Obtížná volba mezi novou budovou a dalším prodejem zůstává aktuální pro statisíce lidí žijících v Moskvě a dalších ruských městech. Podívali jsme se na výhody a nevýhody jednotlivých možností, abychom vám pomohli učinit správné rozhodnutí.
V prvních šesti měsících roku 2022 byl bytový fond s více byty v Rusku doplněn o 19,7 milionu metrů čtverečních. metrů. To je o 22 % více než ve stejném období loňského roku.
V srpnu 2022 byl podíl transakcí na primárním trhu 19,6%, na sekundárním trhu – 73,3%. Novostavby jsou nejoblíbenější v Moskvě a Petrohradu.
Klady novostavby
Při koupi domu se mnozí řídí otázkou ceny. Co je levnější: prodej nebo novostavba? Odpověď závisí na městě, kvalitě výstavby, rekonstrukce a stavu nemovitosti.
Výhody bydlení v novostavbách jsou minimálně právní čistota transakce, možnost ušetřit na nákupech a delší životnost domu.
Pod cenou
V novostavbách se byty prodávají levněji než na sekundárním trhu s byty ve stejné oblasti a stejné třídy. Vzhledem k tomu, že vývojář má o obchod zájem, existuje možnost získat od něj slevu nebo dodatečný bonus:
- úprava jako dárek;
- bezplatné parkovací místo;
- slevy na zboží a služby partnerských společností;
- bezplatná podpora transakcí.
Nákup bude výhodnější, pokud investujete ve fázi výstavby domu. Oproti konečným nákladům na bydlení můžete ušetřit až 30 %.
Pocahontas není jen hrdinkou karikatury Disney, ale také první ženou, jejíž podoba se objevila na amerických dolarech.
Delší životnost domu
Nové domy v Moskvě právě „uviděly světlo“ a vydrží déle než sekundární bydlení, které už má procento technické a zastaralé.
Životnost novostaveb zvyšují změněné stavební technologie, nové materiály a vyspělejší strojní zařízení.
Návrh a renovace dle vlastního výběru
Téměř každá nová budova má k dispozici volné bydlení. V něm můžete nezávisle instalovat oddíly a organizovat prostor – určit velikost a účel místností, funkčních oblastí.
Někteří vývojáři, dokonce i ve fázi výstavby domu, souhlasí s provedením změn v uspořádání získané oblasti – vybaví šatnu nebo spojí kuchyň s obývacím pokojem. Nejlepším řešením je v tomto případě probrat preference s celou rodinou předem.
Pokud si koupíte nemovitost v novostavbě na hypotéku, nebudete muset předělávat cizí opravy. Interiér si můžete vyzdobit „pro sebe“, aniž byste utráceli peníze a čas navíc. Díky tomu je kupující ve výhodné pozici, neboť kupuje nové bydlení s vhodnou dispozicí.
Moderní architektura
Nestandardní řešení fasád, originální architektonické prvky a formy, akcenty na vstupních skupinách a balkonech – pomocí těchto nástrojů se vývojáři odkloní od jednotného stylu, aby dali novostavbám „lidskou tvář“.
Přeprodej s nudnými a stejnými typy domů hodně ztrácí na jejich pozadí.
Snadná dohoda
V novostavbě kupujete nemovitost s „čistým životopisem“ – bez věcného břemene a dalších vlastníků. Jste jen vy a stavitel. To výrazně zjednodušuje transakci.
Výhodné hypoteční programy
Při zvažování možností koupě nemovitosti mnoho lidí přemýšlí o hypotékách. Je důležité pochopit, co je lepší – další prodej nebo novostavba na hypotéku. Rozdíl mezi novostavbou a vedlejším bydlením je v tom, že v novostavbě je jednodušší pořídit bydlení na hypotéku se zvýhodněnými podmínkami nebo státní podporou.
