Územní plán pozemku (dále jen GPZU) je druh dokumentace o územním plánování, kterou doporučujeme pořídit před koupí pozemku, před zahájením výstavby.
GPZU je potřeba k tomu, aby bylo možné určit všechny vlastnosti pozemku, včetně umístění části pozemku, v jehož hranicích lze zástavbu provádět, pochopit, zda existují omezení (břemena), a pokud ano, co jsou zač. Existují případy, kdy objekty, které se nacházejí i v určité vzdálenosti od vašeho pozemku, ukládají dosti významná omezení vzdálenosti (břemena) na okolní pozemky, například čistírny odpadních vod nebo elektrické vedení nebo studny na výrobu plynu atd.
GPZU navíc reflektuje standardy urbanistického územního plánování stanovené pravidly využívání území a rozvoje (dále jen LZZ): jedná se o nezbytné ústupky od hranic pozemku, od červených čar, požadavky na procento rozvoje lokality, informace o hlavních, pomocných a podmíněně povolených typech povoleného využití. Všimněte si, že PZZ se schvalují pro každou obec zvlášť, přestože jsou typické, mohou se od sebe výrazně lišit.
Vydávání GPZU se řídí článkem 57.3 Kodexu územního plánování Ruské federace, podle kterého GPZU obsahuje informace o:
- hranice pozemku, katastrální číslo (je-li k dispozici) nebo hranice vznikajícího pozemku vyznačené ve schváleném dispozičním plánu v katastrálním plánu území;
- hlavní, podmíněně povolené a pomocné druhy povoleného použití;
- umístěné objekty investiční výstavby (dále jen OKSah), inženýrské sítě a sítě technické podpory;
- podrobnosti projektu územního plánování a (nebo) projektu územního zaměření (dále jen PPT a PMT), pokud se pozemek nachází v hranicích území, pro které jsou PPT a PMT schváleny;
- hranice zóny plánovaného umístění OKS v souladu se schváleným PPT (pokud existuje);
- minimální odstupy od hranic staveniště, ve kterých je povolena výstavba OKS;
- maximální parametry povolené stavby, rekonstrukce OKS, stanovené územními předpisy pro územní zónu, ve které se pozemek nachází;
- požadavky na účel, parametry a umístění OKS ve stanoveném prostoru;
- omezení užívání pozemku, včetně toho, zda se pozemek zcela nebo částečně nachází v hranicích zón se zvláštními podmínkami pro využití území (dále jen ZIUT);
- v hranicích zóny ochrany životního prostředí, pokud se lokalita zcela nebo částečně nachází v hranicích těchto zón;
- hranice veřejných věcných břemen;
- číslo a (nebo) název prvku plánovací struktury, v jehož hranicích se lokalita nachází;
- přítomnost nebo nepřítomnost objektů kulturního dědictví v hranicích pozemku, hranicích území těchto objektů;
- možnost napojení (technologického napojení) CS na inženýrské a technické podpůrné sítě (s výjimkou napájecích sítí);
- podrobnosti o regulačních právních aktech ustavující entity Ruské federace, obecních právních aktech stanovujících požadavky na terénní úpravy území;
- červené čáry.
ОVezměte prosím na vědomí, že GPZU lze získat zdarma. Správní předpisy pro poskytování obecní služby „Vydání územního plánu pro pozemek“ jsou schvalovány v každém subjektu Ruské federace samostatně. O tuto komunální službu můžete požádat, a to i prostřednictvím multifunkčních center (MFC) nebo prostřednictvím portálu Státní služby. V souladu s federální legislativou jsou komunální služby poskytovány do 14 pracovních dnů ode dne obdržení žádosti orgánem místní samosprávy.
GPZU je dokument odrážející územní plán. Dokument shromažďuje informace o hlavních charakteristikách objektu a také o omezeních, která se na něj vztahují. Plán má informační funkci, dokument omezení neschvaluje, ale pouze shromažďuje od různých úřadů a reprodukuje je.
Zkratka GPZU znamená urbanistický plán pozemku. Tento dokument hraje zásadní roli v procesu urbanismu. Často však obsahuje rozpory s jinými schválenými dokumenty nebo obsahuje řadu upřesnění. Z tohoto článku se dozvíte, jaký je právní význam územního plánu, jaké informace reflektuje a zda jej lze napadnout.
