Co byste si měli zkontrolovat při koupi bytu od developera?

Máte právo požadovat informace o developerovi a projektu. Není to obchodní tajemství a umožní vám posoudit perspektivu nedokončeného domu.

Obsah

Pokud si chcete koupit byt v rozestavěném domě, mějte na paměti, že spolehlivost developera lze ověřit pomocí dokumentů, které je povinen poskytnout všem potenciálním klientům. Řekneme vám přesně, které papíry zkontrolovat a na co si dát pozor.

Jak to pomůže?

Dostupnost všech dokumentů a ochota je poskytnout je nepřímým ukazatelem spolehlivosti vývojáře. Pokud si nejste jisti, že budete schopni posoudit všechny nuance, je lepší kontaktovat právníka, který vám poradí ve všech otázkách zájmu.

Jaké dokumenty je nutné předložit?

Jejich seznam lze nalézt ve federálním zákoně č. 214 „O účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí ao změně některých právních předpisů Ruské federace“ (články 20, 21). Zde je seznam, který zákon obsahuje:

• Základní dokumenty developera.
• Osvědčení o státní registraci vývojáře.
• Osvědčení o registraci u finančního úřadu.
• Schválené výroční zprávy, účetní závěrky a revizní zprávy za poslední tři roky činnosti.

Doklady vám musí být poskytnuty v originálech nebo ověřených kopiích. Údaje o developerovi musí rovněž obsahovat jeho název, sídlo a provozní dobu, dále údaje o zakladatelích a účastnících s 5 % a více hlasy v jeho řídícím orgánu.

Tyto informace vám umožní posoudit finanční a právní úspěch společnosti zapojené do projektu. Další výhodou při výběru by měla být finanční situace, absence problémů se zákonem, dlouhodobé působení na trhu, úspěšnost předchozích projektů. Vezměte prosím na vědomí, že pokud vám z nějakého důvodu nebudou poskytnuty dokumenty, je to důvod k opatrnosti a věnovat větší pozornost situaci.

1. Je důležité, aby všechny dokumenty byly vystaveny a evidovány na jednu organizaci. Zkontrolujte všechny podrobnosti a jména, abyste se vyhnuli podvodníkům a prodejcům. Informace o vývojáři můžete nezávisle zkontrolovat tím, že obdržíte výpisy z Jednotného státního rejstříku právnických osob a Jednotného státního rejstříku právnických osob.
2. Finanční pozice společnosti přímo ovlivňuje spolehlivost projektu, na kterém se budete podílet. Poměr zisku, ztráty a dluhu vám napoví, zda má developer dostatek prostředků na dokončení projektu.

Jaké dokumenty k projektu je nutné předložit?

Co se týče samotného projektu domu, potenciální kupec si také může vyžádat řadu dokumentů:

• Stavební povolení.
• Studie proveditelnosti projektu stavby.
• Závěr státní zkoušky projektové dokumentace.
• Projektová dokumentace se všemi změnami.
• Potvrzení práva developera na pozemek, na kterém je stavba realizována.

Stavební projekt musí odrážet následující aspekty:

• Účel stavebního projektu.
• Stavební povolení a vlastnické právo k pozemku.
• Počet bytů v budově.
• Funkční účel nebytových prostor v domě.
• Složení společného jmění v domě.
• Odhadovaný časový rámec pro získání povolení k uvedení domu do provozu.
• Odhadovaná cena projektu a možná rizika, nepředvídané finanční výdaje.
• Seznam organizací, které provádějí montážní a stavební práce (dodavatelé).
• Stavební licence a povolení pro developera nebo dodavatele. Potvrďte, že odborníci mohou provádět práci, která je nebezpečná nebo vyžaduje specifické znalosti.

Projektová dokumentace je velmi důležitá, protože vám umožňuje posoudit, jak pohodlné bude bydlet v domě, a také poskytuje představu o tom, zda byly hlavní problémy vyřešeny ve fázi plánování (například s komunikací).

Obecně platí, že stavební projekt poskytuje představu o podmínkách pro stavbu domu. Uvádí, jaké podmínky musí být splněny pro uvedení domu do provozu. Městské úřady například často ukládají developerům povinnost zajistit infrastrukturu v blízkosti: školky, školy, obchody a tak dále. To se často stává základním kamenem v konečné fázi projektu: pokud nejsou splněny podmínky, nemůže být objekt dodán a jeho uvedení do provozu se zpozdí.

Důležitá je také dohoda s pojišťovnou (v případě pojištění občanské odpovědnosti developera). Spolehlivost pojišťovny můžete nezávisle zkontrolovat tím, že o ní obdržíte otevřené informace.

Jak jsme již řekli, pokud si sami nejste jisti svými schopnostmi nebo nechcete ztrácet čas, je lepší kontaktovat specialistu, který zastupuje vaše zájmy, zkontroluje všechny dokumenty a udělá názor na právní čistotu transakce, rizika a potenciální úspěch.

Sledujte novinky, přihlaste se k odběru newsletteru.

Při citování tohoto materiálu je vyžadován aktivní odkaz na zdroj.