Sovcombank má tedy hypotéku se státní podporou pro rodiny s dětmi a program s výhodnou sazbou na pořízení bytu v rozestavěném objektu. Nemovitosti na primárním trhu v Moskvě lze považovat za investici. Následně se prodává za více, než bylo původně koupeno.
V novostavbě je výhodnější koupit nemovitost v rámci zvýhodněného hypotečního programu se sníženou sazbou. Spočítejte si zálohu na hypoteční kalkulačce Sovcombank.
Nevýhody nové budovy
Rozestavěné a teprve předávané domy mají kromě výhodných aspektů několik nevýhod. Pro některé kupující se mohou stát vážným problémem.
Termín dodání může být posunut
Pokud si koupíte bydlení v rozestavěném domě, hrozí, že nebude dokončen včas. Tato situace může nastat v důsledku nepoctivosti developera nebo nepředvídaných obchodních problémů.
Pak místo stěhování do nového bytu budete dál bydlet ve starém domě.
Nákladná oprava
Pokud nová budova poskytuje pouze hrubý povrch, opravy mohou stát pěkný cent. Všechno bude muset být provedeno od začátku, protože ve skutečnosti dostanete betonovou krabici s připojenou komunikací.
Dražší služby
Buďte připraveni zaplatit více za bydlení a komunální služby, pokud si koupíte bydlení v novém domě s upravenou oblastí a vlastní inženýrskou infrastrukturou – kotelna, artéská studna, autonomní kanalizace atd.
Údržba těchto „buchet“ bude muset být pravidelně hrazena z vlastní kapsy. Z tohoto pohledu je bydlení v novém domě drahé potěšení. Na sekundárním trhu s nemovitostmi v Moskvě je nepravděpodobné, že by vysoké ceny za bydlení a komunální služby.
Dopravní infrastruktura
Někdy se nové domy staví téměř na otevřeném poli – to platí zejména pro obytné komplexy na předměstích. Silnice s kvalitním asfaltem a městská hromadná doprava se v těchto lokalitách objevují téměř jako poslední.
Je možné, že několik let po koupi domu budete muset chodit a jezdit po štěrku a hledat nejbližší zastávku pár bloků od domu.
Není rozvinutá sociální infrastruktura
Domy se často staví rychleji, než je nutná infrastruktura v okolí. Je možné, že škola, školka a nemocnice v novém areálu brzy nevzniknou. Pokud na to nejste připraveni, měli byste hledat nemovitost jinde a nespoléhat se na sliby developera.
Pokud již máte hypotéku na nové bydlení, můžete ji refinancovat za výhodných podmínek. Postup je vhodný pro bydlení na primárním i sekundárním trhu.
Refinancujte hypotéku u Sovcombank za sníženou sazbu. U Sovcombank spojte hypotéky a další úvěry od jiné banky do jedné a plaťte méně. Použijte naši kalkulačku pro výpočet platby, která je pro vás výhodná.
Výhody druhého domova
Poptávka po sekundárním bydlení v Moskvě zůstává trvale vysoká. A existuje pro to řada důvodů.
Oblast s veškerou infrastrukturou
Sekundární nemovitost se nachází v dobře obydlených oblastech s rozvinutou sociální infrastrukturou a dopravní dostupností. Můžete najít možnost v blízkosti parku, nemocnice nebo školy. Pohyb MHD je dávno zavedený, silnice jsou vyasfaltované.
Připravená oprava
Na sekundárním trhu si můžete koupit nemovitost s dobrou povrchovou úpravou a ušetřit peníze. I když je potřeba malá kosmetická oprava, bude to stát méně než oprava provedená, jak se říká, od nuly.
Možnost nastěhování ihned po koupi
Po dokončení transakce s nemovitostmi můžete zavolat a žít. Není třeba čekat na dokončení a předání domu, veškerá dokumentace je připravena. Nehrozí, že se výstavba bude léta protahovat, a bydlení budete pronajímat.