Odkud pocházejí informace obsažené v GPZU? Informace jsou převzaty z dokumentů, jako jsou:
- Údaje z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN).
- Dokumentace odrážející plánování a zónování území pro rozvoj města.
- Další dokumenty se tak či onak týkají urbanistických procesů.
- Federální státní informační systém (FSIS).
- Informace o umístění inženýrských sítí.
Jinými slovy, GPZU je výpis z dokumentů obsahujících určité informace týkající se webu. Do roku 2017 byl plán rozvoje města postaven na roveň projektům územního průzkumu a plánování.
Ale ani dnes nelze urbanistický plán pozemku nazvat pouhým výpisem z Jednotné státní evidence nemovitostí a další dokumentace. Má velmi významnou právní sílu. Je to GPZU, která stanoví pravidla územního plánování lokality na 3 roky.
Informace zahrnuté v plánu
Územní plán je výtahem z několika dokumentů a obsahuje výňatek z pravidel využití území, plánu rozvoje, plánu blokového průzkumu a projektu blokového plánování. Samotný plán odráží následující informace: hranice lokality, hranice veřejného majetku vedle ní, minimální překážky od hranic lokality, povolení k použití pro určité účely, informace o kulturních a kapitálových objektech v blízkosti lokality, informace o plánované umístění inženýrských sítí a rozhodnutí o možnosti rozdělení pozemku.
Postup registrace GPZU
Zpracování a vydání záměru provádí oprávněný orgán na základě žádosti vlastníka, přičemž ÚP není oprávněn vyžadovat od vlastníka další podklady a v případě potřeby si je musí vyžádat samostatně. V průběhu řízení se nekonají veřejné projednání, dokument musí být připraven do 20 dnů ode dne podání žádosti a poskytnut vlastníkovi.
Územní předpisy platné na 3 roky
Jak je uvedeno ve stejnojmenném ruském zákoně, podrobné údaje obsažené v GPZU (kromě údajů o technických podmínkách připojení k inženýrským sítím) lze použít k vypracování projektové dokumentace a získání stavebního povolení před uplynutím tříletého období od data přijetí. To dává majiteli pozemku možnost připravit projekt a další stavební podklady po dobu tří let od vydání GPZU. V tomto období dokument poskytuje ochranu před změnami urbanistických předpisů území a/nebo stávajících legislativních aktů. V nenadálé situaci budete moci pokračovat v práci za podmínek platných v den vydání plánu rozvoje města.
Nejvyšší soud tak v roce 2019 projednával případ týkající se zamítnutí vydání stavebního povolení z důvodu, že pozemek se nacházel ve složité zástavbě. Soud se rozhodl prohlásit odmítnutí za nezákonné, protože urbanistický plán pozemku byl vypracován předtím, než byla lokalita uznána jako součást takové zóny.
Je však důležité mít na paměti, že pokud jsou v GPZU zaznamenány zóny, pro které jsou stanoveny nějaké zvláštní podmínky, nevztahují se na ně tříleté územní předpisy. Podle ÚP je tedy pro získání stavebního povolení nutné nejen dodržet v projektové dokumentaci požadavky uvedené v GPZU: umístění stavebního záměru na daném místě by nemělo být v rozporu se zákonem. zavedená omezení. To je zcela pochopitelné: při zřizování územní zóny existují omezení, která nejsou ovlivněna přítomností nebo nepřítomností GPZU.
Rovněž nařízení územního plánování stanovená na tři roky nemohou být v rozporu s pokyny obsaženými v Jednotném státním registru nemovitostí. Pokud projektová dokumentace nebude odpovídat současným požadavkům společnosti Rosreestr, bude vlastníkovi pozemku odepřena výstavba zařízení podle tohoto plánu. Zvláštní podmínky pro některé oblasti a další podobné informace
„Teoreticky“ by tento typ dokumentu měl obsahovat informace o zónách, pro které jsou poskytovány zvláštní podmínky, o vodě a dalších objektech atd. na základě údajů z Jednotného státního registru nemovitostí, existujících dokumentů o územním plánování nebo jiných potvrzených zdrojů, které tyto informace obsahují. Ve skutečnosti je všechno trochu jinak.
