Běžné opravy bytového domu zahrnují soubor stavebních, organizačních a technických opatření k odstranění poruch (obnovení provozuschopnosti) prvků, zařízení a inženýrských systémů domu k udržení provozní výkonnosti (§ 2 Pravidel a norem technického provozu bytového fondu, schváleného usnesením Státního stavebního výboru Ruska ze dne 27.09.2003. září 170 N XNUMX).
Rozhodnutí o provedení běžných oprav
Běžné opravy společné věci v bytovém domě, jakož i přijetí rozhodnutí o udělení pravomoci radě bytového domu rozhodovat o běžných opravách společné věci se provádí na základě rozhodnutí valné hromady. vlastníků prostor, přijatá většinou hlasů z celkového počtu hlasů zúčastněných na shromáždění vlastníků prostor v domě bytového domu (body 4.1, 4.2, část 2, článek 44, část 1, článek 46 bytového řádu Ruská federace, článek 18 Pravidel, schválených nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.2006. srpna 491 N XNUMX).
Vlastníci prostor jsou povinni schválit na valné hromadě seznam služeb a prací, podmínky jejich poskytování a provádění, jakož i výši jejich financování (bod 17 Pravidel č. 491).
Zajištění průběžných oprav
Vlastníci prostor mají právo samostatně provádět úkony k opravě společného majetku nebo zapojit jiné osoby k poskytování služeb a provádění oprav s přihlédnutím ke zvolenému způsobu správy bytového domu (bod 12 Pravidel č. 491).
Řádnou údržbu společného majetku včetně běžných oprav v závislosti na způsobu hospodaření v bytovém domě zajišťují (bod „h“ odst. 11, bod 16 Pravidel č. 491): a) vlastníci prostor:
– uzavřením smlouvy o správě bytového domu se správcovskou organizací; Pokud byla uzavřena smlouva se správcovskou organizací, pak musí smlouva o správě obsahovat i seznam služeb a prací při údržbě a opravách společné věci v bytovém domě, postup při změně takového seznamu, výši úhrady údržba a opravy obytných prostor, jakož i postup pro placení takových poplatků (části 2, 3 článku 162 zákona o bydlení Ruské federace).
Úhrada nákladů na běžné opravy
Platba za běžné opravy je zahrnuta v poplatku za údržbu obytných prostor (článek 154 zákona o bydlení Ruské federace). Vlastníci prostor zároveň nesou náklady na údržbu společné věci (včetně běžných oprav) úměrně svým podílům na spoluvlastnickém právu k této nemovitosti příspěvkem (část 1, 2, 3 čl. 39 odst. Bytový zákon Ruské federace; článek 28 pravidel č. 491):
a) poplatky za údržbu a opravy bytových prostor v bytovém domě – v případě správy bytového domu správcovskou organizací nebo přímo vlastníky prostor;
Odkaz. Přibližný seznam prací pro aktuální opravy
Odstranění lokálních deformací, zpevnění, obnova poškozených míst základů, vzduchotechnických potrubí, slepých prostor a vstupů do sklepů.
2. Stěny a fasády
Tmelení spár, tmelení a restaurování architektonických prvků; výměna částí dřevěných obkladů stěn, opravy a nátěry fasád.
Částečná změna jednotlivých prvků; utěsnění švů a prasklin; posilování a barvení.
Posílení prvků systému dřevěných krokví, antiseptické a antiperforační; odstraňování závad ocelových, azbestocementových a jiných střech, výměna odtokových trubek; opravy hydroizolací, izolace a větrání.
5. Okenní a dveřní výplně
Výměna a restaurování jednotlivých prvků (přístrojů) a výplní.
6. Bytové příčky
Zpevnění, změna, utěsnění jednotlivých oblastí.
7. Schodiště, balkony, verandy (slunečníky-hledí) nad vchody do vchodů, sklepy, nad balkony horních podlaží
Restaurování nebo výměna jednotlivých sekcí a prvků.
Výměna a restaurování jednotlivých sekcí.
Práce na odstraňování problémů.
10. Vnitřní dekorace
Obnova povrchových úprav stěn, stropů, podlah v samostatných sekcích ve vchodech, technických místnostech a ostatních obecných stavebních pomocných místnostech a služebních bytech.
11. Ústřední topení
Montáž, výměna a obnova funkčnosti jednotlivých prvků a částí vnitřních systémů ústředního vytápění včetně domovních kotelen.
12. Vodovod a kanalizace, zásobování teplou vodou
Montáž, výměna a obnova funkčnosti jednotlivých prvků a částí vnitřních vodovodů a kanalizací, zásobování teplou vodou včetně čerpacích jednotek v bytových domech.
13. Napájení a elektrická zařízení
Instalace, výměna a obnovení provozuschopnosti elektrického rozvodu objektu s výjimkou vnitrobytových přístrojů a spotřebičů, kromě elektrických sporáků.