Bytový fond v Moskvě je poměrně nasycený, takže si můžete koupit nemovitost poblíž metra s rozvinutou infrastrukturou a dokonce najít blízko k práci. Období nastěhování se dá posunout jen o něco málo, pokud půjdete za bývalými majiteli a dáte více času na poplatky.
Nevýhody sekundárního
Další prodej nemovitosti má vlastnosti, ve kterých prohrává s objekty na primárním trhu.
Složitá dohoda
Transakci zkomplikovat a nemile překvapit mohou dědici žádající o bydlení, nezletilé děti i majitelé ve výkonu trestu odnětí svobody.
Problémem se často stává věcné břemeno v podobě hypotéky nebo zástavy uvalené na obytný prostor. Všechny tyto nuance vyžadují důkladnou kontrolu se zapojením kompetentního realitního makléře nebo právníka.
Je těžší získat hypotéku
Banky pečlivě prověřují byty na sekundárním trhu s nemovitostmi. Hypotéka může být zamítnuta z následujících důvodů:
- problémy s dokumenty a vlastníky;
- vysoké procento domácího opotřebení;
- nelegální přestavba.
Vzhledem k tomu, že nemovitost je až do splacení hypotéky zastavena u banky, bude schváleno pouze likvidní bydlení, které lze výhodně prodat a kompenzovat finanční ztráty, pokud klient nebude schopen dluh splácet.
Starý bytový fond
Stav mnoha domů na sekundárním trhu s bydlením ponechává mnoho přání. Často je procento technického opotřebení více než 40 %.
Existuje velké riziko, že v takovém domě najdete špatnou elektroinstalaci a ventilaci, nouzový stav inženýrských komunikací.
Parkoviště
Na nádvořích domů v Moskvě, které byly postaveny před několika desetiletími, je katastrofálně málo parkovacích míst. V těch letech na jejich potřebu v tak velkém počtu nikdo nemyslel.
Likvidita nemovitostí: co je výhodnější prodat později
Moskevský bytový fond v roce 2022 ovlivňují dva faktory: rostoucí ceny a rostoucí sazby hypoték. Pokud roste inflace, pak kupní síla klesá a roste poptávka po ziskových, tedy levnějších variantách nákupu nemovitostí. Patří mezi ně jak sekundární objekty, tak obytný prostor v novém domě.
Rozhodnutí o tom, co je lepší koupit: prodej nebo novostavbu, lze učinit s ohledem na likviditu nemovitosti. Pokud byl byt koupen draze a prodán v krátké době ještě dráž, pak můžeme říci, že má vysoký ukazatel likvidity.
V Moskvě je pro investice nákup bydlení v novém domě stále považován za ziskovou a slibnou možnost. Ziskovost objektů v novém bytovém komplexu je až 40 %. Sekundární se nemůže pochlubit takovými ukazateli.
Objekty nového rezidenčního sektoru v budoucích 5-7 letech vykazují větší likviditu díky fázi stavební připravenosti, a to nejen díky inflaci a dalším ukazatelům.
Ceny sekundárních nemovitostí rostou vlivem vnějších okolností, jako je otevření metra. V Moskvě “Khrushchev” zdražil kvůli programu renovace. Vláda zároveň zlepšuje podmínky pro vydávání hypoték některým kategoriím občanů. O hypoteční úvěr za zvýhodněných podmínek mohou žádat například IT odborníci.
Pracujete v oblasti IT? U Sovcombank můžete získat hypotéku za zvýhodněnou sazbu na dobu od tří do 30 let! Spočítejte si svou měsíční splátku a požádejte o hypotéku hned teď!
Rizika při koupi novostavby
Mnozí se bojí vzít si hypotéku na novostavbu kvůli možnému úpadku developera. Tyto obavy však mohou zůstat v minulosti.