GPZU obsahuje nejaktuálnější (ale ne vždy úplné) informace o tom, zda je daná oblast zahrnuta do nějakých zón. Proto stojí za to vypracovat tento dokument jako velmi cenný zdroj informací, i když se vývoj stránek neplánuje. Například pokud je web již vytvořen při nákupu. Informace uvedené v dokumentu však nelze vždy považovat za spolehlivé a oprávněné. Jejich pravost může být přezkoumána u soudu.
Všechna území se zvláštními podmínkami použití musí být zahrnuta do Rosreestr, ale ne vždy se tak děje. Některé z těchto zón byly schváleny ještě před vznikem katastru a v současnosti fungují, aniž by do něj byly zařazeny. Některé z nich lze navíc považovat za schválené „standardně“ v souladu se stávající legislativou. Příkladem takových zón jsou pásma ochrany vod. Lhůta pro stanovení hranic všech takových území pro zařazení do registru se pravidelně prodlužuje.
V Moskvě a Moskevské oblasti je akutní otázka ohledně hranic zóny, ve které jsou chráněny pitné zdroje hlavního města. Tyto hranice nejsou nikde oficiálně stanoveny a dokumenty, které je jakkoli upravují, si odporují. Orgány, které vypracovávají GPZU, klasifikují jako tuto zónu všechny oblasti nacházející se alespoň trochu blízko těchto vodních zdrojů. A protože neexistují žádné další schválené dokumenty, urbanistický plán pozemku je jediným oficiálním dokladem o tom, zda je pozemek zahrnut do konkrétní zvláštní zóny.
Očekáváme, že v budoucnu budou zrušena omezení těžby takto „kontroverzních“ oblastí, problém je dnes extrémně akutní. Pokud se tedy pozemek nachází v sanitární zóně, pak jakákoliv stavba někdy nepřichází v úvahu.
Přítomnost nebo nepřítomnost vodních útvarů na místě se může stát vážnou příčinou nesouhlasu při získávání GPZU. Suché jámy mohou být například podle dokumentů rybníky, i když podle rejstříku nejsou. Stejné potíže může způsobit cokoli, například inženýrské systémy a chráněné oblasti kolem nich.
I když jsou takové objekty zahrnuty do územního plánu pozemku v zjednodušených formulacích, často to vede k vážným problémům při snaze získat stavební povolení.
Náročné normy při přípravě GPZU
Při registraci GPZU pro lokalitu se shromažďují omezující dokumenty od různých organizací a může dojít ke konfliktům, když jedna lokalita patří do několika zón, pro které existují různá omezení a nejsou vzájemně konzistentní. Nejčastější nesoulad je ve vztahu k normě hustoty zástavby, která umožňuje určit povolenou plochu objektu. Ale když se stejná oblast vztahuje k různým podzónám, nebude možné provést jednoduchý výpočet. V tomto případě jsou dokumenty připraveny k napadení u soudu. Příčina sporu je označena konfliktem, který vznikl mezi normativními dokumenty.
Omezení uvedená v dokumentu je možné napadnout, pokud údaje v něm uvedené neodpovídají skutečnosti, např. je uvedeno pásmo ochrany vod, které v blízkosti lokality nikdy neexistovalo. Můžete také zpochybnit data, která jsou zahrnuta v plánu, bez odkazu na konkrétní omezující dokument.
Častým limitujícím faktorem jsou perspektivní projekty, které jsou pozastaveny nebo zrušeny a omezení v urbanistické dokumentaci nejsou odstraněna. V určité oblasti se například počítalo s výstavbou metra, ale později byl projekt pro jeho nerelevantnost zrušen a trať postavena na jiném místě a omezení slibného projektu nebylo z dokumentů odstraněno. V tomto případě je také možné napadnout omezení u soudu.
Pokud je GPZU vypracován v souladu s normami, můžete se pokusit napadnout u soudu dokumenty uvedené v plánu.
Způsob soudní ochrany je relevantní v případě nesouladu údajů zapsaných do dokumentu, pokud urbanistická organizace trvá na jeho pravosti.
