Výstavbě objektů různého rozsahu a účelu předchází zpracování odhadní dokumentace. Účelem rozpočtování je stanovení celkových nákladů, které budou potřeba k realizaci záměru. Odhad zohledňuje vyhlídky na změny cen na trhu zařízení, stavebních materiálů, pronájmu speciální techniky atd. Odhad může zpracovat dodavatel i odhadce najatý zákazníkem. Podmínky jsou uvedeny ve smlouvě.
Odhadovaný výpočet se provádí různými způsoby. Specialista bere v úvahu náklady na zdroje nebo základní cenové indexy a také časové náklady. Každý přístup má své vlastní nuance. Bez ohledu na způsob je výsledná odhadní dokumentace finančním plánem všech nákladů spojených s výstavbou. Pro přehlednost se náklady účtují podle sekcí a poté se zobrazí celkové číslo, které určuje náklady v aktuálních nebo projektovaných sazbách.
Vývoj stavebních odhadů pro výstavbu má několik cílů současně:
- kalkulace celkové ceny stavby;
- podávání zpráv zákazníkovi, investorovi a dalším osobám o vynaložení finančních prostředků;
- označení výdajů pro každou fázi výstavby;
- úprava hodnot podle změněné situace na trhu stavebních materiálů.
Odhad sestavený profesionálem se díky transparentnosti předběžné kalkulace financování stává jakýmsi garantem účelového vynakládání finančních prostředků, nepřetržitých stavebních prací. Zákazník si může naplánovat výši investic, uvolnit nebo si půjčit finanční prostředky, aniž by musel dále hledat částky na dodatečné výdaje. Zhotovitel předem vidí celkový obraz díla, řídí se materiály, pokud je musí nakupovat, plánuje práce s přihlédnutím k projektovaným cenám.
Pro výpočet výše investice do výstavby se odhadní dokumentace dělí na přímé náklady a předpokládaný zisk a dále na režijní náklady. Přímé náklady zahrnují cenu stavebního materiálu, mzdu pracovníků, náklady na pronájem nebo nákup stavebních mechanizmů a zařízení Předpokládaný zisk zahrnuje plánované úspory nutné na pokrytí nákladů nesouvisejících s výstavbou objektu. Hovoříme o výdajích dodavatele na placení daní, materiální pobídky pro zaměstnance a rozvoj infrastruktury. Vypočítejte odhadovaný zisk v procentech na základě nákladů na projekt (12 %) nebo mezd pracovníků (50 %). Režijní náklady zahrnují náklady na řízení procesů, organizaci akcí a údržbu staveniště. Režijní náklady se vypočítávají jako procento přímých nákladů v souladu s federálními předpisy nebo pravidly přijatými organizací dodavatele.
Metody tvorby odhadní dokumentace
Stávající způsoby evidence a tvorby aktuální odhadní dokumentace se liší v přístupu k určování nákladů na výstavbu.
Analogová metoda se používá v situacích, kdy má odhadce informace o cenách objektů navržených nebo postavených dříve. Podle názvu je metoda vhodná pro objekty podobné ve všech parametrech. Mohou to být dvě chatky ze stejných materiálů. Není potřeba úplná identita domů, hlavními podmínkami jsou stejné měrné jednotky a náklady.
Časová metoda je redukována na kalkulaci ceny stavby na základě stráveného pracovního času. Ne v každém případě je možné tuto metodu použít, pouze v situacích s hodnocením malých objemů prací na stavbě (domácí zakázky, opravy apod.). U velkých objektů se používají jiné metody.
Metoda základního indexu pro tvorbu dokumentace odhadů bere v úvahu indexy uvedené ve specializovaných databázích. Cena prací se určuje podle základní a aktuální úrovně. Pro určení aktuálních sazeb použijte součin základní ceny a indexu v konkrétním odvětví, regionu a typu práce.
Metoda zdrojů umožňuje vypočítat náklady na budoucí realizaci stavebního projektu na základě aktuálních a projektovaných cen zdrojů a specializovaných tarifů. Odhadce zohledňuje náklady na zdroje, což je nejsrozumitelnější pro dodavatele a zákazníka. Tato metoda je vhodná pro jakoukoli fázi tvorby rozpočtových dokumentů. Nevýhodou je značná náročnost na čas a úsilí odborníka na výpočet složitých vzorců. Pro zákazníka je nevýhodou nemožnost kontroly regionálních cen, což se scvrkává na potíže při kontrole vývoje finančních zdrojů ze strany dodavatele.
Metoda zdrojového indexu předpokládá současné použití výše uvedené metody zdroje a indexového systému. Výsledkem jsou adekvátní ceny, odůvodněné využitím dat z databází, které se aktualizují každý měsíc. Odhad využívá informace z jednotlivých cenových středisek.
Základní-kompenzační metoda odhadovaných kalkulací je redukována na součet budoucích nákladů a nákladů na stavební činnost, stanovený základní úrovní. Údaje budou upřesněny při projektování a výstavbě. Pokud dojde k rozdílu v nákladech, zákazník náklady kompenzuje. Hovoříme o přemrštěnosti stavebního a dokončovacího materiálu, vícenákladech z důvodu nízké produktivity práce, nepředvídaných okolnostech, nákladech na zprostředkovatelské služby atd. Nevýhodou metodiky pro dodavatele je nemožnost kontroly nákladů porovnáním částky s průměrnými cenami. . Metoda je výhodná pro dodavatele na zařízeních s vysokou spotřebou materiálu.