Na trhu existuje schéma financování projektu pomocí vázaných účtů, takže úpadek stavební firmy nehrozí majiteli ztráta financí. Bude mu vrácena celá částka. Jediné je, že termín předání domu lze posunout.
Mezi hrozby patří nesoulad mezi odhadovanou a skutečnou cenou. Papírově lze bydlení ocenit dráž. Pokud však developer skončí s defekty, nebo změní dispozice, pak náklady na metr čtvereční klesnou.
Rizika při koupi bytu na sekundárním trhu
Při koupi vedlejší nemovitosti vyplývá hlavní riziko z vlastnictví bytu prodávajícího. Je nepravděpodobné, že budete moci koupit dům sami, je lepší zajistit postup nákupu a prodeje za účasti realitní kanceláře nebo právníka.
Prodávající je povinen poskytnout výpis z USRN, osvědčení ve formuláři č. 9, 12, informace o tom, zda koupili nemovitost v registrovaném manželství, jakým způsobem nákup zaplatili.
Co je výnosnější: shrnutí
Obytný prostor v novostavbě
Prodej nemovitosti
Můžete klidně čekat na dokončení stavby domu, máte kde bydlet a proces nezasáhne rodinný rozpočet
Koupíte nemovitost s dobrou opravou, v dobře udržované oblasti s rozvinutou infrastrukturou
Chcete investovat výhodně, protože po vylepšení území a dodání domu se náklady na metr čtvereční zvýší
Chcete se rychle zabydlet a zlepšit svůj život
Plánujete realizovat zajímavý designový projekt a nejste připraveni předělat opravu někoho jiného
Kupujete si byt k pronájmu, to znamená, že v něm nebudete bydlet dlouho a hodně do něj investujete
Chcete provést co nejtransparentnější a nejbezpečnější právní transakce?
Doufám, že využijete hypotéku
Jinak jsou kritéria pro výběr bytu stejná. Je nutné vyhodnotit infrastrukturu, výši účtů za energie a pohodlí plánování.
Koupě bytu hned nebo čekání na pokles cen je jednou z nejoblíbenějších otázek mezi těmi, kdo si chtějí koupit dům. Dilema, kvůli kterému si mnozí netroufnou hned pořídit variantu, která se jim líbí. Pojďme se na tuto problematiku společně podívat.
Sazby hypoték
Sazba hypotéky je procento, které bance zaplatíte za využití úvěru. A velikost sazby vždy znepokojuje každého, kdo plánuje v blízké budoucnosti koupit dům. Čím nižší přeplatek, tím výnosnější bydlení bude.
Elena pracuje ve stabilní společnosti dva roky. Její plat jí umožňuje vzít si hypotéku sama a její zaměstnavatel nikdy nezdržuje splátky.
Dívka přemýšlela o koupi domu. Přikláněla se k tomuto scénáři: vedlejší nemovitost je levnější a výnosnější – můžete si koupit opci s dobrou opravou a okamžitě se nastěhovat.
Najednou ale narazila na inzerát o zahájení prodeje v novém rezidenčním komplexu s mnohem nižšími úroky než na přeprodej. Je to marketingový tah nebo je sazba opravdu tak nízká?
Věčná otázka: vedlejší nebo novostavba? Aby vláda povzbudila lidi, aby si vybrali to druhé, spustila program zvýhodněných hypoték. V roce 2023 byl program prodloužen do července 2024. Aktuální sazba je 8 %.
To však mělo dvojí efekt: na jedné straně se zvýšil počet poskytnutých úvěrů, na druhé straně se zvýšily ceny bydlení a s nimi i podmínky úvěrů.
V červenci 2021 ruský prezident nařídil prodloužení zvýhodněných hypotečních úvěrů, ale byla zavedena omezení: sazba vzrostla na 7 % a maximální výše úvěru dosáhla v celém Rusku 3 milionů rublů.
