Mnoho lidí sní o vlastním bytě. A na to si rodiny šetří peníze už mnoho let.
Žádané jsou podle statistik sekundární nemovitosti. Důvodů je několik:
- Nízká cena objektů;
- Velký výběr;
- Poloha blíže centru města.
Majitelé, kteří se chystají prodat byt, dávají inzeráty na webové stránky, ukazují nemovitosti, ale kupci na dohodu nespěchají. Jaký by mohl být důvod?
V tomto případě je vše velmi jednoduché: prodávající řádně nepřipravil byt k prodeji. Od toho začínají kupující přemýšlet, zda takovou nemovitost potřebují. Klienti často nejsou spokojeni s: stavem samotného objektu; stav vchodu, schodiště a tak dále. Například, pokud prodávající opustí starý a zaprášený nábytek, žluté a oloupané tapety, rezavou vanu, neodstraňuje cizí a nepříjemné pachy v bytě, pak je nepravděpodobné, že rychle najde kupce.
Jak připravit byt na prodej?
Po mnoha neúspěšných pokusech prodat svou nemovitost si prodávající často začínají klást otázky: „Jak připravit byt na prodej? Jaká tajemství existují? Aby se odstranily všechny nuance, které se kupujícímu nemusí líbit, je nutné provést předprodejní přípravu bydlení. Jedná se o poměrně pracný proces, který zahrnuje úkony, jak byt pro oči kupujících atraktivnější.
- Po takové přípravě bude větší šance, že transakce bude v blízké budoucnosti dokončena.
Příprava bytu k prodeji probíhá v několika fázích.
První fází je učinit předmět bez tváře
V tomto případě je nutné odstranit všechny věci, které mohou naznačovat, že věci patří skutečnému majiteli. Takové položky mohou být:
- Osobní věci, jako je oblečení;
- Fotografie na stěnách;
- Dekorativní předměty do interiéru;
- Neumyté nádobí, jídlo a nápoje;
- Světlé dekorativní předměty, které mohou narušit kupujícího hodnocení nemovitosti;
- Všechny předměty, které jsou osobně spjaty s majitelem.
Samozřejmě není nutné zcela odstraňovat dekorační předměty. Můžete nechat několik položek, abyste získali krásnější vzhled objektu. Kupujícímu lze nabídnout pití čaje, ale nedoporučuje se mu ukazovat neumyté nádobí, zbytky jídla v bytě.
Druhou fází je vyhazování nepotřebných věcí.
Kupující nemovitosti byty vždy pečlivě zvažují. Je pro ně důležité znát všechna problémová místa v zařízení. Je potřeba vyhodit přebytečné odpadky, odstranit všechny předměty, odstranit vše, co může zkazit první dojem. Například u bytu je balkón výhodou. Ale aby to kupující skutečně považoval za „plus“, musíte jej před ukázkou udržovat v čistotě.
Třetí fází je odstranění nábytku
Pro kupujícího v bytě je důležité vidět prostor, a ne starý nábytek nebo nábytek současných majitelů. Proto musí být všechny takové předměty odstraněny, aby nedošlo k nepořádku v místnosti. Pokud jsou pokoje v bytě volné, pak je pro kupujícího mnohem snazší orientovat se a pochopit, zda je pro něj takové bydlení vhodné.
Doporučuje se nevyjímat spotřebiče a nábytek z vodovodní jednotky. Pro kupujícího bude obtížné si představit, že lze něco umístit do malé místnosti. Proto je lepší lidem názorně ukázat, co je zde možné zařídit a co se do koupelny nevejde. Když se byt prodává zařízený, musí být očištěn od prachu a nečistot.
Při prodeji nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře se můžete obrátit na realitního makléře, který poskytuje službu pronájmu místnosti, kde je možné uskladnit nábytek. To je důležité zejména pro ty prodejce, kteří dočasně nemají kam umístit položky.
Čtvrtá fáze – uvedení věcí do pořádku
Před vstupem do bytu si kupující prohlédne vše, co se ve vchodu nachází. Proto je důležité, aby ukázal dobrý stav a čistotu vchodu. Je nutné odstranit nečistoty z přistání, odstranit nedopalky cigaret (pokud existují).
V samotném bytě je třeba umýt okna, podlahy, stěny, stropy, odstranit nečistoty a prach ze všech koutů bydlení. Důležité je zaměřit se na kuchyňský kout a koupelnu. Tyto oblasti vyžadují zvláštní péči. Kupující musí prokázat čistotu bytu.
Pátá fáze – odstranění cizích pachů
Každé bydlení má určitý zápach. Pochází z lidské činnosti. Vůně mohou být:
- Cigareta;
- Léčivý;
- jídlo;
- Ze zvířat;
- Nábytek.
Příčinou zápachu mohou být nemocní nebo starší lidé, kteří kdysi žili v bytě. Dřevotřískový nábytek je schopen neustále šířit pachy. Matrace a měkké předměty mohou také způsobovat zápach prachu. Člověk, který žije uvnitř, si na všechno zvykne a pachy už nevnímá. Ale outsider (kupující) si na to určitě dá pozor.
