Právní ověření bytu je nejdůležitější fází transakce, zejména pokud jde o výběr bytu na sekundárním trhu. Ignorovat tento postup pro kupujícího znamená vystavit se vážnému riziku a případně koupit problémový byt. Kompetentní a důkladná kontrola právní spolehlivosti nemovitosti minimalizuje rizika soudních sporů a nároků vůči bytu ze strany třetích osob. Vy jako kupující máte možnost svěřit právní přezkoumání bytu, který plánujete koupit, zkušenému právníkovi, kterého její výsledky nezajímají, nebo si ji provést sami. V tomto článku vám to prozradíme co je to due diligence byt, který kupujete, a podrobně zvážit všechny jeho součásti. Právní ověření jakékoli zakoupené nemovitosti lze rozdělit do několika fází:
- identifikace a ověřování vlastníků;
- kontrola dokumentů k objektu;
- kontrola kvality samotného objektu;
- kontrola, zda na něj třetí strany nemají práva.
Obsah
- Ověření identity prodávajícího a účastníků transakce
- Kontrola titulních dokumentů
- Kontrola kvality bytu
- Kontrola absence práv k bytu od třetích osob
- Závěr
Ověření identity prodávajícího a účastníků transakce
K identifikaci totožnosti vlastníka (nebo vlastníků) bytu je nejprve vyžadován jeho občanský pas. Zde je nejdůležitější se ujistit, že dokument je autentický, že jsou přítomny všechny potřebné pečeti a všechny stránky jsou v pořádku. Pokud je majitel ženatý, v této fázi se porovnává data sňatku a vzniku vlastnictví bytu, aby se pochopilo, zda transakce bude vyžadovat souhlas druhé strany k prodeji.
Důležitým bodem při prověřování totožnosti vlastníka je nutnost ověření jeho právní způsobilosti. Za tímto účelem je třeba požádat prodejce o předložení dvou osvědčení – z protidrogové léčebny a psychoneurologické ambulance. V současné době jsou certifikáty ND a PND od prodávajícího velmi žádoucí, aby byla zajištěna jejich přiměřenost a minimalizováno riziko pro kupujícího, že transakce bude prohlášena za neplatnou z důvodu neschopnosti vlastníka. Požadavek takových certifikátů ze strany kupujícího dnes obvykle nezpůsobuje odpor nebo negativní reakci prodávajícího.
Jedná-li za vlastníka zmocněnec, kontroluje se pravost plné moci a správnost jejího provedení. Tento dokument musí být notářsky ověřen. Prostudováním plné moci můžete zjistit seznam oprávnění správce a ujistit se, že má právo provádět úkony související s prodejem objektu. Plná moc musí být porovnána s registrem vydaných plných mocí (http://reestr-dover.ru).
Kontrola titulních dokumentů
Druhou fází kontroly právní spolehlivosti bytu je analýza vlastnických listin. Pokud kupujete byt z vedlejšího bytového fondu, majitel musí mít doklady potvrzující jeho vlastnické právo k nemovitosti. Takovými dokumenty mohou být kupní a prodejní smlouvy, darovací nebo výměnné smlouvy, dědická osvědčení, soudní rozhodnutí atd. Podstatou kontroly těchto dokumentů je jejich pečlivé prostudování a analýza, zjišťování jejich pravosti, přítomnosti možných nesrovnalostí nebo oprav – v V druhém případě musí být veškeré opravy provedené v textu listin potvrzeny podpisy stran nebo razítkem notáře.
Zvláště bychom rádi zdůraznili, že ověření listin zakládajících vlastnická práva k věci musí být nutně doprovázeno potvrzením informací z jiných zdrojů – v této fázi je zejména nutné objednat výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí nebo si ověřte informace o nemovitosti na webu Rosreestr (https://rosreestr.ru /wps/portal/online_request). Je nutné si objednat výpis o převodu vlastnického práva k objektu. Tyto informace jsou otevřené a může je získat každý zainteresovaný občan. Tento výpis odráží informace od roku 1998 – o převodech vlastnictví a existujících věcných břemenech/exekucích na objektu. Promyšlený rozbor těchto informací umožní specialistovi posoudit situaci na nemovitosti a dohledat veškeré notářské a právní úkony, které s bytem proběhly.
Pokud se objeví informace, že vlastnická práva prodávajícího byla sporná u soudu, je nutné požádat prodávajícího o soudní rozhodnutí o tomto sporu. V případě, že spor stále trvá a případ není vyřešen, je lepší odmítnout koupi nemovitosti. Pokud od roku 1998 nebyly s bytem provedeny žádné úkony, bude vyžadován další doklad – potvrzení vydané odborem bytové politiky. Tato situace je spíše výhodou než nevýhodou bytu, neboť svědčí o tom, že objekt je již řadu let ve vlastnictví jednoho vlastníka a nedošlo k žádným převodům práv.