V každém případě se složení dokumentace odhadu liší, stejně jako platné normy, databáze a metody výpočtu. Volba metody závisí na profesionalitě odhadce, vlastnostech objektu, případně na preferencích zákazníka.
Odhadovaná dokumentace se zpracovává v určitém sledu, od malých k větším stavebním prvkům: jednotlivé druhy prací (náklady) → objekt → zahajovací komplex → fáze výstavby → stavba jako celek.
Stavební objekt – samostatná budova (průmyslová budova nebo dílna, sklad, nádraží, sklad zeleniny, obytná budova, klub atd.) nebo stavba (most, tunel, nástupiště, přehrada atd.) se všemi souvisejícími zařízeními (galerie, nadjezdy atd. ), zařízení, nábytek, inventář, užitková a pomocná zařízení a v případě potřeby i s přilehlými inženýrskými sítěmi a obecnými stavebními pracemi (vertikální plánování, terénní úpravy, terénní úpravy atd.). Stavebním objektem může být i soubor staveb a staveb, které mají společné technologické nebo jiné určení (blok dílen, kotelna se skladem paliva, soubor odběrných, úpravárenských nebo jiných staveb). Při výstavbě podniků, průmyslových nebo obytných komplexů jsou samostatnými objekty vnější sítě s obslužnými a pomocnými stavbami (vodovod, kanalizace, vytápění, plynofikace, zásobování energií atd.), příjezdové komunikace, vnitroblokové nebo vnitroblokové silnice a další obecné práce na webu .
Pojem „zařízení“ se může shodovat s pojmem „výstavba“, pokud se na staveništi podle projektu staví pouze jeden hlavní účelový objekt bez výstavby pomocných a pomocných zařízení (například: v průmyslu – dílna budova k hlavnímu účelu, v dopravě – nádražní budova, v bytové a občanské výstavbě – bytový dům, divadlo, budova školy apod.).
Spouštěcí komplex – více objektů, které jsou součástí stavebního projektu nebo jeho fáze, jejichž uvedením do provozu je zajištěna výroba výrobků nebo poskytování služeb poskytovaných projektem.
Stavební fáze – část stavby, kterou tvoří soubor budov, konstrukcí a zařízení, jejichž uvedením do provozu je zajištěna výroba výrobků nebo poskytování služeb poskytovaných projektem. Konstrukční fáze se může skládat z jednoho nebo více startovacích komplexů.
Pro stanovení odhadovaných nákladů na výstavbu podniků, budov a staveb (nebo jejich front) se doporučuje vypracovat následující dokumentaci:
a) jako součást projektu (pracovního návrhu):
- místní a objektové odhadové výpočty;
- odhady pro určité druhy nákladů;
- souhrnný odhad nákladů na stavbu (opravu);
- souhrn nákladů (je-li to nutné);
b) jako součást pracovní dokumentace (DD): místní a místní odhady.
Postup pro zpracování odhadní dokumentace pro stavbu
Místní odhady – prvotní odhadní podklady jsou sestavovány pro jednotlivé druhy prací a nákladů na základě objemů zjištěných při zpracování podrobného návrhu, pracovní dokumentace (pracovní výkresy).
Místní odhady se zpracovávají i pro některé druhy prací a nákladů v případech, kdy rozsah prací a náklady nebyly s konečnou platností stanoveny a podléhají upřesnění na základě pracovní dokumentace.
Objektové odhady – kombinovat údaje z místních odhadů pro zařízení jako celek a jsou to odhadní podklady, na jejichž základě se mezi zákazníkem a dodavateli provádějí výpočty odhadovaných nákladů na stavební výrobky.
Výpočty odhadu objektu – také kombinovat údaje z místních odhadů a místních odhadů pro objekt jako celek a podléhají upřesnění zpravidla na základě pracovní dokumentace.
Odhady pro určité druhy nákladů nutné pro stanovení odhadovaného limitu, pokud tyto druhy nákladů nejsou zohledněny v odhadových standardech, se sestavují obdobným způsobem jako při přípravě místních odhadů. V tomto případě se doporučuje použít vzorky výpočtů místního odhadu (odhadů).
Konsolidované odhady nákladů na výstavbu podniků, budov, staveb (nebo jejich front) – stanovují objem finančních nákladů na stavbu jako celek a zahrnují údaje z objektových odhadů, objektových odhadů a odhadů pro jednotlivé druhy nákladů.
Přehled nákladů – odhadový dokument, který určuje náklady na výstavbu podniků, budov a staveb nebo jejich fronty v případech, kdy je spolu s průmyslovými zařízeními vypracována projektová a odhadová dokumentace pro: bydlení a občanská zařízení; základny stavebního průmyslu; objekty vedlejšího zemědělství a spotřebních služeb pro obyvatelstvo, objekty městské pozemní osobní dopravy, komunikace, nadjezdy a podobné inženýrské stavby.
Pokud projekt zajišťuje uvedení podniku (instituce) s odpalovacími komplexy do provozu, pak jako součást odhadní dokumentace jsou vypracovány výkazy odhadovaných nákladů na výstavbu zařízení zahrnutých do odpalovacích komplexů.
V případech, kdy se při výstavbě podniku, budovy a stavby plánuje provádět opatření na ochranu životního prostředí, sestavuje se výkaz odhadovaných nákladů na objekty a práce na ochranu přírodního prostředí.