- Chemikálie, které je třeba použít při čištění, pomohou zbavit se tohoto problému.
Šestá etapa – oprava sanitárních předmětů
Než ukážete byt, musíte se postarat o opravy instalatérských předmětů. Mohou zahrnovat:
- Zrezivělé vodovodní baterie;
- Zkažená a špinavá koupel;
- Netěsné trubky.
Vše v koupelně by mělo vypadat úhledně a správně fungovat.
Sedmá etapa – kosmetické opravy v areálu
Pokud bude prodávající chtít, aby se prodával rychleji, bude nutné v bytě provést minimální opravy. Nejdůležitější je nalepit novou tapetu (může být nejlevnější) a vyměnit podlahu (můžete natřít nebo položit linoleum). Pokud je to možné, je nejlepší udělat stropy. Je vhodné je vybílit, pokud strop není natažený. Účelem kosmetických oprav při prodeji objektu je učinit byt čistý, pohodlný a světlý.
Chcete vydělávat ještě více příjmů z nemovitosti?
Vyzkoušejte HomeCRM a hned pocítíte, jak se zvyšuje volný čas, výdělky a ubývá nespokojených zákazníků!
Pro urychlení jeho prodeje není vůbec nutné dělat zásadní rekonstrukci bytu. Stačí vytvořit útulný a všestranný interiér, který bude splňovat vkus průměrného kupujícího.
Řekneme vám, jak upgradovat svůj dům pro rychlý prodej bez velkých výdajů a na co kupující věnují pozornost jako první.
Co si kupující vybírají?
Přítomnost oprav není hlavním faktorem při výběru bytu, ale právě ona do značné míry ovlivňuje likviditu a atraktivitu nemovitosti, uvedla Yulia Dymova, ředitelka kanceláře sekundárního prodeje nemovitostí Est-a-Tet. Vysvětlila, že vizuální informace jsou nejsilnější pákou, jak ovlivnit rozhodnutí klienta.
Podle zkušeností Est-a-Tet jsou drahé a komplikované renovace s konvenčními monogramy, štukováním a zlacením nejméně žádané. „To vše může odrážet vkus a potřeby majitele, ale kupujícího to nejen nezaujme, ale také odpudí. Takové renovace v malých místnostech se standardní výškou stropu nevypadají vždy vhodně. Navíc často nesou silný otisk osobnosti prodávajícího – a proto je pro kupujícího obtížné si představit, že je to jeho domov,“ vysvětlil realitní makléř.
Často má prodávající v úmyslu zahrnout náklady na takové opravy do ceny prodávaného bytu, ale kupující o to nemá zájem – s velmi vysokou pravděpodobností všechny tyto luxusy odpadnou pro následné dodělání „pro sebe,“ zdůraznila Dymová. Upřesnila, že největší poptávka je po apartmánech s nedávno, úhledně zrekonstruovanými v neutrálních, světlých, přírodních barvách – do takového bydlení se můžete nastěhovat beze změny a předělat si něco „pro sebe“.
Kupující věnují pozornost tomu, co je obtížné změnit. “Například není vůbec obtížné znovu nalepit tapetu a je téměř nemožné odstranit houbu ze stěn. Pokud tedy barva tapety kupujícímu nevyhovuje, je nepravděpodobné, že by ho to zastavilo.” , ale přítomnost černé plísně nebo praskliny ve zdi může zastavit,“ vysvětlil realitní makléř. Podle ní se kupující v první řadě dívají na následující faktory:
- stav konstrukce (celistvost stěn, absence zjevných vad, trhlin);
- absence nekoordinovaných přestaveb (ačkoli to není tak docela oprava);
- přítomnost ventilace v normálním stavu (nekryté ventilační kanály, fungující digestoře atd.);
- stopy zálivů – kapky, odlupující se tapety;
- přítomnost houby nebo plísně (to je okamžitě velké mínus, protože je velmi obtížné se zbavit);
- stav a stáří komunikací (elektrická síť – aktualizované měděné rozvody jsou lepší než staré hliníkové; nové vodovodní a kanalizační potrubí nahrazují staré);
- nové vodoměry a elektroměry;
- stav topných radiátorů;
- stav oken – praskliny, zkosená křídla, přítomnost průvanu;
- koupelny (stav dlaždic, vodovodního a kanalizačního potrubí, žádné netěsnosti, funkční vyhřívané věšáky na ručníky, žádné nepříjemné pachy, které indikují poruchy; volný přístup ke komunikaci);
- stav podlah: vrzání, celistvost atd.;
- pokud plyn, tak normální fungování potrubí a ventilů.
Vytvořte pocit sterility
Předprodejní příprava bytu nebo příprava na pronájem je investičně výhodná investice, která by se měla vyplatit. K rychlejšímu nalezení kupce je potřeba vytvořit pocit čistoty, pohodlí a sterility, radí architektka-designérka, zakladatelka studia Rublevo.net Veronika Záznová.
