Hlavním důvodem existence katastrální hodnoty je výpočet výše daně, kterou platíme za naši nemovitost. Katastrální hodnota však může být snížena, což znamená, že můžete legálně platit méně daní. Odborníci řekli webu RIA Real Estate, jak to udělat.
Katastrální hodnota je ocenění nemovitosti prováděné státem za účelem stanovení daně (daně z nemovitosti) a výpočtu poplatků za užívání státní nemovitosti (nájemné za městské pozemky). Dělají to odhadci pověření vládními agenturami. Ocenění by se mělo blížit tržní hodnotě, ale často dochází k chybám a nesrovnalostem, takže osoby, jejichž zájmy jsou nesprávným oceněním dotčeny, mají právo jej napadnout.
Vzhledem k tomu, že tato daň jde do rozpočtu subjektu Ruské federace, sazbu určuje subjekt. Federální zákon omezuje pouze jeho maximální hodnotu: pro majitele domů by částka daně neměla přesáhnout 0,1 procenta z katastrální hodnoty.
Je třeba poznamenat, že daň z nemovitosti se neplatí pouze z bytů a jejich podílů, ale také z garáží, parkovacích stání, chat a nedokončených staveb.
Faktem je, že dříve se náklady na byty a další nemovitosti posuzovaly podle údajů ZISZ, které v žádném případě neodrážely tržní cenu nemovitostí. Aby zdanění majetku odráželo jeho skutečnou hodnotu, stát jej průběžně oceňuje.
Výsledkem takového posouzení je katastrální hodnota nemovitosti, která je promítnuta do Jednotného státního registru nemovitostí a Státního fondu pro oceňování katastru nemovitostí. V Moskvě, Petrohradu a Sevastopolu se státní katastrální ocenění (GKO) provádí nejvýše jednou za dva roky, v ostatních regionech – ne více než jednou za tři roky, nejpozději však do pěti let od data předchozího GKO.
Katastrální hodnota nemovitosti je stanovena jako výsledek jejího hromadného ocenění provedeného k určitému datu. Katastrální hodnotu určuje oprávněná státní rozpočtová instituce (GBÚ) podle určité metodiky schválené Ministerstvem hospodářského rozvoje Ruska. Tato technika je samozřejmě založena na modelu hromadného oceňování a nezahrnuje posouzení hodnoty každého bytu nebo jiné nemovitosti.
K tomu potřebuje sledovat změny na webu Rosreestr, kde je služba, která umožňuje zjistit aktuální hodnotu objektu podle jeho katastrálního čísla. Pokud to neuděláte, tak se o změnách dozvíte až ve chvíli, kdy vám bude daň přepočítána v aktualizovaných nákladech a je dost možné, že se zvýší.
I to bude vyžadovat znalosti, v tomto případě se bavíme o pochopení skutečné tržní hodnoty vašeho bytu či jiné nemovitosti. Katastrální ocenění se provádí bez zohlednění individuálních vlastností každého objektu, takže pravděpodobnost nepřesnosti je poměrně vysoká.
Pro ověření nadhodnocení se majitel může podívat například na specializovaných realitních portálech, jaká je průměrná prodejní/nákupní cena bytů podobných tomu, který člověk vlastní, a udělá si přibližnou představu o tržní hodnotě. Můžete také využít služeb nezávislého odhadce, který kvalifikovaněji a přesněji posoudí tržní hodnotu vaší nemovitosti.
V souladu se zákonem (237-FZ) je pro účely napadení katastrální hodnoty nemovitosti nutné přiložit mimo jiné posudek o posouzení tržní hodnoty nemovitosti, zpracovaný nezávislým odhadcem a vyhotovené na papíře a ve formě elektronického dokumentu k příslušné žádosti poplatníka. To znamená, že certifikáty developera, realitní kanceláře a dalších účastníků realitního trhu nemohou být podkladem pro napadení katastrální hodnoty.
Katastrální hodnotu lze napadnout ze dvou důvodů: byly-li při posuzování použity nepravdivé údaje (velikost plochy, materiál stěn atd.) a pokud hodnota předmětu převyšuje tržní hodnotu.
Jakékoli dokumenty potvrzující, že při katastrálním ocenění došlo k chybě, mohou být předloženy jako důkaz o nespolehlivosti použitých informací. Všechny podklady pro oceňování katastru lze nalézt na webových stránkách státních úřadů (například mos.ru, rosreestr.ru). Pokud je tedy zjištěna chyba v oblasti objektu, který byl použit v katastrálním ocenění, budou důkazem údaje z Jednotného státního registru nemovitostí potvrzující správnou oblast.
V těch zakládajících subjektech Ruské federace, které přešly na nový systém sporů v souladu se zákonem č. 269-FZ, je postup následující: povinná přípravná fáze posouzení žádosti a hodnotící zprávy v regionálním státě Rozpočtová instituce pro oceňování katastru nemovitostí. V případě záporného rozhodnutí státního rozpočtového orgánu má žadatel právo jej napadnout u soudu, včetně požadavku na stanovení katastrální hodnoty nemovitosti na tržní hodnotu. Soud k tomuto účelu zpravidla jmenuje soudní znalecký posudek, na jehož základě je konečné rozhodnutí přijato.
Ve většině regionů Ruské federace, které nepřešly na výše uvedený režim, včetně Moskvy a Moskevské oblasti, je zachován stávající postup pro napadení katastrální hodnoty v souladu s článkem 22 zákona č. 237-FZ: nebo v komisi k projednání sporů o výsledky stanovení katastrální hodnoty (je-li vytvořena v subjektu Ruské federace; např. v Moskvě tato komise nevznikla), nebo u soudu.
Postup při napadení katastrální hodnoty v komisi je považován za jednodušší a rychlejší. Pokud se to navíc nepodaří a komise odmítne přezkoumat katastrální hodnotu, můžete to dál napadnout u soudu.
Je možné změnit katastrální ocenění, pokud se tržní hodnota nemovitosti snížila? Začala například poblíž stavba silnice nebo nebezpečného průmyslu, nebo došlo k požáru či přírodní katastrofě?
V regionech, které přešly na výše popsané schéma soutěže podle zákona č. 269-FZ, je to možné, protože umožňuje stanovení tržní hodnoty k aktuálnímu datu. V ostatních regionech Ruské federace je možné napadnout katastrální hodnotu pouze k datu posledního GKO, které je vždy retrospektivní (např. v Moskvě je nyní toto datum 01.01.2018) a nelze vzít v úvahu nové okolnosti, které nastaly po tomto datu. Budeme si muset počkat na další GKO a pokud ani jeho výsledky nebudou odpovídat trhu, uchýlit se k jejich napadení.