Výměna a obnovení funkčnosti vnitřního vzduchotechnického systému včetně samotných ventilátorů a jejich elektrických pohonů.
Obnovení funkčnosti ventilačních a proplachovacích zařízení, krytů sběrných ventilů a šoupátkových zařízení (Seznam prací souvisejících s běžnými opravami, schváleno.
Lidé, kteří bydlí a mají vlastní nemovitost v bytovém domě, mají často dotazy na opravy. Kdo by měl provádět opravy a jak? Jak můžete ovlivnit pořadí obnovy bytového domu? V tomto článku se dozvíte odpovědi na tyto otázky.
Obsah
- Co je aktuální oprava
- Co dělat při provádění běžných oprav
- Plán údržby
- Etapy současných oprav
- Jak dlouho mohou současné opravy trvat?
- Platba za aktuální opravy
- Rozdíly mezi aktuálními opravami a velkými opravami
- Kdy můžete podat reklamaci na nekvalitní opravy bytových domů?
Co je aktuální oprava
Současné opravy jsou souborem opatření určených k udržení budovy v dobrém stavu, tj. odstranění různých závad, které mohou narušovat běžné bydlení občanů (článek 18 Nařízení Ruské federace ze dne 13.08.2006. srpna 491 č. 2) . Odpovědnost za provedení těchto oprav přebírá správcovská organizace, bytové komplexy, bytová družstva a společenství vlastníků domů, kteří musí neustále sledovat stav veřejné budovy a včas provádět restaurátorské práce (MDK 04.2004-XNUMX).
V regulačních dokumentech je možné zvýraznit tři koncepty aktuální opravy budov nebo konstrukcí.
- Oprava budovy za účelem obnovení provozuschopnosti (provozuschopnosti) jejích konstrukcí a systémů inženýrského vybavení, jakož i udržení provozní výkonnosti (Příloha 1 k nařízení Státního výboru pro architekturu ze dne 23.11.1988. listopadu 312 N 58 „O schválení resortních stavebních norem Státního výboru pro architekturu „Předpisy o organizaci a provádění rekonstrukcí, oprav a údržby bytových domů, komunálních a společensko-kulturní zařízení“ (VSN 88-XNUMX (r) .
- Práce na systematické a včasné ochraně částí budov, konstrukcí a inženýrských zařízení před předčasným opotřebením prováděním preventivních opatření a odstraňování drobných poškození a poruch (článek 3.4 Předpisu o provádění plánovaných preventivních oprav průmyslových budov a staveb MDS 13-14.2000 (schváleno usnesením Státního stavebního výboru SSSR ze dne 29.12.1973. prosince 279 N XNUMX))
- Soubor stavebních, organizačních a technických opatření za účelem odstranění poruch (obnovení provozuschopnosti) stavebních prvků a udržení normální úrovně provozní výkonnosti.
Tento pojem je uveden v Čl. 1 zákona Moskevské oblasti ze dne 13.04.2006. dubna 24.06.2016 (ve znění ze dne 54. června 2006) N XNUMX/XNUMX-OZ „O postupu při provozování nebytových budov, staveb, staveb na území Moskvy Krajská a správní odpovědnost v oblasti jejich technického provozu.“
Proč potřebujete aktuální opravy?
Současné opravy jsou potřebné pro zachování vzhledu a zachování provozních vlastností stavebních konstrukcí a inženýrských systémů budovy.
Nejčastěji se při provádění oprav obnovují obklady a eliminují drobné poškození.
V budovách, ve kterých se plánují velké opravy nebo které jsou předmětem demolice, musí současné opravy zajistit standardní podmínky pro život:
- příprava na jaro-léto a zimní provoz,
- seřízení strojního zařízení.
Běžné opravy společného majetku se provádějí rozhodnutím valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě (článek 18 nařízení Ruské federace ze dne 13.08.2006. srpna 491 č. XNUMX).
Co dělat při provádění běžných oprav
Při provádění aktuálních oprav budovy nebo stavby se provádějí následující práce:
- odstranit praskliny a výmoly ve stropech a stěnách, vyrovnat je dalším malováním, tapetováním nebo aplikací jiných obkladových materiálů;
- obnovit stupně a podesty schodišť, utěsnit trhliny v nich, posílit zábradlí schodišť;
- vyměnit vadná čidla, elektroinstalace, zabezpečovací a požární signalizační zařízení;
- odstranit drobné závady na střeše, drenážním systému, parotěsnosti a hydroizolaci;
- čisté systémy vytápění, ventilace, zásobování vodou a kanalizace;
- vyměnit nebo aktualizovat podlahové krytiny, vyměnit podlahové lišty;
- obnova fasády;
- obnovit vnější obklad a tepelně izolační nátěr;
- obnovit antikorozní nátěr kovových konstrukcí;
- provádět antiseptické ošetření dřevěných konstrukcí;
- vyměnit vypínače, zásuvky a vodovodní armatury;
- obnovit architektonické prvky;
- utěsnit okna a dveře.