Neměli bychom zapomínat, že bydlení by mělo být dostupné především rodinám s dětmi. Už v roce 2021 proto mohou rodiny s jedním dítětem narozeným po roce 2018 žádat o dávky na pořízení bydlení. Maximální procento v rámci programu je 6 %.
“Nespadám pod žádný preferenční hypoteční program,” pomyslela si Elena.
Jak to jde s tím obvyklým? Jaké úrokové sazby nyní banky nabízejí?
Pokud porovnáte nabídky nejoblíbenějších bank, pak se úrokové sazby u novostaveb a sekundárního bydlení pohybují od 7,4 % do 9 %, to je na dnešním trhu standardní údaj. Spočítat úrok a měsíční splátku vám pomůže kalkulačka od Sovcombank.
Pokud nejste účastníkem zvýhodněného programu, pak stále existují způsoby, jak snížit sazbu na tu nejpohodlnější. Banky poskytují výhodné podmínky pro dlužníky zajištěním ve formě nemovitosti nebo pozemku. Velká záloha navíc pomůže snížit úrok.
Ceny nemovitostí
Před několika lety jsem se vážně zabýval otázkou pořízení vlastního bydlení. Přátelé mi doporučili zkušeného realitního makléře, který nakonec našel byt za přijatelnou cenu. Zároveň ale řekla, že kdybych se rozhodl pro koupi nemovitosti alespoň o půl roku dříve, našel bych mnohem levnější varianty.
Ceny rok od roku rostou. Bydlení není výjimkou. Potvrzují to statistiky Rosstat o cenách za metr čtvereční v Rusku. Je proto na čase, aby všichni, kdo čekají na zlevnění bytů, přestali otálet.
Jak jsme již zmínili, úroková sazba v letech 2020-2021 byla snížena. To ale vyvolalo nárůst cen bydlení. Důvodem je, že prodejci zvyšují ceny a nechtějí prodávat věci dolů.
Růst cen bydlení závisí na mnoha faktorech, včetně oslabení rublu a pandemie COVID-19: zvýšily se náklady na nákup stavebního materiálu a kvůli omezení vstupu cizinců do země vznikl nedostatek pracovních sil. Kvůli protikoronavirovým opatřením muselo mnoho developerů odložit dodání projektů, což jen zvedlo ceny.
Tato situace se projevuje i v sekundárním bydlení. Logické pravidlo: když začnou zdražovat nové byty, spolu s nimi rostou i ceny za již hotové.
Zároveň je třeba vzít v úvahu skutečnost, že neexistují žádné vládní programy podpory sekundárního bydlení.
Vezměte si hypotéku nebo si spořte
Ivan si dal za cíl: našetřit si do 10 let na vlastní byt, nebo alespoň na jeho většinu. Podle jeho propočtů to umožnil stabilní příjem a platová úroveň. Na otázku, proč si nevezme hypotéku, Ivan vysvětlil, že nechce nikomu dlužit.
Možná jste stejně jako Ivan přemýšleli o tom, co je finančně výhodnější a jednodušší: ušetřit si sám sebe nebo se stát dlužníkem v bance.
Sovcombank zpřístupňuje byty na primárním i sekundárním trhu rodinám s dětmi se státní podporou.
Mnozí se bojí vstoupit do dlouhodobého finančního vztahu s věřitelem a představa, že se stanou dlužníkem a zůstanou bez všeho, jim brání v pořízení bydlení. Optimismu nepřidá ani nestabilita trhu práce v době pandemie. Nápad šetřit se už nezdá tak špatný. Ale je to opravdu pravda?
Řekněme, že se rozhodnete ušetřit. Cena bytu závisí na mnoha faktorech, musíte předem zhodnotit mnoho bodů.
Na něm přímo závisí poměr mezd a nákladů na bydlení. Vzhledem k tomu, že v Rusku je tendence k růstu inflace, těžko můžeme očekávat pokles cen nemovitostí.