Nakreslíme analogii s hotely. Hlavním úkolem každého hotelu, bez ohledu na to, jak dávno byl uveden do provozu, je vytvořit u každého hosta pocit, že je zde prvním návštěvníkem a nikdo před ním zde nebydlel. Musíte dosáhnout stejného pocitu s potenciálními kupci, “zdůraznil designér.
K tomu budete muset vyhodit rozbitý a neuklizený nábytek, domácí spotřebiče, osobní věci, staré koberce, fotografie, kalendáře, magnetky na ledničku, diplomy, ceny a další osobní suvenýry, doporučuje Zaznová. Při ukazování bytu by podle ní mělo být odstraněno vše, co je osobní a nelze to zařadit mezi neutrální věci.
Přidejte příslušenství
Pomocí lakonické výzdoby a doplňků můžete udělat interiér živější, zajímavější a vyniknout na pozadí všech reklam. Měly by odpovídat stylu opravy a vytvářet pohodlí.
„Příliš prázdný byt vytvoří pocit nebytového prostoru. Přidejte do interiéru abstraktní obrazy, vázy, svícny, figurky. Nenechávejte otevřené police a police prázdné. Doplňky by se měly lišit v měřítku a neměly by být příliš malé, aby interiér nerušily,“ komentuje Veronika Záznová.
Je důležité nepřehánět to s dekorem – měl by doplňovat interiér a ne jej zaplňovat. V opačném případě se projeví opačný efekt a bydlení se nebude zdát nové – zbytečné doplňky vytvoří pocit vaší přítomnosti.
Ujistěte se, že máte příjemnou atmosféru
Zvláštní pozornost věnujte atmosféře bytu – tím se také zvýší rychlost a hodnota prodeje. „Textil funguje nejlépe k vytvoření útulnosti. Staré záclony s lambrequins by měly být nahrazeny stručnou verzí, která zdůrazní styl interiéru. Udělejte si v ložnici úhledně postel. Ložní prádlo je vhodné volit v bílé barvě, umocní to pocit čistoty,“ upřesnila Záznová.
Přidejte přehoz a dekorační polštáře, které zvýrazní barevnost interiéru, radí designérka. Poznamenala, že skupinu pohovek lze zpestřit dekorativní přikrývkou a polštáři. Vyplatí se přidat i koberec, ten prostor zromantizuje a zpříjemní.
Do pokojů nebo na chodbu můžete umístit aromatické difuzéry – například s vůní jablečného koláče nebo skořice. Jsou levné a hrají důležitou roli při vytváření útulné atmosféry – při vstupu do bytu kupující pocítí příjemnou vůni.
Věnujte pozornost koupelně
V koupelně je potřeba vytvořit pocit svěžesti. „Staré neestetické obklady je nejlepší vyměnit za nové nebo natřít barvou na keramické obklady. Při nákupu nových obkladů volte neutrální textury a barvy – ne každý má rád světlé stěny. Vyměňte staré vodovodní potrubí. Rezavá instalatérství vydá všechny jemnosti, “zdůraznil designér.
Odstraňte všechny osobní hygienické potřeby, kosmetiku, šampony, ponechte pouze nové lahvičky ve stylových obalech, zdůraznil odborník. Také říká, že musíte pověsit nový závěs v neutrálním odstínu a odložit pár bílých froté ručníků.
Inscenace objednávky
Pro rychlý pronájem bytu nebo jeho prodej bez větší generální opravy lze doporučit nástroj jako je staging (předprodejní příprava nemovitosti). Pomůže vytvořit moderní, všestranný interiér v krátkém čase a s minimálními náklady.
„Pro majitele je důležité počítat s tím, že autorské opravy se při prodeji či pronájmu nikdy nevyplatí, ale efektivní inscenace se může mnohonásobně vyplatit. Tato služba umožňuje vytvořit prostor bez čistě individuálních prvků, zvýšit hodnotu objektu a zkrátit dobu prodeje,“ vysvětlil Aleksey Churakov, ředitel designového oddělení Kalinka.
Funguje to tak, že inscenační společnost objekt navštíví, vypracuje odhad a návrh plánovaných změn, které výrazně zlepší vzhled objektu – učiní interiér univerzální, poznamenal Churakov. Změny mohou podle něj zahrnovat jak světelnou výzdobu, tak kosmetické opravy v závislosti na stavu objektu, úkolech a rozpočtu klienta.
„Dále je majiteli nabídnuto několik možností, objekt je doveden do finální podoby a jsou pořízeny prodejní fotografie. Podle našich odhadů vám takový upgrade umožňuje prodat byt za nejvyšší možnou cenu: 1 % z hodnoty objektu investovaného do inscenace vám umožní prodat jej o 3–10 % dráž,“ vysvětlil Churakov. Uvedl, že tato služba pomáhá minimalizovat smlouvání o ceně s potenciálními kupci, protože pro ně na první pohled vytváří emocionální komfort.