Plán údržby
Před zahájením běžných oprav je třeba vypracovat akční plán. Provést prohlídku objektu za účelem zjištění problémových míst a posouzení míry opotřebení inženýrských sítí a konstrukčních prvků, které ovlivňují volbu opravných prací.
Aktuální opravy se provádějí, když:
- úseky inženýrských komunikací chátraly a vyžadují naléhavou obnovu;
- došlo k neočekávanému poškození oken a dveří ve vchodech, odhalena drobná destrukce fasády;
- nadešel čas pro kosmetické nebo preventivní opravy atd.
Zástupci správcovské společnosti po prohlídce a posouzení stavu budovy sestaví soupis prací pro aktuální opravy. Hotový seznam odsouhlasí předseda HOA nebo předseda rady nebo jej schválí vlastníci domů na valné hromadě. Poté správcovská společnost stanoví lhůty pro dokončení.
Etapy současných oprav
Pro řádné provádění běžných oprav v bytovém domě jsou nutné následující kroky:
- Kontrola komisí technického stavu bytového domu.
- Vypracování akčního plánu a pořadí jejich odstraňování.
- Provedení výběrového řízení a určení dodavatele k provedení opatření k obnovení funkčnosti inženýrských sítí nebo konstrukčních prvků stavby.
- Uzavření dohody, která stanoví termíny dokončení díla, sankce a způsoby řešení sporných otázek.
- Provádění oprav dodavatelem.
- Přijetí práce za účasti komise, která zahrnuje jak zaměstnance správcovské společnosti, tak zástupce vlastníků. V kontroverzních situacích je možné do provizní skupiny zařadit nezávislého odborníka.
- Vypracování a podepsání osvědčení o absolvování práce.
Pokud se budete řídit výše uvedeným algoritmem, bude provádění běžných oprav pro majitele domů bezpečné a bude možné získat záruky, že v případě nekvalitních oprav bytového domu bude vrácena náhrada prostřednictvím soudu nebo oprav. bude přepracován na správné úrovni.
Jak dlouho mohou současné opravy trvat?
Rychlost oprav je zcela závislá na jejich objemu či sezónnosti a také na možnostech vybraného zhotovitele. Smlouva s dodavatelem provádějícím veškeré práce upřesňuje načasování aktuálních oprav bytového domu.
Odchylka od stanovené lhůty je důvodem obrátit se na správcovskou společnost, a pokud nekoná, na orgány dohledu a státní zastupitelství.
Platba za aktuální opravy
Majitelé hradí běžné opravy. Každý měsíc musí obyvatelé dát určitou částku na její realizaci. Po kontrole a vypracování akčních plánů k odstranění problémů řídící organizace vypíše výběrové řízení a vybere dodavatele, který obnoví účinnost inženýrských sítí nebo konstrukčních prvků budovy.
Rozdíly mezi aktuálními opravami a velkými opravami
Hlavním rozdílem mezi běžnými opravami a většími opravami je frekvence a objem prací.
Velké opravy se obvykle provádějí každých 10 let. Vyměňuje nebo opravuje:
- okna, dveře;
- obklady;
- nenosné stavební konstrukce a nosné prvky;
- inženýrské systémy (topení, ventilace, vodovod, kanalizace, elektrické osvětlení, plynofikace, komunikace a další).
Současné opravy se provádějí každé dva až tři roky. Musíte však vzít v úvahu několik parametrů:
- pracovní režim;
- jeho konstrukční vlastnosti;
- přírodní a klimatické podmínky;
- technický stav budovy nebo stavby.
Tyto parametry přímo ovlivňují frekvenci probíhajících oprav. Pokud je tedy konstrukce vystavena agresivnímu prostředí (například mořské vodě), bude muset být každoročně opravována.
Kdy můžete podat reklamaci na nekvalitní opravy bytových domů?
Žádost je nutné sepsat ve 2 vyhotoveních a podat ji trestnímu zákoníku. Doporučuje se ověřit vaši kopii podpisem tajemníka, který dokumenty převzal. Pokud zaměstnanci správcovské společnosti nekonají, měli byste se obrátit na státní zastupitelství.
Pokud v důsledku nespravedlivého plnění smlouvy vznikla na majetku vlastníků hmotná škoda, pak lze v tomto případě požadovat náhradu u soudu.
Bylo by také dobré poslat odvolání na Státní domovní inspekci. Tato organizace provede šetření, na základě kterého bude zjištěno porušení a bude vydán příkaz k jeho odstranění.