Koupě bytu ve fázi výstavby je příležitostí, jak ušetřit nebo vydělat peníze, což s sebou nese určitá rizika spojená s nedokončenou stavbou. Podle CIAN byla v letech 2013 až 2020 zmrazena další výstavba asi 80 budov ve starých hranicích Moskvy. Téměř polovina z nich zahrnovala výstavbu bytů, nikoli bytů (byty dnes tvoří 21 % celkového primárního trhu. – Cca. vyd.).

Většina vývojářů přešla na escrow účty, aby minimalizovala rizika kupujících. Stále je však možné koupit byt ve fázi výstavby podle starého schématu. Mluvili jsme s odborníky o tom, jak v moderních podmínkách před koupí bytu v rozestavěném domě pochopíte, že developer má problémy. Známek, které by měly kupujícího na novostavbu upozornit, je mnoho. Podívejme se na ty hlavní.

Jak pochopit, že vývojář má problémy. Hlavní rysy

• Nízké stavební náklady a nedodržené termíny

Jedním z nejdůležitějších faktorů, na který by si kupující měl dát pozor, je rychlost výstavby a načasování dodání objektů (zpoždění dodání objektů, doba trvání a důvody). Samozřejmě jsou situace, kdy zpoždění stavby není způsobeno vinou developera. Měl například problém s napojením na inženýrské sítě nebo došlo ke zpoždění dodávek stavebního materiálu ze strany dodavatelů. Mírné zpoždění dodávky domu (až tři měsíce) není neobvyklé. Ale i zde musí developer akcionáře upozornit dva měsíce předem. V tomto případě developer obvykle nabízí podepsání dodatečné smlouvy a kupující může také získat náhradu za chybějící termíny.

Pokud firma systematicky dodává domy pozdě, je důvod přemýšlet o tom, zda se vyplatí od ní kupovat byt, protože to může znamenat neidentifikovatelné problémy na stavbě. Kupující by si také měl dát pozor na pomalou činnost na stavbě (žádní pracovníci, zařízení, stavební materiál). „Pokud na staveništi nedochází k žádnému pohybu, nejsou k dispozici žádné nedávné zprávy o postupu prací na projektu nebo webu společnosti po dobu několika měsíců, webové kamery ze staveniště jsou vypnuté – to může znamenat, že developer má nějaké potíže,“ poznamenala předsedkyně představenstva společnosti „Best-Novostroy“ Irina Dobrokhotová.

Spolu se stavebními pracemi jsou důležitým faktorem dokumenty a akreditace od bank. Prohlášení o projektu, stavební povolení, základní dokumenty, pojistná smlouva a návrh smlouvy o společné výstavbě by měly být veřejné. Jejich absence může naznačovat problémy s vývojářem. Stejně jako chybějící akreditace bank nebo omezený počet málo známých malých bank. Úvěrové organizace pečlivě prověřují stavební firmy, a pokud si nejsou jisti finanční spolehlivostí developera, akreditovat ho nebudou. Pokud je developer akreditován předními ruskými bankami, pak je riziko problémů v budoucnu nižší.

Vysoký podíl problematických projektů je spojen s formou smlouvy, resp. typem smlouvy. Developeři se například často snažili prodat byty na základě smluv o spoluinvesticích nebo předběžných kupních a prodejních smluv, uvedla Victoria Kiryukhina, hlavní expertka analytického centra CIAN.

„Neexistence možnosti registrace DDU může naznačovat, že pracovní dokumentace nesplňuje všechny požadavky, nebo dokonce může naznačovat nedostatek povolovací dokumentace. Jakákoli jiná forma dohody než DDU by proto měla vyvolávat otázky již při nákupu nemovitosti. Pouze DDU poskytuje záruku, že projekt splňuje všechny požadavky 214-FZ,“ poznamenal odborník.

Nepřímým znakem možných problémů pro firmu mohou být i webové stránky developera, a to nedostatek aktuálních informací o postupu stavebních prací, fotografie ze stavby. Pokud vývojář aktualizuje několik fotografií a zobrazuje pouze jeden úhel domu na několik měsíců, je důvod se divit, co se děje na webu jako celku.

• Podezřele nízké ceny a velké slevy

Jedním ze signálů možných problémů pro developera jsou podezřele nízké ceny a velké slevy, což naznačuje, že projekt nebo společnost samotná se může ukázat jako ekonomicky nestabilní, pokračovala Irina Dobrokhotová z Best-Novostroy.

Často, aby přilákaly více kupujících a zlepšily svou finanční situaci, začnou společnosti (obvykle málo známé a místní) dumping – soustavně snižovat ceny. To by mělo kupujícího upozornit. „Zároveň je samozřejmě potřeba porovnávat ceny u podobných nemovitostí – ve stejné oblasti nebo vedle, ve stejném stupni připravenosti a srovnatelné oblasti: garsonky s garsonkami, dvoupokojové byty s dvoupokojovými byty, “ upřesnil odborník.