Líbí se vám byt v novostavbě, například v hodnotě 6 milionů rublů. Nebude vám ale stačit, abyste za něj naspořili uvedenou částku. I za jeden rok se toho může hodně změnit: oblast se více rozroste, zvýší se sazba úvěru, byty v tomto domě budou vyprodané. A co bude za 10 let, je naprosto nemožné předvídat. Sečteno a podtrženo: Zatímco budete čekat a spořit, vaše vysněné bydlení bude nabývat na hodnotě.
- Otázka ukládání peněz.
Mít doma velké množství peněz není bezpečné. Podrobněji jsme o tom psali v článku o vkladech. Pokud plánujete navýšit své úspory pomocí vkladu, vyžaduje to určité znalosti a zkušenosti. Od 1. ledna 2021 navíc platí daně z úroků.
Zda si vzít hypotéku je individuální otázka každého. Ale dáme vám pár plusů, které vám pomohou se rozhodnout.
- Okamžitě se stáváte majitelem bytu.
Formálně je na bytu věcné břemeno po dobu splácení úvěru. Ale nyní je tento byt váš, můžete se hned nastěhovat, provádět opravy a plánovat budoucnost. Vlastní bydlení zaručuje stabilitu života.
- Koupě bytu nyní vyjde levněji než o pár let později.
Pokud pochybujete o tom, zda se nyní vyplatí koupit byt, pak je odpověď jednoduchá: ano, je to výhodné. Za rok ceny porostou a vy budete litovat ztracené nabídky za nižší cenu.
- Měsíční splátka nebude záviset na změnách v ekonomice.
Výše vašich splátek úvěru zůstane nezměněna, stejně jako náklady na samotný byt. Neovlivní je kurz rublu ani rostoucí ceny bydlení.
Po přemýšlení se Ivan rozhodl: je skutečně výhodnější koupit si byt nyní než za deset let. Za tři roky už stihl našetřit pořádnou částku na zálohu. To mu dá dobrý start k tomu, aby si konečně koupil nemovitost bez stresu a pochybností.
Zde je několik dalších argumentů ve prospěch hypotečních úvěrů:
- Existuje mnoho preferenčních programů: hypotéky pro mladé rodiny, venkov, pro armádu, pro obyvatele Dálného východu atd. Možná vám bude vyhovovat jedna z možností a pořízení bydlení pro vás nebude tak náročný úkol.
- Pokud náhle přijdete o práci, vážně onemocníte nebo se vám narodí dítě, jsou pro tyto a další případy poskytovány hypoteční prázdniny. Dáte si šest měsíců pauzu, abyste si dali své záležitosti do pořádku. A vašemu domovu se nic nestane. Další podrobnosti o změnách jsou uvedeny ve federálním zákonu ze dne 01.05.2019 N 76-FZ.
Máme očekávat snížení sazeb?
Co bude s cenami bydlení, je velmi předvídatelná otázka. Budou růst jako v minulých letech.
Pro zajištění cenové dostupnosti nemovitostí stát kontroluje výši přeplatků. Preferenční program ukázal očekávané výsledky: objevilo se mnoho nových solventních dlužníků a poptávka výrazně vzrostla. Je tedy pravděpodobné, že se výhody opět prodlouží.
Jak ukazují zkušenosti, je nutné regulovat nejen úrokové sazby, ale i ceny za nemovitost samotnou, protože developeři potřebují rozdíl kompenzovat zvýšením nákladů na metr čtvereční.
Pokud však dojde ke zrušení preferenčního hypotečního úvěrování, sazby se mohou vrátit k předchozím hodnotám „před Covidem“: v průměru to bylo 9 %. To může mít negativní dopad na ceny nemovitostí – ty budou přirozeně klesat.
Zda se nyní vyplatí vzít si hypotéku, je tedy kontroverzní otázkou. Pouze vy se můžete po analýze svých finančních možností rozhodnout, zda nemovitost koupit či nikoliv.
