejí v místní části bytového domu.
Pro udržení místního území v řádném stavu musí řídící orgán vyčistit nádvoří a vstupní prostory vjezdů, posekat trávníky a vyčistit nádvoří od sněhu a ledu. Mezi povinnosti řídícího orgánu patří také práce na zajištění přístupnosti společného majetku bytových domů pro osoby se zdravotním postižením, udržování pro ně instalovaného zařízení v provozuschopném stavu a jeho oprava v případě poruchy.
Adresář RosKvartal
Adresář prací povinných pro správcovskou organizaci, která zajišťuje řádnou údržbu společného majetku bytového domu, obsahuje 277 položek.
Činnosti podle trestního zákoníku
Podle článku 161 zákona o bydlení Ruské federace musí řídící organizace provést seznam prací a služeb, které zajišťují řádnou údržbu společného majetku bytového domu.
Postup při poskytování služeb a provádění prací, které zajišťují takovou údržbu bytového domu, je stanoven nařízením vlády Ruské federace ze dne 03. dubna 2013 č. 290.
Dokument obsahuje minimální výčet prací a služeb, které musí být v bytovém domě provedeny. Tento seznam je podkladem pro sepsání manažerské smlouvy.
Minimální seznam prací a služeb a četnost jejich provádění musí být zohledněny:
- pro správcovskou organizaci – ve smlouvě o správě bytového domu;
- pokud je dům v přímé správě – v rozhodnutí shromáždění vlastníků prostor;
- pro HOA, obytné komplexy a bytová družstva – v Chartě;
- pokud je dům ve správě developera, je to rozhodnutí developera.
Složení seznamu prací a služeb se určuje v závislosti na vlastnostech konkrétního domu: konstrukční prvky, přítomnost a složení inženýrských systémů, dostupnost půdy a přírodní a klimatické podmínky, ve kterých se dům nachází.
Název díla nebo služby můžete změnit, pokud jsou k jejímu provedení potřeba speciální technologie, ale musí být dosaženo cíle a výsledku práce nebo služby.
Četnost prací a služeb je stanovena v souladu s právními požadavky, ale po dohodě stran lze četnost některých prací a služeb zvýšit.
Na realizaci některých prací a služeb a větších oprav je nutné předem připravit návrhy. Dále je nutné urychleně poskytnout informace, které podléhají povinnému zveřejňování, o poskytování služeb a výkonu práce.
Zařízení, které bude používáno, musí mít všechny potřebné doklady a splňovat zákonné požadavky.
Práce na vnitřních plynových zařízeních, výtahových zařízeních a požárních bezpečnostních systémech provádějí pouze specializované organizace, s nimiž je uzavřena dohoda.
Zprávy o dokončení prací jsou promítnuty do zvláštních zákonů, které se stávají součástí technické dokumentace bytového domu.
Tvorba seznamu prací a služeb
Nejprve je nutné vypracovat návrh takového seznamu a předložit jej ke schválení majitelům prostor. Takový projekt vypracovává řídící organizace, HOA, bytové družstvo nebo obytný komplex. Pokud je dům v přímé správě, pak jeden z vlastníků.
Můžete zahrnout díla a služby, které nejsou zahrnuty v minimálním seznamu. Je nutné uvést objem, náklady, četnost a harmonogram poskytování služeb a provádění prací.
Pro potvrzení, že jsou práce nebo služby opravdu nutné, je potřeba doložit revizní zprávu technického stavu domu nebo závěry znaleckých organizací, které budou obsahovat informace o poruchách, poškozeních či závadách.
Implementace seznamu prací a služeb
Správcovská organizace je povinna organizovat poskytování služeb a provádění prací uvedených v seznamu, který byl schválen rozhodnutím shromáždění vlastníků prostor.
Manažerská organizace si může vybrat, zda bude služby poskytovat samostatně, nebo zapojí organizace třetích stran, se kterými budou uzavírány smlouvy o poskytování služeb a provedení díla. Pro externí dodavatele je nutné připravit úkoly pro opravy a údržbu společného majetku.
Je povinné uzavřít dohody s organizacemi, které provádějí práce na řádné údržbě vnitropodnikových plynových zařízení, výtahových zařízení a systémů požární ochrany
Výběr účinkujících může být organizován na základě soutěže, v takovém případě je nutné připravit soutěžní dokumentaci.
Správcovská organizace uzavírá s vlastníky a uživateli prostor smlouvy, které obsahují podmínky pro poskytování inženýrských sítí.
Za účelem poskytování inženýrských služeb vlastníkům uzavírá řídící organizace smlouvy s organizacemi zásobujícími zdroje pro dodávky energie, dodávky tepla, zásobování teplou vodou, zásobování studenou vodou, kanalizace a zásobování plynem.
Kromě toho je nutné uzavřít dohody o údržbě a opravách vnitropodnikových inženýrských systémů.
Správcovská společnost může uzavřít další smlouvy, které pomohou dosáhnout cílů správy bytového domu a zajištění bezpečnosti a pohodlí.
Řídící organizace musí vykonávat kontrolu nad poskytováním služeb a prováděním prací na údržbě a opravách společného majetku ze strany vykonávajících těchto služeb a prací;
- dokladovat akt převzetí služeb a prací na údržbě a opravách společného majetku;
- v aktech zjišťování těchto skutečností dokumentovat skutečnosti provedení služeb a prací v nedostatečné kvalitě;
- vést žaloby a žaloby při zjišťování porušení povinností ze strany vykonávajících služeb a prací vyplývajících ze smluv o poskytování služeb a provádění prací při údržbě a opravách společného majetku.
Ovládání majitele
Správcovská organizace musí zajistit vlastníkům prostor v bytovém domě kontrolu nad prováděním rozhodnutí shromáždění, prováděním seznamů služeb a prací, jakož i nad dosahováním cílů správy bytového domu.
Vlastníci mají právo dostávat zprávy o plnění závazků v četnosti stanovené rozhodnutím shromáždění a smlouvou o správě.