Podobná situace je u slev. Vysoké slevy, více než 15–20 %, by měly být důvodem k zamyšlení nad finanční životaschopností developera. Nemluvíme o sezónních slevách poskytovaných developery. Obvykle však dosahují 5-10 % a často se vztahují na určitý soubor bytů nebo se vztahují na 100% platbu.

Kde mohu získat informace o vývojáři?

Speciální služby pomohou budoucímu kupujícímu zjistit možné problémy vývojáře. Například informace o developerovi nebo stavebním projektu můžete objasnit na portálu „Nash.dom.rf,“ říká Maria Spiridonova, členka Asociace právníků Ruska (RLA).

Zde jsou k dispozici ověřené informace o developerech, bytových družstvech a stavebních projektech a také analytické informace o trhu bytové výstavby pro každý dům. Zejména se můžete seznámit s katalogem novostaveb, jednotným registrem developerů, jednotným registrem problémových objektů, jednotným registrem bytových družstev nebo dokonce využít službu kontroly rozestavěných bytů z hlediska souladu s federální legislativou, a prostudujte si informace zveřejněné v prohlášení o projektu.

„Nedostatek informací o developerovi a projektu na portálu Nash.dom.rf by měl kupujícího upozornit. Dále doporučujeme, abyste se seznámili s dostupností soudních sporů proti developerovi na webu rozhodčích soudů, podívali se na výpis z Jednotného státního rejstříku právnických osob na daňovém webu a na dostupnost informací na webu Unified Federal Rejstřík informací o úpadku (EFRB),“ poznamenala Maria Spiridonova

Informace o developerských projektech lze nalézt také na Unified Resource of Developers (URR), kde se pro každého vývojáře počítá jeho spolehlivost (na základě dodržení termínů u předchozích projektů).

Problémové objekty můžete zkontrolovat u vývojáře v jednotném registru problémových objektů. „V katalogu si můžete vybrat požadovaný region a zobrazit seznam všech projektů, u kterých byla zastavena výstavba. Na stejném webu je katalog nových budov, které se prodávají v souladu s 214-FZ, tedy akcionáři, jejichž projekty jsou maximálně chráněny,“ vysvětlila Victoria Kiryukhina z CIAN. Adresy problémových objektů v Moskvě lze vidět ve zvláštní sekci webu Stavebního komplexu hlavního města.

Tyto informace jsou užitečné především pro ty, kteří ještě nemají uzavřenou smlouvu na dobu určitou a byt teprve hledají. Ti, kteří jsou již účastníky sdílené výstavby, mohou přijímat informace ve skupinách na sociálních sítích a tematických telegramových kanálech. Tyto kanály obvykle vytvářejí iniciativní skupiny akcionářů, aby informovaly budoucí sousedy o postupu výstavby.

Monitorování médií je dalším účinným způsobem kontroly. Problémy stavebních firem se často věnují na stránkách obchodních publikací. Zadáním jména developera zájmu do vyhledávacího pole můžete během několika minut sledovat celý průběh realizace stavebního projektu, který vás zajímá – od historie akvizice pozemku až po změnu vedení v developerské společnosti. Z publikací si můžete udělat představu o tom, jak často developer zpožďuje termíny, zda na sebe prohlásil bankrot, zda v jeho praxi byly nedokončené objekty.

Odborná doporučení pro vývojáře screeningu

Před zakoupením bytu musíte pečlivě prostudovat portfolio projektů developera a zkontrolovat všechny dokumenty. Bylo by dobré udělat si výlet na stavbu, abyste viděli, v jaké fázi práce skutečně jsou. Ujistěte se, že dohoda spadá do oblasti působnosti federálního zákona-214 o sdílené výstavbě a zaručuje ochranu práv a zájmů.

„Je potřeba prověřit, zda developer není na některém ze seznamů či registrů problematických nemovitostí. Prostudujte si, jaká zařízení již společnost uvedla do provozu, zda nedošlo ke zpoždění z hlediska zprovoznění, prostudujte hodnocení zákazníků. Podívejte se, zda developer prodává byty prostřednictvím vázaných účtů – nyní je to hlavní „pojištění“ pro akcionáře,“ poznamenala Irina Dobrokhotová.

Měli byste si také prostudovat, které banky vydávají hypotéky na nové budovy společnosti. Další důvěru může vzbudit skutečnost, že akcie společnosti jsou kotovány na burze cenných papírů (společnost prošla IPO a stala se PJSC – veřejnou akciovou společností).

Podle odborníků je nyní lepší okamžitě vybrat projekty, jejichž prodej se provádí prostřednictvím vázaných účtů. V tomto případě dostane developer peníze až po zprovoznění projektu a při nedodržení termínů vrátí akcionář své peníze zpět přes banku.

„V této situaci padá otázka kontroly spolehlivosti developera na banku vydávající projektové financování. Věřitel má největší zájem na kontrole cíleného utrácení finančních prostředků developerem. Čím je banka spolehlivější, tím přísnější je upisování stavebního úvěru. Pokud se tedy projektu účastní známá banka, která nevzbuzuje pochybnosti, je to jeden ze znaků spolehlivosti projektu,“ shrnula Victoria Kiryukhina z CIAN.