Kromě podrobných informací o věcných břemenech a sporech obsahuje výpis USRN údaje o samotném vlastníkovi, čísle a datu evidenčního záznamu práva, což umožňuje dále ověřit pravost osobních dokladů poskytnutých prodávajícím k ověření.
Kontrola kvality bytu
V této fázi právního přezkumu je nutné se ujistit, že v bytě nedošlo k nezákonným úpravám – za tímto účelem byste měli požádat prodávajícího o plán bytu ze ZISZ. Pokud byly přestavby provedeny a nejsou legalizovány, může to být důvodem pro odmítnutí státní registrace převodu práv.
Zákon o bydlení Ruské federace zavazuje rekonstrukci a (nebo) přestavbu obytných prostor provádět v souladu s požadavky zákona a pouze s předchozím souhlasem orgánu místní správy. Základem pro provedení rekonstrukce a (nebo) přestavby je dokument potvrzující přijetí rozhodnutí o schválení přestavby určeným orgánem. Pokud takový dokument neexistuje, rekonstrukce a (nebo) přestavba se považují za neoprávněné. Důsledky neoprávněné rekonstrukce a (nebo) neoprávněné přestavby bytových prostor jsou uvedeny v Čl. 29 Zákon o bydlení Ruské federace. Osoba, která neoprávněně předělala a (nebo) předělala prostory, tak může čelit správní odpovědnosti ve formě pokuty.
Kontrola absence práv k bytu od třetích osob
Pro kontrolu, zda mají k danému bytu práva třetí osoby, budete kromě výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí potřebovat rozšířený výpis z katastru nemovitostí. Odborníci často doporučují obdržet takový výpis společně s prodejcem – pak nebude pochyb o jeho pravosti. Informace z tohoto dokumentu jsou nesmírně důležité, protože umožňují nejen vidět, kdo je aktuálně v bytě evidován, ale také získat informace o lidech, kteří kdy měli práva k užívání objektu, kde a kdy daná osoba odešla atd. .. Existuje také informace o dočasném výpisu, který zachovává právo osoby bydlet v bytě, který může použít.
Prostudování archivovaného výpisu umožní ověřit, že při privatizaci nedošlo k porušení práv nezletilých, a porovnat informace s údaji získanými z výpisu Jednotného státního registru nemovitostí. Pokud se ukáže, že při privatizaci bytu nebylo přihlédnuto k právům dítěte nebo osoby nemohoucí, je nutné před uzavřením obchodu požádat prodávajícího o vyjádření těchto osob o vzdání se vlastnická práva k bytu. Takové prohlášení je ověřeno notářem a umožňuje kupujícímu chránit se před možnými riziky domáhání se práv třetích osob.
Na základě informací z rozšířeného výpisu provedou specialisté důkladnou analýzu každé z přihlášených osob v jeden okamžik a vysledují důvody odchodu. Nezáleží na tom, zda člověk odešel sloužit do armády nebo si odpykává trest odnětí svobody – má právo se vrátit a požadovat obnovení svého práva žít v bytě. Proto je nutné pečlivě prověřit každého, kdo byl kdy v bytě přihlášen.
Při kontrole právní čistoty bytu je zvláštní pozornost věnována nezletilým osobám přihlášeným v tomto obytném prostoru, osobám ponechaným bez rodičovské péče a občanům, kteří byli soudem uznáni nezpůsobilými nebo částečně způsobilými. V takových případech musí být transakce provedena předem po dohodě s opatrovnickými a poručenskými orgány.
Odborníci doporučují, aby během procesu převodu zálohy bylo nutné stanovit nutnost získat v tomto případě povolení k prodeji od opatrovnických orgánů – pak si můžete být jisti, že zájmy dítěte nebo nezpůsobilého dospělého nebudou být porušen, což znamená, že nebudou existovat žádné předpoklady pro prohlášení transakce za neplatnou z důvodu porušení práv nezletilých
Závěr
Tak teď už to víte je due diligence nemovitosti a proč je to potřeba. Krok za krokem jsme prozkoumali všechny hlavní kroky kontroly právní čistoty bytu. Jak vidíte, tento postup je poměrně rozsáhlý, vyžaduje péči a schopnost správně interpretovat informace získané z dokumentů poskytnutých prodávajícím.
